תביעה להשבת כספים בגין גבייה לא חוקית בפרויקט "מתחם חופים

חוזה הפיתוח בוצע, מיתחם חופים הושלם, ו"ביניין הקונכייה" – ובתוכו דירותיהם של התובעים – עומד על תילו.

לשיטת חכ"ל, לא ניתן לברר תביעה התוקפת תנאי היתקשרות מסוימים מחמת אי חוקיות על דרך תביעה כספית להשבה ללא שמוגשת תביעה לביטול ההיתקשרות; לא ניתן להגיש תביעה לשינוי תנאים בחוזה כשלוש שנים לאחר כריתתו ולאחר שהושלמו החיובים מכוחו; לא ניתן להגיש תובענה המבקשת לבטל בדיעבד היתקשרות שעליה הסתמכו צדדים שלישיים, ושינו מצבם לרעה תוך שהתובעים מחרישים וכובשים את טיעוניהם עד לאחר שקבלו את פירות ההיתקשרות.

בית המשפט העליון קבע כי חוזים מהסוג האמור הם בלתי חוקיים מאחר שהם נוגדים את עקרונות היסוד של המשפט הצבורי, ובראשם עיקרון חוקיות המינהל: אין לרשות סמכות לגבות כספים שלא על פי הסמיכה חוקית, או לפטור באופן בלתי שוויוני מגבייתם של תשלומי חובה.

המומחה חיווה דעתו ואף העיד כי לא ניתן היה להקים את הפרויקט בלא לגבות כספים בשיטה שנגבו, וגם הסכומים שנגבו בסופו של דבר היו סבירים, וכלשונו: "...[ו]בשורה התחתונה, שאני מהנדס ותיק ורציני, והאם אפשר היה להקים הפרויקט בלי הטקטיקה של זה אמרתי שאי אפשר, וכי מחר בית משפט רוצה לכתוב פסק דין, האם שילמו יותר מדי והאם יש תמורה לאגרה וכל כסף שהוא ביתר יושקע בעוד מגלשה לפארק אני משיב, לפי הסכומים שהגשתי זה פייר לשלם אותם" (עמ' 39 שורות 22-19 לפרוטוקול הדיון מיום 19.2.2020).

...

גם בעניין קרן פז מצא בית המשפט להורות על השבה חלקית בלבד של סכום הפיתוח ששולם.

תוצאה והוצאות נוכח כל האמור לעיל דין התביעה להידחות.

כן ישלמו התובעים לנתבעות שכר טרחת עורכי דין כולל בהליך בסך 70,000 ₪.

האם יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את סכום המע"מ בגין סכום שהעבירה לתובעת במסגרת סיבסוד עבודות תשתית ופיתוח (עבודות המים והביוב) בפרויקט שביצעה התובעת לאחר שזכתה במיכרז, זוהי השאלה העומדת לדיון בתיק זה. א - רקע התובעת זכתה במיכרז אשר פירסמה הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן גם: "הרשות") בחודש פברואר 2013, לחכירת מיתחם מקרקעין לבניית 150 יחידות דיור ולבצוע עבודות תשתית ופיתוח בשכונת "גבעת האקליפטוס" בטבריה (מיכרז צפ/347/2013, להלן: "המיכרז") (חוברת המיכרז צורפה כנספח א' לתצהיר מר אליעז סגיב, המצהיר מטעם התובעת).

במכתב תשובה מיום 6.11.2017 השיבה הגב' מור ואנונו, מנהלת תחום פרויקטים אגף הכספים ברשות, כי התחשיב של סכום הסבסוד נערך בזמנו על בסיס חישוב היטלי מים וביוב שהיו אמורים להיות משולמים לתאגיד בהתאם לחוקי העזר של עריית טבריה.

" כאשר היזם מבצע את עבודות התשתית כנגד ויתור מטעם הרשות על ההיטלים והאגרות שהיא רשאית לגבות בגין פיתוח, כבעניינינו, קבע בית המשפט, בעקבות פסק הדין שניתן ב ע"א 1306/99‏ חוף הכרמל 88 בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף חיפה, פ''ד נח(2) 602, כי במקרה זה מבצעת היזמת את עבודות הפיתוח כשירות לעירייה (כנגד תשלומי החובה), ולפיכך עליה לשלם מע"מ בגין העסקה.

מן הראוי כי הרשות תקפיד כי כספי הציבור ישמשו לתכלית לה נועדו וכי הזוכה במיכרז יעמוד בתנאיו באופן שיקדם את האנטרס הצבורי עליו מופקדת הרשות – אם לא כך נעשו הדברים בכל הנוגע לבניית "שכונת האקליפטוס", עניין שלגביו איני מחווה דעה משאינו רלבאנטי, כאמור, לתביעה שבפניי.

...

משלא התייחסה התובעת לשאלה זו ולא הניחה תשתית עובדתית או משפטית בכל הנוגע לטענה כי ההפרש מהווה עסקה חייבת במע"מ, דין תביעתה, בכל הנוגע להפרש זה, להידחות.

ח- הפרת ההסכם על-ידי התובעת אף איני מקבלת את טענת הרשות בכל הנוגע להפרת ההסכם על-ידי התובעת (סעיפים 28-29 לתצהיר מר יוסי מור).

ט - סופו של דבר התביעה נדחית.

המבקשים ביקשו להגדיר את הקבוצה כ-"כל מי שבבעלותו דירת מגורים בשכונת עין הים (גבעת אולגה) בתחום שיפוטה של עריית חדרה לפי תב"ע חד/1061ט, והנתבעות גבו מהם באמצעות גלים כסופים ואופק חופים תשלומי 'תחזוקת הפארק' עבור פארק ערוני הידוע כ-'פארק חופים' וזאת כנגד מסירת מפתח לדירה ומוחזקים בחשבון נאמנות אצל יזמים ו/או עברו לעירייה וחכ"ל, והכל ב-24 חודשים שקדמו להגשת התובענה; וכל מי שצריך לשלם עבור תשלום תחזוקת הפארק בגין דירות שלא נימסרו ו/או לא נבנו בהתאם למסמך עקרונות תחזוקת הפארק". אציין כבר עתה, כי הבקשה לאישור הוגשה ביום 21.1.18, ונטען על ידי המבקש 1 ששילם ב- 1.12.15 (נספח 20 לבקשה), ועל כן שילם יותר מ-24 חודשים לפני הגשת הבקשה לאישור תובענה ייצוגית.

תשובת המשיבות 1-2 : לטענת המשיבות 2-1 (להלן: "המשיבות"), על מנת להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית לפי פרט 11 לתוספת השנייה, נידרש כי התביעה תהיה להשבת סכום כסף שנגבה על ידי הרשות, כי בוצעה בפועל גבייה שלא כדין, וכי הגבייה שלא כדין היתה של מס, אגרה או תשלום חובה אחר.

בשלהי 2014, פנו בעלי המקרקעין אל ראש הערייה וטענו כי על אף הוראות התוכנית המחייבות אותם בפתוח הפארק ותחזוקתו על חשבונם למשך 10 שנים, יש מקום לשקול אפשרות לשינוי יעוד הפארק הפרטי לפארק ביעוד צבורי, מאחר שיש חשש שהדיירים שירכשו את הדירות יתקשו לעמוד בתחזוקת הפארק, וזה יהפוך למפגע כפי שקרה בפרויקטים אחרים.

בעמ' 23 לפרוטוקול מיום 17.12.18 הסביר המבקש 1 שההסכם שעליו חתם לא חוקי, משום שנכון שלפי התב"ע צריך לשלם עבור תחזוקת שטחים פתוחים למשך 10 שנים, אבל ההסכם מדבר על פארק, ופארק זה לא שטחים פתוחים, וזו הטעה.

מוסכם כי בגין תחזוקת הפארק במהלך 5 (חמש) השנים הראשונות בלבד ממועד השלמת כל עבודות ההקמה של הפארק, תהיה זכאית חכ"ל לקבל תשלום בגין עבודות התחזוקה, אשר ישולם על ידי היזמים בהתאם למוסכם בסעיף 7 למסמך עקרונות זה להלן, וזאת מבלי לפגוע בזכות היזם לגבות סכום זה מבעלי הזכויות בדירות שנרכשו מאת היזמים במיתחם.

אני דוחה טענה זו, משום שהכספים לא נגבו עבור שטחים צבוריים פתוחים, אלא כתשלום עבור תחזוקת הפארק שלא היה שטח צבורי פתוח, המבוצעת על ידי המשיבה 3, ולכן חוק העזר אינו חל. השבה מהרשויות? הבקשה לאישור שהוגשה כנגד המשיבות נסמכת על הטענה שמדובר בהשבה של מס, היטל או תשלום חובה ששולם על ידי המבקשים לרשויות.

...

על כן אני קובע כי אף אם היתה בידי המבקשים עילת תביעה אישית על פי פרט 11 לתוספת השנייה, לא ניתן היה לאשר את הבקשה, עקב היעדר ייצוג הולם לחברי הקבוצה.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית.

המבקשים ישלמו למשיבים 1,2 ביחד הוצאות משפט בסך 15,000 ₪, ועוד למשיבה 3 הוצאות משפט בסך 17,550 ₪.

בית משפט השלום בחיפה תא"ק 56406-12-17 גיל סגל בע"מ נ' מועצה אזורית חוף הכרמל ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט אהרון שדה תובעים גיל סגל בע"מ נתבעים 1.מועצה אזורית חוף הכרמל 2.בנימין גרומן 3.יעקב ברנט 4.טוביה ארליך 5.אריה עפרי 6.החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ פסק דין

בפועל מה שנידרש בסופו של יום זהו מיסמך פשוט המתאר את העקרונות השמאים שעל בסיסם יערך בעתיד החישוב השמאי, מיסמך קצר שרובו "העתק-הדבק" מתקנון התכנית כאשר הקף העבודה צומצם דרמאטית, היתמקד במיתחם אחד בלבד וכאשר הועדה המחוזית החליטה שלא לעסוק כלל בנושא העקרי לשמו נערכה ההיתקשרות-איחוד וחלוקה.

כמו כן, בעקבות הרחבת הקף הפרויקט נדרשו הנתבעים 1-5 לאשר הרחבה תקציבית בסך 44,000 ₪ + מע"מ באופן בו מחצית מהסכום תשולם במועד הפקדת התוכנית והמחצית השנייה במועד אישור התכנית, כאן נכנסה לתמונה הנתבעת 6, שהנה הבעלים של חלק מהשטחים שהוכנסו לתוכנית ואינם מוזכרים בהסכם הראשון/המקורי, לגביה סוכם שהיא תיתחלק ביחד עם הנתבעים 2-5 (ללא הנתבעת 1) בתשלום הסכום הנוסף שהתבקש.

מההתכתבות בין מר סגל לבין מר גרומן עולה הרושם שמר סגל סמך על הבטחתו של מר גרומן שמדובר בהתחייבות של "אנשים מכובדים" העומדים במילתם ומר גרומן הסביר ששתי החתימות, שלו ושל נציג הנתבעת 6 מספיקות כדי לגבות את הכסף בעתיד.

אין מחלוקת בין הצדדים שבסופו של יום הוחלט על ידי הגורמים המוסמכים שאין צורך בעריכת טבלאות איזון והקצאה לכל המגרשים (לרבות ביחס לשני המגרשים שלגביהם לא הייתה בהירות) והתוכנית אושרה כאמור ללא עריכת טבלאות איזון והקצאה ומשכך, חלקה של עבודת השמאי היה מינורי בלבד ביחס להקף העבודה שפורט בהסכם ומה ששולם כמקדמה מכסה מעל ומעבר את שכר טירחת השמאי.

השמאי העיד וענה כנשאל האם היה נוכח בישיבות שעסקו בעררים שהוגשו והשיב "לא נתבקשתי. שאלתי אם אני צריך להיות, אמרו לי, אין צורך, זה דברים שהם לא קשורים, אל תגיע'." אלא שלמרות מאות עמודי נספחים, לא הוגש כל מיסמך שיעיד על התכתבות כלשהיא בעיניין זה. כאשר מתקיימים פערים גדולים בציפיות הצדדים ומתווספים תנאים על ההסכם המקורי, יש ובית המשפט יבצע איזון השומר על מסגרת ההסכם מחד גיסא אך מגשר במידה מתונה על הפערים בציפיות הצדדים והבנת ההסכם על ידם מאידך גיסא, בודאי כשחל שינוי כלשהוא וחלק מההסכם, יש ויבוצע בשלב עתידי שאיננו בהכרח רלבאנטי לאותו הסכם.

...

סוף דבר על פי ההסכם שכ"ט השמאי הועמד על 135,000 ₪ בצירוף מע"מ כאשר 61% משכר הטרחה ישולם ע"י הנתבעת 1 ו- 39% משכר הטרחה ישולם ע"י הנתבעים 2-5.

היות והמקדמה בסך 30,000 ₪ שולמה, היתרה לתשלום היא 105,000 ₪ +מע"מ ובניכוי 20% היתרה היא 84,000 ₪+מע"מ שכאמור צריכים לשאת הפרשים משתי נקודות זמן שונות (64,000 ₪ התשלום הראשון ו-20,000 ₪ התשלום השני) אשר על כן הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת כדלקמן: הנתבעת 1 תשלם לתובעת: סכום של 39,040 ₪ + מע"מ המהווה 61% מ- 64,000 ₪ עם הפרשי ריבית כחוק והצמדה מיום הפקדת התוכנית, דהיינו מיום 13.7.15, כמו כן, סכום של 12,200 ₪ +מע"מ שהינם 61% מ- 20,000 ₪ עם הפרשי ריבית כחוק והצמדה מיום אישור התוכנית, דהיינו מיום 17.7.17.

כמון כן ישלמו הנתבעים יחד ולחוד את הסכומים המתחייבים מההרחבה התקציבית: סכום 8,800 ₪ +מע"מ המהווה מחצית מ- 17,600 ₪ (מחצית השכר המוסכם 44,000 ₪ ולאחר ניכוי 20%) עם ריבית כחוק והצמדה מיום הפקדת התוכנית כאמור לעיל.

הרינו להודיעכם בזאת כי היזמים להם יוקצו מגרשים בתכנית שבנידון, יקבלו פטור מאגרות והיטלים בגין עבודות פיתוח שיבוצעו על ידי חברת יהל מהנדסים-יזום פרויקטים בע"מ, למעט האגרות שיגבו כדין בגין כל יחידה בתחום התכנית כדלקמן: אגרת בניה.

השני, המשיבות הן שהגישו תביעה להשבת הכספים ועליהן הנטל להוכיח תביעתן.

סעיף 3(ג) בחוק העזר לגן יבנה (סלילת רחובות) התשע"ה 2015 קובע כדלקמן: "שולמו בעבור נכס, בשל סלילת רחוב גובל, דמי הישתתפות, דמי פיתוח, היטל קודם או היטל סלילת רחובות (להלן - חיוב קודם) לא יכללו שטח הקרקע ושטח הבניין בנכס, בעת הטלתו של החיוב הקודם, במניין השטחים לפי סעיף קטן (א) לצורך חישוב ההיטל לפי חוק עזר זה". הוראה דומה נימצאת בחוק העזר לגן יבנה (שטחים צבוריים פתוחים) התשע"ו-2016: "שולמו בעבור נכס, בשל שטחים צבוריים פתוחים, דמי פיתוח או היטל שטחים צבוריים פתוחים (להלן - חיוב ראשון), לא יכללו שטח הקרקע ושטח הבניין בנכס שבעבורם שולם החיוב הראשון במניין השטחים לפי סעיף קטן (א)(1) לצורך חישוב ההיטל לפי חוק עזר זה" שאלת היחס בין תשלומי עבר של דמי הפיתוח לחיוב בהיטל עדכני, היא שאלה מורכבת ויש לה פנים לכאן ולכאן: "דומה שתשלומם של דמי פיתוח כשלעצמו שולל מהרשות המקומית את הזכות להטיל ולגבות היטלי פיתוח מלאים בגין הנכס. מנגד, אין מושאיהם של דמי הפיתוח ושל ההיטל חופפים וזהים. דמי הפיתוח, כדמי ההישתתפות הסטאטוטוריים, מיועדים לממן בעיקר את התשתיות הצמודות המשמשות את המיתחם מושא החיוב. חיוב ההיטל, לעומתם, מיועד לשקף כאמור את חלקו של בעל הנכס בעלותה של מערכת התשתית הציבורית הרלוואנטית כולה" (עופר שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, מהדורה שלישית כרך א' עמ' 228).

...

נוכח תוצאה זו לא מצאנו להידרש לטענת המועצה שהיא מוסמכת לקבוע בחוק העזר הסדר המשנה מהוראות הסכם הפיתוח.

סוף דבר אנו מקבלות את הערעור.

תביעת המשיבות נדחית.