תביעה למניעת בנייה בלתי חוקית במושע

ב.2 העדר זכאות התובעת לדמי שימוש ראויים, משעה שהתובעת (שאינה רשומה כבעלים במושאע אלא בעלת הערת אזהרה), ואין בבניין חלקים הרשומים "בחלקים של רכוש משותף". ב.3 היתיישנות העילות וחריגות הבנייה.

בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון, פ"ד מ(5) 727 (1992) נקבע: "הפרות של דיני התיכנון והבניה, על דרך של בניה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בנגוד לתכנית המתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר". התובעת טענה אמנם כי הנתבעים הפרו חובה חקוקה, כאשר עברו על דיני התיכנון והבנייה ואולם, לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת הפרת חובה חקוקה, על דרך של בנייה ללא היתר, אשר גרמה לה לנזקים, ואין מקום לפסיקת פיצויים בגין הפרת חובה חקוקה.

שתיקה רבת שנים או אי היתנגדות של השכנים, ובכלל זאת התובעת, אינן שוות ערך להסכמה, ואין בהן די. סעיף 33 לחוק קובע כי "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השמוש". במקרה שלפניי הוכח כי ה"ה זלצר בנו תוספת בנייה בשטח של כ- 40 מ"ר ועשו שימוש בלעדי בגג הבניין, המהוה מקרקעין משותפים, העולה אף כדי הסגת גבול כלפי התובעת בהתאם לסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ואף מנעו מהתובעת שימוש סביר במקרקעין המשותפים.

...

התביעה נגד הנתבעים 8-7 ה"ה פורטל, נדחית.

התביעה נגד הנתבע 11 מר טויסיג, נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים 2-1, 6-5, 8-7 ו-11 שכ"ט עו"ד בסך של 32,000 (אשר יתחלק ביניהם בארבעה חלקים שווים) והוצאות משפט.

הנתבעת 1 טענה כי יש לדחות על הסף את התביעה כנגדה מאחר ומדובר בחלקה שרשומה במושאע, ואין כל הוכחה שהתובע הנו הבעלים של השטח דנן.

תקנה 42 לתקנות, קובעת: "42. סבר בית המשפט שבעל דין עשה שימוש לרעה בהליכי משפט רשאי הוא, מטעם זה בלבד, למחוק את כתב טענותיו כולו או מקצתו". סילוק תובענה על הסף הוא סעד חריג וקיצוני, משום שהוא מונע מהצדדים לתביעה לברר את המחלוקות שבה לגופן.

העובדה שהוועדה מתייחסת לטענות להסגת גבול במקרקעין כאל סיכסוך שכנים (ס' 1 לבקשה), וטוענת כי הקף הבניה הבלתי חוקית מיזערי, לעומת הטענות שמעלה התובע בדבר התרשלותה של הוועדה, בכך שאיפשרה את ביצוע הבניה הבלתי חוקי הנטענת, לא פיקחה ולא הפעילה את סמכותה כנדרש, גם לאחר שפנה אליה ובקש את התערבותה, יש בהן כדי לבסס את זכותו לפנות לבית המשפט בעיניין זכותו לפיצויים מהוועדה, ולא ניתן לומר בודאות כי התביעה אינה מגלה עילה כנגד הוועדה, ואני דוחה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת העידר עילה והיעדר יריבות.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

העובדה שהועדה מתייחסת לטענות להסגת גבול במקרקעין כאל סכסוך שכנים (ס' 1 לבקשה), וטוענת כי היקף הבניה הבלתי חוקית מזערי, לעומת הטענות שמעלה התובע בדבר התרשלותה של הועדה, בכך שאפשרה את ביצוע הבניה הבלתי חוקי הנטענת, לא פיקחה ולא הפעילה את סמכותה כנדרש, גם לאחר שפנה אליה וביקש את התערבותה, יש בהן כדי לבסס את זכותו לפנות לבית המשפט בעניין זכותו לפיצויים מהועדה, ולא ניתן לומר בוודאות כי התביעה אינה מגלה עילה כנגד הועדה, ואני דוחה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת העדר עילה והעדר יריבות.

במצב דברים זה, לא ניתן לומר בוודאות כבר בשלב מוקדם זה כי התביעה אינה מגלה עילה נגד הועדה, ודין הבקשה לסילוק התביעה על הסף להידחות.

בתשובת המבקש צוין כי על אף צו המניעה הקבוע שניתן על ידי בית המשפט בנתניה, המשיב לא שעה לצוו האמור ופעל בנגוד לדין כאשר "המשיך לבצע עבודות בנייה בלתי חוקית וללא היתר בנייה תוך כדי הישתלטות על חלקים שלא שייכים לו..". דיון תכליתו של צו מניעה זמני, כמו תכליתם של רוב הסעדים הזמניים האחרים, היא שימור המצב הקיים עובר להגשת התביעה.

למותר לציין כי המבקש לא ידע כלל להצביע על מיקום חורג של המשיב באשר הודה כי ( עמ 6 לפר) : " מה פיתאום ? זה מושאע ואף אחד לא יודע איפה זה שלו". יתר על כן הודה בחקירתו בקיומו של תשריט חלוקה על בסיסו נטל לעצמו את השטח ,אם כי סייג את חתימתו עליו כהסכמה לשינוי היעוד ותו לא. ב"כ המבקש בסיכומיו ביקש להצביע על אי דיוקים בגירסתו של המשיב על אודות בעלותו במיגרש 23 ולדידו גם אם רכש המשיב מיגרש מאביו ממילא ניכס לעצמו שטח העולה על השעור הרשום בנסח.

...

למעשה ככל המבקש היה מראה כי סיכויי התביעה גבוהים וכי מאזן הנוחות נותר כשכפות המאזניים "מעויינות" (ולא כך), הרי שמשיקולים של יושר, צדק וניקיון כפיים היה מוצדק שלא להיעתר לבקשתו.

ראינו תמיכה למסקנה על פיה הבקשה לוקה בחוסר ניקיון כפיים מצד המבקש באי ציון דבר קיומו של ההליך הקודם שנדון בפני בימ"ש השלום בנתניה, בפרט כאשר ניתן במסגרתו פסק דין שנתן תוקף להסכמות הצדדים לפיהן ניתן צו מניעה קבוע עד לקבלת היתר בניה.

סיכומו של דבר, מכל הטעמים שצוינו לעיל, אני דוחה את הבקשה.

רקע עובדתי: בפניי תובענה אשר סווגה ע"י התובעים לעניין סוגה ונושאה כ"צו עשה", והסעד המבוקש בה הנו: "צו עשה לסלילת דרך בהתאם לתכנית מאושרת". במסגרת התובענה עתרו התובעים, תושבי שפרעם, והמחזיקים במיגרש נשוא התובענה המצוי בשטח הישוב שפרעם (חלקים במושאע מחלקה: 37, בגוש: 10286, מיגרש: 37/1 – להלן: "המיגרש"), כנגד הנתבעת, היא הרשות המקומית, כי בית המשפט יורה לנתבעת על סלילת דרך בהתאם לתכניות החלות על החלקה בה מצוי המיגרש של התובעים.

בנוסף פרטו בתביעתם, כי חלק השטח המיועד לסלילת הדרך נחסם ע"י אחרים באמצעות בניה בלתי חוקית, וגם הדרך המאולתרת באמצעותה הגיעו למגרש עד היום, נחסמה עקב בנייה.

לשיטתם, כתב התביעה מתבסס על עוולות נזיקיות בדבר מיטרד ליחיד והפרת החוק למניעת מפגעים, ובמוקד התביעה לא עומד שיקול הדעת המינהלי של הערייה, אלא ההשלכות האזרחיות של מחדל הערייה והמנעותה מסלילת דרך הגישה כאמור, ובאופן שמהוה מיטרד לתובעים ומונע מהם לעשות שימוש סביר במקרקעין.

...

סופו של דבר – טענת הנתבעת, כי יש מקום להורות על מחיקת התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית, בדין יסודה.

לפיכך, אני מורה בזאת על מחיקת כתב התביעה.

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים.

גזל זכויות הבניה: עוד עולה מחוות דעת השמאי כי הזכות בגג היא בבעלות של כל בעלי הנכסים בחלקה על פי חלקם היחסי בבעלות בלתי מסוימת (מושאע), וכי החלק של התובעת בזכויות הבניה החורגות הוא 1/6.

עוד טוענים הנתבעים, כי התובעת מנועה לתבוע בגין הבנייה על גג דירתם בשל הליכי בוררות שניהלה עם הנתבעים 2-1 ושבהם ניתנו פסקי דין המקנים לכל צד זכויות ברכוש המשותף, תוך שלתובעת ניתנו זכויות בחצר שמסביב לדירתה, וכן זכויות לבנית מרתף, זכויות שנוצלו בפועל על ידה מכוח פסקי הבוררות.

אוסיף, כי כל עוד הנתבעים טרם הרסו את הבנייה הבלתי חוקית, וטרם חדלו מהשכרת הדירות המפוצלות, הרי שהתובעת זכאית להגיש תביעה נוספת שלוחות הזמנים בה נוגעות לתקופה של לאחר הגשת כתב התביעה שלפניי, אולם משבחרה התובעת לתבוע בגין שבע השנים טרם הגשת התביעה – זו התקופה לה היא זכאית לפצוי בגין רכיב זה בתביעה שלפניי.

...

לסיכום התביעה שכנגד, עולה כי על התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, כך שעל התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.