תביעה להשבת דמי חכירה מהוונים ששולמו ביתר

בפניי תביעת נזיקין בסך 762,879 ₪, בה עותרים התובעים להשבת דמי חכירה מהוונים ששלמו עבור בית מקצועי במיגרש מבונה, הידוע כבית מס' 41, במושב גבעת ישעיהו (להלן: "המיגרש").

התובעים שילמו 973,917 ₪ ומשכך על הנתבעת להשיב להם את הסכום ששולם על ידם ביתר בגין דמי החכירה המהוונים, בסך של 377,503 ₪.

...

לא מדדתי, היה לי את המשבצת המקורית שרוחב המגרש פחות או יותר, תיארתי שלא השתנה הרוחב הוא מטרסה מכיוון מערב ועד מסלעה שנמצאת ממזרח זה הרוחב, בצפון בסופו של דבר קו הגדר ששמתי על זה התבסס המודד, זה התב"ע, כנ"ל במזרח, במערב הורידו מהמגרש וזה החלק "הפלישה". הגדר היום שם, הצילום הוא אחרי שהוסרה הפלישה.

סיכום הדברים עד כה: טענות התובעים ביחס לרשלנות הנתבעת עד לשנת 2011 –נדחות.

כאמור לעיל, לו היה נמסר לתובעים כל המידע הזה ופירוט של כל הפגמים שעליהם לרפא כדי לקדם את העסקה, סמוך לאחר מועד הבקשה, היתה השומה הראשונה עדיין בתוקף שכן הוצאה ביום, ועל כן אני מקבלת את טענת התובעים כי חישוב דמי ההיוון היה צריך להתבצע על בסיס הערכת השמאית משנת 2011, במועדים אלו כבר מכרו התובעים את זכויותיהם במגרש לצד ג', היה בידם הכסף לשלם את דמי ההיוון והיה להם כל האינטרסים להשלים העסקה כפי שהחייבו כלפי הרוכש צד ג'.

סכום התביעה הועמד על 1,861,000 ₪ שמורכב מהחזר כספים שנגבו ביתר על ידי הנתבעת, הפסד בגין הפרשים נטענים בשומת דמי הוון בשל הזמן שחלף, החזר תשלום שגבתה האגודה עבור דמי חבר, עוגמת נפש והוצאות משפט לרבות הייצוג בעתירה לבג"צ. האגודה שראתה במינהל את הגורם לעיכוב הפרוייקט, הגישה הודעת צד שלישי נגדו.

בסיכומי התובעים סעיף 6 נרשם: "רמ"י נתנה את הפצוי שלה ע"י עריכת שומה לחודש מרץ 2011, סמוך מועד למועד המקורי ובכך לכאורה לפחות ביחס למגרשים היתה מבחינת התובעים, השבת המצב לקדמותו" נותרנו אם כן עם התביעות להשבת כספים שנטען כי שולמו ביתר ואשר נחשדים כ"כספים אסורים", ובהשבת כספים שלא ניתנה תמורה בגינם, קרי; לא בוצעו עבודות פיתוח בתוך המגרשים.

בנוסף נתבעה עוגמת נפש לפי אומדנו של בית המשפט והחזר הוצאות משפט עקיפות בשל נקיטת הליך הבג"צ והוצאות ישירות בגין הליך משפטי זה. דיון והכרעה האם נגבו "כספים אסורים" מתובעים 1-5 בגין עבודות פיתוח מחוץ למגרש? בהחלטת מועצה 1180 של המינהל נרשם כי "הישוב החקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו". כדי להבטיח זאת מחייב המינהל חתימת המשתכן על תצהיר בו הוא מאשר כי "הוא נידרש לשלם את הסכום המפורט להלן ואותו בלבד, כהוצאות פיתוח (לא כולל התשלום למינהל כדמי חכירה מהוונים ביחס למגרש" (ראו נספחים ה' וט"ז בתצהיר פירס, סכומי התשלום מרוכזים גם בטבלה שערכה ב"כ התובעים בסיכומיה, בס' 47 טבלה א').

...

נוכח האמור לעיל אני קובעת כי מדובר בחוזה אחיד.

לפיכך אני קובעת כי את סעיף 12.3 יש לשנות כך שבמקרה שלא יימצא משתכן חלופי בתוך שישה חודשים, יושב הכסף למשתכן הראשון.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו-2 ביחד ולחוד את הסכומים הבאים: סך של 76,800 ₪ גביית יתר של סכום שהוחבא ב"דמי הרשמה".

התובע טוען, כי בשנת 1998 פג תוקף אישור שימוש חורג בנחלה שניתן לו, וביום 17.10.13 נידרש לשלם לנתבעת סך של 307,726 ₪, דמי שימוש חורג עד ליום 15.10.13, וזאת נוסף לסכום ששילם עבור דמי חכירה מהוונים ותשלום מע"מ. התובע טוען, כי הוא הגיע למשרדי הנתבעת יחד עם האדריכלית גב' דנה פרנסיס, אשר טיפלה בעיניינו של התובע, ופנה לפקידה הגב' סימה לוי וטען לפניה, כי הסכום הנידרש עבור דמי שימוש חורג לעבר המשקף תשלום בשיעור 5% מערך הקרקע עבור 15.5 שנים, דהיינו, מתום תקופת האישור החורג בשנת 1998, סותר את הוראות החלטה מספר 1265 של הנתבעת בה נקבע בסעיף 4.2, כי מי שיסדיר את חובותיו בתוך שנתיים ממועד אישור החלטה זו, יהיה זכאי להסדיר את חובותיו תמורת תשלום של 5% מערך הקרקע לשנה עבור 4 שנים בלבד (20% מערך הקרקע במצטבר לתקופה שקדמה להחלטה זו גם אם משך השמוש הבלתי מוסדר לתעסוקה לא חקלאית היה ארוך יותר), וכן 5% לשנה מערך הקרקע ממועד אישור ההחלטה ועד להסדרה בפועל.

הנתבעת דחתה את דרישתו של התובע להשבת הכספים ששולמו ביתר, ובמכתבה מיום 10.4.14 טענה, כי בהסתמך על ההערה המופיעה בפירסום החלטה 1265: "יובהר כי המועדים המצויינים בסעיף 4.2 נגזרים ממועד אישורה של החלטת מועצה 1101 והחלטת בית המשפט העליון בבג"צ 1027/04". התובע טוען, כי בהחלטה 1101 נקבעה תקופה של שנתיים להסדר חובות, אך זמן קצר לאחר פירסומה ביום 25.7.07 החליטה הנהלת הנתבעת להקפיא את החלטה בשל העתירות שהוגשו בגינה לבג"צ, עד להכרעה שיפוטית.

הנתבעת תשיב לתובע סך של 247,073 ₪, בצרוף הפרישי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

...

לאור האמור לעיל, הנני מקבלת את פרשנות התובע לסעיף 4.2 להחלטה 1265 כי המועד הקובע הינו יום כניסתה של ההחלטה לתוקף ביום 29.10.12, ועל-כן האמור בסעיף 4.2 חל בעינינו של התובע.

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, דין התביעה להתקבל.

הנתבעת תשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 35,000 ש"ח (כולל מע"מ), ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

תביעה להשבת דמי הסכמה ששולמו על פי הנטען ביתר בגין מכירת זכויות במקרקעין בסך של 826,509 ₪.

התובעים ממשיכים וטוענים כי, בהתאם להערכת שמאי הנתבעת המוסכמת על הצדדים, היה על התובעים לשלם די הוון בסך של 135,657 ₪ במקום דמי הסכמה בסך 961,936 ש"ח, ולפיכך הם זכאים להחזר התשלום ששולם ביתר בגין דמי הסכמה בסך 826,152 ₪, אשר שולמו תחת מחאה.

סע' 7.1 להוראת 109 קובע: "7.1 חוכר משק עזר יהיה רשאי להוון את מיגרש המגורים עליו קיימת יחידת המגורים המקורית ולחתום על חוזה מהוון למגורים. כפוף לקיומו של מיגרש סטאטוטורי המיועד למגורים. ..." סעיף 2 להוראה 109 מגדיר "מיגרש מגורים" כדלקמן: "2.9 מיגרש מגורים – השטח שיאושר בתכנית סטאטוטורית עפ"י תמ"א 35.

...

לנוכח האמור, סבורני כי התובעים היו זכאים בעת העברת הזכויות שלהם במגרש, להיוון זכויות החכירה בנוגע לחלק המגרש בגודל של 600 מ"ר. כאמור, הצדדים מסרו כי חוו"ד השמאי זלצמן מוסכמת על שניהם; לפיכך, חוות דעת זו תשמש לצורך ביצוע החישוב לפי הכללים שנקבעו לעיל.

יוצא- אפוא, כי היה על התובעים לשלם דמי היוון בגין החלק המיועד לבניה בסך 52,280 ₪, ועוד דמי הסכמה בגין יתרת השטח בסך 600,533 ₪, סה"כ 652,813 ₪.

סוף דבר: אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 325,782 ₪ בצירוף החזר אגרה באופן יחסי בגין סכום זה ושכ"ט עו"ד בשיעור 20% ומע"מ. הסכום ישולם בתוך 30 יום, אחרת הוא יישא הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

לעניין זה טוענת הנתבעת כי דמי היתר הנם תוספת תשלום של דמי חכירה שנתיים עבור זכויות בניה נוספות שלא שולמו בגינן דמי חכירה שנתיים או ראשוניים, כאשר חלקה 164 (בה ניבנה בית הכנס והמקווה) אינה חלק משטח החכירה.

השתלשלות ההליך בשלב ראשון הגישה התובעת תביעה בבית המשפט המחוזי בת"א 8199-01-12 שעניינה בשני נושאים: הראשון- אופן חישוב דמי ההיתר, אם על פי שווי חכירה, או על פי שווי בעלות מלאה, והשני- השבת חלק מדמי ההיתר ששולמו בגין המטלות הציבוריות שבתכנית, הנתבעים גם בגדר תביעה זו. העניין הראשון הוכרע לאחר הגשת התביעה בפרשת עוגן נדל"ן, ולטענת התובעת מאחר וטרם גיבשה עמדתה בעיניין המשך ניהול ההליך, נמחקה התובענה מחוסר מעש ביום 23.1.2014 טרם הגשת ראיות.

ביום 8.8.05 חתמה התובעת על חוזה חכירה מהוון עם הנתבעת ל-49 שנים החל מיום 13.5.93 ועד ליום 12.5.2042 לנכס הידוע כגוש 30079 חלק מחלקה 178 בשטח של 2378 מ"ר למטרת יחידה מסחרית בבניין רווי ביעוד מסחרי.

עוגן הגישה תביעת השבה כנגד הרשות בגין תשלום "דמי היתר" אשר שולמו ביתר.

...

אשר על כן אני סבורה, כי גם לגופו של עניין, לולא היתה הנתבעת מנועה מלהעלות טענות העומדות כנגד הכרעות השמאים בשתי ההשגות, ללא פנייה להליך משפטי מתאים, יש להפחית את שווי המטלה הציבורית שנקבעה בתוכנית מדמי ההיתר שחושבו ועל הנתבעת להשיב לתובעת סכום זה בערכו היום.

וראו עדותה בעמ' 15, ש' 31-36: "ת. (מעיינת) אני מבינה את מהות החישוב ואני חוזרת על זה אם בית המשפט יקבל את הצד בהתלבטות שקובע שיש להפחית את המטלה הזו מדמי ההיתר המשמעות תהיה להפחית אותו מהשווי העליון של הקרקע ולחשב את ההפרש ממנו ייגזרו 31% כהפרש עלות שווי שקבע המינהל הפחתת 1,750,000 שח לשווי הקודם וממילא התוצה שמופיעה כ1,108,328 שח (קרן) היא נכונה, אני חוזרת על כך שאיני קובעת עמדה בענין אלא העליתי התלבטות. אני לא מכירה עד הסוף את החישובים של המינהל אבל מתמטית זה נכון". סוף דבר מכל הנימוקים שלעיל, אני מורה על קבלת התביעה.

הנתבעת תשלם לתובעת את הסך 1,108,328 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום בפועל (29.5.06), ובסה"כ 1,931,893 ₪ נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן.