תביעה להשבת אגרות בנייה עודפות בפרויקט "מחיר למשתכן

הסעד שלו עתרה המבקשת היה השבת כל הסכומים העודפים שנגבו, מתן צו מניעה קבוע אשר יורה למשיבה שלא לגבות כספים מעבר למותר על-פי צו הפיקוח, ומתן צו שיורה לה להתאים להוראותיו של צו הפיקוח ולתקנות האגרות את נוהליה – ובפרט את תדריכי העברת הזכויות במקרקעין.

לא זו אף זו: אליבא דדנקנר, היא בנתה שני מיזמים למגורים ותו לא. בעקבות הגשתה של הבקשה הראשונה היא בדקה עם המשרד שטיפל מטעמה ברשום הזכויות במיזם שאת הדירה בו רכשה המבקשת, ומצאה כי הוא גבה 78,380 ₪ עודפים ב-93 העברות זכויות בסך-הכול.

(סעיף 69) בבקשה השנייה, שההגדרה בה דומה עד מאוד להגדרה בראשונה, נכלל בקבוצה כל מי שרכש, במהלך שבע השנים שקדמו להגשת הבקשה לאישור ועד מתן פס"ד בתובענה, זכויות בקשר למקרקעין מצד ג' וקיבל שירותים כלשהם הנוגעים למרשם פנימי של זכויות במקרקעין כלשהוא אותו מנהלת המשיבה, בין באופן ישיר ו/או בין באמצעות אדם אחר הפועל מטעמה, ואשר תמורת שירותים אלה שולמו סכומים הגבוהים מן הסכומים הנקובים בצוי הפיקוח ותקנות האגרות.

עקרי ההסדר הם כדלקמן: בכל הנוגע לפרויקט ,דנקנר בשרון', שבו רכשה מבקשת הבקשה הראשונה את הדירה, דנקנר מצהירה כי ,,סכום הפצוי שנשלח לכל חבר בקבוצה משקף נאמנה את הסכום ששלמו חברי הקבוצה ביתר, בצרוף ריבית והצמדה ממועד התשלום ועד ליום משיכת ההמחאות לפקודתם'' (סעיף 27(א) לבקשה דנן).

] לקבלת שירות מסוים ביחס למרשם פנימי של הזכויות במקרקעין ומזה הצגה והוצאת דרישת תשלום מפורשת ומפורטת של אותו שירות והמחיר שנידרש בגינו מראש לא ניתן לגבות אף סכומים שצו הפיקוח ותקנות האגרות מתירים לגבות וכל עוד הסכום שנגבה בפועל ממי מחברי הקבוצה המיוצגת גבוה יותר מסכום התשלום המרבי שנקבע בצו הפיקוח ותקנות האגרות עבור אותו שירות מסוים שהוצג בפועל מראש לחברי הקבוצה, הרי שמדובר בגביה ביתר שלא כדין.

תרומתן של הבקשות לחברי הקבוצה ולציבור הרחב גם יחד, ככל שהדבר נוגע ליחסי קבלן–משתכן, מצדיקים את כיבודה של הסכמת הצדדים.

...

לפיכך, והואיל ובשתי הבקשות עתרו המבקשות לאותו הסעד, אני רואה לנכון להיעתר לבקשת הצדדים לאיחוד הדיון בשני התיקים.

אשר להערתו על ההסכמה שלפיה לא תישלחנה המחאות על סכום הפחות מ-50 ₪, אך כל חבר הזכאי לסכום כאמור יהא רשאי לפנות מיזמתו לקבלתו – מקובלת עליי עמדת המשיבות כי עלות איתורם של אותם זכאים משתווה לסכום שלו הם זכאים או עולה עליו.

לפי שמדובר בסכומים זניחים גם לכל פרט ופרט בַתת-קבוצה וגם כמקבץ כולל, אני סבורה שהצעת הצדדים לתרום את הסכומים האמורים לעמותה המטפלת בבעלי-חיים עזובים שננטשו בשכונות מגורים היא ראויה והוגנת.

יחד ולחוד תשלמנה המשיבות לבאי-כוח המבקשות סך 188,800 ₪ (מע"מ כלול), המגלם את הוצאות המשפט ואת שכר הטרחה בשני ההליכים.

בסעיף 2 לתצהיר טופס 6702 נכתב כי: "לא חויבנו, כתנאי למתן המלצה למינהל כי המיגרש יוחכר לנו, לבנות את המיגרש באמצעות חברת בנייה או קבלן שנקבעו על ידי אגודת הישוב". בסעיף 5.1 לתצהיר טופס 27061 נכתב כי: "ידוע לנו, שבהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המינהל, באפשרותינו לבצע את פיתוח המיגרש, תיכנון הבית, הבניה, פקוח על תהליכי הבניה והפיתוח וכן כל עבודה נוספת הקשורה לכך באופן עצמאי או מרוכז, יחד עם משתכנים אחרים, באמצעות בעלי מיקצוע על פי בחירתנו וכי לא נדרשנו להיתקשר עם האגודה או מי מטעמה לצורך ביצוע עבודות אלה". ובסעיף 5.2 למסמך האמור: "אנו מצהירים כי אישור ועדת הקבלה והמלצת האגודה לרכישת המיגרש לא הותנו בקבלת שירותים כלשהם בקשר לבניה במיגרש מגורם כלשהוא למעט עבודות פיתוח ושדרוג תשתיות...". בנוסף, נחזית להופיע חתימתם של פרופטה על מיסמך האגודה מיום 3.11.10 בו הוצהר, בין היתר, כי: "כמו כן הובהר לנו באופן מפורש כי את עבודות פנים... זכותנו לבצע הן באופן אישי והן באמצעות הקבלן המבצע את העבודות התשתית הציבורית בישוב חברת הלה, לפי שיקול דעתנו הבלעדי". כאמור, פרופטה טענו כי מעולם לא חתמו על תצהירים אלו, לא קראו אותם ועו"ד שחר לא הזהיר אותם טרם החתימה עליהם (סעיף 14 לכתב התביעה המתוקן; סעיף 35 לתצהירו של מר פרופטה; חוו"ד הגרפולוג מטעמם מר יצחק חגג, נספח 39 לתצהיר מר פרופטה, שהתייחסה לחתימות של גב' פרופטה).

לשאלות בית המשפט בעיניין זה השיב מר פרופטה (עמ' 83 לפרוטוקול, ש' 1-22): "ש.ב.מ האם מאז שנודע לך שאסור לכאורה לחייב אותך לחתום על הסכם פיתוח פנים ביחד עם ההסכם העקרי ועד להגשת התביעה, הודעת להלה בכתב שאתה מבטל את ההסכם פיתוח פנים ?

" (עמ' 73 ש' 21-22 לפרו' הדיון מיום 20.1.16) מעבר לאמירה בהבל פה, לא הוכח באמצעות חוות דעת מומחה או אף הצעות מחיר אחרות, כי המחיר הנקוב בהסכם לבצוע עבודות הפנים הוא חריג ואינו הוגן או סביר.

תחילה לרמ"י. פרופטה הביאו כתימוכין לטענותיהם בעיניין אי חוקיות ההחתמה על ההסכם לבצוע עבודות פנים את העובדה כי רמ"י פירסם הודעה בדבר הפסקת שיווק הפרויקט ביישוב נורית (נספח 12 לתצהיר פרופטה).

זה כתוב גם בתצהיר שאנחנו מסכימים להגרלה כשיש עודף ביקוש על ההיצע.

...

לדבריהם, משהעלו התובעים טענות שונות בדבר כשרות הפעולות אשר נעשו ע"י הלה ויתר הנתבעים, החלו אלו להתנכל אליהם, ובסופו של דבר בוטלו ההסכמים עימם.

הטענות כלפי יתר הנתבעים מאחר שנקבע כי ההסכם לביצוע עבודות פנים נחתם כדין, סבורני כי יש בעניין זה כשלעצמו לגרום לדחיית הטענות כלפי יתר הנתבעים, הכרוכות בטענות נגד הלה.

בעדותו, המקובלת עלי, חזר מר אלהרר על גרסה זו באומרו כי "הוא (מר פרופטה – י.ש.) לא הסכים לבוא" (עמ' 153 לפרוטוקול, ש' 14).

אחרית דבר התביעה נדחית.

המבקשת, חברה העוסקת בבניה, זכתה בשני מיכרזי "מחיר למישתכן" שערכה המשיבה.

לטענת המבקשת, בכל הפרויקטים נהגה המשיבה להשיב למבקשת כל סכום שנותר בידה לאחר פרעון ההמחאות הדחויות, ככל שסכום התוספת עלה על סכום הפרישי ההצמדה למדד בפועל (להלן – הסכומים העודפים) , והינה במקרה דנן, על אף שנוהל העבודה בעיניין התוספת שכאמור היתנהל בעבר בעל פה עוגן במפורש בחוזי הבניה - נימנעה המשיבה מלהחזיר למבקשת את הסכומים העודפים , וזאת ללא כל נימוק עינייני, באופן הסותר את לשון חוזי הבניה , והעולה כדי שרירות קיצונית, כוחנית, וחוסר תום לב בבצוע החוזה.

עוד הוסכם בין הצדדים, כי כתבי הטענות בת.א. 42349-03-10 אלואל חברה לבניין בע"מ נ. מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, לגבי הפרויקטים נשוא התביעה שלפנינו, שפסק הדין בו ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים ביום 31/07/12, ייחשבו כראיות קבילות לכל דבר ועניין בהליך שלפנינו.

טענות המשיבה המשיבה מעלה טענה מקדמית – סילוק התובענה על הסף, הואיל והסעד המבוקש הנו בסופו של דבר סעד כספי, והיה מקום, לטענתה, להגיש תביעה אזרחית ולשלם אגרה כמקובל ולא לידרוש סעד הצהרתי.

...

הואיל ועסקינן, כאמור, בפרשנות של חוזי הבניה, דהיינו סעד הצהרתי - ניתן היה לנקוט בהליך של המרצת פתיחה, ולכן ראיתי לדחות את טענתה המקדמית של המשיבה לפיה דין התביעה להידחות על הסף הואיל ומדובר למעשה בסעד כספי שבעטיו היה על המבקשת להגיש תביעה אזרחית רגילה, כאשר הסעדים ההצהרתיים הם נלווים לסעד העיקרי.

לגופה של התביעה - לאחר עיון מדוקדק בכל טענות הצדדים וכן בחוזי הבניה, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות , כפי שיובהר להלן.

סוף דבר לאור האמור – התביעה נדחית.

רקע: המשיב רכש מהמשיבה, חבלה קבלנית, דירה בת 4 חדרים וממ"ד בפרויקט "מחיר למישתכן" בעפולה.

לשאלה זו השיב בימ"ש קמא בשלילה, תוך שקבע כי מדובר בנסיבות שהסיכון להתרחשותן מוטל על המבקשת כחברה קבלנית והיה עליה לקחתו בחשבון בקביעת מועד המסירה החוזי.

במישור הכללי של סוג העיכובים עליהם הצביעה המבקשת הנעוצים בפעילות/במחדלים של רשויות ציבוריות, הרי שבראי מבחן הסיכון, אין לומר כי הם חורגים ברגיל מהסיכונים המוטלים על קבלן בבצוע פרויקט בניה, קביעה שמשמעותה היא הטלת הסיכון הלכה למעשה על הרוכש.

בפסיקה ניתן משקל בהקשר זה לשורה של שקולי מדיניות, לרבות מעמדו העודף של הקבלן לעומת הרוכש בהתמודדות ומניעה יעילה של היתממשות סיכון לעיכובים כאמור, ליכולתו לחזות סוג זה של עיכובים ולשקלל אותם מראש בקביעת מועד המסירה, להיותו לרוב בעל מערכת חוזית מול אותם גורמים, ולאפשרות העומדת לו לחזור אליהם בתביעת שיפוי/נזק.

...

כידוע, ההלכה הפסוקה קובעת כי רשות ערעור על פסק דין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות, תינתן במשורה ובמקרים חריגים בלבד; "נקבע לא אחת כי בשל טבעם של הליכי תביעות קטנות, שתכליתם בירור יעיל, מהיר ופשוט של סכסוכים, תינתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות רק במקרים חריגים שבחריגים, עת נעשה לאחד הצדדים עוול קשה או כאשר הבקשה מעוררת שאלה משפטית בדרגת חשיבות גבוהה ביותר (ראו: רע"א 7711/06 המכללה המשותפת בע"מ נ' מנדל, פסקה ו' (2007); רע"א 1196/15 צח בר נ' פורטל (18.03.2015); רע"א 7535/16 דהרי נ' לדרמן, פסקה 6 והאסמכתאות המובאות שם (26.12.2016)". לא שוכנעתי כי ענייננו הוא בגדר מקרה חריג כאמור המצדיק מתן רשות ערעור על פסק-דינו של בימ"ש לתביעות קטנות.

מסקנה זו מקובלת עלי.

נוכח כל המקובץ, הבקשה נדחית.

התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת לשלם להם סכום של 5,250 ₪ החל ממועד המסירה הנקוב בחוזה, העומד נכון ליום הגשת התביעה על סך 27,915 ₪, כאשר חיוב זה צובר תשלום שכר דירה חודשי עד לתאריך המסירה בפועל, וכן סכום של 20,000 ₪ בגין פגיעה בשמם הטוב והמוניטין של התובעים וכן בדרוג האשראי שלהם וכן לחייב את הנתבעת בעוגמת נפש צער, פיצוי לא ממוני וכן שכר טירחת עו"ד. התובעים טענו כי: ביום 20.06.2017 התובעים חתמו על הסכם רכישת דירה בפרויקט הנבנה על יד הנתבעת.

ביום 19.10.2015 משרד השיכון פירסם הזמנה לבעלי קרקעות/יזמים/קבלנים ליטול חלק בפרויקט מחיר למישתכן כאשר נקבע בהסכם המכר כי הדירות יימסרו לרוכשים עד ליום 20.08.2019 ועם הצטרפות הנתבעת לפרויקט היא פעלה במרץ רב על מנת לסיים את הכנת תכניות הבנייה והגשתן לועדה המקומית לתיכנון ובנייה לצורך קבלת היתר.

יפים לכך דבריה של כבוד השופטת ש' שטרסבורג-כהן בע"א 2781/93 דעקה נ' בית חולים "כרמל" (פורסם בנבו): "הכלל הראייתי הבסיסי הרווח במשפט האזרחי בשיטתנו המשפטית, כבשיטות משפט רבות אחרות, הוא כי נטל ההוכחה רובץ על התובע ומידת ההוכחה היא עודף היסתברות, בבחינת הכלל עתיק היומין "המוציא מחברו עליו הראיה". על-פי כלל זה, יזכה התובע בתביעתו אם ירים את נטל הוכחתה בשיעור העולה על 50%.

אין חולק כי הצדדים התקשרו בחוזה מכר דירת – מחיר למישתכן לפיו התובעים רכשו מאת הנתבעת דירה בעפולה (להלן : "החוזה"/ "הדירה") ואין חולק גם כי בהתאם לסעיף 8.1 לחוזה נקבע כי הנתבעת מתחייבת למסור את החזרה בדירה לתובעים עד ליום 20.8.2019 (להלן "מועד המסירה החוזי").

...

בהעדר תשתית מינימלית לגבי גובה דמי שכירות של דירה דומה לדירת התובעים, כאשר אין די בהצהרת העדה, דין התביעה להידחות.

סוף דבר: התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 2,000 ₪.