תביעה להצהרה על נאמנות זכויות בפרויקט פינוי-בינוי

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה לפי תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), האוסר על המשיבים לבצע עיסקאות למכירה ו/או להעברה של זכויות הנוגעות לפרויקט פינוי בינוי ברחוב שדרות גת מס' 16-2 בקריית גת (להלן: "המיתחם"), או בכל פרויקט אחר של התחדשות עירונית במיתחם, זאת עד למתן פסק דין בתביעה שהוגשה בד בבד עם הבקשה דנן.

על רקע זה הגישה מבקשת 2 תביעה לבית המשפט (ת.א. 60521-10-15), כנגד יראי, מבקשת 1 ומשיב 1, בה ביקשה להצהיר כי זכויותיה במבקשת 1 הן כפי שהיו עובר ליום 12.6.13 (הוא המועד שבו החלה שרשרת הפעולות הנ"ל), וכן להורות על תיקון מירשם בעלי המניות ונושאי המשרה בחברה וברשם החברות בהתאם לכך.

ביום 30.5.19, הוגש כתב התביעה למתן צו הצהרתי לפיו כל הזכויות שיוקנו למשיבים או מי מטעמם מכוח הסכמים בין משיבים 1-2 לבין בעלי זכויות במיתחם, יוחזקו בנאמנות עבור מבקשת 1, על כל הנובע מכך, כאמור.

...

טענת המשיבים היא שהחברה נטולת זכויות בפרויקט, ולפיכך הגשת התביעה מהווה חוסר תום לב. כאמור, שאלת הזכויות בפרויקט היא שאלה מרכזית בתובענה, ואין מקום להכריעה בסוגיה זו בשלב מקדמי זה. לפיכך דין הטענה להידחות.

על כן מצאתי לדחות גם טענה זו. סוף דבר מכל הטעמים הנזכרים לעיל, הבקשה לצו מניעה זמני, האוסר על המשיבים לבצע עסקאות מכירה/העברה של זכויות בפרויקט עד למתן פסק הדין, מתקבלת.

המזכירות תשלח החלטתי זו לב"כ הצדדים.

על רקע זה הגישה משיבה 2 תביעה לבית המשפט (ת.א. 60521-10-15), כנגד יראי, המשיבה ומבקש 1, בה ביקשה להצהיר כי זכויותיה במשיבה הן כפי שהיו עובר ליום 12.6.13 (הוא המועד שבו החלה שרשרת הפעולות הנ"ל), וכן להורות על תיקון מירשם בעלי המניות ונושאי המשרה בחברה וברשם החברות בהתאם לכך.

ביום 30.5.19, הוגש כתב התביעה למתן צו הצהרתי לפיו כל הזכויות שיוקנו למבקשים או מי מטעמם מכוח הסכמים בין מבקשים 1-2 לבין בעלי זכויות במיתחם, יוחזקו בנאמנות עבור משיבה 1, על כל הנובע מכך, כאמור.

בד בבד עם הגשת התביעה, הוגשה בקשה לצוו מניעה זמני האוסר על המבקשים לבצע עיסקאות למכירה ו/או להעברה של זכויות הנוגעות לפרויקט פינוי בינוי במיתחם, או בכל פרויקט התחדשות עירונית במיתחם, זאת עד למתן פסק דין בתובענה דנן.

...

כפי שקבעתי בהחלטה מיום 18.6.20 אני סבורה, כי סיכויי התביעה אינם נמוכים, וזאת משום שאין חולק כי בשלב מסוים היו למשיבה הזכויות בפרויקט וטענת המבקשים כי ההסכמים פקעו טעונה בירור מעמיק.

סופו של דבר, לאחר ששקלתי מחד גיסא, את זכותה של המשיבה לגישה לערכאות, ומאידך גיסא את זכותם של המבקשים שלא להגיע למצב בו אין להם כיצד לממש את ההוצאות הצפויות אם תתקבל עמדתם, וכן נתתי משקל לנסיבות המיוחדות של המקרה ולעובדה שהמבקשים גם הם בעלים במשיבה 1, ובפרט כאשר הם המחזיקים במסמכי משיבה 1, וכן נתתי משקל לעובדה שמשיבה 2 אף היא בעלת דין, וכן לאחר ששקלתי את סיכויי התביעה, מצאתי שלא להיעתר לבקשה.

המזכירות תשלח החלטתי זו לב"כ הצדדים.

יתר על כן אין בחוזה הצהרה כי לא מדובר בפרויקט פינוי-בינוי.

עוד הודגש, כי מאחר שתנאי ההסכם התבססו על הצהרות עדירן, שעה שהמידע לגבי הפרויקט היה אך ורק ברשותם ומשעה שפלג לא הייתה זכאית לקבל מידע כלשהוא לגבי הפרויקט מעבר למידע המוצהר בהסכם, נקבע המנגנון לפיו פלג תוכל לקבל את סכום ההלוואה גם לפני תום שלוש השנים, אולם בכל מקרה בתום שלוש השנים, בין אם יהיה פרויקט ובין אם לאו, בין אם יסתיים הפרויקט עד לאותו מועד או לאו.

פלג לא תוכל לתבוע קבלת תמורה או פיצוי בגין התקופה שבה סכום קרן ההלוואה הוחזק על-ידי הנאמן או עדירן, והשבת הכספים לפלג לא תהווה הפרה של הסכם הלוואה זה. כמו-כן הסכימו הצדדים, כי במידה ועדירן רכשה את כל המקרקעין הדרושים לשם ביצוע הפרויקט, אולם לא החלה בנקיטת פעולות על המקרקעין לצורך הקמת הפרויקט בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם, אזי תעמוד לפלג הזכות לידרוש את פרעון קרן ההלוואה בסך 3,500,000 ₪ באופן מידי, בצרוף 2/3 מסכום ההחזר, קרי 2,310,000 ₪ (2/3 מתוך 3,500,000 ₪) בתוספת מע"מ, בתוך 30 ימים ממועד קבלת מכתבו של פלג אצל עדירן.

סעיף 19 להסכם ההלוואה קובע: "לשם הבטחת קרן ההלוואה ו/או סכום ההחזר....יפקיד הלווה במעמד חתימת הסכם זה בידי ב"כ המלווה, עו"ד שי אולשביצקי, בנאמנות שני שיקים לבטחון ע"ס 3,500,000 ₪ כל אחד ללא ציון תאריך ובחתימת הלווה" ובהמשך קובע סעיף 22 להסכם כך: "כלל הכספים המגיעים ו/או אשר יגיעו למלווה מכח סעיפים 12-17 להסכם זה יועמדו לפרעון מידי ו/או למלווה תעמוד הזכות להציג לפרעון מידי את שיק הבטחון ו/או לממש הבטוחות נשוא הסכם זה... בקרות אחד מהאירועים הבאים, כולם או חלקם. א. הפר הלווה הסכם זה בהפרה יסודית ולא תיקן את ההפרה תוך 30 ימים ממועד שקבל התראה בכתב ובדואר רשום מאת המלווה...." בנוסף אדגיש, כי לא מצאתי ממש בטענות עדירן, לפיהן פלג פעלה בחוסר תום-לב בכך שהעמידה את ההמחאות האמורות לפרעון, וכי מטרתה הייתה לפגוע באיתנות הפינאנסית של עדירן.

...

" הואיל ועדירן התקשו בקבלת מימון לשם ביצוע התשלום בסך 3.5 מיליון ₪ התקיים ביום 07.09.2016 דיון בפני כב' השופט ח' שרעבי, שבסופו נקבע כדלקמן: "בכל הקשור לשיק הראשון בהתאם להסכמות שבין הצדדים וההחלטה מיום 22/5/16 אין מניעה כי המשיבים (פלג ס.ג'.) יהיו רשאים לפעול לגבייתו...לשון אחרת, צו המניעה הארעי שניתן על ידי כב' השופט ג'יוסי ביום 26/4/16, לא תחול על השיק הראשון, אשר מספרו 1196, בשיעור של 3.5 מיליון ₪, אשר למעשה מהווה את החזר קרן ההלוואה, והבטוחות שניתנו לגביו במסגרת הסכם ההלוואה. לגבי השיק השני (התמורה להלוואה) יגישו הצדדים סיכומים..." בדיון מאוחר יותר מיום 29.06.2016 שהתקיים בכל הנוגע להמחאה השנייה קבע כב' השופט שרעבי כדלקמן: "...סיכויי התובענה אינם קלושים וראויים להתברר במסגרת התיק העיקרי. לשון אחרת- קיימת עילת תביעה לכאורה. אי מתן צו המניעה, עלול לגרום למבקשים קושי כספי ניכר, באופן שעלול לפגוע גם בפעולתה העסקית של המבקשת. מכאן כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים...בנסיבות אלה סבורני כי יש הצדקה להותיר את צו המניעה הארעי שנותר על כנו בנוגע לשיק השני ולמימוש הבטוחות לגביו בהתאם להסכם, ולהפכו לצו מניעה זמני, עד למתן פסק דין בתובענה העיקרית". עיקר ההחלטות שניתנו בת"א 67155-03-17: ביום 30.03.2017 הוטל עיקול זמני לטובת פלג על זכויות עדירן להבטחת תשלום סך של 7 מיליון ₪.

נוכח האמור, ומכח סעיף 11 (ב) לחוק החוזים תרופות: "הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, אם לא קבע בית המשפט שיעור אחר", אני קובע, כי פלג זכאית לריבית, לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, וכן להפרשי הצמדה החל מיום הפרת ההסכם, 14.04.2016.

על יסוד כל האמור לעיל, מסקנתי היא, שדין תביעתהּ של עדירן ב-ת.א 46123-04-16 להידחות, כמו גם התנגדותהּ למימוש ההמחאות שניתנו לבטחון ב-ת.ט. 67850-11-16.

אני מחייב את הנתבעים בתיק ת.א. 67155-03-17, כל אחד לחוד וכולם יחד, בתשלום שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 234,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן השבת אגרת תביעה שתחושב באפן יחסי לסכומים שנפסקו לטובתה כמפורט לעיל.

 על רקע זה, הגישה בן יאיר תובענה (ת.א. 60521-10-15( לבית משפט זה כנגד יראי, החברה ובן דוד, בגדרה ביקשה להצהיר, כי זכויותיה בחברה הן כפי שהיו עובר ליום 12.6.13 (הוא המועד שבו החלה שרשרת הפעולות הנזכרות לעיל), וכן להורות על תיקון מירשם בעלי המניות ונושאי המשרה בחברה וברשם החברות בהתאם לכך.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה, ולפיכך אני מצהירה כי הזכויות בנכסים המנויים בפיסקה 61 לפסק דין זה שהוקנו ו/או יוקנו לנתבעים או מי מטעמם מכוח הסכמים שנחתמו ו/או ייחתמו בין נתבעים 2-1 או מי מטעמם לבין בעלי הזכויות במיתחם ביחס לפרויקט פינוי-בינוי או כל פרויקט אחר של התחדשות עירונית, מוחזקות ויוחזקו בנאמנות עבור תובעת 1, תוך שעל הנתבעים להעביר אליה זכויות אלה או לחילופין לפעול בהן כנאמנים עבורה.

...

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה, ולפיכך אני מצהירה כי הזכויות בנכסים המנויים בפסקה 61 לפסק דין זה שהוקנו ו/או יוקנו לנתבעים או מי מטעמם מכוח הסכמים שנחתמו ו/או ייחתמו בין נתבעים 2-1 או מי מטעמם לבין בעלי הזכויות במתחם ביחס לפרויקט פינוי-בינוי או כל פרויקט אחר של התחדשות עירונית, מוחזקות ויוחזקו בנאמנות עבור תובעת 1, תוך שעל הנתבעים להעביר אליה זכויות אלה או לחילופין לפעול בהן כנאמנים עבורה.

כמו כן, אני מורה לנתבעים להימנע מכל טרנזקציה בזכויות בנכסים המנויים בפסקה 61 לפסק דין זה, ללא אישור מראש ובכתב של תובעת 1 לכך.

כמו כן, אני מורה לנתבעים להעביר לתובעת 1 באמצעות תובעת 2, העתקים מכל מסמך, אסמכתא, חומרים נתונים וכל תיעוד אחר הנוגע לפעילות במתחם ולקידום הפרויקט בו. למען הסר ספק, הסעדים האמורים מתייחסים גם לנתבע 3, שבחר שלא להגיש כתב הגנה.

בקשה לצוו עשה המורה למשיב לפנות את הדירה שבהחזקתו בכפוף להפקדת ערבויות וביטחונות על ידי המבקשת, ובקשה למינוי נאמן שיחתום במקום המשיב על כל מיסמך שיידרש להשלמת פרויקט "פינוי בינוי". המבקשת היא חברה שיוסדה להקמת פרויקט פינוי–בינוי ("הפרויקט") במקרקעין ברח' העצמאות 28 בבת ים הידועים כגוש 7136 חלקה 215 ("המקרקעין").

השני, "כתב התחייבות והצהרה בלתי חוזרת", בו הוסכם שהמשיב יקבל דירה בת חמישה חדרים בתמורה ליתרת הדירה ועוד זכויות בפרויקט (שלוש חלופות מתוכן היה על המשיב לבחור חלופה אחת) בתמורה לשטח ההצמדות ("כתב ההיתחייבות").

בצד התביעה הוגשה בקשה לסעד זמני להורות על פינוי המשיב מן המקרקעין בכפוף להפקדת ערבויות ותשלום התמורה כפי שנקבעו בהסדר הגישור.

...

המשיב טען שקיימים דיירים נוספים בבניין ושגם מטעם זה יש לדחות את הבקשה.

2 דירות מאוכלסות שמצויות בהליכי הסדר/פינוי ודירה אחת ריקה שהחזקה בה טרם נמסרה לה. בנסיבות אלו טענה זו של המשיב נדחית.

לאור האמור אני מורה כדלקמן: בתוך 14 יום תפקיד המבקשת בקופת בית המשפט שתי ערבויות האחת- בסך 3,406,000 ₪ להבטחת שווי דירת התמורה (ר' האמור בבקשה לצו עשה).