תביעה להשבת זכויות בניה או פיצוי בגין שימוש יתר במקרקעין

לפיכך, במהלך שנת 2003, הוגשו על ידי רמ"י תביעות נגד מישפחת חרירי לפינוי וסלוק יד מהקרקעות ונתבקשו צוי מניעה זמניים להפסקת הבנייה בקרקעות.

עוד נקבע במתוה ההסדרה, כי יתר הקרקעות הידועות כמגרשים 33,15,13,6-11 (להלן: המגרשים הפנויים) יוחזרו לרשות רמ"י כשהם פנויים וריקים לצורך שיווקם במכרזים פומביים.

בהמשך לכך, קשרו נאשמים 1 ו-2 יחד עם מאלק, סומא ואחרים שזהותם ידועה למאשימה, לסחוט באיומים את הזוכים בהנחיית מאלק ואחר ממשפחת חרירי שזהותו ידועה למאשימה, בכוונה להניעם לוותר על זכייתם במגרשים ולחילופין, להניעם לשלם למשפחת חרירי או מי מטעמה פיצוי כספי בגין השמוש בקרקעות, והכל תוך שימוש במוניטין של מישפחת חרירי לניצול פחדם של הזוכים (להלן: הקושרים והקשר בהתאמה).

בהמשך לכך, במסגרת הקשר ובשל קדומו, פעלו הנאשמים יחד עם מאלק וסומא להביא את המתלוננים לוותר על זכותם במיגרש 7 או לפצות את מישפחת חרירי או מי מטעמה בגין הזכייה במיכרז, תוך הטלת אימה ופחד באמצעות שימוש במוניטין השלילי של מישפחת חרירי.

...

מאסר על תנאי למשך 12 חודשים, והתנאי הוא כי הנאשם לא יעבור בתוך 3 שנים אחת מן העבירות בהן הורשע בתיק זה. אני מורה על חילוט הכספים שנתפסו על ידי היחידה החוקרת לטובת אוצר המדינה.

עם זאת, ולפי הסכמת הצדדים, לנאשם 1 יועבר סך של 50,000 ₪, אך מנגד אני מחייב את הנאשם 1 להחזיר את הסכום לצורך הפקדתו בקרן החילוט המנוהלת על ידי יחידת החילוט באפוטרפוס הכללי, ב-10 תשלומים שווים ועוקבים, החל מ-1/8/23 ובכל 1 לחודש שלאחריו.

מאסר על תנאי למשך 12 חודשים, והתנאי הוא כי הנאשם לא יעבור בתוך 3 שנים אחת מן העבירות בהן הורשע בתיק זה. אני מחייב את הנאשם לשלם קנס בסך 14,000 ₪.

בהמשך לאמור מעלה ובהתבסס על העניין שלפנינו בו ליבת הסיכסוך היא זכות במקרקעין רשומים, ומבוקש (בתביעה שכנגד) סעד שעניינו השבת מצב המקרקעין לקדמותו ומתן צוי הריסה וצוי עשה לצורך ההשבה, השתכנעתי כי אין לקבל טענה להתיישנות התביעה.

לצד זאת, לא מצאתי מקום להעתר לתביעה הכספית או לפצוי בגין דמי שימוש בחדר העגלות משך שבע השנים האחרונות.

אפנה בהקשר זה לפסק הדין ע"א (מחוזי חי') 13721-05-16 אליהו גבאי נ' יאיר הקש (נבו 05.10.2016)‏‏ אשר דן בסוגיה והעלה, בין היתר, כי העידר מחאה של דיירי בית משותף לשימוש שעושה אחד הדיירים בשטח המהוה רכוש משותף, אין בו כדי להעניק לאותו דייר זכויות קנייניות בחלק בו עשה שימוש, ויש להזהר מלהסיק משתיקה המבוססת על יחסי שכנות תקינים, הקניית זכות קניינית לדייר כלשהוא, או וויתור יתר הדיירים על זכות קניינית שלהם.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט ח' כהן בפסק הדין ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המירשם, כט(1) 243 (1974)‏‏ (ההדגשה אינה במקור) בקשר עם מעמדו וחשיבותו של הסכם השתוף: "הבעלות" במקרקעין מוגדרת, כאמור, בסעיף 2 לחוק: "היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".     הגבלות לפי דין כיצד, לא רק שאף הבעלות אינה מצדיקה עשיית דבר הגורם נזק לאחר (סעיף 14 לחוק); אלא שהזכות להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל דבר כפופה לדיני התיכנון והבניה, לדיני רשוי למיניהם, לאיסורים מסויימים שבדיני העונשין, ולהוראות פקודת הנזיקין; ועוד.

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.

הנתבעים 8-5 טוענים כי הנתבעת 5 והנתבע 6 הם בני זוג אשר רכשו את ביתם ואת יתר זכויותיהם במקרקעין מהנתבעים 7 ו-8.

הסעדים כאמור, תביעה זו היא תביעה להשבה על ידי מתן צוי עשה להשבת זכויות הבניה לידי התובעים או פיצוי בגין זכויות בניה אשר בעלי זכויות במקרקעין עושים בהן שימוש מעבר לזכויות הקנויות להם בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין, ואשר נגרעו מהזכויות המגיעות לתובעים.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 עושים שימוש בזכויות בניה החורגות מהזכויות המוקנות להם בהתאם לחלקם במקרקעין.

מן הטעמים האמורים לעיל, אני מחייב את הנתבעים 4-1 לפצות את התובעים בגין שווי זכויות הבניה שמגיעות להם בגין זכויות הבניה שנגרעו מהם, כדלקמן: הנתבעים 3-1: בגין הניצול העודף על ידם – סך של 478,990 ₪ בתוספת 10% כפיצוי על פגיעה באוטונומיה הקניינית – ובסך הכל 526,889 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.2.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי – התביעה נגד הנתבעים 5-10 נדחית.

משכך, היא מבקשת להורות לנתבעים, ביחד ולחוד, לסלק את ידם ואת יד כל מי מטעמם משטח הנתבעים, ולצוות עליהם להשיב את שטח הנתבעים לידי איי פוינט, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, השייך להם או למי מטעמם, באופן שיאפשר לה לתפוס חזקה מלאה בשטח הנתבעים, ולהרוס את כל המבנים הבנויים הבלתי חוקיים שהוקמו בו, על ידי הנתבעים או מי מטעמם.

כמו כן, אינני נידרשת לטענת הנתבעים 3, 5-7 בכתב הגנתם כי הם לא מחזיקים במקרקעין הידועים כחלקה 41 ב"מיתחם היורה גבעולים", וזאת לאחר שעלה כי מדובר בטעות סופר של איי פוינט והכוונה היא לחלקה 47א'; אינני נידרשת גם לטענותיהם כי מישפחת זימן לא הייתה הבעלים בחלקת המקור ועל כן לא נדרשה הסכמתה; וכי יש להם זכויות חזקה ושימוש בלתי הדירות המהוות "שיעבוד" שאינו ניתן להעברה לחלקה/מיגרש במקום אחר, בהתאם לסעיף 126(ב) לחוק התיכנון והבניה.

פינוי כנגד פיצוי המסגרת משפטית עם סיום הרישיון ובטול הזכות להשתמש במקרקעין, רשאי בר הרשות לתבוע פיצוי.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' אנגלרד ברע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (פורסם בנבו, 25/11/2002) לפיהם: "זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצידם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת הקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות." הכלל הנו כי זכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין וכי ככל שהיא קיימת היא מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

כפי שעוד עולה, הבית של הזוג ישראל, כמו גם יתר המבנים בשטח הנתבעים, ניבנה ללא היתר.

מכאן, שאיי פוינט לא קיבלה במסגרת התוכנית החלה על שטח הנתבעים זכויות בניה או פיצוי כלשהוא בגין פינויים שיש "לגלגלו" לידי הזוג ישראל.

...

סעד זה לא התבקש במסגרת סיכומיה אך למען הסר ספק, אני קובעת כי ביחס לזוג ישראלי ומאחר ועניין זה הובא בחשבון שיקוליי בעת קביעת סכום הפיצוי שנקבע להם, אינני מתירה פיצול סעדים כמבוקש.

ביחס לנתבעים 3-7 אני מקבלת את הבקשה לפיצול הסעדים.

עם זאת, ועל מנת שלא לעכב את הליכי הפינוי אני קובעת כי פינוי הזוג ישראלי לא יהיה מותנה או כרוך בתשלום הפיצוי.

ביום 23.6.2017 הוגש כתב אישום נגד התובעים בגין שימוש במקרקעין בסטייה מהיתר, עבירות לפי ס' 204 (ב), 208 (א) (2)+(3) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 .

ביום 28.12.2019 ניתן גזר דין בעיניינם של התובעים אשר קובע בין היתר כי על התובעים לשלם קנס בסך של 100,000 ₪ ולהרוס את הבניה נשוא כתב האישום תוך השבת המצב לקדמותו.

בנסיבות אלו יש לסלק על התביעה על הסף נוכח התקיימות הכלל "מעילה בת עוולה לא תיצמח זכות תביעה". ס' 4.1.3 לתקנון קובע מפורשות את הצורך בהגשת בקשות לרשויות הבניה המוסמכות ככל שיש צורך בניצול זכויות בניה, הרחבת דירות או פיצולן.

מכל האמור, ולנוכח הטענות והסעדים הנדרשים במסגרת כתב התביעה שכל עניינם פצויי בגין נזקים שנגרמו לתובע במסגרת הליך המשפטי נשוא כתב האישום, אני מוצאת כי יש לדחות את התביעה על הסף על יסוד הכלל "מעילה בת עוולה לא תיצמח זכות תביעה". מעבר לצורך ולמען לא ימצא פסה"ד חסר, אבהיר כי התובעים לא טענו במסגרת כתב התביעה ואף לא בתגובתם לבקשה למחיקה על הסף כי יש לקיים את התקנון על אף האמור בס' 30 לחוק החוזים, בהתקיים החריגים הקבועים בס' 31 לחוק החוזים.

...

בפתח כתב ההגנה טענו הנתבעים כי נוכח מהות הסעד הנתבע, שעניינו נזק הנובע מההליך המשפטי בו הודו התובעים בביצוע עבירת שימוש בניגוד להיתר והורשעו בהתאמה, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף מכח הכלל הקבוע כי "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". נוכח העלאת טענה לסילוק על הסף במסגרת כתב ההגנה, נדרשו הנתבעים להגיש בקשה סדורה לסילוק על הסף והתובעים נדרשו להגיב לבקשה, והכל כמפורט בהחלטתי מיום 19.1.23.

בהעדר טענה בעניין זה הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בהיותה נוגדת את תקנת הציבור בהתאם להוראות ס' 30 לחוק החוזים.

בשים לב לכל אלו אני קובעת כי לא התקיימו התנאים המצדיקים מתן סעד מן הצדק במקרה הנוכחי.

משהגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף על יסוד הכלל לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה", ובשים לב לשלב המקדמי בו מצוי התיק כאן, בין היתר בשים לב לכך שטרם התקיים כאן דיון, אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים 1-4 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 5,000 ₪.