תביעה להשבת הוצאות בגין אי גילוי נזילה בדירה

בגדרה של התביעה הכספית מבקשת התובעת פיצוי בגין עלות תיקון הליקויים בדירתה בהתאם לחוות דעת מומחה, הוצאות שכר מומחים (מהנדס ושמאי), פיצוי בגין אי השכרת הדירה למשך ארבעה חודשים באופן מלא וכן קבלת פיצוי ובמשך 15 חודשים באופן חלקי.

לאחר בדיקה כתב איש המיקצוע בדו"ח קריאה מספר 034243 (להלן: "הדו"ח"): "בבדיקה שנעשתה בדירה אין סימני נזילה בצנרת שבכיסוי. יש לבדוק צנרת נקוז של הגג". כעבור שנה, משגילה איתן כי מקור הנזילה אינו מהגג הזמין איתן את המהנדס י. סצדקי מחברת "גלאור מהנדסים ויועצים בע"מ" לבצוע בדיקה ואיתור מקור הרטיבות והלה כתב חוות דעת בעיניין (להלן: "חוות דעת") לפיה: "רטיבות מרובה מדירה עליונה חודרת לתקרה ומתפשטת לקירות...". בעקבות חוות דעת זו פנה מאיר בשנית לחברת הביטוח "הראל" ששלחה נציג לבדיקה נוספת (להלן: "הבדיקה השנייה").

חברת הביטוח טענה כי במהלך שנת 2015 התגלו בעיות איטום בגג הבניין ולפיכך יתכן כי איש המיקצוע כלל לא התרשל.

אני מקבל את טענת התובע כי לצורך החזרת הקירות למצבם הקודם, יש לבצע הליך שכולל קילוף הטיח הספוג במים ועובש, מריחת חומר נגד עובש ורק אז צביעה של החלל.

...

אי לכך מסקנתי היא שיש להעדיף את גרסת התובעת מגרסת צדדי ג'.

גם דין טענה זו להידחות.

סוף דבר על הנתבעים לשלם לתובת עבור נזקיה סכום של 50,300 ₪.

תביעה לביטול הסכם מכר, השבה ותשלום פיצויים עקב אי-גילוי קיומן של בעיות רטיבות בדירה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישתה.

על מנת להוכיח קשר סיבתי זה אין די בהצהרה בדיעבד בסעיף 87 לתצהירו של אדיסו - "לא היינו רוכשים אותה לו היינו יודעים זאת מראש", או בטיעון בסיכומיה בכתב של באת-כוח מקונן, לפיו "לא נסתרה טענת התובעים כי לא היו רוכשים את הדירה לו היו יודעים את מצבה בפועל ... ולא משנה אם מדובר בהוצאות של 50,000 ₪ או 30,000 ₪ כל 3 שנים". על המבחן הסובייקטיבי מקרינים דבריו של אדיסו בחקירתו הנגדית: "אני ואישתי ראינו דירה שהיא נראית משופצת. אנחנו נורא אהבנו את הדירה, נורא התלהבנו מהדירה וכל כך רצינו לרכוש אותה ועל סמך הדברים שנאמרו לנו אנחנו רכשנו את הדירה הזאת" (עמ' 43 לתימלול).

בסעיף 2, שכותרתו "הצהרות המוכרים", נכתב: "המוכרים מצהירים כי הדירה הנ"ל נקיה מכל חוב, עיקול, תביעה ו/או זכות של צד ג' וכי לא ידוע למוכרים על פגם נסתר כלשהוא לרבות נזילות ו/או רטיבות בדירה". ובסעיף 3, שכותרתו "הצהרות הקונים", נכתב: "הקונים מצהירים כי בדקו בראיית קונה ובכפוף להצהרות המוכרים את הדירה וסביבתה וכן את מצבה הפיזי, המשפטי והתכנוני ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם ודרישותיהם ובכפוף לנכונות הצהרות המוכרים והם מוותרים על כל טענה של אי התאמה, מום או פגם בדירה, והם מסכימים לרכוש אותה במצבה כפי שהיא as is ביום החתימה על הסכם זה". לאור סעיפים אלו בהסכם, טענו פריד כי מקונן מנועים מהעלאת טענות לגבי "אי התאמה" בכלל וליקויי רטיבות בפרט.

...

הגענו שם למסקנה שהאדם הסביר לא היה מטרפד עסקה של 1,000,000 ₪ בגין פגם שעלות תיקונו אינה עולה על כמה עשרות אלפי ₪.

אולם אף אם הייתה קמה למקונן זכות ביטול לפי הרישא של סעיף 7(ב), סבורני כי היא הייתה נשללת לאור הסיפא של הסעיף - "זולת אם בנסיבות העניין היה הביטול בלתי צודק". בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו, 13.8.2013) הבהיר השופט עמית כי "אם הגענו למסקנה כי יש לסווג את ההפרה כלא יסודית, אזי נכנסים שיקולי הצדק למשוואה, מכוח סעיף 7(ב) לחוק התרופות". בע"א 409/78 גולן נ' פרקש (פורסם בנבו, 18.6.1979) נפסק ש"אם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות", ובע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402 (1999) צוין כי "ייתכן שהפעלת זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973". במקרה שבפנינו, קיימים שיקולי צדק המטים את הכף נגד ביטול ההסכם במקרה של הפרה שאינה יסודית.

התוצאה התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים ביצעו כלפיהם הטעיה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישת הדירה או כי הפרו הסכם זה. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

כללי לפניי תביעה ותביעה שכנגד שמקורה ביחסי שכירות בין הצדדים, כדלקמן: תביעה על סך 32,950 ₪ שהגיש התובע בגין הוצאות שנגרמו לו בשל ליקויים שונים בדירת מגורים ששכר יחד עם אישתו מהנתבעים/התובעים שכנגד (להלן: "המשכירים").

תמצית טענות הצדדים השוכרים טענו כי במהלך תקופת השכירות התגלו בדירה ליקויים רבים, לרבות בעיות איטום בחלונות חדרי השינה והמסדרון, נזילות מברז המקלחת, נזילות במטבח ובשירותים וכן נזילה מהמזגן, שגרמו לפגיעה ברכושם, לרבות לנזקים לארון, בגדי ילדים ומוצרי מחשב.

כמו כן, על היחסים בין הצדדים חלות הוראות חוזה השכירות, ביניהן הוראת סעיף 5ג' לחוזה השכירות הקובע כי "המשכיר ישא באחריות לתשתית כגון צנרת, איטום, שיפוצים בבניין וכו'. לגבי אלה ככל שיתקלקלו אחראי המשכיר לתקנם ולהחזירם למצב תקין". סעיף 5ה' לחוזה השכירות מיפרט את השיפוצים שיבצעו השוכרים בדירה על חשבונם, ומוסיף בסיפת הסעיף כי "מעבר למה שצוין בזה, השוכר לא יבצע שינויים כלל במושכר בלא הסכמת המשכיר מראש ובכתב". סעיף 9ב לחוזה השכירות קובע כי "השוכר מצהיר ומתחייב שלא לידרוש ולא לתבוע מן המשכיר ו/או מכל שוכר חליפי שיבוא במקומו, אם יבוא, ו/או מכל אדם אחר, השבת סכומי כסף כלשהם בגין שיפוצים ו/או שיפורים שביצע במושכר...". מן הכלל אל הפרט נזילות ממזגן הדירה ובעיות האיטום בחלונות חדרי השינה והמסדרון על פי חוק השכירות וחוזה השכירות, האחריות על תיקון הנזילות מהמזגן ובעיות האיטום בחלונות מוטלת על המשכירים.

...

סוף דבר לאור כל המפורט לעיל, על השוכרים לשלם למשכירים סך כולל של 4,500 ₪, ועל המשכירים לשלם לשוכרים סך כולל של 6,000 ₪.

לאחר קיזוז הסכומים הנ"ל זה מזה, אני מורה כי על הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע סך של 1,500 ₪, בתוך 30 ימים מהיום.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

הנתבעים הגישו כתב הגנה ותביעה שכנגד במסגרתם טענו, כי התגוררו בדירה כשש שנים וכי זמן קצר לאחר שעברו לדירה בשנת השכירות הראשונה החלו רטיבויות חמורות ונזילות במספר מוקדים בדירה.

הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה תבעו סך של 10,000 ₪ בגין אי ניצול חדר בדירה לפחות 4 חודשים בשנה לתקופה של 6 שנות שכירות.

דיון אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים שכרו את הדירה למשך 6 שנים וחידשו את הסכם השכירות פעם אחר פעם, זאת על אף שבעיות הנזילה והרטיבות בדירה התגלו זמן קצר לאחר כניסתם לדירה.

צביעת הדירה בעלות של 5,000 ₪ - סעיף 17.1 להסכם בין הצדדים קובע, כי על הנתבעים להחזיר את הדירה כשהיא צבועה.

7.4 אינני פוסקת לתובעים דבר גם בגין הוצאות עבור ייעוץ משפטי שכן עסקינן בתביעה קטנה, שנועדה לחסוך את עלויות הייעוץ המשפטי והייצוג.

...

בכל אופן, מקובלת עליי טענת התובעים כי משמדובר בדלתות ישנות, אשר לא ניתן למצוא דלתות הזהות להן לרכישה כיום, נאלצו התובעים להחליף את כל הדלתות.

מכל האמור לעיל יוצא כי לזכות התובעים עומד סך כולל של 26,717 ₪ ואילו לזכות הנתבעים התביעה שכנגד עומד סך של 10,600 ₪.

סוף דבר - אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 16,117 ₪.

הנתבעים כפרו בטענות התובעת והגישו התביעה שכנגד על סך של 131,350 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפסד הנאה מהדירה עקב העבודות שנעשו בה, הוצאות שנדרשו להוציא לרבות הוצאות לבעלי מיקצוע, הפחתה משכר הדירה והשבת ערבות בנקאית שהתובעת חילטה.

במסקנותיו קבע מומחה אינפרא בונפיל כי אינו יכול לקבוע שמקור הנזילה הוא מדירת התובעת אך העלה גם ספק לגבי הדיווח של חנן שהנזילה פסקה מאחר שלא דווח לו על תיקונים כלשהם.

עדותו של מומחה בית המשפט הייתה עקבית וקוהרנטית, תיאמה את הממצאים בחוות דעתו, והתיישבה עם הממצאים והמסקנות במרבית חוות דעת המומחים ואנשי מיקצוע השונים שביקרו בדירה בזמן אמת, וכן עם ההשתלשלות הכרונולוגית של ארועי הנזילה שהתגלו לאורך הזמן במוקדים השונים בצנרת הדירה.

כך גם לגבי התביעה להחזר הוצאות בגין חשבונות מים וחשבונות חשמל – התובעים שכנגד טענו כי שילמו ביתר בגין חשבונות מים עקב הנזילות בדירה, גם בעת שהם שהו בחו"ל ולא בדירה.

...

איני מקבלת את טענת התובעת משני טעמים.

סוף דבר התביעה העיקרית נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים חלקם בתשלום שכ"ט מומחה בית המשפט בסך 4,095 ₪ ושכ"ט המומחה מטעמם בכפוף להצגת אסמכתא לתשלום בפועל ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית כנגד הנתבע שכנגד 2 (חנן).