תביעה להשבת היטלים בגין עבודות תשתית ופיתוח

בסיכומי התובעים סעיף 6 נרשם: "רמ"י נתנה את הפצוי שלה ע"י עריכת שומה לחודש מרץ 2011, סמוך מועד למועד המקורי ובכך לכאורה לפחות ביחס למגרשים היתה מבחינת התובעים, השבת המצב לקדמותו" נותרנו אם כן עם התביעות להשבת כספים שנטען כי שולמו ביתר ואשר נחשדים כ"כספים אסורים", ובהשבת כספים שלא ניתנה תמורה בגינם, קרי; לא בוצעו עבודות פיתוח בתוך המגרשים.

תשלום דמי פיתוח הוא למעשה היטל שגובה הרשות המקומית ממי שמבקש לבנות בשטחה את ביתו.

ביום 7.3.10 חתמו מרציאנו על הצהרת כוונות לפיה ידוע להם "כי אחד התנאים לקבלת הפניית המושב למינהל לחתימת חוזה פיתוח/חכירה ביחס למגרש, הנו, בין היתר "שנשלם את סכום הוצאות הפיתוח הנקוב בהסכם משתכן לניהול ופקוח על עבודות תשתית וכן את סכום התמורה בגין עבודות הפיתוח בתוך תחומי המיגרש..." וכי "תשלום הוצאות הפיתוח וסכום התמורה בגין עבודות הפיתוח בתוך המיגרש..הינם בסך של 220,000 ₪ כולל מע"מ". (בסוף נספח ט' לתצהירו, הדגשות לא במקור).

...

נוכח האמור לעיל אני קובעת כי מדובר בחוזה אחיד.

לפיכך אני קובעת כי את סעיף 12.3 יש לשנות כך שבמקרה שלא יימצא משתכן חלופי בתוך שישה חודשים, יושב הכסף למשתכן הראשון.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו-2 ביחד ולחוד את הסכומים הבאים: סך של 76,800 ₪ גביית יתר של סכום שהוחבא ב"דמי הרשמה".

בפניי תביעת התובע להשבת סכומים ששולמו, לטענתו, ביתר, בגין היטל סלילה (כבישים ומדרכות), היטל תעול, ואגרת ביוב.

התובע טען, כי לא אושרו ולא נעשו כל עבודות פיתוח ותשתית המצדיקות גביית היטל כלשהוא.

...

אלא, שמכאן לא נגזרת המסקנה אותה מבקש התובע להסיק, כאילו מגרשים שטרם תוכננו, הינם מגרשים אשר לא ניתן לחייב בגינם, מאחר וטרם ידוע איזה חלק מהם, אם בכלל, יופרש לצרכים ציבוריים.

עינינו הרואות, כי בין הצדדים קיימת מחלוקת עובדתית סביב הנסיבות שאפפו את החתימה על הסכם הפשרה עם חברת "פנינת הכרך" ולא שוכנעתי כי הונחה ע"י התובע תשתית עובדתית מספקת למסקנה כי אכן נהגה הרשות בהפלייה.

בצדק טענה הנתבעת כי מדובר בהרחבת חזית שאין מקום להידרש לה, אולם מכל מקום לאחר שעיינתי בטענות אלו אין בהן כדי לשנות את מסקנתי.

סוף דבר העולה מן המקובץ, כי דין התביעה להידחות, וכך אני מורה.

השופט גד גדעון: זהו פסק דין בעירעור על פסק דינו של בית משפט השלום בבאר שבע (כב' השופטת נעם חת מקוב), מיום 19.8.18, שבו התקבלה תביעת המשיבה להשיב לה סכומים ששילמה למערערת בגין היטלי סלילה ואגרת חיבור מים.

בהקשר זה ראה גם דברי המלומד ע' שפיר: "...ממילא מתגבשת החבות בהיטל משלים בה בעת שמתבקשת, או מתגלית, תוספת בנייה, וזו האחרונה היא המולידה ומבססת את הזכות של הרשות המקומית להטילו ולגבותו. אין הרשות מחויבת איפוא לבצע עבודת תשתית כלשהיא כתנאי להטלתו של היטל משלים זה, שהרי כאמור זיקת ההנאה הנחוצה להטלת ההיטל כבר נוצרה בעת הטלתו של החיוב הראשוני בהיטל שהחיוב בגין תוספת הבנייה הוא המשכו המשלים אותו" (ע' שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות כרך א' מהדורה שישית (2016להלן: "שפיר") בעמ' 294).

...

נראה כי מסקנה אחרת תוביל לתוצאה שיש בה בעייתיות, שכן היה נוצר מצב בו היתרי הבנייה שניתנו לחברה היו מאפשרים לה תוספת נכבדה למקרקעין, אשר היתה מוסיפה ומעמיסה על התשתית הציבורית הקיימת, מבלי שהמשיבה היתה נושאת בהוצאות.

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם הקביעה בעניין אשבד: "כל עוד בעליו של נכס טרם מימש את זכויות הבניה, התשתיות העירוניות ממומנות בידי שאר תושבי הרשות המקומית. עם מימוש הזכויות מתחיל בעל הנכס להשתמש בתשתיות וליהנות מהן, ולכן מוצדק לחייבו לשאת בחלקו היחסי בנטל מימונן. כל בניה באשר היא – בין אם נערכה בגדר ניצול ראשוני של זכויות בניה ובין אם במסגרת תוספת בניה מאוחרת – מעמיסה עול נוסף על מערך התשתיות הקיימות והצטברות השימוש בהן עלולה להצריך שדרוגן או החלפתן. כל בניה מגדילה אפוא הן את ההנאה מן התשתיות הן את הנטל שבו נושאות התשתיות הקיימות, ועל תוספת הנאה זו ותוספת הנטל מוצדק וראוי לגבות תשלום מבעל הנכס, לפי חלקו היחסי בעוגת מימון התשתיות. אי לכך, קביעה שבעל הנכס שבנה במועד מאוחר לביצוע עבודות התשתית אינו חייב בהיטל, גורמת לחלוקת נטל בלתי הוגנת בין בעלי הנכסים. אין הצדקה שבעל נכס הבונה בסמוך לביצוע עבודות התשתית ישא בהיטל מלא, ואילו בעל נכס הבונה בשלב מאוחר לביצוע עבודות התשתית לא ישלם היטל כלל. ברי כי מועד ניצול זכויות הבנייה אינו טעם ענייני להבחין בין בעלי נכסים לעניין עצם החיוב בהיטל" (בס' 28 לפסק דינו של כב' השופט ע' פוגלמן).

בס"ק 2(ג) לחוק העזר משנת 2013 צוין מפורשות: "היטל שעילתו אישור בקשה להיתר בנייה בעבור בנייה חדשה או בנייה חורגת, ישולם גם אם הרחוב הגובל בנכס, נסלל לפני תחילתו של חוק עזר זה". סבורני אפוא, כי אין מקום לחייב את העירייה בהשבה, באשר חוק העזר מאפשר לחייב את המשיבה בהיטל סלילה, בגין חלקה היחסי בתשתיות הסלילה.

מכאן נולדה התביעה דנן, אשר הגישו התובעים נגד רשות מקרקעי ישראל להשבת הכספים העודפים שנגבו בגין יתרת היטלי הפיתוח.

בסעיף 10 נרשם כדלקמן: "את הסכום לאחר הפחתת קדם המימון, הנקוב בעמודה 1 ישלם היזם לרמ"י ומיועד להעברה לעירייה". מעיון בחוברת המיכרז, על כל פרקיה, לרבות התנאים הקבועים בה והוראות הסעיפים שהובאו לעיל, ניתן להסיק כי היטלי הפיתוח מגלמים בעצם את החזר קדם מימון אשר שילמה הנתבעת לעריית עפולה לקידום עבודות התשתית והפיתוח ועבודות מים וביוב שבוצעו על ידי הערייה, בצרוף יתרת תשלומי היטלי הפיתוח אשר תעריפיהם מפורטים בחוקי העזר של הערייה והתאגיד.

מהוראות הסעיפים שהובאו לעיל ניתן להבחין כי בכל פרק שעסק בגביית היטלי הפיתוח, הקפידה הנתבעת לרשום בחוברת המיכרז כי את התשלומים שייגבו על ידה מן המציעים בגין היטלי הפיתוח, היא תעביר לעירייה ו/או לתאגיד.

...

בנסיבות העניין, הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכחת טענתה ולא המציאה ראיות אשר יש בהן לתמוך במסקנה זו. הנתבעת אף לא ניסתה לחקור את התובעים אודות השיקולים אשר הביאו בחשבון עת בנו את הצעתם למכרז, על מנת להוכיח כי בפועל הם שיקללו את הצעתם על פי ההיגיון הטמון בדוקטרינת השקלול.

על אף המפורט לעיל, סבורני כי יש ליתן משקל ראוי לטענת השקלול אשר מעלה הנתבעת, במובן זה, שעצם הידיעה כי ייתכן והכספים העודפים שנגבו ביתר מן התובעים, הובילו כי מחיר הקרקע ששולם הינו נמוך יותר, מרככת את אי הצדק הטמון באי השבת מלוא הכספים העודפים לידיהם, והופכת את הפגיעה בזכותם הקניינית למידתית יותר.

סיכומו של דבר: אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעת, לשלם לכל אחד מהתובעים 40% מהסכום שנתבע על ידו בכתב התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום הגשת התביעה (31.10.16), על פי הפירוט כדלקמן: התובע 1 - אלקבץ ירון 28,588.8 ₪ התובע 2 - יצחק חזיזה 17,233.2 ₪ התובעת 3 - ורד השקעות אחזקות ותעופה בע"מ 11,390.4 ₪ התובעת 4 - בונה הארץ היפה בע"מ 82,734.4 ₪ התובעת 5 - א.א.ס נופי העמק בע"מ 90,937.6 ₪ התובעת 6 - ר.נ.י.פ נכסים בע"מ 132,604.8 ₪ התובעת 7 - מי העמק 2000 בע"מ 61,780.4 ₪ כמו כן, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 10,695.272 ₪, בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם, ושכ"ט עו"ד בשיעור של 17%.

בפסק הדין התקבלה תביעת המשיבות, והמערערת חויבה להשיב להן את סכום היטלי הפיתוח ששלמו לה. רקע בשנת 2007 פירסמה רשות מקרקעי ישראל (אז מינהל מקרקעי ישראל, להלן: רמ"י) מיכרז לחכירת שלוש חטיבות קרקע למטרת מגורים ומסחר בתחום המועצה המקומית גן יבנה (להלן: המועצה).

דיון ומסקנות ארבע קביעות שקבע בית משפט קמא עומדות במרכז העירעור: הקביעה כי דמי הפיתוח שנדרשו מהיזם במסגרת המיכרז נדרשו בקשר למלוא זכויות הבניה מכוח התוכנית; הקביעה שמכתב הפטור נותן פטור מוחלט לבניה זו, שכן אין בו כל הסתייגות לגבי בניה עתידית כל עוד היא כלולה באחוזי הבנייה שבתוכנית; הקביעה שהמשיבות פטורות מתשלום היטלים נוכח העבודות שפורטו במסמכי המיכרז, ואשר זהות לעבודות הנוספות נושא דרישת התשלום; הקביעה שגם על פי הוראות חוקי העזר לא ניתן לחייב בתשלום היטלים.

עוד מפנות המשיבות לדברי כב' השופט עמית שקבע כי "ככלל, הוספת בנייה חדשה גוררת חיוב בהיטל משום שהיא מעמיסה נטל נוסף על התשתיות (עניין אשבד בפיסקה 28) ואולם אם בעבר כבר שולמו דמי פיתוח לצורך אישור אותה תוספת ובהיעדר הוראה מפורשת אחרת בחוק, הנטייה תהיה שלא לחייב את בעל הנכס בתשלום נוסף". גם דברים אלו אינם מסייעים למשיבות, שכן בעניינינו קיימת הוראה מפורשת בחוק העזר המחייבת בתשלום ההיטל גם במקרה ששולמו דמי פיתוח.

...

נוכח תוצאה זו לא מצאנו להידרש לטענת המועצה שהיא מוסמכת לקבוע בחוק העזר הסדר המשנה מהוראות הסכם הפיתוח.

סוף דבר אנו מקבלות את הערעור.

תביעת המשיבות נדחית.