תביעה להריסת חריגות בניה ופיצוי בגין דמי שימוש ראויים

המבקשים תבעו גם דמי שימוש ראויים בגין תוספת זו. הצדדים הגיעו להסדר דיוני מיום 18.2.18, שקבל תוקף של החלטה ביום 11.3.18.

לטענתם, שגה המומחה בכך שלא הכיר בזכותם לדמי שימוש ראויים בגין שימושם הבלעדי של המשיבים בגג, מלבד זכותם לשווי של זכויות הבנייה שנוצלו על ידי בניית התוספת.

תלונות נגד חריגות בנייה מצד המשיבים יידונו בערכאות המוסמכות לכך.

מלבד העובדה כי הבנייה הקלה האמורה מנוגדת להיתר הבנייה, ודינה להריסה לצורך בנייה מחדש בשיטה רגילה – מסקנת המומחה נובעת מכך שהערך שבגינו יש לפסוק למבקשים תמורה אינו אלא שווי הזכויות של המבקשים, אשר נוצלו על ידי בנייה כלשהיא של המשיבים.

משניתן פיצוי הוני בגין שוויה של זכות – תוספת פיצוי פרותי בגין השמוש בה לאחר מכן יהווה כפל פיצוי.

...

המבקשים זנחו, אפוא, את טענתם הקניינית; וההליך צומצם להכרעה בשאלת שווי הזכויות ברכוש המשותף שהמשיבים נכסו לעצמם, וסכום התמורה הנגזר מכך, שאותו ישלמו המשיבים למבקשים בגין חלקם של המבקשים באותן זכויות.

עוד מקובלת עליי קביעת המומחה כי, לצורך חילוץ השומה ממחיריהן של עסקאות ההשוואה, יש לעקר מהם את עלות הבנייה; לרבות שוויין של פעולות הייזום והניהול של הבנייה, כגון השקעת הזמן והנשיאה בעלויות מינהליות ובתקורות, שבלעדיהן לא ניתן "להפיק" פרויקט בנייה (המומחה כינה זאת "רווח יזמי בבנייה עצמית").

שיטה זו נכונה בעיניי ואני דוחה את טענות המבקשים כלפיה.

בשל פרישתי כאמור, ייבצר ממני להיעתר לבקשות אורכה.

רקע עובדתי התובעת הגישה תביעה זו בגין שימוש בלתי חוקי שעשה הנתבע בקרקע חקלאית במושב חלץ, למתן צו מניעה קבוע שיאסור שימוש בלתי חקלאי, צו הריסה ותשלום דמי שימוש ראויים כולל רווח יזמי בסך 96,631 ₪.

טענות הצדדים בתמצית התובעת טענה בסיכומיה כי היא זכאית לפצוי בגין דמי שימוש במקרקעין למשך כל התקופה בגינה הוגשה התביעה וכן להשבת רווחים שהופקו שלא כדין מן המקרקעין, הרווח היזמי, בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, כך שדמי השמוש ייגזרו מערכם המשולב של הקרקע והרווח היזמי.

כן טען הנתבע כי על פי הסכם הפשרה שבין הצדדים סוכם כי התשלום בגין חריגות הבנייה לא יכלול רווח יזמי ויקבע בהתאם לחוות דעת השמאי ולפיכך בגין בית המגורים ששטחו כ-131 מ"ר נידרש הנתבע לשלם 39,552 ₪ ועבור שני הקונטיינרים ששמשו למגוריי אחייניו ששטחם הכולל 56 מ"ר נידרש לשלם 33,814 ₪.

שנית, יש בהלכה הפסוקה דיעות לכאן ולכאן בנוגע לחיוב ברווח יזמי: בית המשפט המחוזי מרכז, ציין לאחרונה בעיניין הרווח היזמי, כי ניתנו בבתי המשפט הכרעות סותרות בעיניין חיוב כזה, ובסופו של דבר העדיף את עמדת רמ"י בסוגיה, בציינו כי רמ"י כבעלת הקרקע זכאית לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים החורגים שבוצעו בפועל, כששווי זה כולל גם את רכיב הרווח היזמי.

...

שנית, יש בהלכה הפסוקה דעות לכאן ולכאן בנוגע לחיוב ברווח יזמי: בית המשפט המחוזי מרכז, ציין לאחרונה בעניין הרווח היזמי, כי ניתנו בבתי המשפט הכרעות סותרות בעניין חיוב כזה, ובסופו של דבר העדיף את עמדת רמ"י בסוגיה, בציינו כי רמ"י כבעלת הקרקע זכאית לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים החורגים שבוצעו בפועל, כששווי זה כולל גם את רכיב הרווח היזמי.

הנתבע לא ביקש לחקור את המומחה ונמנע מלהפנות אליו שאלות הבהרה ועל כן מצאתי לקבל את קביעת המומחה בחוות דעתו אף באשר למבנה זה. אשר על כן הנתבע ישלם לתובעת את הסכומים כדלקמן: בית מגורים ששטחו 56 מ"ר – בגין השנים 2009-2016, בצירוף הצמדה וריבית ובצירוף מע"מ, סך 37,736 ₪.

אשר על כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך - 84,146 ₪.

התובעים טוענים כי המומחה לא היתייחס לאי חוקיות הבנייה של החדר וייתכן כי הדבר נובע מתוך הזדהות של המומחה הואיל והמומחה ביצע אף הוא חריגות בנייה.

דיון והכרעה: בפסק הדין, נידרשתי להכריע בשאלה האם התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים מיום 1.10.18 ועד למועד הגשת התביעה בגין השמוש שעושה הנתבעת בגג המהוה רכוש משותף ומוצמד לדירת הצדדים בחלוקה שווה ולאור הסטאטוס קוו הנהוג בין הצדדים, ריצוף הגג ובניית החדר על הגג ללא הסכמתם תוך שהיא מונעת מהתובעים שימוש בחדר ובכלל זכות מעבר לגג.

זכות לדמי שימוש ראויים מבוססת על עילה נזיקית לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], הסגת גבול המזכה את בעל הקרקע בפצוי בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהסגת הגבול.

גם בכתב ההגנה המתוקן מיום 26.7.22 נטען בסעיף 12ג' כדלקמן: "לאור היתנהלותו הפסולה של התובע, פעלה הנתבעת לאחרונה באמצעות בנותיה ואנשי מיקצוע והגישה לעירייה, בקשה להריסת חדר על הגג, חרף הקושי הנפשי לעסוק בזה בפרט לאחר פטירת הנתבע 1, והנתבעת 2 נאלצת לעבור תהליך מתמשך וארוך של הוצאת היתר והעסקת אנשי מיקצוע לשם קבלת אישורי כל הגורמים בערייה". על יסוד המקובץ לעיל, הואיל והנתבעת ביצעה עבודות בנייה בגג המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, לרבות התובעים, דומה כי הנתבעת מפיקה תועלת והנאה מהרכוש שמהוה רכוש משותף.

...

לא שוכנעתי כי יש לפטור את הנתבעת מתשלום דמי שימוש ראויים הואיל והשווי השמאי שואף לאפס כמו גם שלא שוכנעתי שיש מקום לקזז את דמי השימוש מעלות ההקמה.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסך של 4,326 ₪.

ביום 30.12.2012 הודיעה התובעת לנתבעים כי לפנים משורת הדין, החליטה הוועדה לניהול נכסים של רשות מקרקעי ישראל להסדיר את הפלישה ואת תוספת הבניה במסגרת הסכם מכר, שלפיו ישלם הנתבע 1 את התמורה בגין השטח הפלוש כריק ופנוי לפי שמאות של התובעת, וישלים את הרכישה בתוך 180 ימים וכן ישלם דמי הסכמה וחוב דמי שימוש ראויים בגין תוספת הגלריה ושיערוך דמי השכירות, כך שהמושכר יכלול את הגלריה.

לטענתה, הנתבעים עושים שימוש שלא כדין במושכר וכן בשטח הפלוש (בסך הכל שלושה חדרים), כך שחובם לתובעת בגין דמי שימוש ראויים עומד בתקופה של שבע השנים האחרונות על סך 340,200 ₪.

לפיכך, מבקשת התובעת לסלק את ידם של הנתבעים ולהשיב לידה את המושכר כפי שהיה מצבו עובר לשימוש שנעשה בו, כולל הרס כל בניה שנעשתה ללא רשותה, ולחייב את הנתבעים לשלם לה את חובם המצוין לעיל.

הנתבעים מציינים כי בהמשך הציעו לתובעת הצעה נגדית בהסתמך על חוות דעת השמאי עו"ד שאול דבי, בה הוצע כי רבע משווי הצעת הרכישה יופחת באם לא יעלה בידי התובעת לפנות את הפולשים, מאחר שנוספו עוד חריגות בניה של קומה נוספת מעל השטח הפולש תוך סתימה של מעבר אור ואויר.

התביעה הכספית כאמור, התובעת הגישה תביעה לדמי שימוש ראויים בגין המושכר והחדר הפלוש בסך של 340,200 ₪ בכפוף לחוות דעת שמאי המקרקעין – אלי חוגג, שקבע כי דמי השמוש הראויים לחודש לחדר הם 1,350 ₪ ומאחר והמושכר והשטח הפלוש הם שלושה חדרים (4,050 ₪) כפול 84 חודשים – סך הכל 340,200 ₪.

רוצה לומר, שגם אם הנתבעים היו מוכיחים כי ניתנה להם רשות להחזיק ביחידה הפלושה (דבר שהוא הוכח כאמור), הרי שגם אז הם לא היו זכאים לפצוי בגין ההשקעה הנטענת.

...

בנקודה זו אציין, כי יתר טענות הנתבעים לכך שהם פטורים מתשלום כלשהו לתובעת (ראו סע' 12 לפסק דין זה) נזנחו בעדות ובסיכומים מטעמם, כן שדין טענות אלו להידחות אף הן. הפועל היוצא הוא, שלא הוגשה מטעמם כל ראיה המתמודדת עם תחשיב דמי השימוש הראויים שהגישה התובעת, ואף לא הוכחה הטענה להשקעת כספים ביחידה הפלושה או כל טענה אחרת שעלתה בכתב ההגנה מטעמם.

כך שדין התביעה הכספית לדמי שימוש ראויים להתקבל, אך לא בסכומים אותן דרשה התובעת, וארחיב.

סוף דבר הפועל היוצא הוא, שדין תביעת הפינוי בשטח הפלוש והגלריה - להתקבל, בעוד שדין תביעת הפינוי במושכר להידחות.

פתח דבר לפני תביעה שהגיש התובע כנגד הנתבעים אשר במרכזה דרישה למתן צו עשה להריסת תוספות בניה, לצד דרישה לתשלום פיצויים בסך 450,000 ₪ בגין פלישה נטענת של הנתבעים לשטחי הרכוש המשותף בבניין ברחוב אצ"ל 25 רמת גן, הידוע כגוש 6183 חלקה 240 (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף").

התובע טוען, כי הישתלטות הנתבעים גורמת נזק כלכלי ומורידה את ערך קניינו, כך שעליהם לפצותו בגין נזקיו ולשלם לו דמי שימוש ראויים עבור כל יום בו הם עושים שימוש ברכוש המשותף לצרכיהם הפרטיים.

דיון והכרעה תחילה, ובטרם אצלול לגופן של טענות, אבקש להבהיר כי פסק דין זה דן ומכריע אך ורק בסוגיות שלפתחי, דהיינו בטענות הצדדים לתשלומים בגין שימוש בשטחי הרכוש המשותף שלא כדין, לרבות דרישה להריסה של מבנים או תוספות בניה, וכן בטענת התובעים שכנגד לפירסום דברי לשון הרע ברשת החברתית, לצד דרישת הפצוי בגין הפירסום.

משאלו מסקנות חוות הדעת, ולאחר שצוין מפורשות כי לא קיימת חריגה בדירות הנתבעים לשטחי הרכוש המשותף, כי ניתנה הסכמת כל הדיירים בבניין במועד ביצוע הבניה, וכי ניצול זכויות הבניה של הנתבעים אינו גורע מזכויות הבניה של התובע, הרי שטענתו באשר לשימוש שאינו כדין וניצול זכויות הבניה שלו – דינה להדחות.

...

משכך, תביעת לשון הרע נדחית בזאת.

כמו כן, ביחס לתביעת לשון הרע, מצאתי כי לתובע עומדת הגנת אמת פרסום, כך שגם תביעה זו נדחית והתובעים שכנגד אינם זכאים לפיצוי בגין לשון הרע.

סוף דבר התביעה העיקרית והתביעה שכנגד נדחות בזאת.