תביעה להשלמת תמורה מוסכמת לבניית מחסן

תביעתה הנגדית של בוטיק כפי שצוין, סוגי הנזק הנתבעים על ידי בוטיק הם אלה: השבת כספים ששולמו ביתר; פיצוי בגין חריגה מהתמורה הנקובה לצורך השלמת הבנייה; כסוי עלויות מתמשכות בשל עיכוב הפרויקט; שיפוי עבור עבודה מאומצת של אנשי צוותה; שיפוי בגין פיצויים ששולמו לרוכשי הדירות בשל איחור במסירה; פיצוי מוסכם בגין האיחור; תשלום עבור תיקון וטפול בליקויי בנייה; וכן החזר עלויות נוספות.

החזר עלויות נוספות - בוטיק הוכיחה את זכאותה להחזר בעד דמי הביטוח ששילמה עד לגמר הפרויקט בסך 8,484 ש"ח. נטען, בנושא זה, כי ניצנים חייבת בסכום כולל של 32,948 ש"ח בעבור שפוץ חנות ומחסן במבנה ששמשו לה כמשרד ולצורכי איחסון ציוד (5,983 ש"ח); חובות מים וחשמל בגין התקופה שלפני ולאחר סילוקה מהשטח (18,481 ש"ח); וכן עלויות הביטוח עד להשלמת הפרויקט (8,484 ש"ח).

...

לעניין זה חשוב להדגיש כי אפילו אם בנסיבות המקרה, ניתן היה להגיע גם לקביעות אחרות (ועל כך ארחיב בהמשך), ודאי שאין בכך כדי להוביל למסקנה כי המפקח פעל מתוך שיקולים פסולים.

לדבריו, הוא הגיע להבנות עם הרוכשים "שהזמן שאני מאחר להם הוא בערך מנובמבר דצמבר בגלל כל העיכובים שהיו למשל עיכובי סיני כמו שהיו מותרים לקבלן בסופו של דבר גם לי היו מותרים מול הרוכשים ומול וינברג" (עמוד 1,763, שורה 13 עד שורה 15).

תשלום עבור תיקון וטיפול בליקויי בנייה - בשלב זה, בוטיק הוכיחה את זכאותה לפיצוי בגובה 89,000 ש"ח. יש להיעתר לבקשתה לפיצול סעדים ביחס לנזקים שיתבררו בעתיד.

סיכומו של דבר: תביעתה הנגדית של בוטיק מתקבלת באופן חלקי כמפורט לעיל.

ומה הן הוצאות אלה? לטענת שרעבי לצורך הכשרת חריגות הבניה יש להפוך את אחד החדרים בנכס לממ"ד, להקטין את שטח המחסן, להסדיר את מערכת הביוב בנכס, לפרק ולהתקין מערכת מדרגות פנימיות חדשות, לשלם אגרות בניה והוצאות יועצים לאדריכל והכל בסך כולל המפורט בכתב התביעה של 278,572 ₪.

משהגעתי לכלל מסקנה כי בידי שרעבי נותרה יתרה של 249,721 ₪ ואילו על מנת להכשיר את חריגות הבניה יש לשלם סך של 278,582 ₪ הרי שעל ברינג החובה להשלים לשרעבי את היתרה בסך של 28,861 ₪.

ראשית יצוין כי לא נטען בכתב התביעה כי ברינג הפר את סעיף 5.6.3 להסכם המכר בהפרה יסודית המזכה אותו בפצוי מוסכם ואזי הטיעון המועלה כעת בסיכומים מהוה הרחבת חזית ודי בכך כדי לדחות טענה זו. שנית, מלשון החוזה ומיקומו של הסעיף עולה כי סעיף זה מתייחס לחובות של הקונה לשלם את התמורה במועד ולא לחובות של המוכר בקשר להסדרת חריגות הבניה.

...

לאור האמור נדחית טענתו של שרעבי להפרה יסודית של הסכם המכר בשל אי טיפול בהסדרת חריגות הבניה.

בנוסף לכך אציין כי הטיעון מבוסס על תשובות חלקיות של שרעבי ביחס לסיבת רישום סכום התמורה בהסכם בכתב באופן שונה ממה שסוכם בעל פה כאשר ביחס לסיכום בעניין גובה התמורה התשובה הייתה חד משמעית ולפיה סוכם שהוא ישלם סך של 2,600,000 ₪ (עמ' 21 שורות 24-25) ועל כן אני דוחה טענה זו. סיכום מסיכומם של הדברים עולה כי יתרת התמורה המוחזקת בידי שרעבי עומדת על סך של 249,721 ₪.

התביעה לתשלום פיצויים מוסכמים נדחית.

כך, התשלומים לא שולמו במועדים הנקובים, ההמחאות שהיה על הרפז למסור לדוידוב במועד החתימה לא נימסרו (כך שכבר ביום החתימה היה ברור כי אין בדעת הצדדים להתנהל בקשר עם ההצעה משל מדובר בהסכם ברור ומחייב), המחאות נגדיות לא נימסרו בידי עו"ד ברנט, טנצר לא חתם כערב על המחאות כאמור, לוח הזמנים לתשלומים וממילא אף לבניה שונה הלכה למעשה, הסכום ששולם (עד לקיומו של ההליך בביהמ"ש המחוזי) עלה על שיעור התמורה המוסכמת לכאורה - הנקובה בהצעה, מחסן לא ניבנה, הסכם מכר לא נחתם וממילא התמורה אף לא הושבה על אף שעד להגשת התביעה לביהמ"ש המחוזי חלפה למעלה משנה מהמועד הנקוב בהצעה כמועד המיועד לסיום הבניה.

לשיטתו, קנה הקבלן עבורו סחורה שנועדה לשמש את בניית ביתו הפרטי (של הרפז), והתמורה הועברה לידיו על ידי חברת סי.פי.סי, כחלק מהחזר הלוואת בעלים שהרפז העמיד לה. דא עקא שטופס ההזמנה הרלוואנטי אינו נוקב במען הדירה נשוא דיוננו, אין כל אסמכתא אשר תעיד על המצאת הסחורה למען הנכון, הקבלן האמור ביצע לשיטת הרפז עבודות בעבור חברת סי.פי.סי ביקנעם (כמען הנקוב על גבי הצעת המחיר), ואין לפניי כל ראיה אשר תעיד על כך שמדובר בהשלמה של חוסרים לדירתו של הרפז.

...

מכל אלו אני סבורה כי היה מקום להטיל את צד ג' 2 (מכח ערבותו) חיוב לטובת המודיע בסך של 37,070 ₪.

המודיע לא הכחיש הפקדת הערבון כאמור ולא העלה כל טענה בנוגע ליתרתו, ועל כן אני מקבלת את הטענה וקובעת בהתאמה כי המזמינים יהיו רשאים לבצע חילוט כאמור.

סיכום - לאחר שבחנתי את מכלול טענותיו של התובע, ולאחר שבחנתי את מערכות היחסים שבין הצדדים, את מועד עריכת הסכם המכר, את תנאיו כפי שאלו הוכחו לפניי ואת הליקויים הנטענים בדירת התובע וברכוש המשותף מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע פיצוי בסכום כולל של 143,564 ₪, המורכב מן הסכומים הבאים – איחור במסירה – 28,200 ₪; ליקויי בניה בדירת הרפז ובחצרה – 17,813 ₪; ליקויי בניה ברכוש המשותף – 19,257 ₪; חוסר במחסן – 48,294 ₪; הוצאות ההליך כאן – 30,000 ₪.

כך התייחסו הצדדים לנכס בסקיה במסגרת הסכם הפשרה: "10.1. לגבי שטח של 70 דונמים נטו מתוך השטח בסקיה, לפי קביעת המינהל, תהא החברה (הכוונה לבזק – א.נ.ח) זכאית לקבל מהמינהל, ללא תמורה, חוזה חכירה מהוון למטרת מחסנים ומשרדים, בשטח המיועד לפי תוכנית למטרת מחסנים ומשרדים, והכל בהתאם לקבוע בהסכם זה ביחס לנכסים המושארים (להלן – מיתחם החברה בסקיה).

במסגרת קידום התכנית הדרושה למטרת מחסנים ומשרדים כאמור בהסכם הפשרה, הגישה בזק ביום 1.7.2014 לוועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב את תכנית מאא/551 מיתחם בזק (סקיה) – צומת מסובים (להלן: "תכנית מאא/551") שאושרה על ידי הוועדה המחוזית להפקדה ולאחר מכן פורסמה ברשומות למתן תוקף (סעיפים 54-50 לכתב התביעה).

לאחר אישור תכנית מאא/551 החלו הצדדים במשא ומתן לקביעת מיקום אותם 70 דונם, שיוחכרו לבזק מתוך שטח התכנית הכולל וביום 25.4.2017 הושלמה הכנת תשריט ובו השטח המוחכר לבזק (סעיף 11 לכתב התביעה).

לדעת רמ"י הדרישה לתשלום דמי ההיתר מתחייבת מאחר שהסכם הפשרה לא כלל את השטחים בייעוד מסחרי ותעסוקה שבתכנית בזק וגם הקף הבניה למחסנים ומשרדים הוא נרחב מעבר למוסכם ומשכך ובהתאם להוראות הסכם הפשרה חלה על בזק החובה לשלם דמי היתר והיטל השבחה (סעיפים 14-13, 18 לכתב ההגנה).

...

תחילה לציין כי אני סבורה שהרלוונטיות של חוות הדעת היא משמעותית והבקשה לגילוין מוצדקת שכן הן 'עשויות' להיות רלוונטיות להליך (ענין בן צבי, פסקה 12), נוכח האמור בסעיף 7.1.3-7.1.5 להסכם המכר בין בזק למגדלי נעימי (נספח 3 לבקשה) לפיהם בזק תישא בהיטל ההשבחה שיחול על הנכס בגין תב"ע שאושרה ונכנסה לתוקף לאחר פרסום עד ליום חתימת ההסכם האמור, וכן כי ידוע למגדלי נעימי כי בזק זכאית "לקבל מהמינהל מחצית מהיטל ההשבחה שתשלם" (סעיף 4 לבקשה), ועל כן הייתי מורה כבר עתה לגלות את חוות הדעת ואולם כדי לא לגרום נזק כלשהו לאור טענת בזק לסודות מסחריים במסגרת חוות הדעת אני מורה לבזק להעביר לעיוני את חוות הדעת ולציין בבירור מהם הסודות המסחריים המצויים שבחוות הדעת.

לא ראיתי לקבל את טענת התובעת בדבר העדר רלוונטיות, ואני סבורה כי הם בהחלט עשויים להיות רלוונטיים ומכל מקום לאור ההלכה הפסוקה בדבר גילוי מסמכים רחב, ובהעדר סיבה ממשית לאי גילוים למעט רלוונטיות, אני מורה על גילויים.

מאחר שהטעם היחידי שבשלו סבורה התובעת כי אין לגלות את החלטות הדירקטוריון הן מטעמי רלוונטיות, לא ראיתי לקבל את עמדתה ואני מורה לגלות את החלטת הדירקטוריון אותה ציינה התובעת מאחר שהיא עשויה בהחלט להיות רלוונטית להליך זה, וכן אני מורה לתובעת להצהיר כי זו החלטת הדירקטוריון היחידה בעניין עסקת המכר למגדלי נעימי.

תקנה 56(א) לתקנות קובעת כי בעל דין יכול לשלוח שאלות למענה בעל דין אחר "ובלבד שהן נוגעות לעניין הנדון ולא די שיהיו קבילות בחקירה שכנגד של עד בעל פה...". התרשמתי כי לנוכח טענת רמ"י בדבר התעשרות שלא כדין לכאורה שמקורה בתביעת בזק לגבי סכומים שכבר קיבלה ממגדלי נעימי ולאור הרף הנמוך הנדרש בעניין הרלוונטיות כפי שציינתי לעיל, ראיתי להורות על מענה לשאלון שבהחלט עשוי להיות רלוונטי להליך זה. סוף דבר לאור האמור, אני מקבלת את הבקשות לגילוי מסמכים באופן חלקי וכן את בקשת הנתבעת למענה על השאלון, הכל כמפורט בהחלטה.

נוכח טענותיה אלה עותרת התובעת לסילוק ידה של הנתבעת מהשטח האמור ותשלום דמי שימוש ראויים בגין השמוש בשטח השייך לה. הנתבעת מצידה טוענת שהתובעת הגישה את תביעתה רק לאחר שהתבקשה לפנות מחסן שבבעלות הנתבעת ואשר בו עשתה שימוש ללא תמורה או הסכמה מצידה.

מחסן זה מהוה הרחבה לא מוסכמת וללא היתר בניה של מחסן הבנוי בהיתר בקומת המרתף, והוא עושה שימוש בחלק מחניות 5 ו-6 של התובעת ללא הסכמתה.

בנוסף, וכפי שהתבקש בכתב התביעה, מבקשת התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום כאמור ביחס לתקופה שממועד הגשת כתב התביעה ועד 30 יום לאחר פסק הדין, בכפוף להשלמת האגרה.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ותצהירי הצדדים על נספחיהם, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה העיקרית והתביעה שכנגד להתקבל בחלקן, ואפרט.

אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבעת.

בהקשר זה אציין, כי מקובלת עלי טענת התובעת שאין בסיס לסכומים שנתבעו בתביעה שכנגד בענין זה ולא בכדי טענה הנתבעת (התובעת שכנגד) בסיכומיה לסכום אחר מזה שנתבע בתביעה שכנגד.