תביעה להעברת אחוזי בעלות על דירה משותפת

(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח [על רישום מקרקעין], אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובילבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו".

האם פירושם של דברים הוא כי ההסכמה, שקשרו בינם הצדדים, חייבה את התובע להעמיד לנתבעת הסכמי-תמ"א חתומים בידיהם של מאה אחוזים מבעלי-הזכויות בכל אחד מהבתים המשותפים? לדעתי, התשובה לכך היא בשלילה.

מר אלקסלסי הוסיף ודיבר בדירה מס' 17: "דירה 17 זו דירה שנמכרה מ'עמידר' למשפחת גזית. מישפחת גזית מכרו אותה למשפחת בליל[ט]י. אף אחד לא רשם בטבו שום דבר על כל המכירות האלה. כשגילינו שאין רישום מסודר, היינו צריכים לפנות וממש לשרשר [את] כל הבעלויות ולהסדיר את כל הבעלויות. לרשום את הבעלות על השם הראשון ולהעביר את הבעלות על השם השני, להסדיר את כל המסמכים של הדירה הזו" (פרוטוקול, בעמ' 21, ש' 26-21).

...

דומה כי יש גבול להרחבת-החזית, שבית-המשפט מוכן לעסוק בה, אך הנה העלה מר אלקסלסי עוד טענה עובדתית אחת, שאין לה כל זכר בכתב-ההגנה או בתצהירי-העדות הראשית שמטעמה: "הסתבכות נוספת שיש [עם דיירים במיזם] זה שהם פתאום [הם] כותבים לי: 'מה עם המחסן שמגיע לנו?'. אני אומר: 'תגידו, על מה אתם מדברים, מה עם המחסן שמגיע לכם?'. אז הם שולחים לי נספח של החוזה [של הסכם-התמ'א] שהוא נספח טכני, מפרט טכני של החוזה שצורף כנספח לחוזה. עכשיו, אני קיבלתי נספח לחוזה מניר [דיגמי] והוא לא היה חתום בכלל. ועכשיו אני מקבל מסמך אחר לגמרי שהוא עם נתונים אחרים לגמרי, גם הוא לא חתום. זאת אומרת, בהסכם הזה [הסכם-התמ'א] יש שני נספחים טכניים שהם מהותו בלבו של החוזה, ששניהם לא נחתמו על-ידי אף דייר ומהותי[ת] [הם] שונים [זה מזה]. ואז באים אלי דיירים, מתברר שבתחילת [ה]מסלול נתנו להם הצעה לשפץ את המקלט הכללי ולעשות להם מחסנים. ובסופו של יום העירייה לא אישרה דבר כזה אלא אמרו להם: 'אתם צריכים לעשות ממ'דים' ואז המקלט הפך להיות דירה וכל אדם קיבל ממ'ד, והוציאו נספח אחר. אין ביטוי בשום מקום לדברים האלה" (פרוטוקול, בעמ' 18, ש' 28-17).

התוצאה אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך, כולל מע"מ, של 2,140,163 ש"ח, בצירופם של הפרשי-הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום הגשתה של התביעה ועד היום, היינו, סך של 2,479,575 ש"ח. עוד תשלם הנתבעת לתובע הוצאות-משפט בסך של 55 אלף ש"ח לכיסוי-האגרה והוצאות-ההתייצבות לארבעה דיונים בבית-המשפט.

לבסוף, הנתבעת חבה לתובע תשלום לשכר-טרחה של עורך-דין בסך, כולל מע"מ, של 223 אלף ש"ח. את הסכום הכולל – 2,757,575 ש"ח – תשלם הנתבעת לתובע בתוך 45 ימים מיום, שבו קיבלה לידיה פסק-דין זה. איחור יוסיף הפרשי-הצמדה וריבית לפי החוק האמור, מיום-החיוב שנקבע ועד למועד-התשלום בפועל.

מנסח המקרקעין המצורף לנספחים 2-1 לכתב התביעה ומן התרשים עולים הנתונים הבאים: התובעים הם הבעלים בחלקים שוים של תתי חלקה 473/2 ו- 473/3 במקרקעין, שהן שתי דירות מגורים הממוקמות בקומת קרקע אשר הוועדה המקומית אישרה את איחודן – המבנים מסומנים כמספר "2" ו- "3" בתרשים .

עוד מוסיפה הנתבעת 4 כי בחוות דעת של השמאי ארז אבירן מטעם הועדה המקומית רמת השרון (שערך חוות דעת לצורך שומת היטל השבחה ובבחינת זכויותיה במכלול המגרשים) עלה כי היא מימשה את מלוא פוטנציאל הזכויות היחסיות של הנכס כך שהוא מהוה "שימוש זכויות מלא". לטענת הנתבעת 4, התובעים היתעלמו ממסמכים קנייניים המופיעים בלישכת רישום המקרקעין, ביניהם שטרי החכירה המחייבים את כל בעלי הזכויות נשוא תובענה זו כי ככל ומדובר בניצול אחוזי בניה בשטח שהוחכר לתקופה של 999 שנה – יש לה את כל מלוא זכויות הבניה, כאשר המיגבלה היחידה נוגעת רק למה שהרשויות יותירו לה לבנות במסגרת ניצול מלוא זכויות הבניה בבית.

הנתבעת 4 מוסיפה כי התובעים היתעלמו מתקנון הרשום בלישכת רישום המקרקעין כ"תקנות מיוחד בתיק מס' 5547'74" המתייחס לחלקה 473 (להלן: "התקנון"), בו נקבע כי: "כל בעל דירה זכאי לבצע, בכל עת וזמן, בדירתו ובחלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירתו, תיקונים, שינויים ותוספות בניה (להלן – תוספות הבניה) על דעת עצמו בלבד ומבלי להזקק להסכמתו, רשותו או חתימתו של בעל דירה אחר. בתנאי שיקבל רישיון מהרשות המוסכמת". (התקנון מצורף לנספח 5 לכתב ההגנה).

האם חתימת בעלים על היתר בניה מהוה הקניית זכויות לטענת התובעים, חתימה על היתר בניה היא תכנונית לפי חוק התיכנון והבניה ואין בה ענין קינייני והיא לא מהוה העברת זכויות או אישור זכויות.

בנוסף, מהמסכמים שהוצגו על ידי הנתבעים 9 ו- 10 עולים הנתונים הבאים: בהתאם לחוזה מכר מתאריך 21.3.2006 – הנתבעת 9 רכשה את זכויות הבעלות בדירה על הצמדותיה בכפוף להערות האזהרה הרשומות על הדירה לטובת הנתבע 1 ולטובת מר גינזבורג; בהתאם להסכם מתאריך 7.6.2012 – הנתבעים 9-10 רכשו את זכויות החכירה של גינזבורג בשטח 124 מ"ר מהצמדה ג'.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 עושים שימוש בזכויות בניה החורגות מהזכויות המוקנות להם בהתאם לחלקם במקרקעין.

מן הטעמים האמורים לעיל, אני מחייב את הנתבעים 4-1 לפצות את התובעים בגין שווי זכויות הבניה שמגיעות להם בגין זכויות הבניה שנגרעו מהם, כדלקמן: הנתבעים 3-1: בגין הניצול העודף על ידם – סך של 478,990 ₪ בתוספת 10% כפיצוי על פגיעה באוטונומיה הקניינית – ובסך הכל 526,889 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.2.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי – התביעה נגד הנתבעים 5-10 נדחית.

סעיף 17(ו) לחוק המתקן, החיל הוראות פרטניות לעניין כניסתן לתוקף של הוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק פינוי ובינוי: "הוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-(7) לחוק העקרי וסעיף 5(ב1) לחוק חזוק בתים משותפים, כנוסחם בחוק זה, יחולו על בעל דירה בבית המשותף שביום התחילה טרם חתם על עסקת פינוי ובינוי או על עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, אם באותו מועד חתמו לא יותר מ-15% מבעלי הדירות בבית המשותף על עסקה כאמור." [ההדגשה הוספה – מ.ע.א.].

משכך, על מנת שהוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק יחולו על הנתבעת בעניינינו, נידרש להראות כי ביום התחילה לא חתמו יותר מ-15% אחוז מבעלי הדירות בבית המשותף על עסקת פינוי ובינוי בפרויקט דנן.

על מנת שתתקבל תביעת התובעים להורות על אכיפת הסכם הפינוי ובינוי על הנתבעת, עליהם להוכיח התקיימותם של שניים: (1) כי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לכרות עסקת פינוי ובינוי; (2) כי בעל דירה באותו המקבץ (בעניינינו הנתבעת) מסרב סרוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים.

...

אין בידי לקבל טענה זו ולו מהטעם שמדובר בתרחיש תיאורטי שטרם התרחש ואין כל יסוד להניח בשלב זה כי אכן יתרחש.

דין הטענה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה שאני קובעת כי הנתבעת היא "בעל דירה מסרב" כהגדרת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי.

שילוב הסעיפים והתכלית שלעיל משמיע כי מקום בו לא מונה שמאי מוסכם, וכאשר בעל הדירה המבקש להרחיבה לא פעל להעברת תשלומי איזון או לא הסכים לשלם ליתר הדיירים תשלומי איזון, לא יחול סעיף 71ג לחוק המקרקעין, כך שבעל הדירה הזכאי לדעתו לתשלומי איזון יוכל לפנות לפי בחירתו לבית המשפט או למפקח, ותקופת ההתיישנות שתחול על תביעתו תהיה בהתאם לדיני ההתיישנות הכלליים (דהיינו שבע שנים).

ככל שההחלטה המתקבלת על הרחבת דירה על ידי דיירי הבניין היא קונקרטית דיה, כגון שהיא נעשית לאחר קבלת היתר בניה, או על בסיס בקשה למתן היתר בניה, או שהיא מפרטת את השטח המדויק הנמסר לבעל הדירה מתוך הרכוש המשותף ואת האחוז לניצול זכויות בניה המוענק לו, יהיה זה המועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון וחישובם.

...

סך הכל ישלמו הנתבעים לתובעות סך של 261,579 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעות שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ וכן הוצאות משפט הכוללות אגרות, הוצאות המומחים והוצאות עדים.

כמו כן הועבר ההסכם לחברה המשכנת אשר התחייבה כי הזכויות יועברו על שם שני הצדדים לאחר השלמת הפרויקט, וניטלה משכנתא משותפת ששולמה במהלך השנים בחלקים שוים.

במסגרת ההליך הנזכר הגיעו הצדדים להסכמה דיונית ולפיה תשמע עדותו של עו"ד חיים לוין, אשר ערך את הסכם הממון עבור הצדדים, וכי בתום עדותו יוגשו סיכומים אך ורק לגבי פרשנות ההסכם, ובית המשפט יכריע בסוגיה זו במנותק משאר התביעות, עבורן ניתנו הוראות שונות בנוגע לשמיעת ראיות.

למעשה, עיקרה של המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה האם יש להחיל על הדירה בתל אביב את הוראת סע' 13 להסכם הממון ולפיה הזכויות בדירה יחולקו לפי רשומן, כטענת המשיבה, או שיש להחיל על דירה זו, אשר שימשה כדירת המגורים של הצדדים, את מנגנון הענקה למשיבה שנקבע בסע' 49 להסכם הממון לפיהם רשאית המשיבה לקבל אחוז מסוים מדירת המגורים בגין כל ילד משותף שיהיה לצדדים במועד הפרידה חלף כל זכות אחרת למדור, כטענת המערער.

כאמור בחוזה הרכישה רשומים שני בני הזוג כרוכשי הדירה, כך נרשמה בהתאם הערת אזהרה על זכויות הצדדים, שני בני הזוג נרשמו כבעלי הדירה במשותף בחברה המשכנת, ואם לא די בכך עורכת הדין אשר טיפלה לצדדים ברשום הזכויות ציינה באופן ברור שנשלח לצדדים ביום 20.6.22 כי "כל שינוי במאזן הזכויות מצריך פסיקתא של בית המשפט". המערער, מאידך, לא הציג על רישום אחר של חלוקת זכויות באופן הנטעם על ידו של 20-80 בדירה.

...

שוכנענו כי פרשנותו של בית משפט קמא להסכם הממון עולה הן מלשון ההסכם, הן מתכליתו וממטרתו והן מכוונת הצדדים בעת חתימתו, הכול כפי שיפורט להלן בהרחבה.

פרק הפרידה והגירושין קובע אך ורק את התגמול אותו ישלם המערער למשיבה מתוך זכויותיו שלו, ללא כל קשר לזכויותיה שלה – תהיינה אשר תהיינה.

זאת ועוד, המערער טען לפני בית משפט קמא כי זכויות המשיבה בדירה הן בשיעור של 20% בלבד, ולא בשיעור של 50%, שכן עדיין לא בוצע רישום בלשכת המקרקעין ועצם רכישת הדירה יחדיו אינה מלמדת על זכויות שוות בה. כאמור, בית משפט קמא בפסק דינו דחה את פרשנותו זו של המערער בהבהירו כי "הגיון החיים והשכל הישר מובילים למסקנה כי במקום בו רכשו שנים נכס במשותף, מבלי לציין את אופן החלוקה בניהם חזקה כי רכשו אותו בחלקם שווים, מחצית – מחצית" (סע' 45 לפסק הדין בקמא).

המסקנה המתקבלת היא אחת- למשיבה 50% מהזכויות בדירה בתל אביב, כאשר אין חולק כי בעת פירוקה יש להפחית מהתמורה, ראשית דבר, את חלקה במשכנתא.

בכל הקשור לטענת המערער באשר למועד ממנו יש להפחית את חלקה של המשיבה במשכנתא ששולמה על ידי המערער, וטענתו כי יש לבצע ההחזר מיום הקרע היינו מחודש מאי 2020 ולא מחודש מרץ 2021, כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, הרי שאף דינה של טענה זו להידחות.

סוף דבר הערעור נדחה.