תביעה להסכמת שכנים להרחבת דירה

הנתבעת טענה עוד כי, התובעים מתגוררים בבית המשותף מזה שנה וחצי בלבד (נכון למועד הגשת כתב ההגנה) וזה נהוג ומקובל, בשכונה בה נמצא הבית, שכל שכן יצמיד ויספח לעצמו שטחים, כך שגם הבעלים הקודם של הדירה בה מתגוררים התובעים עשה הרחבות בדירה והם מתגוררים היום בדירה מגודרת עם מרפסת מרוצפת אשר שטחיה מהוים חלק מהרכוש המשותף, ועוד הגדילו לעשות ובנו מחסן על מקרקעין משותפים.

הצבת האנטנה נעשתה באופן עצמאי, לא חוקי, ללא אישור של המשרד לאיכות הסביבה, בנגוד לתקנות התיכנון והבניה וללא הסכמת השכנים.

בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, נתניה, מו(5) 727 (31.12.92) נקבע כי "הפרות של דיני התיכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בנגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר". על דברים אלו, חזר בית המשפט העליון בע"א 7727/01 מאיר קרנש נ' יאיר נחומי (פורסם ביום 29.12.02).

...

מכאן, לאור הודאת התובעים כי הם אלה אשר ביקשו מהנתבעת להעביר את הבלונים לגז ולאור נכונותה להחזירם למקומם הקודם בכפוף לכך שהתובעים ישאו בעלויות הנדרשות לכך, אני מורה לנתבעת להעביר את הבלונים לקומת הקרקע, בכפוף לכך שהתובעים ישאו בעלויות הנדרשות לכך מראש ולפי אסמכתא שתוצג להם ע"י הנתבעת.

סוף דבר לאור המקובץ, אני מורה על קבלת התביעה ומחייבת את הנתבעת : להסיר את הפרגולה המותקנת/בנויה על גג קומת הקרקע בבית המשותף נשוא התביעה ולאטום/לסגור את פתח היציאה מדירתה אל הגג.

כדי לאפשר לנתבעת להיערך, אני מורה כי צו יבוצע ע"י הנתבעת תוך 90 יום מהיום.

לטענתה, במהלך השנים נערכו שינויים בשטחי חצרות השכנים אך תמיד בהסכמת כל השכנים.

לטענת המשיבים יש לדחות הבקשה גם מהיותה לוקה בשיהוי קצוני עליו הסתמכו, הן לאור חלוף הזמן מן המועד בו ידעה המבקשת על בקשת המשיבים למתן היתר בניה, הן בשל חלוף הזמן מן המועד בו נדחתה היתנגדותה ועד למועד הגשת בקשה זו והן לאור העובדה שהמשיבים שתפו את המבקשת בכוונתם להרחיב את הדירה ואף הציגו בפניה את תכניות הבניה וערכו פגישה בנוכחותה ובנוכחות הקבלן מטעמם לפני זמן רב וכי התוכניות גובשו בהסכמתה ורק לאחר זמן היא חזרה בה מהסכמתה ללא נימוק הגיוני לכך.

לעניין זה אתמקד בטענה המרכזית שהעלתה המבקשת בבקשתה ובכתב התביעה לפיה היא בעלת זכות בלעדית ובלתי הדירה לשימוש ברכוש המשותף מושא בקשה זו. לאחר מכן אדון בטענת המבקשת בדבר הוראות סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין וסעיף 12 (ב) לתקנון המצוי לפיהם על המשיבים לקבל את הסכמת כל הדיירים כתנאי לבצוע עבודות הבניה.

...

לפיכך אני מורה, כי הריסתה תותר בכפוף לכך שמיד עם סיום הבניה יבנו המשיבים את הגדר בחזרה, בתוואי הקרוב ככל הניתן לתוואי כיום, בשינויים המחויבים לאור הבניה על פי ההיתר.

בנוסף, ולאור עדותו של המשיב לפיה "ברגע שנראה מה יש מתחת ונוכל להמשיך, הגדר תוכל לחזור עד להתחלת הבניה" (עמוד 9 לפרוטוקול מיום 6.12.17, שורה 9) אני מורה, כי הריסת הגדר תעשה באופן המינימאלי הנדרש לצורך הבניה ובסמוך למועד תחילת הבניה.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, הבקשה נדחית.

במסגרת זו, הוסכם בין הצדדים, כי "3.6 מוסכם כי המצאת היתר בניה תקף על-שם המוכר- הנה בגדר תנאי מתלה לתוקפו של הסכם זה, ובמידה ויתברר כי אין באפשרות המוכר להמציא היתר כנ"ל- כי אז הסכם זה יהיה בטל ומבוטל מבלי שלצד כלשהו תהיה כל טענה או תביעה כנגד הצד האחר, וכל כספים ששולמו ע"י הקונים- יושבו להם בערכים דולריים". בפועל ובהתאם לאמור בהסכם, הומצא לתובעים היתר בניה תקף (היתר מיום 2.6.2002) לבצוע עבודות הרחבה ושפוץ בדירתם (המדובר למעשה בהיתר שחודש, משפקע תוקפו של ההיתר המקורי במועד ההיתקשרות בהסכם).

דוקא לאור מהותה של תוספת הבניה כתנאי מכונן בהסכם, אשר בלעדיה לא היו מתקשרים התובעים בהסכם לרכישת הדירה, ודוקא משום ידיעת עורך הדין המטפל בהסכם עוד במועד כריתת החוזה, כי מדובר בתנאי מהותי ומכונן, עובדות אשר הוכח כי היו ידועות לעורך דין שאהין עובר למועד ההיתקשרות וקודם חתימת ההסכם, הרי שחב הוא בחובת יידוע התובעים, רוכשי הדירה, בדבר חובתם לקבל הסכמות רוב השכנים (כמפורט לעיל) כתנאי לבצוע התוספת המבוקשת.

...

מכל מקום ומשהוצגו ראיות לתשלום בפועל בסך 23,000 ₪, נחה דעתי כי יש לפסוק לתובעים פיצוי בסכום מוכח זה, בגין ייצוגם בהליך הערעור.

מאידך, נחה דעתי כי התובעים פעלו להקטנת נזקם.

לאור כל האמור, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל.

בתביעה העיקרית מבוקש להורות לנתבעים להרוס בניה בלתי חוקית שביצעו ברכוש המשותף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, ובמיוחד את יחידת הדיור שבנו בחצר העורפית ומחסנים.

סעיף 52 לחוק המקרקעין וסעיף 1 לתקנון המצוי מגדירים מהו רכוש משותף; וסעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, 'פגיעה ברכוש המשותף' – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה". סעיף 5(א) לתקנון המצוי קובע: "בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי נהולו של הרכוש המשותף והשמוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף". סעיף 6 לתקנון המצוי מסדיר את הסמכות לכנס אספה כללית שלא מן המניין, וסעיפים 14-7 לתקנון המצוי מסדירים את דרך הניהול וקבלת ההחלטות של האסיפה הכללית.

התובעים מצידם נדרשו להגיש את התביעה העיקרית שהיא למעשה תביעה מוצדקת ונטולת הגנה: אי-אפשר להשלים עם בנייה בלתי חוקית של יחידת דיור ברכוש המשותף שמונעת מהתובעים לקבל היתר בניה, כשרק הנתבעים מקבלים את דמי השכירות, וכשהוכח במאזן ההסתברות שאם תוסר התובעים יוכלו לקבל היתר בניה ולהרחיב את דירתם.

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת.

לכן, בחלוקת האשם בין הצדדים, נראה לי שחלקם של הנתבעים גבוה במידה לא מבוטלת, ושעליהם לשאת בהוצאות המשפט של התובעים.

התובעים נשאו בשכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ש"ח ובשכר טרחת מומחה בית המשפט בסך של 15,795 ש"ח. לנוכח האמור, אני קובע שעל הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 45,000 ש"ח (כולל מע"מ).

] איני שוללת כי יתכנו מקרים, בהם מתן הסכמה לבנייה במקרקעין סמוכים תהיה פרט מהותי שמוכר דירה יהיה מחויב לחשוף לקונה פוטנציאלי במסגרת משא ומתן לקראת כריתתו של הסכם, אלא שהנסיבות במקרה שלפנינו אינן מקימות חובת גילוי כזו, הן לאור הקף הבניה בדירה השכנה אופייה, שאין עימה פגיעה בדירה הנמכרת, והן מהטעם שהסכמת הנתבעים לא היתה למתן הקלה, אלא להרחבת דירה בהתאם לתב"ע - הרחבה שגרתית בשכונה כולה ובבית נשוא התביעה בפרט.

...

עם זאת, אני מוצאת להעיר מספר הערות ביחס לפיצויים המוסכמים, שהיה מקום לדון בהן בהרחבה, אילו הייתי מגיעה למסקנה שהנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית: ראשית, בהתאם לסעיף 15 (ב) לחוק התרופות, לא ניתן לתבוע בעת ובעונה אחת פיצויים לפי סעיף הפיצוי המוסכם ופיצוי בגין הנזק שנגרם בפועל.

הנתבעים העלו טענה זו (בסעיף 71 לסיכומים), ועל כן גם אם הייתי מגיעה למסקנה שמדובר בהפרה יסודית, היה מקום להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים, שכן אין כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש בעת כריתת ההסכם (אף לפי חוות דעת מומחה התובעים).

סיכום: לאור כל האמור לעיל, התובעים זכאים לפיצוי בגין הנזק שנגרם להם עקב הפרת ההסכם, היינו עלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירה, בצירוף פיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם עקב ההפרה, כמפורט לעיל.