תביעה להצהרה על בעלות במקרקעין בכפר קאסם

כתב האישום בהתאם לעובדות כתב האישום, ביום 13/10/1977, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את תביעתו של פאיק אבראהים בדיר, בן מישפחה של הנאשם (להלן: "פאיק"), בת"א 2192/62, לבעלות 4/21 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 83 בגוש 8871 בכפר קאסם בשטח של 17.577 דונם (להלן: "קרקע 1, התביעה, פסק הדין").

ביום 18/1/15, הגיש הנאשם למשרדי מס רכוש בנתניה הצהרה בדבר שומה עצמית (בקשה לתיקון חלוקת עיזבון), על סמך ייפוי כוח מיום 20/8/05, לפיו שחאדה הוריש את קרקע 1, לנאשם ולעאישה בדיר (האם), לפי חלוקה של 2/5 חלקים לנאשם ו- 3/5 חלקים לאם .

במסגרת הנסיבות הקשורות בבצוע העבירה (סעיף 40 ט לחוק העונשין), יש ליתן את הדעת לשיקולים הבאים: חלקו של הנאשם בבצוע העבירה - הנאשם הנו הדומינאנטי והמרכזי בפרשה, הוא אשר היה לו את הידע המקצועי, השתמש במסמכים המזויפים על מנת לשנות את רישום הבעלות על המקרקעין.

...

בהתאם לתיקון 113 לחוק העונשין (סעיף 40 יג'), סבורני כי מתחם העונש ההולם לנאשם הינו החל ממאסר בדרך של עבודות שירות ועד שנת מאסר, כל זאת לצד קנס כספי משמעותי.

לאחר שעיינתי בחוות הדעת הממונה על עבודות השירות, אשר שקללה את כלל הנתונים אשר היו פרוסים בפניה, לא מצאתי להורות על קיצור שעות העבודה של הנאשם, זאת חרף הסכמת הצדדים.

סיכומו של דבר אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: עונש מאסר בפועל בן 3 חודשים, אשר ירוצה על דרך של עבודות שירות, בהתאם לחוות דעת הממונה על עבודות השירות מיום 19/12/2019.

בהליך ההסדר בכפר קאסם הוכחה זכות בעלות של הנפקד בלבד במקרקעין מושא התביעה ולא עלו ממצאים על בעלותו של אחר במקרקעין אלה או בחלק מהם.

כמו-כן הוגשה תעודת עובד ציבור של מהנדס עריית כפר קאסם – מר סופיאן עאמר וחוות דעת של מומחים: שמאי מקרקעין - מר נחום פרמינגר, מודד - מר בדיר מוחמד ראשד ומומחה מחברת מאגר מוחות מכון מחקר וייעוץ בינתחומי בע"מ – פרופ' יצחק כ"ץ. בהמשך הוגש מטעם התובעים תצהיר משלים של מר עאמר נאג'ח. הנתבעים הודיעו כי הם מבקשים לראות את התצהירים שהוגשו בתביעה הקודמת כתצהירים מטעמם וצרפו עותק של תצהירים אלה: תצהירו של מר אליהו בבאי שהצהיר כי בתקופה הרלוואנטית לתביעה עמד בראש צוות המינהל להסדר קרקעות, לרבות הקרקעות בכפר קאסם; תצהיר של מר רונן ברוך - האפוטרופוס לנכסי נפקדים; ותעודת עובד ציבור של הגב' תמר אריאלי - פקידת ההסדר.

...

אלא שגם עד זה אישר כי ספר התח'מיס אינו פנקס רישום בעלות מחייב אלא משמש לכל היותר אמצעי ראייתי – "מה שאני יודע שבסופו של דבר הבעלויות נקבעות אצל רשם הטאבו... תח'מיס הוא ראיות כדי לחזק את הטענות..." (עמ' 24 ש' 9-8 ו- 14-13).

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי התובעים לא ביססו שמתקיימים בענייננו התנאים שבהם רשאי בית המשפט להורות על תיקון הפנקס לפי סעיף 93 לפקודה.

על כן ולאור האמור לעיל, הנני דוחה את כל תביעות התובעים בתובענה ומחייבם לשלם ביחד ו/או כ"א לחוד לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

במסמך האמור נכתב כך: "אני הח"מ עלי יאסין עאמר נושא ת.ז. 035264910, מכפר קאסם, מוותר בזאת לבני חיכמת עלי יאסין עאמר נושא ת.ז. 058978594 מכפר קאסם, על זכויות הבעלות השרעיים שלי מירושת אמי ניגמה מוחמד עאמר.

כך בעיניין שעלאן: "16. להחזקתם של המערערים במקרקעין המוסדרים לאחר ההסדר אין נפקות, נוכח הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין....תכליתו של סעיף זה היא לחזק את מעמדו של מירשם המקרקעין ולשריין את זכותו של הבעלים הרשום מפני תביעות של מחזיק. לפיכך, לאחר שהפכו המקרקעין למוסדרים, מחזיק שאינו הבעלים הרשום אינו יכול לרכוש מכוח החזקתו זכות במקרקעין. במילים אחרות, לאחר שנרשמה זכותו של אדם בהסדר, לא יוכל מחזיק ליצבור תקופת החזקה במקרקעין אשר תקנה לו זכות בעלות מכוח היתיישנות רוכשת או זכות להגנה מפני סילוק יד מכוח היתיישנות דיונית." לנוכח כל האמור, אני סבורה כי אף לא הוכחה ברמה הנדרשת זכותו הנטענת של התובע במקרקעין.

" עוד הצהיר כי נג'מה לא דרשה את המקרקעין בהסדר ואף לא תבעה בגינם בחייה (בסעיף 4 לתצהירו).

...

אני סבורה כי אין בטענות לפיהן המקרקעין עובדו על ידי נג'מה ומשפחתה כדי לבסס את הטענות למרמה או פגם בהליך הרישום, כפי הנדרש על מנת לבוא בגדר סעיף 93 לפקודת ההסדר.

אני סבורה כי יש לנהוג זהירות בקבלת טענה של "מרמה פסיבית", בפרט כאשר בעל הזכויות פעל לגבי מקרקעין אחרים באותו אזור ואף היה מיוצג על ידי עורך דין, כפי שהיה בענייננו.

סיכומו של דבר, התביעה נדחית.

הקדמה: תובענה בהמרצת פתיחה במסגרתה עותרת הגב' טאהא אלמאזה (להלן: "אלמאזה") לסעד הצהרתי כי היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 31 גוש 19382 בעראבה עליהם בנוי בית קטן ממדים, ואשר במקום מסוים תואר כבית בן חדר שעבר שפוץ והרחבה בהמשך (להלן: "המקרקעין"), וזאת אף על פי שאלו רשומים בלישכת רישום המקרקעין על שם אחר – המנוח סאלח קאסם מוחמד ז"ל (להלן: "סאלח ז"ל"), בעלה של המשיבה 1, אשר נפטרה לאחר הגשת התובענה (להלן: "תמאם ז"ל").

במשך 50 שנים לא הועלתה כל טענה כנגד המבקשת ומשפחתה אשר המשיכו להתגורר במקרקעין באין מפריע ולמעשה, בכל הזמן שחלף מאז עריכת ההסכם ועד לשנת 2000 המשיכו המשיבים 1-4 להתגורר בישוב יפיע אליו עברו לאחר עריכת ההסכם בעל-פה. רק בשנת 2000 תמאם ז"ל חזרה להתגורר בכפר עראבה, וגם אז היא לא שבה למקרקעין כי אם לדירה אחרת (סעיפי 1-6 לסיכומי המבקשת; סעיפים 5-20 להמרצת הפתיחה).

בהמשך עדותו הצהיר אחמד, כי סעיד ז"ל מכר נכס אחר שהיה לו לאדם אחד בכפר עראבה כדי שיהיה לו כסף לקנות את הדירה-המקרקעין, וזאת על מנת למנוע עימותים בין שתי נשותיו וילדיו מכל אחת מהן, בעקבות מגורים משותפים (עמ' 17-18).

סוף דבר לאור המקובץ, אני קובע שהמבקשת לא הוכיחה את הסכם המכר לו טענה, ולא הוכיחה כי יש לרשום את זכויות הבעלות על המקרקעין על שמה ושם בעלה המנוח סעיד ז"ל. משכך, אני דוחה את התובענה, ומחייב את המבקשת לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

...

ודוק: בהנחה וניתן להוכיח בנסיבות מיוחדות, עסקה במקרקעין אשר נערכה בעל פה, סבורני, כי מדיניות משפטית ראויה תחייב בנסיבות כאלה, לדרוש ראיות פוזיטיביות בדבר עריכת עסקה כאמור, ולא להסתפק בראיות נסיבתיות וחיצוניות, שאין בכוחן להצביע בהכרח על עריכת עסקה כזו.

לסיכום – לעדי המבקשת לא הייתה ידיעה אישית על העסקה הנטענת בעל-פה ואיש מהם לא היה נוכח בעת עריכתה.

סוף דבר לאור המקובץ, אני קובע שהמבקשת לא הוכיחה את הסכם המכר לו טענה, ולא הוכיחה כי יש לרשום את זכויות הבעלות על המקרקעין על שמה ושם בעלה המנוח סעיד ז"ל. משכך, אני דוחה את התובענה, ומחייב את המבקשת לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

ב"כ הנאשמת עוה"ד גדעון בן אור, טען כי בניהול ההליך נגד הנאשמת קיימת אפליה באכיפה לנוכח העובדה שכתבי האישום בגין עבירות הבנייה שבוצעו בכפר קאסם הוגשו נגד השוכרים בלבד ולא נגד בעלי המקרקעין, על אף שהרווח הכלכלי שלהם גדול בהרבה מזה של השוכרים.

לפיכך, עתר להעניק לנאשמת ארכה למשך 12 חודשים לפינוי המבנה, והצהיר על כוונתו לעתור בהמשך לעיכוב ביצוע נוסף, בשים לב שהנאשמת רכשה קרקע בקריית גת, והחלה בבניית מבנה.

מנגד נתתי דעתי לשורה של פסקי דין שבהם בתי המשפט הפחיתו מגובה הקנס המינהלי, תוך מתן דגש רב על פינוי המקרקעין והפסקת השמוש האסור – לרבות בהתייחס לעיתוי בו הופסק השמוש (עתפ"ב (מרכז-לוד) 11362-02-23 גרנות עיצובים בע"מ ואח' נ' המחלקה להנחיית תובעים מוסמכי היועץ המשפטי לממשלה (28.5.2023); תו"ב (כ"ס) 9936-04-21 ועדה מקומית לתיכנון דרום השרון נ' מודי יבוא ושיווק קרמיקה בע"מ (17.7.2023);עפמ"ק (מרכז-לוד) 68831-01-23 ועדה מקומית לתיכנון ובניה נתניה נ' ברכה ואח' (27.6.2023)).

...

בקבלו את ערעור המדינה שלל בית המשפט כ"נסיבה מיוחדת" את מצבה הכלכלי של החברה הנאשמת, והדגיש "נראה כי אין מנוס מלהסיק שלמרות הקנס הצפוי, ובהתאם לחישוביה, מצאה המשיבה כדאיות ורווח כלכלי בהמשך הפעלת העסק במקרקעין". אני סבורה כי הדברים נכונים גם בענייננו, אולי ביתר שאת.

שעה שעסקינן בעבירה שבוצעה על ידי הנאשמת במשך שנים, בכך שהיא שכרה מבנה בשטח כולל של 3,000 מ"ר, שבנוי על קרקע חקלאית מוכרזת, אני סבורה שתקרת מתחם העונש ההולם עומדת על 900,000 ₪.

אשר על כן, מכל הנימוקים הללו אני גוזרת על הנאשמת את העונשים שלהלן: הנאשמת תשלם קנס בסך 750,000 ₪, שישולם ב-5 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים, החל מיום 1.1.2024 ובכל ראשון בחודש שלאחריו.