תביעה להשבת כספים בגין דירה לא ראויה למגורים

לפניי תביעה כספית על סך 383,164 ₪, שהגישה התובעת נגד הנתבעת בגין ליקויי בניה בדירה אשר ניבנתה על ידי הנתבעת, ונרכשה על ידי התובעת בהסכם מכר מיום 6.11.2011 (להלן: "הדירה").

הנתבעת ביצעה תיקונים בדירה בתקופה שמיום 18.3.13 עד יום 27.06.2013 כאשר בתקופה זו הנתבעת לא יכלה להמשיך ולהתגורר בדירה, והדירה הוגדרה על ידי עירית באר שבע כנכס שאינו ראוי למגורים.

על פי חוות דעת שמאי מטעם התובעת מיום 24.06.20 (השמאי דורון ברינקר) נקבעה ירידת ערך בסך של 225,575 ₪ כולל מע"מ. התובעת תובעת בתביעתה פיצוי כדלקמן: השבת סך של 19,800 ₪ בגין ריבית פיגורים ששילמה התובעת בשל אי תשלום התמורה במועד, כאשר המועד לתשלום לא הגיע שכן לא נימסר לתובעת טופס 4.

במועד האמור, היתקבל מכתב ב"כ התובעת, ובו דרישת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, דמי שכירות ופצוי כספי בגין הליקויים המנויים בחוות הדעת הראשונה.

...

על כן, נדחית טענת הנתבעת בעניין זה. סוף דבר לאור כל האמור, אני מחייבת את הנתבעת בסכומים הבאים: (1) סך של 57,820 ₪, בגין עלות ביצוע התיקונים על פי חוות דעת המומחה.

כמו כן יש תשלם הנתבעת לתובעת בגין אגרת בית משפט, בייחס לסכום שנפסק, סך של 3,470 ₪.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

לפני תביעה להשבת דמי שכירות ולתשלום פיצויים בגין עגמת נפש ונזקים שנגרמו לתובעים-שוכרים נוכח טענותיהם להפרת חוזה השכירות על ידי הנתבע-המשכיר בהיות הדירה ששכרו ממנו בלתי ראויה למגורים ובגין מחדלים נוספים מצדו, כפי שיפורט להלן.

ביום 11.7.21 הגישו התובעים את כתב התביעה בתובענה דנן במסגרתו התבקש בית המשפט, בין היתר, לקבוע כי הסכם השכירות מבוטל ולהורות על השבת כספים אשר לטענתם גבה מהם הנתבע שלא כדין, כפי שיפורט בהמשך.

...

עגמת נפש אזכיר כי כל מקרה בו צד לחוזה מפר את החוזה יוצר מידה של עגמת נפש אצל הצד שכנגד אך לא כל מקרה כזה מצדיק פסיקת פיצוי בשל ראש נזק זה, וכבר הורנו בית המשפט העליון (כאן מתוך ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) פסקה 31) – "... פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד ... הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה ...". הדעת נותנת כי הפרת חוזה הנוגעת לדירת מגורים שכורה של אדם וליכולתו להנות ממנה באופן סביר יכולה להכנס לגדר ההפרות המצדיקות במקרים המתאימים פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש, באשר מדובר בתלות השוכר במשכיר ביחס לקורת הגג שלראשו ולראש משפחתו והבסיס לשלוותו, אלא שבענייננו לא מצאתי כי התקיימה הפרה יסודית של החוזה מצד הנתבע ובוודאי שלא כזו המצדיקה את הפעלת החריג של פיצוי בגין ראש נזק זה, במיוחד כאשר לפחות בעניין הנזילה מנעו התובעים עצמם את פתרון הבעיה בסופו של דבר.

הוכח כי התובעת 1 החליקה עקב ההצפה השניה וכתוצאה מכך, בהיותה בשלב מתקדם להריונה, פנתה בדחיפות לחדר המיון ונבדקה ולמרבה השמחה לא אונה לה או לעובר כל רע. דא עקא, לא ניתן להקל ראש בחרדה הגדולה לבריאות העובד שהיא מנת חלקה של אישה בהריון מתקדם הנופלת וסופגת מכה, גם אם בסופו של דבר הוברר כי שלום לעובר ובעובדה שאירוע כזה גורם לה עגמת נפש ניכרת המצדיקה פיצוי.

סוף דבר מכל האמור במצטבר נובע כי התביעה מתקבלת בחלקה הקטן, כך שאני מחייב את הנתבע להשיב לתובעים את דמי השכירות שגבה מהם ביתר בסך 7,467 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק כחוק ממועדי פרעון כל אחד משני השיקים – 10.10.21 ו-10.11.21 בהתאמה, וכן לפצות את התובעת 1 בגין עגמת נפש בסך של 1,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 11.7.21.

לכתב התביעה צורפה חוות דעת מהנדס (נספח 11) בה נקבע, כי חדר הרחצה לא מאוורר וטחוב, ישנה סכנת נפילה מהחדרים עקב פתח חלון בגובה לא תקני, במרפסת המטבח קיימת סכנה לנפילה ופגיעה מהזגוג ודלת הכניסה ננעלת במפתח נשלף ולכן הדירה אינה ראויה למגורים.

ביום 13.3.22 שלח התובע הודעה לפיה טרם עבר להתגורר בדירה ושהוא סובל מכאבי ראש בשל ריח, טחב ועובש ולכן הוא מודיע על ביטול ההסכם ומבקש השבה של כספים ופצוי.

...

התובע עתר לחייב את הנתבעות בסכום של 3,000 ₪ בגין תשלום לעו"ד אך לא הוצגה חשבונית/קבלה לתשלום סכום זה בקשר לתביעה בתיק זה ולכן דין התביעה ברכיב זה להידחות.

בענייננו, שוכנעתי כי בנסיבות המתוארות היה כדי לגרום לתובע עוגמת נפש המזכה אותו בפיצוי בגין הכרוך בגילוי אודות הרטיבות בדירה, הטרחה הכרוכה בטיפול בתיקונים הנדרשים בדירה, בהתארגנות לעזיבתה והחזרה לבית הורי התובע עד למציאת דירה חלופית.

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן: סך 5,700 ₪ ששולמו בגין דמי שכירות.

התובעת הוסיפה: "עקב מצב הדיור בשכירות בתל אביב ומחירי הדירות בשכירות, ועל מנת לשמור על זכותי להתגורר בדירה לאחר שהליקוי יתוקן, העמדת אותי במצב של חוסר ברירה לשלם את שכר הדירה, זאת למרות שהדירה אינה ראויה למגורים...אני שומרת על זכותי לנקוט בכל האמצעים החוקיים שעומדים לרשותי על פי דין, על מנת לקבל את הכספים הללו בחזרה, וזאת בעבור כל התקופה שהדירה לא הייתה ראויה למגורים. כמו כן, הריני להבהיר, שאני שומרת לעצמי את הזכות לתבוע פיצוי נוסף, בין היתר אך לא רק, בגין נזק לרכוש..". בחודש ינואר 2023 החלו עבודות שפוץ בבניין עליהן לטענתה לא ידעה מראש.

התובעת טוענת, כי יש לחייב את הנתבע להשיב לה את שכה"ד ששילמה בתקופות בהן הדירה לא היתה ראויה למגורים: סך של 15,050 ₪ בגין שלושה וחצי חודשים בשנת 2022, וסך של 8,900 ₪ בגין חודשיים בשנת 2023; יש לחייב את הנתבע להשיב לה את הפיקדון בסך 10,200 ₪ וכן לפצותה בסך של 400 ₪ בגין נקוי ספה; סך של 200 ₪ בגין נקוי מזרן; סך של 800 ₪ בגין מקרר שניזוק; סך של 956 ₪ בגין מיקסר שניזוק.

בהמשך ביום 18.6.2023 הודיעה התובעת בהודעת WhatsApp לנתבע, כי בכוונתה לפנות את הדירה ביום 5.7.2023 ודרשה את השבת הפקדון: "... נראה לי לא לגיטימי ולא סביר בעליל להעלות עכשיו את שכר הדירה לשוכר חלופי, בודאי כאשר במהלך כל שיחותנו לא הבעת שום היתנגדות לכך שאמצא מחליף באותם תנאים. ניסיתי למצוא פיתרון הוגן, ולפנים משורת הדין אף שלמתי שכירות על כל חודש יוני למרות שהדירה לא תוקנה כמוסכם, וכפי שאתה יודע אני כבר לא חיה בדירה בשל התנאים בה. אני מזדכה על הדירה בתאריך 5.7.2023 (סוף חודש חוזי), ואתה מתבקש להחזיר את הפקדון עד מועד זה. במידה ולא תעשה כן, אאלץ לתבוע בבימ"ש כל סכום שלא תשיב ולו אני זכאית, זאת בנוסף לנזקים שכבר נגרמו ועליהם כאמור אני שומרת את זכותי לתבוע בכל מקרה." (נספח 4 לכתב ההגנה).

...

בהמשך ביום 18.6.2023 הודיעה התובעת בהודעת WhatsApp לנתבע, כי בכוונתה לפנות את הדירה ביום 5.7.2023 ודרשה את השבת הפיקדון: "... נראה לי לא לגיטימי ולא סביר בעליל להעלות עכשיו את שכר הדירה לשוכר חלופי, בוודאי כאשר במהלך כל שיחותנו לא הבעת שום התנגדות לכך שאמצא מחליף באותם תנאים. ניסיתי למצוא פתרון הוגן, ולפנים משורת הדין אף שילמתי שכירות על כל חודש יוני למרות שהדירה לא תוקנה כמוסכם, וכפי שאתה יודע אני כבר לא חיה בדירה בשל התנאים בה. אני מזדכה על הדירה בתאריך 5.7.2023 (סוף חודש חוזי), ואתה מתבקש להחזיר את הפיקדון עד מועד זה. במידה ולא תעשה כן, אאלץ לתבוע בבימ"ש כל סכום שלא תשיב ולו אני זכאית, זאת בנוסף לנזקים שכבר נגרמו ועליהם כאמור אני שומרת את זכותי לתבוע בכל מקרה." (נספח 4 לכתב ההגנה).

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 15,050 ₪ וכן ישיב לתובעת את הפקדון בסך 10,200 ₪.

לפני תביעה התובעים לפצוי כספי בשל איחור במסירת חזקה בדירות שרכשו מהנתבעת ואי קבלת זכויים אשר הם זכאים להם.

אולם, עבודות הבניה בדירה טרם הסתיימו ובין היתר יש "להתקין אסלות, מאוורר ינקת אויר ולתקן מפלס חניה אשר רוצף מעל המדרכה ולא מאפשר עלית הרכב..." "כל אלה לא מאפשרים שימוש בדירה שמן הסתם איננה ראויה למגורים בשלב זה..." (ראו: שם) ביום 20.12.2018 השיבה עו"ד הודיה לב"כ התובעים 3-4 כי היתקבל טופס 4 לדירה ועבודות הבניה הסתיימו בה זה מכבר.

מעבר לכך, ביום 20.12.2018 ציינה הנתבעת שמרבית הליקויים עליהם הצביעו התובעים 3-4 תוקנו זה מכבר ומכל מקום, לא מדובר בליקויים שבעקבותיהם הדירה לא הייתה ראויה למגורים.

...

מכאן, שתביעתו של התובע 7 נדחית ותביעת הנגד מתקבלת.

מכאן, שתביעתם של התובעים 8-9 נדחית ותביעת הנגד מתקבלת.

בכל הנוגע להוצאות והחזר שכ"ט, מאחר שחלק מהתביעות נדחו וחלק התקבלו ובשים לב שתביעת התובעים הוגשה במאוחד, ולנוכח ההסדר הדיוני שהביא לייעול הדיון אני סבור שעל כל צד לשאת בהוצאותיו .