תביעה להצהרה על חובת תשלום דמי שכירות ראליים בשני בתי עסק

בהקשר זה ומבלי לפרט יתר על המידה אציין את הקושי בקבלת גרסת המבקשים בדבר העידר כוונה של האב למכור את זכויותיו למשיבים, נוכח חתימתו לכאורה, בשנת 2018, על מסמכים המאפשרים את רישום הזכויות בבית על שם המשיבים,בנוכחות עו"ד אשר אישר בכתב ואף מוכן להצהיר על כך שנתן לאביהם של המבקשים את ההסבר הנידרש ביחס למהות המסמכים הנחתמים על ידו וכי המסמכים נחתמו מרצונו החופשי .

בהקשר זה אני סבור כי לא ניתן להיתעלם מהראיות הנסיבתיות המהותיות התומכות לכאורה בטענות המבקשים ובכלל זה העובדה שאין חולק על כך שהמשיבים לא פעלו במשך קרוב ל 20 שנה!!! להשלמת רישום זכויותיהם בבית, ולא הוצגה על ידם לפחות בשלב זה ראיה כלשהיא לסיכום שנערך בינם ובין ההורים לתשלום דמי שכירות למשיבים בגין כל השנים שבהם הם המשיכו להתגורר בבית בעוד שהמשיבים משלמים את תשלומי ההלוואה אשר נילקחה לכאורה לצורך מימון רכישת הבית ואשר שולמה, על פי טענת המשיבים, להורים .

בשים לב לכך , שהמשיבים הם ששלמו את תשלומי ההלוואה לכל השנים , הרי שגם אם תיתקבל תביעת המבקשים, וההסכם ובעקבותיו רישום הבעלות על שם המשיבים יבוטלו, עדיין תחול לכאורה חובת השבה על המבקשים , ביחס לסך של 103,439 ₪ בערכו הריאלי.בענין זה טען ב"כ המבקשים כי בעדות שנתן המשיב 1 בבית המשפט המחוזי בנצרת הוא אישר כי שולם לו על ידי האב סכום של 268,000 ₪ , ותשלום זה מקזז כל חיוב הקיים אם קיים להחזר כספי ההלוואה שהועברו כאמור לכסוי הלוואת ההורים בבנק הבילאומי ,אך למעט העלאת הטענה לא הוצגה בפני תשתית ראייתית כלשהיא ביחס להיתחשבנות שנערכה בין ההורים למשיבים , ולפיכך ובשלב זה , אני סבור כי הסכויים שהמבקשים יהיו פטורים מחובת השבה כלשהיא , גם אם יזכו בתביעתם , הנה נמוכה וגם שיקול זה צריך להלקח בחשבון בבחינת מאזן הנוחות.

מאידך, המשיבים טענו לנזק הנגרם להם בשל העובדה שהם נדרשים לשלם מידי חודש סך של כ-8,700 ₪ עבור ההלוואה, ולטענתם מתן צו מניעה ורישום הערה בלישכת רישום המקרקעין בדבר מתן צו מניעה על הזכויות בבית, ימנע מהם אפשרות של מחזור ההלוואה הנדרשת לטענתם עקב מצוקה תזרימית בעסקיהם, ויצויין כי המבקשים לא הציגו ראיה כלשהיא למצוקה הנטענת.

...

לאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים אני סבור כי כפי שגם הוסכם על ידי המשיבים , יש מקום למתן צו זמני של איסור דיספוזיציה וכן צו למניעת פינוי המבקש 2 הואיל ובעניין זה נוטה מאזן הנוחות באופן מהותי לטובת המבקשים.

לאחר ששקלתי את כל האמור לעיל,ולאחר שנתתי גם משקל לכתב ההתחייבות העצמית שנחתם על ידי כל אחד מהמבקשים, אני מורה כי צו המניעה הזמני שניתן על ידי ביום 2.8.2020 יעמוד בתוקפו עד למתן החלטה אחרת, זאת בכפוף לכך שהמבקשים יפקידו מידי חודש החל מחודש דצמבר 2020 ,סך של 8,100 ₪ בגין דמי שימוש ראויים , זאת בנוסף לסך של 20,000 ₪ אשר כבר הופקד על ידם בקופת בית המשפט.

לצורך יישום החלטתי זו אני מורה לב"כ המבקשים לפתוח חשבון נאמנות מיוחד שאליו יפקידו המבקשים לא יאוחר מ-15 לכל חודש קלנדרי החל מחודש דצמבר 2020, ועד להשלמת הסכום שיעמוד בחשבון הנאמנות לסך של 180,000 ₪ (בשים לב לפקדון שכבר קיים) , סך של 8,100 ₪ לחודש , וב"כ המבקשים ישלח מידי חודש לא יאוחר מיום 25 לחודש הודעה לב"כ המשיבים בדבר הפקדת הסכום האמור.

היחיד הצהיר כי הוא מתגורר בדירת בני מישפחה ולא נושא בדמי שכירות, אולם בחקירתו טען כי הוא מתגורר עם שותפה בדירה שכורה בחדרה ונושא בגין חלקו בדירה, סך של 1,500 ₪ לחודש.

בחקירתו השנייה, הצהיר היחיד כי לשותפתו לדירה ולו נולד ילד וכי שניהם שותפים בגידולו, אולם הם אינם בני זוג ואינם מנהלים משק בית משותף.

נימסר כי היחיד לא המציא אישורי מסירה לשני נושים מוצהרים אשר לא הגישו תביעות חוב, בהם אביו של היחיד, שחוב כלפיו הועמד ע"ס 200,000 ₪ ורשם החברות, שהחוב המוצהר כלפיו עומד ע"ס של 10,861 ₪.

ב"כ הממונה סברה כי בהיתחשב בכושר הישתכרותו של היחיד בסכומים הדרושים לתא המשפחתי ובנסיבותיו של היחיד, יש להשית עליו צו לשקום כלכלי הכולל חובת תשלומים, בכפוף להמצאת אישורי המסירה החסרים.

היחיד השיב להצעת הממונה ולתגובת הנושה וטען ארוכות, כי אין המדובר במקרה רגיל של חייב שהסתבך כלכלית, אלא מדובר בבחור צעיר שבשנת 2012 פתח עסק לממכר פיצה, קרס כעבור שנה ומאז פעל נמרצות לסגירת חובות העסק.

לטענת היחיד, הסכום שהציע הנאמן לתשלום חודשי במסגרת תוכנית השקום הכלכלית (800 ₪) , גם הוא סכום גבוה עבור היחיד ביחס לנסיבות, כושר הישתכרותו של היחיד ועליית יוקר המחייה, אולם מדובר בסכום ריאלי יותר מזה שהוצע ע"י הממונה.

ב"כ הנושה הוסיף וטען כי בנגוד לדברי היחיד לפיהם הוא התאמץ להביא לסגירת חובות אחרים, הרי שלא הובאו ראיות לעניין זה וטען כי במשך השנים היחיד לא שילם דבר עד לכניסתו להליך זה. מהצעת הממונה עולה כי היחיד צבר לחובתו מספר מחדלים עד כה, לרבות אי מיצוי כושר ההישתכרות, כפי שפורט בהרחבה בטענות הממונה וב"כ הנאמן.

...

עוד טען היחיד כי לא ברור כיצד הגיע הממונה למסקנה לפיה הוא אינו ממצה פוטנציאל השתכרותו אשר הוערך בסך של 8,500 ₪ נטו, כאשר שכר המינימום במשק עומד ע"ס 5,300 ₪ ברוטו לחודש.

  לאחר ששמעתי הצדדים ובחנתי טענותיהם אשר לעיל בפרוטרוט, לאור עמדת בעלי התפקיד, הנושה והיחיד ובכפוף להסרת המחדלים המפורטים בהצעת הממונה, נחה דעתי כי יש לקבל הצעת הממונה ומורה על מתן צו לשיקום כלכלי בהתאם לסעיף 161 לחוק ובהתאם לתנאים כדלקמן.

בתביעת החוב פרטו הנושות את מרכיבי החוב שהצטבר, אשר עיקרו באי תשלום דמי שכירות וכן באי תשלום דמי ניהול, וכן בגין חיובים נוספים הנובעים לטענת הנושות מההסכמים שנחתמו.

המנהלת המיוחדת מסבירה בתגובה, כי מדובר בנושות העוסקות בנדל"ן ומנהלות עסקים רבים, כך שמצופה מהן להתנהלות עסקית מסודרת המשתקפת בהנהלת החשבונות שלהן.

כך, תביעת החוב הועמדה על סך של למעלה מ-2 מיליון ₪, בעוד שהחייב הצהיר על חוב בסך של 360,000 ₪.

זאת על מנת להעריך, על פי נתונים אלו, את ההקף הכספי הריאלי העומד על הפרק.

כך גם לא ניתנה הסכמה של שני הצדדים לפסיקת בית המשפט בדרך של פשרה.

חובתו האמורה של בעל התפקיד לבחון היטב את כל אחת מתביעות החוב (גם אם לא היתנגד לה החייב, ואפילו הודה בה) שלובה בשקול הדעת הרחב אשר נתון לבעל התפקיד באופן בחינת תביעת החוב ובהכרעה בה. במקרה זה, המנהלת המיוחדת פעלה בהתאם לשיקול דעתה ודרשה מהנושות להציג בפניה את כרטסת הנהלת החשבונות שהתנהלה אצל הנושות ביחס לחוב החברה השוכרת (וכיוצא מכך, חובו של החייב כערב לחברה).

הכרעה זו נימצאת במיתחם שיקול הדעת של בעלת התפקיד ואין מקום להתערב בה. בשים לב לכלל לפיו התערבותו של בית המשפט בהכרעות בעלי תפקיד בתביעות חוב היא מצומצמת יחסית, ולאחר בחינת טענות הצדדים בעירעור על רקע המסמכים והראיות שהוצגו, אני מוצא כי דין העירעור להדחות.

...

הכרעה זו נמצאת במתחם שיקול הדעת של בעלת התפקיד ואין מקום להתערב בה. בשים לב לכלל לפיו התערבותו של בית המשפט בהכרעות בעלי תפקיד בתביעות חוב היא מצומצמת יחסית, ולאחר בחינת טענות הצדדים בערעור על רקע המסמכים והראיות שהוצגו, אני מוצא כי דין הערעור להידחות.

בהתאם למפורט לעיל, הערעור נדחה.

בהתאם להסכם, התביעה נגד מר כרמי תדחה, וחברת כלל בטון תשלם לחברת אזורים סך של 80,000 ₪ בצרוף מע"מ "לסילוק יתרת דמי השכירות עפ"י הסכמי השכירות נשוא התביעה" (סעיף 4).

יש לחייבה בתשלום ההוצאות הראליות של התובעת, ובאגרת המשפט ששילמה.

התמונה הראייתית שבוססה עד כה מראה כי אזורים ההפרה את חובת תום הלב בהצהרתה על מצב הקרקע.

בית המשפט מנסה איפוא להציב את שני הצדדים במצב שבו הם היו אמורים להיות, אם הצד שהייתה מוטלת עליו חובת הגילוי היה עומד בה. במקרים אלה "הנפגע יהא זכאי לפצוי רק בגין אותם נזקים אשר נגרמו לו בעקבות הסתמכותו – לשוא – על תום-לבו של הצד שכנגד" (עניין אלעד ישראל, בפיסקה 102 לפסק הדין של כב' השופט שטיין; פרידמן וכהן בעמוד 738).

לדבריו "מבדיקה שערכתי עולה כי הייתה טעות בחישוב [בכתב התביעה]. הריני להצהיר, כי אבדן דמי השכירות לתובעת, לתקופה של שלושה חודשים בגין המרלו"ג [המרכז הלוגיסטי] הנו: כ-2.81 מיליון ₪ ובגין ביניין משרדים: 1.32 מיליון ₪" (פסקה 6 לתצהירו).

בסיכומי התגובה ציינה התובעת כי היא מחויבת בהשכרת המרלו"ג לחברת ש. שסטוביץ בדמות דמי שכירות מינימאליים שניתן לגבות, כדי שרשויות המס לא יראו בעיסקה כ"טובת הנאה".

...

התוצאה התביעה מתקבלת בכל הנוגע לעלויות פינוי הקרקע, ונדחית בכל הנוגע לרכיב אובדן דמי השכירות.

הודעת הצד השלישי שהגישה הנתבעת נדחית.

על רקע זה, ובשים לב לחלקו המצומצם יותר של הצד השלישי בהתדיינות, אני קובע כי על הנתבעת לשאת בהוצאות שכ"ט ב"כ הצד השלישי בסך 350,000 ₪ בתוספת מע"מ. ובנוסף בהוצ' הצד השלישי בסך 12,000 ₪ בשים לב לצורך של שלושת המצהירים מטעמו ללמוד את החומרים הרבים.

העירעור שלפנינו נסב על דחיית תביעתו של המערער להצהיר כי הוא בעל זכות החכירה לדורות במיגרש שבו מיתנהל העסק שבבעלותו, הידוע כ"מסעדת עדנה" ברמת השרון, וכי יש להכריז על הפקעת המקרקעין על ידי המשיבה 1 בתחילת שנות השמונים – כבטלה.

בית משפט קמא בחן בפסק דינו את השתלשלות הדברים החל משנת 1959, אז נכרת הסכם חכירה בין רמת השרון שבאותה עת הייתה "כפר" (אך לשם הנוחות תכונה להלן: הערייה) לבין קק"ל, ובהמשך, נכרת הסכם בין הערייה לבין אביו של המערער (המערער ואביו יכונו לשם הנוחות להלן: נאמן), ולפיו התירה הערייה לנאמן להקים קיוסק ולרשום חכירה על שמו לתקופה של עשר שנים, כאשר בתום התקופה יהא עליו לפנות את הקיוסק "אך אם מסיבת חוק הגנת דיירים ימשיך השוכר להחזיק בקיוסק יהא עליו לשלם דמי שכירות כפי שיקבע על ידי הצדדים בהסכמה או בהיעדר הסכמה על ידי בית דין. דמי השכירות ישולמו עבור כל שנה מראש במשרדי המועצה או בכל מקום אחר כפי שיורה ראש המועצה". עוד הובהר באותו הסכם כי "הקיוסק יהיה בכל עת ובכל שעה רכושה של המועצה". תוך חמש שנים הקיוסק שינה את פניו והפך למסעדה, ונחתם הסכם חכירה לתקופה של שלוש שנים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין נאמן.

הגיעו הדברים לידי כך שהעירייה הגישה בשנת 2016 תביעת פינוי כנגד נאמן בבית משפט השלום, וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים עבור המיגרש (אין חולק כי לאורך השנים לא שולם תשלום כלשהוא לעירייה).

בית המשפט קמא העיר בפסק דינו כי: "איש מבעלי הדין שלפני לא החמיץ את ההזדמנות להאריך ולהחריף את המחלוקת עת ניתן היה למצוא פשרה ריאלית לסבך שנוצר.

בהמשך הגדילה רמ"י לעשות כאשר גבתה ממשפחת נאמן דמי חכירה עד לתחילת שנות התשעים! גם מישפחת נאמן תרמה את חלקה בכך שסירבה לכל הצעת פשרה שהוצעה לה על ידי רמת השרון, ותחת זאת הרחיבה את הבניה הבלתי חוקית שבמתחם והמשיכה להפעיל את העסק, בהיתעלם מחובת הרשוי ומהחובה לבנייה בהתאם להיתר.

...

בית המשפט סקר את כל המסמכים והראיות שהובאו בפניו, והגיע למסקנה כי נאמן לא הוכיח כי הוא זכאי להירשם כבעל זכות חכירה במקרקעין.

פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס על הראיות שעמדו בפניו, ולאחר שעיינו בחומר שלפנינו ושמענו טיעוני הצדדים, לא מצאנו עילה להתערב בפסק הדין, ואנו מאמצים אותו מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

סוף דבר, שדין הערעור להידחות, ובהתחשב בשנים הרבות בהן פעלה המסעדה ובהתנהלות העירייה לאורך חלק מהשנים – לא ייעשה צו להוצאות בערכאה זו. ניתן היום, ‏ו' בניסן התשפ"ד (‏14.4.2024).