תביעה להשבת היטל השבחה על נכס משותף

המשיבים - עו"ד דיבון ושניים מילדיו הגישו תביעה בסך 249,999 ₪ להשבת היטלי השבחה ששולמו על ידם, ביחס לעיסקאות שנעשו מול המנוח.

לבקשת המנוח, טיפל עו"ד דיבון בהיטלי ההשבחה על הדירות, לרבות בהליך ערר ומינוי שמאי מכריע.

בהסכם המכר נקבע מפורשות שעל המנוח להשיב לתובעים את חיוב המס שהוטל על המנוח בגין השבחת הנכס (זכויות הבנייה לניוד שנותרו בידי היורשת – המערערת) ומשיב 1 נאלץ לשלם במקום המנוח על מנת להשלים את רישום הדירות.

נקבע כי ככל שהנתבעת סבורה כי הערייה שגתה באשר לתשלום היטל ההשבחה בגין הדירות, היה עליה לפנות בהליך השגה מתאים; לא במסגרת הליך זה. (2) תיקון צו הבית המשותף היה מקטין משמעותית את החיובים שהושתו על המנוח והיה על התובעים לתקן את צו הבית המשותף בהתאם להסכמי המכר.

...

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ושמעתי את השלמת טיעוניהם בע"פ, הגעתי למסקנה ולפיה דין הערעור להידחות, מהנימוקים כדלקמן: א) בימ"ש יסרב ליתן רשות להתגונן רק כאשר ברור על פניו, כי אין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו.

ויודגש: אין צורך להגיע למסקנה שלנתבע סיכוי טוב בהגנתו; מספיקה המסקנה, שאם תתקבל גרסת הנתבע כמהימנה – אזי יש לו סיכוי כלשהו להצלחה.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

תמצית העובדות והשתלשלות ההליכים התובעים, יחד עם אדם נוסף בשם גבאי סלומון, היו בעלי הזכויות במשותף בדירה המצויה ברחוב יהודה 11 בירושלים (חלקה 6 תת חלקה 3 בגוש 30001) לאחר שרכשוהּ במסגרת הליך כנוס נכסים בהוצאה לפועל (להלן: הדירה; ראו: נספחים א' וב' לתצהיר התובע 2).

בעניינינו הסעד לו עתרו התובעים בכתב התביעה הוא השבת הסכום ששולם על ידם בגין היטל השבחה על הדירה בסך של 252,535 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

השאלה הנוספת היא האם זכאים התובעים לפצויי הסתמכות ולוּ בגין "אבדן הזדמנויות אלטרנאטיביות". לעניין זה עומדת משוכה דיונית לפני התובעים, וזאת לאור ההסכמה אליה הגיעו הצדדים, בהמשך להערות בית משפט, קודם לשמיעת ההוכחות כדלקמן: "מוסכם עלינו כי בשים לב לכך שהסעד היחידי בכתב התביעה הוא סעד של השבת סכום היטל ההשבחה ששולם בפועל על-ידי התובעים, הטענה הנזכרת גם בתצהירי עדות ראשית מטעם התובעים לפיה אילמלא המידע השגוי היה הנכס נמכר במחיר גבוה יותר, אינה חלק מתביעה זו. בנסיבות אלה מתייתר הצורך בחוות דעת השמאים מטעם שני הצדדים וכן בתצהירו של עו"ד עודד הכהן מטעם התובעים (הצד השלישי לו נמכר הנכס - מ.ש.) הנמשכים מתיק בית המשפט ואינם מהוים ראיות בו. ממילא הסעיפים המתייחסים לטענה זו בתצהירי התובעים אינם דרושים להכרעה בתביעה זו." (עמ' 2 ש' 17-11 לפרוטוקול הדיון מיום 9.12.14; ההדגשה שלי - מ.ש.).

...

קשה לקבל טענה זו לנוכח הניסוח הברור של הסכמת הצדדים ובפרט ההסכמה בגדרה על משיכת חוות דעת השמאים וכן תצהירו של הצד השלישי תוך ציון מפורש כי אלה אינם מהווים ראיות בהליך זה. בנסיבות אלה קיים גם קושי לאפשר לתובעים לחזור בהם מן ההסכמה המפורשת בדרך פרשנית כאמור בהינתן שלא ניתנה לנתבעת האפשרות לחקור את העדים הרלבנטיים בסוגיה זו. משכך טענת התובעים בסיכומיהם לפיה לא היו מוכרים את הדירה תמורת סך של 3,060,000 ₪ אילולא הייתה הנתבעת מאשרת בכתובים כי לא חל חיוב בהיטל השבחה נותרה נטולת בסיס ראייתי ומכאן דינה להידחות.

לאור כל האמור מסקנתי היא כי אף לוּ היו התובעים מסתמכים על האישור השגוי לא הוכח כי נגרם להם נזק שיש לפצותם בגינו.

סוף דבר התביעה נדחית.

לטענת התובע, עו"ד שיבר התרשל מקצועית ובעקבות התרשלותו נאלץ לשאת בתשלום היטל ההשבחה כתוצאה מהעברת זכויותיו בבית המגורים לידי הגרושה; עוד טוען התובע, כי על עו"ד שיבר להשיב חלק משכר הטירחה ששולם על ידו בקשר עם כנוס הנכסים של בית המגורים, זאת, משום שבסופו של דבר לא היתקיים הליך כנוס נכסים, ובית המגורים לא נמכר במסגרת הליך כנוס נכסים, אלא זכויותיו הועברו לגרושה.

דיון והכרעה כאמור לעיל, עניינה של התביעה שהוגשה על ידי התובע (ת"א 55818-03-21) בשתי עילות המופנות כנגד עו"ד שיבר – האחת, עו"ד שיבר התרשל עת לא יידע את התובע בדבר החבות בהיטל השבחה ולא הסדיר בהסכם הגירושין את חובת הגרושה לשאת בתשלום חלקו של התובע בהיטל ההשבחה, אגב העברת חלקו בבית המגורים המשותף; השנייה, עו"ד שיבר התעשר ולא במשפט כאשר קיבל שכ"ט נוסף בסך של 71,000 ₪ (כולל מע"מ) ככונס נכסים לצורך מכירת בית המגורים המשותף, וזאת הגם שבית המגורים לא נמכר בהליך כנוס וזכויות התובע הועברו לגרושתו במסגרת הסכם הגירושין.

מעבר לכך, אין גם מחלוקת שהתובע לא פעל כנגד הגרושה, ולא הגיש תביעה לחיוב הגרושה בתשלום היטל ההשבחה על יסוד הוראות הסכם הגירושין.

...

לטענת התובע, עו"ד שיבר התרשל מקצועית ובעקבות התרשלותו נאלץ לשאת בתשלום היטל ההשבחה כתוצאה מהעברת זכויותיו בבית המגורים לידי הגרושה; עוד טוען התובע, כי על עו"ד שיבר להשיב חלק משכר הטרחה ששולם על ידו בקשר עם כינוס הנכסים של בית המגורים, זאת, משום שבסופו של דבר לא התקיים הליך כינוס נכסים, ובית המגורים לא נמכר במסגרת הליך כינוס נכסים, אלא זכויותיו הועברו לגרושה.

אלא שלא זו בלבד שעו"ד שיבר לא עותר לביטול הנספח להסכם שכר הטרחה, במסגרת כתב ההגנה שהגיש בתביעת התובע, מבהיר עו"ד שיבר, ברחל בתך הקטנה, מדוע הנספח להסכם שכר הטרחה שריר וקיים, ומדוע אין לאפשר לתובע להשתחרר מההתחייבות שנטל על עצמו בהסכם.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, מצאתי כי דין שתי התביעות להידחות – וכך אני מורה.

אבהיר, כי לא נעלמו מעיני כל יתר טענות הצדדים בשתי התביעות, אולם לא מצאתי כי יש ביתר הטענות כדי לשנות מהמסקנה או התוצאה הנ"ל, ומשכך גם לא מצאתי להידרש להן באופן פרטני.

במקביל להחלפת טיוטאות הסכם מכר בין הצדדים, פנה התובע לעריית ירושלים וקיבל אישור כי אין היטל השבחה על הנכס.

ביום 31.5.18 שלח בא כוחו של הקונה לבא כוח הנתבעת מכתב ובו הציע כי כדי לצמצם את הנזקים לצדדים הקונה ילווה כספים ממימון חצוני להשלמת התמורה ויעביר את יתרת התמורה לידי בא כוחו, והם יוחזקו בנאמנות משותפת על ידו ועל ידי עורכת דין שדה.

כבר באותו יום השיב בא כוח הקונה לבאת כוח המוכרת וטען כי היא לא יכולה להיתעלם ממכתבו מיום 19.6.18 ושהוא דוחה את הטענות בדבר הפרת ההסכם על ידו, שכן דוקא המוכרת היא שהפרה את ההסכם, שעה שהסכום כבר הופקד בנאמנות והחזקה בנכס עדיין לא הועברה לקונה.

בעדותו לבסוף הודעה השמאי מטעם התובע כי גם הוא היה מעריך בחלקות הגדולות כי שווי נכס בנוי שרשום כייעוד לדרך הוא 30-40 אחוז מתחת לשווי של נכס שייעודו למגורים, וציין כי החיסרון של הנכס בתובענה שהוא קטן ולא יעלה הרבה להפקיע אותו והוא גם נוח מבחינת פינוי מקום לדרך.

...

אך בסופו של דבר הדרישות של התובע התנקזו לדרישה אחת לפיה יתרת התמורה תוחזק בנאמנות והנתבעת תדאג לשנות את הייעוד של הנכס, כאשר במקביל החזקה בנכס תעבור לידי התובע והוא יהנה מפירותיו.

בנסיבות אלו אני קובעת כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם ומסרה את הנכס כאשר קיבלה את הכסף לידיה בוודאות וללא התפלפלות.

נוכח האמור ופירוט כל השתלשלות האירועים והעבודה הרבה שנדרשה בתיק זה מהנתבעת, הרי שהתביעה נדחית במלואה והתובע ישא בשכר טרחת בא כוח הנתבעת בסך 35,000 ₪ כולל מע"מ, והוצאות משפט בסך 7,500 ₪ כולל שכר טרחת העדים.

...