תביעה להשבת דמי הסכמה ששולמו שלא כדין

ביום 5.1.2022 היתקבל אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות, לאחר ששולמו דמי הסכמה ולאחר ששולמו מס רכוש ומס שבח.

טענת החוב היא טענה בעלמא, כאשר ההליך המקביל שמתנהל הוא תביעה להשבה הדדית שכן הנתבעים טוענים להשבת סכומי הרכישה הלכאוריים והמוכר תובע השבה על זכויות הדיור מרובות השנים שנעשו במשק ללא כל תשלום ומבלי שהנתבעים השלימו את הרכישה וכן השבת זכות להחזקת שטח בהרחבה.

בפסיקה נקבע כי: "תורת העקיבה נקלטה בדין הישראלי משיטת המשפט האנגלו-אמריקאית. זכות העקיבה, המבוססת על העקרון בדבר מניעת עשיית עושר ולא במשפט, משמשת אמצעי להשיב לאדם תחליף לנכס שהיה שייך לו ושניטל ממנו שלא כדין (דנ"א 2568/97 זהבה כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ"ד נז(2) 632, 674-673 (2003)). זכות העקיבה היא זכות נלווית לזכות קניינית או לזכות שביושר ומקורה הוא בנאמנות מפורשת, משתמעת או קונסטרוקטיבית (רע"א 8304/99 גיורא צ'רקוב נ' חברת השמירה בע"מ, פ"ד נה(2) 37, 48 (2000)). במילים אחרות, תנאי שבלעדיו אין לקיומה של זכות עקיבה בנכס הוא קיומה של זכות קניינית של הטוען לעקיבה בנכס, בטרם שינה הנכס את צורתו או החליף ידיים (ע"א 126/89 רו"ח עובדיה בלס, מפרק קופל טורס בע"מ נ' חברת מלונות דן בע"מ, פ"ד מו(3) 441, 458-457 (1992)). על כן, לא תוכר זכות עקיבה למי שבאמתחתו זכות אובליגאטורית בלבד כלפי הנכס במסגרת יחסים "רגילים" בין חייב ובין נושה: "אין מקום להענקת סעד קינייני כאשר יחסי הצדדים הם יחסי נושה-חייב גרידא והחיוב הוא אישי-כספי בלבד. אלא שבעניין זה לא קל להציע מבחן כללי, ובעיקר קיים קושי בהבחנה בין קבלת התחייבות מן הנתבע לשלם בעתיד סכום כסף לבין המקרה שבו מוטל עליו לשמור סכום ידוע בקרן נפרדת או להחזיקו בנאמנות עבור התובע. במקרה הראשון (יחסי נושה-חייב גרידא) לא קיימת, כמובן, זכות עקיבה כלפי רכושו של החייב. זהו המקרה הבולט ביותר שבו זכותו של הנושה היא אישית בלבד. הטעם ברור. אין לזכות אדם בסעד קינייני, אם הוא עצמו היה מוכן להסתפק בקבלת התחייבות כספית-אישית של הנתבע ... לעומת זאת, זכאי התובע לעקיבה בקטגוריה האחרת שבה מוחזקת עבורו קרן או כספים בנאמנות." (**** פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך ב 1254 (מהדורה שלישית 2017)).

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים, דין התביעה להתקבל.

מכל האמור, טענת הנתבעים כי יש להם זכות לעכב את פינוי המשק, נדחית.

על כן, יש לקבל את בקשת התובעים בעניין זה. סוף דבר משנדחתה טענת הנתבעים, נקבע כי אין להם זכות לעכב את פינוי המשק.

ביום 20.12.2021 ניתן פסק הדין בעליון, אשר דחה את עירעורו של ויזל וקיבל באופן חלקי את ערעור של סימון בסוגיות שאינן מהותיות לתביעה דנן (הן בכך שנקבע כי עילת התביעה של סימון בנוגע לשנים 2008-2006 טרם היתיישנה, ועל כן חויב ויזל להשיב לסימון כספים שנטל מהחברות בשנים אלו; והן בחיוב רמי להשיב לסימון כספים שנקבע כי נטל מהחברות שלא כדין).

למעשה, זו היתה טענתו של ויזל עצמו בתביעתו הקודמת, על בסיסה הוא עתר להשבת דמי הניהול ששולמו לסימון עד לחודש אוגוסט 2016 (ר' פסק הדין בתביעת ויזל הקודמת, בתת הפסקה האחרונה לפס' 34), אלא שכאמור תביעתו של ויזל נדחתה משנקבע כי הסכים לתשלום דמי הניהול לסימון.

...

כן נקבע כי מסקנה זו עולה גם מהעובדה ש"אין חולק על כך שסימון המשיך לקבל 'דמי-ניהול' גם לאחר שחדל מניהול החברות ומכל סוג של עבודה בהן" (שם).

מסקנה זו מתחזקת גם מפסק הדין בתביעת ויזל הקודמת, ממנו עולה בבירור שכב' השופטת רונן לא ראתה פסול עקרוני בכך שהצדדים הסכימו על תשלום דמי ניהול חודשיים המהווים חלף דיבידנד, והיא דחתה את תביעתו של ויזל לחייב את סימון בהשבתם, מבלי שדרשה מסימון להוכיח כי דמי הניהול ששולמו לו עמדו במבחני החלוקה.

כפי שנפסק ברע"א 8798/18 קרן טוליפ קפיטל נ' טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ, פס' 21 (נבו, 22.5.2019): "יתר על כן, ... המבקשת ... אף הסכימה לקבל את הדיבידנד עליו הוכרז במסגרת החלוקה הרביעית. המבקשת מעולם לא פנתה לחברה בדרישה לביטול של אותה חלוקת רווחים לפני ביצועה בפועל, ומכאן שהמבקשת נמצאת נהנית מאותה החלטה ממש אותה היא מבקשת לתקוף ולטעון כי היא בלתי סבירה... גם בכך, אני סבורה, נפל פגם של ממש בתום לבה של המבקשת". דברים אלו נכונים בענייננו על דרך קל וחומר, שכן במקרה דנן לא רק שויזל נהנה מחלוקת דמי הניהול חלף דיבידנד, אלא הוא אף היה שותף לאישור תשלומם.

לא זו אף זו, ברי כי גם אם הייתי מקבל את טענתו של ויזל לפיה תשלום דמי הניהול היווה חלוקה אסורה וכי בהתאם לסעיף 310(א) לחוק החברות על סימון להשיבם לחברות (וכאמור איני מקבל את הטענה), אזי הדבר היה מחייב כי אורה גם לויזל להשיב לחברות באופן סימולטני את דמי הניהול שקיבל, כתנאי לחיובו של סימון לעשות כן. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

לטענת התובעת, עם תום תקופת השכירות פנתה לנתבעת לבחון האם רוצה להמשיך להחזיק במושכר, אולם זו היתעלמה ממנה ונשארה בנכס, נטען כי למרות זאת שילמה הנתבעת תקופה נוספת עד למרץ 2023 ולאחר מכן לא שילמה דבר, נשלח מכתב התראה ולאחר מכן הוגשה התביעה.

נקבע שם בסעיפים 8 – 11 לפסק דינו של כב' השופט מ' מזוז: "מכל מקום, הן תביעה למניעת הפרעה לפי סעיף 17 לחוק המקרקעין והן תביעה להשבת המקרקעין לפי סעיף 19 לחוק המקרקעין (המכונה גם "תביעה פוססורית") אינן נדחות בשל טענת נתבע כי אין למחזיק זכות טובה בנכס.

טענה זו, המכונה ius tertii נשללה בעבר במשפט האנגלי ובעקבות כך גם בשיטת המשפט שלנו כטענת הגנה אפשרית של נתבע, שכן זו המשמעות המקופלת במתן ההגנה על השמוש וההחזקה גם למי שמחזיק במקרקעין שלא כדין (כפי שעולה מנוסח סעיפים 17 ו- 19 לחוק המקרקעין ומההשוואה לנוסח סעיפים 16 ו- 18 לחוק המקרקעין; כן ראו: ויסמן, בעמ' 47; רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294 (2001), להלן: ענין עוקשי).

אמנם לא נסתרה עדות עו"ד רשף כי לא נפגש עם התובעת או בעלה בנכס ורק הסכים לשלם דמי שכירות כפי שעשה מחזיק קודם בנכס, אולם לא סבירה טענתו כי לא ידע ולא יודע את המיקום של הנכס של התובעים ובגין איזה שטח שילם דמי שכירות.

...

נקבע שם בסעיפים 8 – 11 לפסק דינו של כב' השופט מ' מזוז: "מכל מקום, הן תביעה למניעת הפרעה לפי סעיף 17 לחוק המקרקעין והן תביעה להשבת המקרקעין לפי סעיף 19 לחוק המקרקעין (המכונה גם "תביעה פוססורית") אינן נדחות בשל טענת נתבע כי אין למחזיק זכות טובה בנכס.

לאחר בחינת מכלול הנסיבות, מקבל אני הסבר זה. לאור כל האמור לעיל, ניתן פסק דין המורה לנתבעת לסלק ידה מהנכס בגוש 1254 חלקה 74 או 76 ולהשיב אותו לידי התובעת פנוי מכול חפץ ואדם וזאת תוך 30 ימים.

לפניי תביעה להשבת דמי תיווך ולפצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע כתוצאה מהתנהלות הנתבעים.

על כן, עותר התובע, בנוסף להשבת דמי התיווך שנגבו ממנו שלא כדין, לתשלום שכר הטירחה ששולם לעו"ד שאת שירותיו נאלץ לשכור בקשר להסכם שחתם עם החברה היזמית והוצאות נוספות שהוצאו על ידו בניסיון לקדם את הפרויקט או להשיב לעצמו את הכספים שהושקעו.

בנוסף, הועלתה במסגרת ההודעה טענה חדשה נוספת שלפיה, מתוך הסכום ששולם על ידי התובע, הועבר סך של 10,000 ₪ למתווך של הנתבעת שליווה את העסקה ולכן הנתבע מסכים להשיב לתובע סך של 10,000 ₪ שנותרו בידיו.

...

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא לפניי, נחה דעתי כי התובע זכאי להשבת העמלה ששולמה לנתבעים, בהתאם לדרישתם ובניגוד להוראותיו הברורות והחד משמעיות של חוק מתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים").

כאמור, הנתבע לא הכחיש שהתקבל אצלו סך של 20,000 ₪ אלא טען שהעמלה שולמה בגין "שיווק" ולא "תיווך". בכל הכבוד הראוי, דין טענה זו להידחות מכל וכל.

לאור האמור, הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך של 20,000 ₪.

ב"כ הנתבע טען עוד כי ההסכם בין הצדדים לא היה הסכם מכר אלא הסכם מתנה ללא תמורה, כך שהתובעים עצמם לא שילמו תמורה ריאלית עבור הנכס, וממילא אינם יכולים לתבוע השבה ריאלית.

באשר לטענת התעשרות שלא כדין, בכך שהנתבע נהנה למעשה מפירות השקעתם של התובעים, אני סבורה שהתובעים לא עמדו בנטל להוכיח את זכותם, מטעמים שאפרט להלן: ראשית, התובעים לא עמדו בנטל הוכחת עלות השפוץ, שכן הם לא הביאו ראיה כלשהיא לעניין זה. אכן, התובעים מבקשים לבסס את תביעתם על חוות דעת השמאי פרליס, אולם גם לשמאי לא הוצגו נתונים קונקריטיים שיש בהם כדי לבסס די הצורך את חוות הדעת.

לדברי האב, האחות נדרשה לשלם דמי הסכמה לרמ"י ומס רכישה בסכומים שהגיעו כימעט ל – 450,000 ₪, אולם היא לא שילמה תמורת המיגרש (עמ' 26, ש' 1-3).

...

התובעים הוסיפו וטענו כי הם התגוררו בנחלה שנים רבות, עשו אותה למרכז חייהם והשקיעו בה מהונם על סמך מצגים של הנתבע ושל חברי האגודה, ואין לאפשר מצב בו הם וילדיהם "ייזרקו לרחוב" ללא מקורות כספיים לרכישת דיור חלופי במקום אחר.

הוצאות כלכליות, סבל ועוגמת נפש אני דוחה את תביעת הנתבע לתשלום של 250,000 ₪ בגין הוצאות כלכליות של ההליכים המשפטיים, סבל ועוגמת נפש.

בנסיבות, לא מצאתי להיעתר לתביעת הנתבע.

התביעה שכנגד שהגיש הנתבע נגד התובעים נדחית.