תביעה להשבת חוב בגין מצגי שווא בהשקעה בנדל"ן

בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו ת"ק 20582-05-20 גדי נ' יפרח ואח' לפני כבוד השופט רונן אילן התובעת: אסתי גדי הנתבעים: 1. אלי יפרח 2. ווין טים נדל"ן והשקעות בע"מ פסק דין

ומשכך, טוענת התובעת, הרי שהנתבעים הטעו אותה וגרמו לה לשלם דמי תיווך בטענות שוא.

דוקא התובעת, טוענים הנתבעים, הפרה את ההסכמה כאשר ביטלה שלא כדין את השיק הראשון, ורק לאחר פניות הנתבעים העבירה את השיק השני לכסוי החוב.

התביעה מתייחסת לשיק הראשון נובעת רק מאי השבתו לתובעת לאחר שחולל והחשש שמא תדרש לפרוע גם אותו.

כחדשיים לאחר כריתת הסכם התיווך, פנה הנתבע לתובעת, הציג בפניה מצג שלפיו הוא איננו אמור לקבל כלל דמי תיווך מהעסקה הנרקמת למכירת הדירה, ועל בסיס מצג זה הסכימה התובעת לשלם לנתבעים דמי תיווך בסך של 5,000 ₪.

...

אשר על כן אני מקבל את התביעה וקובע כדלהלן: אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 5,000 ₪.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סכום נוסף של 5,000 ₪, אולם הנתבעים יהיו פטורים מתשלום זה אם ישיבו לתובעת בתוך 7 ימים את השיק הראשון (שיק מספר 2568209).

אני מחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות התובעת בגין הגשת תביעה זו, באגרת בית המשפט וכן גם בהוצאות בסך של 1,500 ₪.

רקע וצדדים לתובענה ברקע הבקשה, תביעה כספית בשווי 3,894,634 ₪ שהגישו 37 תובעים נגד הנתבע, מר שלמה מעוז, מבכירי הכלכלנים בישראל, אשר שימש במועדים הרלבנטים לתביעה, ככלכלן ראשי בקבוצת טפירו וחבר ועדת השקעות בה. בכתב התביעה נטען, כי התובעים הלוו כספים לחברת ט.ב. מתקדמים בכספים בע"מ (בפרוק) (להלן: "חברת ט.ב.") בתמורה להבטחה מצידה, כי סכום קרן ההלוואה יוחזר להם בתוספת ריבית.

הגם שבמסגרת הפרסומים שנעשו ביחס לפעילות הקבוצה הודגש פעם אחר פעם, גם על ידי הנתבע עצמו, כי ההשקעות שמבצעת הקבוצה הנן בתחום הנדל"ן ובפרט בפרויקטים של תמ"א 38, בפועל לא השתמשה הקבוצה כלל בכספים שגייסה למטרות אלו.

כתב התביעה כולל עילות תביעה בגין מצגי שוא רשלניים ותרמית: נטען כי הנתבע הציג בפני התובעים מצגי שוא במעשה ובמחדל, לפיהם מחזיקה הקבוצה במוצר פינאנסי חברתי תקדימי, המאפשר גם למי שאינו משקיע גדול, לקבל תשואות נאות על כספו בהשקעה בטוחה ומפוקחת.

אי צירוף מסמכים מהותיים וחיוניים לתביעה – התובעים נימנעו מלגלות ולצרף לכתב התביעה את תביעות החוב שהגישו נגד חברת ט.ב. ואת ההכרעות בהן, שניתנו בקשר עם אותם ארועים בגינם הוגשו התביעה הנוכחית.

...

מנגד, טוען הנתבע בין היתר, בכתב הגנתו, כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות ושיהוי והוסיף כי לא היו לו יד ורגל באירועים הנטענים; הוא לא היה מעורב בהתנהלותה ובמעשיה של חברת ט.ב. ולא הייתה אמורה להיות לו מעורבות מעין זו; הוא היה כלכלן ראשי בחברת "אלפא פלטינום" ולצורך כך נקשר (ביום 31.12.2013) בהסכם עם חברת טפירו ניהול השקעות ופיננסים בע"מ – שהיא חברה אחרת, שאינה החברה בפירוק עימה טוענים התובעים כי נקשרו; תפקידו של הנתבע ככלכלן ראשי באלפא פלטינום, לא היה קשור באופן כלשהו לפעילות חברת ט.ב; הוא לא היה סמנכ"ל כספים או קצין ציות של חברת ט.ב. ותפקידו לא היה לייעץ לה, או להנהלתה ובכלל זה לא היה לו קשר ללקוחותיה, לרבות התובעים; הפרסומים עליהם נסמכים התובעים, אליהם שורבבו שמו ותמונתו של הנתבע, לא נעשו על ידו, כי אם על ידי חברת ט.ב., באמצעות מנהליה הקודמים – טפירו וברמן - ללא ידיעתו של הנתבע וממילא שלא בהסכמתו ובזמן אמת, הוא אף התנער מפרסומים אלו ודרש כי יפסקו; חברת ט.ב. בעצמה הודתה והורשעה על בסיס אותה הודאה, כי מעורבות הנתבע "הסתכמה במתן ייעוץ לאלפא פלטינום" וכי הפרסומים שנעשו על ידה לא אושרו על ידי הנתבע.

תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות הישנות") קבעה, כי "כל מקום שבעל דין טוען טענת מצג-שווא, תרמית, זדון או השפעה בלתי הוגנת, ובכל מקרה אחר המזקיק לפרטים, יפורשו הפרטים ותאריכיהם בכתב הטענות". בספרו, מציין רוזן צבי, כי מאחר והטענות הנכללות בתקנה מייחסות לבעל הדין נגדו נטענו כוונה רעה המכתימות את שמו הטוב של האדם, נאסר על בעל דין לטעון טענה מעין זו כמסקנה בלבד והוטלה עליו חובה לפרט את כל העובדות הנסיבתיות המלמדות עליה.

לאור אופיין של טענות מצג השווא והתרמית במקרה דנן, בדבר עצם הפרסום הציבורי והייצוג של הנתבע את החברה באופן כללי, אני סבור כי די בפירוט שנכלל בכתב התביעה.

מאחר והתובעים ציינו, כי שמו של אבלס השתרבב בטעות קולמוס להודעה שהוגשה לבית המשפט בדבר מסירת כתב התביעה לנתבע וכי הוא אינו אחד מהתובעים בתיק - מתייתר הדיון וההכרעה בטענה זו. סוף דבר במכלול האמור לעיל, נדחית הבקשה.

בין התובע לנתבעת הכרות ארוכת שנים, ובשנת 2013 החל התובע לעבוד בעסקי תיווך הנדל"ן שהפעילה בשעתו בירושלים.

בגין כל העובדות כפי שהוצגו ביקש התובע מספר סעדים כספיים: 10,000 ₪ פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם המכר, ביטול הסכם היזמות והשבת 117,000 ₪ ששילם בעטיו, 15,000 ₪ פיצויים בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני, ובתוספת שערוך העמיד תביעתו כאמור לעיל על כ – 150,000 ₪.

מצאתי כי התובע אכן היתקשר בהסכם המכר מחמת מצגי שוא מטעם הנתבעת אך לתחושתי התובע העמיד פני תם יותר מכפי באמת והתקשה להסביר את היתנהלותו הן בחתימה על ההסכם והן בתקופה שלאחריה ועד הגשת התביעה.

התובע הגיע אלי הביתה לראות את הבית, גרתי במשכנות האומן והוא רצה לראות את הבית כי זה היה איזור יפה, הוא בא ואכל צהריים וסיפרתי לו בידידות על מה שקניתי ואמרתי לו שזו השקעה שהמליצו לי מאוד, שזה ליד הים ויש לזה עתיד של בניה לתעשייה קלה, והיו גם תוכניות שמישהו הגיש לתחנת דלק שם, וראיתי ובדקתי גם שהתוכנית מאושרת, וסיפרתי לו שהשותפים היהודים מכרו לאיש עסקים שיש לו הרבה עסקים בארץ והוא יזם גם, ודברתי איתו והוא מוכן לשתף פעולה איתנו ולהכניס אותנו שותפים, כלומר אותי כשותפה.

המסכת העובדתית מגלה תמונה ברורה לפיה הנתבעת דחפה את התובע לרכוש ממנה את המקרקעין בהסכם המכר תוך הפגנת חוסר תום לב משווע והפרה של חובות הגילוי במהלך המשא ומתן החוזי, ובעיקר את החובה של מוכר לגלות לקונה על מיגבלות תכנוניות שחלות על הנכס הנמכר (ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פס' 18 לפסק דינו של השופט פוגלמן (2011)).

...

לאחר בחינת מערכת היחסים החוזית בין התובע לנתבעת והמסקנה כי הנתבעת הפרה את חובת תום לב כלפי התובע במסגרת היחסים בינם שנוגעים להסכם המכר וכי הטעתה את התובע להתקשר בהסכם היזמות באופן המצדיק את ביטולו, נותר לבחון את שאלת הסעד ההולם.

אני סבור כי המקרה דנן מתאים להפעלת דוקטרינת האשם התורם.

16 בסיכומו של דבר, אני פוסק לזכות התובע פיצויים בסכום (מעוגל) של 125,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

· תיק ורדינון (להלן: "תיק ורדינון") – המדובר בהליכים שננקטו על-ידי התובעת בת.א 29341-12-11 (להלן: "ההליך בישראל"), כנגד דן ורדינון, ורדינון נדל"ן והשקעות בע"מ, וחברה בשם אורטם (להלן: "ורדינון"; "חברת ורדינון"; "אורטם"; בהתאמה), במטרה לעצור הליכים שננקטו בגאורגיה על-ידי אורטם כנגד התובעת (להלן: "ההליך בגאורגיה").

מכאן, שחוב הנתבע לתובעת הוא 110,194 ₪ (ראו: סעיף 2 לכתב התביעה).

ועוד, טוען הנתבע, כי הוא לא גרר את התובעת להליכים משפטיים בעל כורחה, ולא הציג מצגי שוא בפניה.

דיון והכרעה כאמור, השאלות הדורשות הכרעה בהליך זה – האם יש להורות לנתבע להשיב כספים לתובעת; האם הנתבע מעל בכספי הפקדון; האם הנתבע גבה שכר-טירחה ביתר; האם הנתבע ניהל הליך סרק בתיק ורדינון, והתרשל בניהולו; כפי שהובא בפתח הדברים, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, את העדויות, ועיינתי בראיות ובכל אשר הובא בפניי, הגעתי לכלל מסקנה לקבל את התביעה בחלקה, ואבאר.

...

אשר על כן, הנני מורה על דחיית טענות התובעת.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי נכון לאמץ את טענות הנתבע, את התחשיב שנעשה על-ידו, ולקבוע, כי הנתבע היה זכאי לשכר-הטרחה, כפי שגבה.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, ראיתי לנכון לקבל חלקית את טענת התובעת, בכל הנוגע לרכיב הבונוס בתיק סגל.

בית המשפט המחוזי בחיפה פש"ר 50514-01-23 מימון ואח' נ' סופר סטוק - כפר עציון בע"מ ואח' תיק חצוני: 61003 בפני כבוד השופטת עדי חן-ברק מערערים 1. אמילויו מימון ע"י ב"כ עוה"ד 2. ציון מימון ע"י ב"כ עוה"ד 3. א.צ. מימון נדל"ן והשקעות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד משיבים 1. סופר סטוק - כפר עציון בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד 2. אדירים תיווך, ניהול ויעוץ פרויקטים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד 3. מיכאל שמשון ע"י ב"כ עוה"ד 4. עופר בן שושן ע"י ב"כ עוה"ד 5. חיים אביטבול ע"י ב"כ עוה"ד 6. ליאור מזור (מנהל מיוחד) ע"י ב"כ עוה"ד 7. כונס נכסים רישמי מחוז חיפה והצפון ע"י ב"כ עוה"ד פסק דין

בתביעות החוב נטען כי המשיבים התקשרו בהסכם המייסדים בהסתמך על מצגים כלכליים כוזבים שהציג החייב בנוגע לרווחיות אחת החברות שנרכשה, ועל יסוד טענה זו ובהסתמך על כתב הערבות נתבע החייב להשיב למשיבים את ההלווואות שהעמידו לסופרסטוק.

עוד נטען כי הנאמן לא פירט בהכרעותיו את העילות המשפטיות העומדות למשיבים, ומאחר שהטענות שנטענו כנגד החייב במסגרת תביעות החוב של המשיבים נגעו למירמה ולהצגת מצגי שוא מצד החייב, אזי נטל ההוכחה הנידרש הנו גבוה מהרגיל.

בסופו של דבר העמיד הנאמן את החוב כלפי הנושה על סך של 11,188,809 ש"ח, המהוה 90% מתביעות החוב המלאות, כאשר מסך זה יש להפחית את חלקו היחסי של הנושה ברכיב התמורה שיועד לשמש כהון חוזר לפעילות העסקית של החברה (סך של 1.2 מליון ₪ בהתאם לס' 5.3.2 להסכם המייסידים), ממנו נהנו גם הנושה ובעלי המניות הנוספים, ומכאן קבע הנאמן כי החוב עומד על 9 מיליון ₪, ולאור העובדה כי הוגשו עוד 3 תביעות חוב בגין הלוואות בעלים שהועמדו לרשות הנושה מטעם המשיבים 2-4, אושר דיבידנד בשיעור רבע מהסכום המאושר.

יש לדחות את טענת המערערים לפיה המשיבים הם אלה שניהלו את המשיבה ולכן לא ניתן לייחס לחייב אחריות כלשהיא למצב הכספי של המשיבה, שכן עפ"י מימצאי המעריך שמונה ע"י בית המשפט עלה כי המשיבה ספגה הפסד משמעותי בסך שעלה כדי מחצית מהכנסותיה בשנת פעילותה הראשונה, כאשר בחלק העקרי של שנה זו החייב שימש בתפקיד ניהולי בה. העובדה כי השקעת סכומי כסף גבוהים נעשתה על בסיס מצגים והתחייבויות מצד החייב, והשקעה זו מחקה כ- 90% מערכה תוך פרק זמן של כשנה, מובילה למסקנה כי החייב הפר את ההסכמים או נתן מצגים שאינם מדויקים ושלמים או מטעים.

...

בית המשפט נעתר לבקשתו של הנאמן להשלמת נימוקים להכרעה המקורית של הנאמן בתביעות החוב של המשיבים.

יש לדחות את טענת המערערים לפיה המשיבים הם אלה שניהלו את המשיבה ולכן לא ניתן לייחס לחייב אחריות כלשהי למצב הכספי של המשיבה, שכן עפ"י ממצאי המעריך שמונה ע"י בית המשפט עלה כי המשיבה ספגה הפסד משמעותי בסך שעלה כדי מחצית מהכנסותיה בשנת פעילותה הראשונה, כאשר בחלק העיקרי של שנה זו החייב שימש בתפקיד ניהולי בה. העובדה כי השקעת סכומי כסף גבוהים נעשתה על בסיס מצגים והתחייבויות מצד החייב, והשקעה זו מחקה כ- 90% מערכה תוך פרק זמן של כשנה, מובילה למסקנה כי החייב הפר את ההסכמים או נתן מצגים שאינם מדויקים ושלמים או מטעים.

הכרעה: לאחר ששקלתי טענות הצדדים אני סבורה שיש מקום לקבל הערעור, ולהורות למשיבים 1-4 להגיש תביעה בבית המשפט המוסמך אשר יכריע בטענותיהם כנגד החייב.