תביעה להיתר לשימוש חורג ממגורים למשרד

בהתאם לכך נתן השמאי מדינה את חוות דעתו כאיש מיקצוע, לפיה ניתן להתיר את חריגות הבניה וכי "המבנה במצבו התיכנוני כיום אינו מאפשר את השמוש המוצע במסגרת המיכרז עבור משרדי הביטוח הלאומי". ואולם, לפי תנאי המיכרז, רשאי המציע הזוכה להתאים את הנכס לשימוש המבוקש בתוך 6 חודשים, ולכן המליץ לפנות לתובע ולהבהיר לו כי עליו לפעול לקבלת היתר כך שניתן יהיה להשתמש בנכס למשרדי הביטוח הלאומי ולבצע את יתר ההתאמות בנכס בתוך 6 חודשים.

מקיום תנאי הסף עד חתימת ההסכם לאחר שוועדת המכרזים אישרה ביום 3.1.19 לתובע שבוטלה הטענה שאינו עומד בתנאי הסף, פנתה ביום 28.1.19 לשמאי שחר מדינה על מנת שיבדוק בין היתר את "התאמת הייעוד למשרדי המוסד". לפי חוות דעתו מיום 10.2.19, בתיק הבנין של הנכס נמצא היתר בניה מס' 20020156 מיום 30.10.03 לפיו ניתנה לגיטימציה לשימוש מסחרי ב- 340 מ"ר בקומת הקרקע ועוד 82 מ"ר שטח שירות, ובסה"כ 422 מ"ר. ואולם, השמאי פירט שלפי תוכנית בנין העיר החלה על הנכס, ג/6957, הקרקע היא ביעוד מגורים א, המאפשר שימוש גם למשרדים של בעלי מקצועות חופשיים והוועדה המקומית לתיכנון ולבניה רשאית להתיר גם הקמתן של חנויות מסחר.

לפיכך, ביטול ההסכם על ידי הנתבע בוצע שלא כדין, והוא עצמו הפרה של הסכם השכירות, המקנה לתובע זכות לתרופות לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ובהם תרופת הפיצויים שאותה דרש בתביעה זו. אין לנתבע אלא להלין על עצמו שלא ביטל את הסכם השכירות אלא את הזכייה במיכרז, בנימוקים שאינם עומדים לו או שאינם מצדיקים את ביטול הזכייה במיכרז, וכך חשף עצמו לתביעה בשל הפרת ההסכם.

...

(1991) אני דוחה את התביעה לתשלום אובדן היתרון הכלכלי בהסכם השכירות בשל ההפרש בין הסכום שהנתבע היה מוכן לשלם לפי הסכם השכירות לבין דמי השכירות של 37 ₪ למ"ר, שכן האובדן לא הוכח כראוי.

אני דוחה את טענת הנתבע בדבר נזקים שכביכול נגרמו לו עקב הפרת ההסכם על ידי התובע.

הנתבע לא הגיש תביעה לפיצויים ולא הגיש תביעה שכנגד ולא טען לקיזוז ועל כן אין צורך לדון בנזקים שנגרמו לו. סיכום על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובע 16,853 ₪.

צודקת התובעת כי לאחרונה נערך שינוי מהותי בהסדרת הפעלתם של מעונות יום, במסגרת חוק הפיקוח על מעונות יום תשע"ט 2018, במסגרתו נידרש היום מעבר להיתר לשימוש חורג גם רשיון ממשרד הרווחה, אולם אין החוק נוגע לדרישה שהיתה קיימת תמיד לקבלת היתר לשימוש חורג, כפי שעולה מההלכה הפסוקה בעיניין.

בדברי ההסבר לתיקון, נאמר כי מכיוון שרבים מהמעונות הפרטיים פועלים במבני מגורים, הם נדרשים להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג, כשלפי הדין הקיים, מעלות הרשויות דרישות רגולטוריות רבות, ולכן תוקן החוק כדי להקל על מפעילי המעונות (ה"ח ממשלתיות 1443, 31.8.2021 ע' 1115).

בעניינינו, אף שהתביעה שכנגד הוגשה ע"י שלושת הנתבעים, הרי שהנתבע 2 אישר בחקירתו הנגדית כי הוא היה במשך היום בעבודה, וקיומו של הגן לא הפריע לו באופן אישי, אלא רק שמע תלונות מאישתו, הנתבעת 1 טטיאנה, שיעבדה במשמרות (ע' 32 לפרו').

...

אני קובע אפוא, כי הנזק שנגרם לנתבעים כתוצאה מהמטרד, הן בעצם קיומו של גן הילדים והן בשל החלון שצפה לעבר חצרם, עומד על סך של 10,000 ₪ בלבד.

סיכומו של דבר לנוכח כל האמור לעיל, כאשר התביעה העיקרית נגד הנתבעות 1 ו- 3 התקבלה אולם בסכום מינורי של 15,000 ₪, והתביעה שכנגד התקבלה אולם בסכום מינורי של 10,000 ₪ - אני מחייב את הנתבעות 1 ו- 3 יחד ולחוד לשלם לתובעת סכום של 5,000 ₪ אשר ישולם בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין.

לאחר שהתובעת הגישה תביעה מופרזת על סך של 243,000 ₪, והנתבעים הגישו תביעה שכנגד מופרזת על סך 100,000 ₪, ובסופו של דבר נפסקו לשני הצדדים סכומים צנועים הרבה יותר – אני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו.

אשר לשימוש בקומה השנייה: התובעים טענו כי "השמוש בעסק בקומה השניה מהוה שימוש חורג, וכי עריית תל אביב-יפו הוציאה צוים לסגירת העסק בקומה השניה" (סעיף 2 סיפה לכתב התביעה; צ"ל סעיף 3).

כך קבע המומחה: "בקביעת המקדם לדירה בקומה העליונה נילקח בחשבון מקדם שבהתאם לחוזה שכירות מוגן מטרת השכירות היא: "בית עסק לייצוג נברשות" וכי הערייה דחתה שימוש חורג שהגישה הגב' תקווה יעקב באופן שמתאריך 1/1/17 לא ניתן יהיה להפעיל עסק לפי מטרת השכירות (ייצור נברשות) וכתבה במפורש 'בסוף תקופה זו לא ניתן יהיה לחדש היתר לשימוש חורד ממגורים לעסק המבוקש'"). מסקנה זו, כאמור להלן, נדחית – בהיותה בלתי סבירה, היא אינה צודקת ולמעשה מקפחת. למעשה, היא אינה מתיישבת עם דיני הגנת הדייר. לחוות דעת ההגנה (מטעם הנתבעת) אין להדרש כלל. היא אינה מקצועית. נמצא כי היא נסמכה על תשתית עובדתית דלה (מספר עיסקאות השווה מצומצם), ולא נכונה (ראו קביעת מומחית בית המשפט, עמ' 43-42; מוצגים במ/1; במ/ 2). בנוסף, היא מנומקת באופן חסר, לא בהיר ולא משכנע. היא ערוכה יותר ככתב סיכומים מאשר כחוות דעת. קיים קושי לחלץ ממנה מענה לשאלה מהו השעור המדויק של דמי המפתח ביחס לשעור הבעלות. הדגש בחוות הדעת ניתן לקביעת שיעור דמי הפינוי – נתון שהוא משפטי ולא שמאי.

כך קבעה המומחית בחוות דעת: "[...] ככלל שווי זכויות הדייר המוגן בנכס מקרקעין, מחושב בהתאם לשימוש אשר הוגדר בחוזה השכירות המקורי, דהיינו שווי בשימוש ובהתעלם מיתר אפשרויות השמוש המסחריות ככל וקיימות מכוח תכניות ביניין עיר המקנות זכויות בניה נוספות / שימושים אחרים כגון: מגורים/משרדים/מלונאות וכד'.

...

השימוש הרלוונטי לצורך קביעת שווי הבעלות של היחידה השנייה במושכר הוא השימוש הנקוב בהסכם השכירות, אותו שימוש על-פיו נהגה הנתבעת (קודם לכן בעלה המנוח) במושכר; הוא גם השימוש שהנתבעת נכונה לקיים במושכר, כל עוד הדבר תלוי בה. אני מקבל אפוא את עמדת מומחית בית המשפט והנמקתה, כאמור בסעיף 10 לחוות הדעת.

משלא נסתרה הטענה כי הוא נציגם – ועל אף קשיים עם עדותו של עד התביעה מר קרינסקי (בתצהירו הוא לא מציין את הקשר המדויק שלו לתובעים; לא הובהרו פרטי בית העסק במסגרתו הוא פועל עם שותפו, והזיקה הישירה שלהם לעו"ד מררי) – ומשנציג של בעלי זכויות עשוי להיות הגורם שעל-שמו יופק ההיתר (ראו ע"א 444/61 גוש 6374 חלקה 127 בע"מ נ' עיזבון אליאס, פ"ד טז 284 (1962), כאמור בפרק ב' לתקציר סיכומי התביעה), יוצא, אפוא, כי הנתבעת לא הוכיחה את טענת ההגנה, על-כל הכרוך והמשתמע מכך.

] לסיכום: דמי הפינוי ייקבעו מתוך נקודת מוצא נדיבה.

בשנת 2014, למרות היתנגדות הדיירים, ניתן לתובע היתר לשימוש חורג לצמיתות ביחידה ממחסן למגורים, כפוף למילוי התובע את התחייבויותיו בכתב ההיתחייבות מיום 10.11.2013 לאי הצמדת החצר המשותפת של הבית המשותף ואי ביצוע כל בנייה בשטח החצר המשותפת.

הנתבע טוען שהתובע ביצע עבודות ברכוש המשותף ללא היתר בנייה וללא הסכמת הדיירים וכי כך קבע בית המשפט לעניינים מקומיים ובית המשפט המחוזי, וכך גם אישר התובע בתביעה שהגיש למפקחת על המקרקעין נגד הנציגות בשנת 2013 בעיניין בניית מתקן חדש לאיחסון פחי אשפה (הליך 590/13 - נספח 14 לתצהיר הנתבע).

התבטאות הנתבע בפגישה בעזרה וביצרון - הפירסום הששי הנטען הפירסום הששי עניינו בטענת התובע כי הנתבע הציג אותו בפגישה שהתקיימה ביום 4.2.2020 במשרדי ההנהלה 'עזרה וביצרון" כעבריין בניה, בכך שבנה והרחיב מחסנים בבניין אותם הפך לדירה וביצע עבודות באופן לא חוקי בחצר הבית המשותפת.

...

לגבי ההתבטאויות המיוחסות לנתבע בפגישה מיום 4.2.2020 במשרדי עזרה ובצרון, כאמור, הגעתי למסקנה כי התובע לא עמד בנטל להוכיחן.

ואולם, גם אלמלא מסקנה זו, הצגת התובע כמי שהפך מחסנים בבניין לדירה אין לראות בה פרסום לשון הרע, והיא גם חוסה תחת הגנת אמת הפרסום שבסעיף 14 לחוק.

סוף דבר מכל האמור, התביעה נדחית על כל אדניה.

מדובר בשלושה מבנים אשר לטענת התובעת ניבנו ללא אישור וללא היתר בנייה, בהם ניהלו הנתבעים מוסך מורשה לרכבי רנו וניסן בשם " מוסך צלנר". המבנים הם: מבנה הכולל סככת עבודה, מחסן ומגורי עובדים בשטח של 303 מ"ר. מבנה נוסף, המהוה משרד, חדר המתנה וחדר קבלה בשטח של 187 מ"ר. מבנה שלישי הכולל סככת עבודה ומחסן בשטח של 282 מ"ר. לטענת התובעת, בעבר, לקראת סוף שנות ה-90, ניתן לנתבעים היתר לשימוש חורג להפעלת המוסך למשך שנתיים, אולם תקופה זו הסתיימה והשמוש לא הוסדר ולאחר שהנתבעים לא הפסיקו את השמוש על אף התראות שקבלו, הוגשה תביעה זו. הנתבעים טוענים כי הבנייה והשימושים שנעשו, נעשו עפ"י היתר בניה שניתן כדין, ובאישורם של כל הגורמים המוסמכים, לרבות הוועדה לתיכנון ובנייה.

...

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין שטח של 872.1 מ"ר על פי השווי שקבעה השמאית מטעם בית המשפט, הכולל רווח יזמי בשיעור של 5%, כשדמי השימוש יעמדו על שיעור של 6%.

בכל הנוגע לצווים האופרטיביים שהתבקשו, ניתן בזה צו מניעה כפי שהתבקש על ידי התובעת וכן אני מורה לנתבעים לפנות מן המקרקעין את הציוד הקשור לשימוש במקרקעין כמוסך וזאת בתוך 60 יום מקבלת פסק דין חלקי זה. ככל שלא יעשו כן, רשאית התובעת לעשות כן ולחייב את הנתבעים בעלות הפינוי.

התביעה להורות על הריסת המבנים ופינויים נדחית.