תביעה להשבת עמלה בהסכם הלוואה לפרויקט נדל"ן

הנתבעת הינה חברה פרטית העוסקת בייזום ופיתוח נדל"ן. ביום 30.12.2014 נחתם הסכם עמלות עליו חתומים מר אורן רובינשטיין אגמי ואביעד פפושדו בעל מניות בחברה ומנהלה.

הסכם העמלות הוכתר : " הסכם עמלות בין אורן רובינשטיין מטעם אגמרובין לבין אביעד פפושדו". בסעיף 1 להסכם נרשם: " על פי הסכם בין הצדדים, ה"ה אורן רובינשטיין ו/או מי מטעמו ו/או מטעם חברת אגמרובין יגייס הון לטובת הפרויקטים של חב' א.מ. פפושדו בע"מ ברובע יזרעאל עפולה בסכום הינוע בין 1 מיליון ל 2 מיליון". בסעיף 2 נרשם: " במידה ואורן ו/או מי מטעמו יגייס באמצעות צד ג' את ההון כאמור בסעיף 1 לעיל , יהיה אורן זכאי לעמה של 1% לחודש מסך ההון שגויס מאותו צד ג'". על הסכם העמלות מוטבע הלוגו AGAMRUBIN"". רוויטל טענה בעדותה כי זה הלוגו שליווה אותה מהרגע שהתחילה את ההיתקשרות עם אביעד ללא כל קשר להסכמי עמלות, ואביעד הכיר את הלוגו. ( פרוטוקול, עמ' 8, ש' 18-20). אביעד הודה בחקירתו כי הכיר את הלוגו "אגמרובין" עובר לחתימה על הסכם העמלות נשוא התובענה, אך לא ייחס לכך חשיבות.

כאשר נישאל על כך אביעד בחקירתו כך השיב: "ש. מפנה לסעיף 9 להסכם העמלות, ואני מצטטת מתוכו, הסעיף מדבר שהסכם העמלות בתוקף כל עוד ההלוואה בתוקף?

מאחר שהתוספת להסכם ההלוואה מתייחסת לאותה הלוואה בדיוק ואין עסקינן בהון חדש שאינו קשור לפרויקט בעפולה, מצאתי כי התובעת זכאית לעמלה גם בגין שנת 2016, כאשר עסקינן בהמשך ישיר של אותה ההלוואה.

...

לאור כל המקובץ לעיל, סבורתני כי התובעת הרימה הנטל הראייתי הנחוץ במשפט האזרחי והוכיחה תביעתה.

סוף דבר התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבעת תשלם לתובעת סך כולל של 60,000 ₪.

יחסיהם העיסקיים של הצדדים הסתיימו באקורדים צורמים אשר הובילו להליכים משפטיים, במסגרתם הגיש המשיב תביעה כספית כנגד המבקשים (להלן: "התביעה העיקרית"), ואילו המבקשים הגישו תביעה כספית שכנגד בסך של 6,144,520 ₪ בעילות של גזל, תרמית והפרת חוזה ובטענה כי המשיב, במסגרת עבודתו עבור המבקשים נטל הלוואות מהמבקשת ומשך כספים ביתר, אותם לא השיב.

עוד נטען בכתב התביעה כי המשיב נטל מהמבקש כספים לצורך מימון פרויקט נדל"ן בבת ים, כספים אשר לצורך הבטחת השבתם ולהבטחת זכויותיו של המבקש לקבל דירה בפרוייט, היה על המשיב לרשום הערת אזהרה לטובת המבקש כשכזו לא נרשמה (להלן: "התביעה שכנגד").

כמו כן, טוען המשיב כי לא משך סך של 1,440,419 ₪ ביתר, בנגוד לטענת המבקשים, אלא מדובר בסכומים לו הוא זכאי מכוח ההסכמות בין הצדדים, ובין היתר, בסכומים שהתקבלו לידיו מכוח הסכם שנחתם בידיעתו המלאה ובהסכמתו של המבקש ולפיו המבקש יקבל תשלומים חודשיים על חשבון רווחים צפויים אותם אינו נידרש להשיב בשום שלב, כאשר חברת סברס תקבל ידיה את ריווחי ההופעות, תנכה את העמלה שלה בגובה 15% ותעביר את היתרה למבקש, ומתוך הסכומים שיקבל המבקש, זכאי המשיב לחלקו בשיעור 30%.

...

לפיכך, בהתאם לסמכותי עפ"י סעיף 370(3) לתקנות, אני קובעת, כי צו העיקול לא פקע.

לאור האמור לעיל אני מקבלת את הבקשה לעיקול זמני, לרבות העיקולים שלא הוטלו במסגרת החלטתי מיום 27.06.2019 ואולם אני מעמידה את סכום העיקול על הסכום של 2,725,000 ₪.

שקלתי האם יש מקום להורות על שינוי הערבויות שנקבעו על ידי בצו הזמני, והואיל והמדובר בסכום שאין חולק כי המשיב קיבל לידיו, אני סבורה שאין לשנות את היקף הערבויות שקבעתי.

בקשר זה טענו התובעות, כי אף שתשלום העמלה מכח הסכם עמלות קבוצות הרכישה נעשה מראש ובמועד מתן האשראי, "הכוונה וההסכמה היתה כי סכום זה משולם בגין לווי העסקה כולה עד לסיומה המוצלח". בהקשר זה ציינו התובעות, כי אף שהעמלה, כפי שנקבע בהסכם, "משולמת מראש ובמועד מתן האשראי...הכוונה וההסכמה היתה כי סכום זה שולם בגין לווי העסקה כולה עד לסיומה המוצלח שאילמלא כך בודאי שסכום העמלה היה משולם בהקף נמוך יותר". במסגרת התביעה ביקשו התובעות כי בית הדין יורה לנתבע להשיב סכום זה ששולם לו על חשבון עמלת מימון קבוצת הרכישה ברמת אביב, היות ועזב את משרתו טרם הסתיים פרויקט הלווי, ולמעשה חמישה חודשים לאחר שנחתמה העסקה שצפויה היתה להארך 24 חודשים.

כך, אישר מר דויטש בחקירתו, כי נכון לשנת 2013 היו התובעות בראשית דרכן והחלו לממן קבוצות רכישה כאשר הבקשה הראשונה היתה בשיטת מימון של בטוחות נדל"ן, כלומר: העמדת מסגרת אשראי ללווה אותה הוא מממש לפי צרכיו תוך שהוא מתחייב להחזירה במועדים הנקובים בהסכם ההלוואה (ר' פרוטוקול עמ' 43 שורות 33-15).

השבת עמלה ששולמה לנתבע התובעות טענו כי הנתבע עסק בעיסקאות נדל"ן מורכבות ובלשונן: "מדובר בעיסקאות שמשכן 24-36 חודשים ואשר במהלכם, החברה מלווה את הפרויקט ועל בסיס חודשי מקבלת ובודקת דו"חות שמאי, הוצאות לבעלי מיקצוע בפרויקט הבניה, חישובים מסחריים, טפול בבקשת אשראי חודשית, בדיקת תקציב וחריגות אשראי, העברת אשראי, שיחרור כספי הון עצמי של חברי הקבוצה מחשבון הבנק ופעולות שונות ומגוונות, המתבצעות על בסיס חודשי" (ר' סעיפים 55-52 לתצהירו של מר דויטש).

...

שלישית – ברעא 7515/16 עמוס לוזון נ' צבי ברקוביץ (2016) נאמרו דברים אלה היפים אף לעניננו: "כבר הובעה בעבר הדעה, לפיה כאשר בעל הדין שנדרש לחשוף את המסמך הכולל סוד מסחרי הוא התובע, יש טעם חזק לטעון כי אינו רשאי לסרב לגלות חומר העשוי לשמש את יריבו [השופט י' עמית בת"א (מחוזי חי') 995/05 פלוני נ' מיקוד אבטחה שמירה שירותים ונקיון בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 20 (9.6.2009)]. כאשר בתובע עסקינן, ידו של האינטרס של גילוי האמת תהא, על פי רוב, על העליונה ותגבר על האינטרס של שמירה על סודיות המידע. ככל שהמסמך רלוונטי יותר ונוגע ללב הסוגיות שבמחלוקת, כך ייטה בית המשפט להעדיף את האינטרס של גילוי האמת. בניגוד לתובע, הנתבע נגרר בעל כורחו להליך המשפטי. לגביו, לא ניתן להניח שהוא נכון לשלם את מחיר החשיפה הכרוך בהליך, ולכן נקודת האיזון תהא שונה. לכן, יש צדק בטענתו של המשיב כי משעה שהמבקשים הגישו תביעה כספית נגד המשיב, חזקה שהיו מוכנים לחשיפה הכרוכה בניהול תביעתם, לרבות חשיפת מסמכים העלולים לפגוע בהם, ובלבד שמסמכים אלה רלוונטיים להליך דנן". (הדגשה שלי – י.ז.ג) מן הדברים דלעיל עולה, איפוא, כי באיזון בין חשיפת המסמכים, מזה, להכרה בהם כ"סוד מסחרי" על כל המשתמע מכך, מזה, נוטות כפות המאזניים לעבר גילויים של המסמכים וודאי כאשר המסמכים שגילוים מבוקש הם מסמכים המצויים בידי התובע, מי שההליך נפתח ביוזמתו (להבדיל ממי ש"נגרר" אליו בעל כורחו).

"קיצור הדרך" שהמידע שיש למבקשות להציע, במובן זה שרשימת השמאים והמפקחים המצויה בידה עברה סינון קפדני והנכללים בה נחשבים למהימנים ומקצועיים במיוחד, אינה טעם טוב דיו להכללת שמות השמאים בגדר "סוד מסחרי". סיכומו של דבר - לא עלה בידי המבקשות לשכנעני מדוע חשיפת המידע הכלול בעשרת המסמכים שצורפו לבקשה תפגע בהם, בשים לב לכך שהמידע מצוי, לגישת המבקשות, בידי המשיב מזה למעלה משנתיים ואף על פי כן לא הצביעו המבקשות על נזק כלשהו שנגרם להן, ואף לא נטען על ידן כי נגרמו להן הפסדי ממון כתוצאה מזליגת המידע כביכול".

לאור מסקנתנו, כי התובעות לא הוכיחו דבר הקמתו של עסק מתחרה ואף לא כי קיימים סודות מסחריים במסמכים שהעביר הנתבע לתיבת הדוא"ל שלו, חלקם הועבר זמן רב בטרם הסתיימו יחסי עובד ומעסיק, יש לדחות את תביעת התובעות לחייב את הנתבע לשלם להן פיצוי, ללא הוכחת נזק, בסך של 100,000 ש"ח בגין הפרת חובת הנאמנות והסודיות.

פרי נדל"ן התחייבה להחזיר להורי המבקש את ההלוואה תוך 18 חודשים מיום חתימת הסכם ההלוואה, בתוספת תשואה בסך של 337,500 ₪, לכל התקופה.

הסכומים הנוספים (200,000 ₪ ו-13,000 ₪) במסגרת הסכם הפשרה אושרו למבקש הפחתות מתמורת הדירה בסך של 200,000 ₪ "המהוים את רכיב דמי האירגון והניהול המגיעים למארגנת, פרי נדל"ן, בגין הפרוייקט" וסך של 13,000 ₪ "בגין הטבת מזגן מיני מרכזי והנמכות גבס". לטענת המבקש, אין המדובר בהטבות, אלא בכספים שפרי נדל"ן חייבת לו, עליהם וויתר, ושבמסגרת הסכם הפשרה הוסכם לקזזם, אולם, טענה זו של המבקש אינה עולה בקנה אחד עם לשון הסכם הפשרה.

בהסכם הפשרה מתחייבת פרי נדל"ן לשלם למבקש את החוב כלפיו בגין עמלות מכירה, באופן מופרד ומובחן מתמורת הדירה וללא קשר אליה.

לעניין זה נפנה לסעיף 15.2 להסכם השתוף הקובע כי: "כל צד מוותר בזה על זכות הקזוז כנגד כל סכום הנתבע על ידו, כמו גם על הזכות לנכות ממנו תשלום כל שהוא בו נשא אותו צד. ויתור זה יהיה תקף אף אם תהיה למי מהצדדים טענה, דרישה ו/או תביעה כלשהיא כנגד נציגות הדיירים ו/או מארגנת הקבוצה ו/או כנגד צד אחר להסכם זה". לפיכך, המבקש לא עמד בנטל השיכנוע המוטל עליו להוכיח זכותו לקזוז ומטעם זה אין להכיר באותן הטבות שניתנו למבקש כחלק מתשלום עבור הדירה.

...

מאותם טעמים, נדחית גם בקשתו של המבקש בכל הקשור להסכמות שגובשו עם בונוס ומצאו ביטויין במתווה שאושר.

כפי שנראה להלן, בחינת טענות המבקש לגופן, מובילה למסקנה כי החלטת הנאמנים שלא להכיר בהפחתות הנ"ל, תואמת את עקרונות המתווה ובדין יסודה.

לפיכך, ומשמתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 220 לחוק, יש להורות על ביטול ההטבות שניתנו למבקש במסגרת הסכם הפשרה ולדחות את טענתו לקיזוז סכומים אלה מתמורת הדירה, אף מטעם זה. התוצאה   לאור האמור לעיל, אני מורה על דחיית הבקשה.

לפניי תביעה כספית ע"ס 100,000 ₪ (לצרכי אגרה), שהגיש התובע בקשר עם הסכם שותפות שנכרת, לטענתו, בינו לבין הנתבע 1, ושמכוחו הוא זכאי לקבל רווחים בשיעור של 25% מריווחי הנתבעים או מי מהם בקשר עם פרויקטים בתחום הנדל"ן; כמו כן, בתביעתו כלל התובע סעד למתן חשבונות לשם בירור ריווחי הנתבעים בהקשר זה. הנתבעים מצידם הגישו תביעה שכנגד, ע"ס 1,000,000 ₪ (לצרכי אגרה) שעניינה נזקים נטענים שנגרמו להם, כביכול, בשל היתנהלותו של התובע.

עקב כך, הקים הנתבע את חברת אבנים (אשר שכרה משרד בהרצליה), נטל הלוואות ומכר פעילות קיימת כדי לייצר תזרים מזומנים לתל-דן, וכן העסיק עוזר אישי לתובע.

עוד לטענת הנתבעים, בפרויקטים ג'ורג' אליוט ומלאכי 10, טיפל התובע אחרי השלב שבו נבחרה תל-דן לשמש כיזמית; וכי אף לא אחד מההסכמים הסופיים שנחתמו בפרויקטים המוזכרים בכתב התביעה, נחתם בזכות עבודתו של התובע או בעת שעבד בתל-דן. עוד לטענת הנתבעים, על אומד דעתם של הצדדים ניתן ללמוד מהסכם ההעסקה של התובע, שבמסגרתו נקבע כי התובע יקבל שכר חודשי וכן עמלת שיווק המותנית בתנאים, כמפורט לעיל, וכי תל-דן רשאית הייתה לסיים את ההעסקה ולשלם לתובע רק עבור פרויקטים אשר נחתם לגביהם הסכם סופי, בעת תקופת העסקתו של התובע, וכפועל יוצא מעבודתו של התובע.

לא זו אף זו, לטענת הנתבעים, במסגרת דוא"ל שהוחלף בין הצדדים ביום 2.6.17, כתב התובע כי הושג סיכום בין הצדדים בנוגע לתשלום 25% מכל העיסקאות של תל-דן, אולם הנתבע השיב כי סוכם על תשלום של 25% מריווחי הנתבע ולא פחות מ-4% מהרווח של הפרויקט, ובתנאי של המתנה למימוש בסוף הפרויקט, ובכפוף לסיכום שיושג עם אריה נתנאל (מחברת נתנאל גרופ שאליה הועברו חלק מהפרויקטים), שלאחריו יתגבש הסכם בין התובע לנתבע.

...

לאור כל הנימוקים שהובאו לעיל, התביעה שכנגד נדחית, אפוא.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת ואילו התביעה שכנגד נדחית.

באשר לנושא ההוצאות, משעה שתביעתו של התובע התקבלה ואילו התביעה שכנגד, שהוגשה על סכום נכבד ביותר ע"ס 1,000,000 ₪ נדחתה, ובהתחשב בהיקף ההליכים, משך ההתדיינות וחשיבות הנושא לצדדים, ישלמו הנתבעים והתובעים שכנגד לתובע עבור שלב זה של ההליך, את אגרת המשפט ששילם עבור התביעה, את הוצאת המשפט האחרות ככל שהיו ויאושרו על ידי וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 75,000 ₪.