תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול בהדרגתיות

בית משפט השלום בירושלים תא"מ 7095-09-16 אליהו נ' ברוכים בפני כב' הרשמת הבכירה עדי בר-טל תובע דוד אליהו ע"י ב"כ עוה"ד עובדיה גבאי נתבע משה ברוכים ע"י ב"כ עו"ד שגיא תירוש ועו"ד כפיר לוי פסק דין

הסוגיות העיקריות העולות מן הסיכסוך הנידון עוסקות בשאלות הבאות: א. האם התובע, כמתווך, עמד בהוראות הדין, באשר להיותו הגורם היעיל בבצוע העסקה וכן האם ביצע את פעולות השיווק אותן היה עליו לבצע, מקום בו הנכס ניתן לו כטענתו לשווק בבלעדיות.

הנתבע צירף תעודה רפואית מתאריך 20.01.14 שניתנה ע"י ד"ר יוסף זיסלין ובמסגרתה נכתב "קרוב לוודאי שירידה קוגניטיבית הדרגתית היא במשך שנים ויש לקבוע בסבירות גבוהה שבעת חתימת הסכמים וחוזים הנ"ל לא היה מסוגל להבין את משמעות העניין והשלכותיו. בנוסף לכך, מעל לכל ספק, ניתן לטעון היום שהנ"ל סובל מדמנציה בינונית עד קשה, עם חוסר תובנה ופגיעה שיפוטית, במצב הנוכחי, הנ"ל לא יכול לעמוד כצד בדיון בכל בית משפט". לטענת אפוטרופוס הנתבע, התובע ניצל את היות הנתבע חסר ישע וניסה להיתחבב עליו ולהיות חלק מחייו על מנת שיחתום לו על מסמכים שונים ללא ידיעת המשפחה.

בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן: "תקנות המתווכים") נקבע: "1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפיסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

אין בידי לקבל טענה זו, שכן מעבר לעובדה שמדובר בטענה משפטית, אשר נטענה בבקשת הרשות להגן עצמה, הרי שכדי להוכיח תביעתו וזכאותו לקבלת דמי תווך בשל הסכם הבלעדיות, על התובע היה להוכיח כי עמד בתנאי הוראות הדין.

...

מכל מקום, לו אכן היה מבקש הנתבע לטעון כי מדובר בדירה של הבן ושלו בלבד, וכי לנתבע לא היתה כל הרשאה לחתום על הסכם התווך, היה עליו להעיד את אותו בן. הנתבע בחר שלא להעיד את הבן, ויש בכך כדי לחזק את המסקנה, כי כספי מכירת הדירה הועברו בסופו של יום לאב, לנתבע ו/או כי ניתנה לנתבע הרשאה לחתום על הסכם התווך.

סוף דבר לנוכח המפורט לעיל, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבע הוצאות ההליך הנדון, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסך 5,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

לעניין "השטחים הנוספים", אותם ביקש לראות כחלק מתחנת הרכבת, המהוה שטח צבורי, ועל כן באחריות הרכבת, טען המבקש, כי יש לקרוא לתוך הגדרת "תחנת רכבת" את כל מיתחם התחנה אותו חוכרת הרכבת מרשות מקרקעי ישראל, והמוחזק על ידה, כפי שמוגדר בדו"ח הרכבת לשנת 2016.

בעיניין אליאס מציין בית המשפט העליון כי: "בית המשפט רשם לפניו כי הרכבת הציבה שלטים; הסירה מאפרות; ייחדה מקומות עישון; הנחתה את מאבטחיה שלא להתיר כניסה לתחנות הרכבת עם סיגריה; הנחתה את עובדיה בהוראות החוק; ומקיימת בתחנות כריזה המזכירה לנוסעים את האיסור לעשן גם ברציפים". בהנתן האמור, יאמר כי בקשה לאישור תובענה ייצוגית, המוגשת בהמשך לבקשה לאישור תובענה ייצוגית שכבר נסתיימה בפשרה, (בתוך פחות מחודשיים ימים ) ובאותה העילה, כאשר היתנהלות הרכבת הוסדרה כלפי העתיד, צריכה להראות טעמים משמעותיים וממשיים על מנת שתצדיק אישורה.

ובפרט, בהנתן הצהרות הרכבת בפרשת אליאס, עת פרסה בפני בית המשפט שם מסכת כוללת של פעולות וצעדים ואמצעים סבירים בהם היא נוקטת על מנת לקיים את חובותיה כמחזיקה מקום צבורי מכוח הוראות החוק למניעת העישון, וכדברי בית המשפט העליון בפרשת אליאס: "בית המשפט רשם לפניו כי הרכבת הציבה שלטים; הסירה מאפרות; ייחדה מקומות עישון;.... ומקיימת בתחנות כריזה המזכירה לנוסעים את האיסור לעשן גם ברציפים." ועוד הוסיפה וציינה הרכבת, במסגרת הליך זה, כי היא נוקטת באמצעים סבירים בכדי למלא חובותיה כמחזיקה במקום צבורי מכוח חוק למניעת העישון, בין היתר, הציבה שלטים האוסרים עישון, הפעילה מערכת כריזה ייעודית, סילקה מאפשרות משטחי הרציפים, הגדירה שטחי עישון בקצוות הרציפים, הנחתה עובדיה ופקחיה להעיר לנוסעים שניצפו מעשנים בנגוד לדין, הנחתה מאבטחיה שלא לאפשר כניסת מעשנים למיתחם התחנות, פנתה לא פעם לגורמי האכיפה ברשויות המקומיות בבקשה לשלוח פקחים וכן הקימה יחידת אכיפה המוכוונת גם לאכיפת איסור העישון.

רוצה לומר, ההתפתחות ההדרגתית בחוק למניעת העישון, אשר בתחילת דרכו היתמודד עם העישון במקומות סגורים ורק בהמשך הורחב וחל גם במקומות מסויימים המצויים תחת כיפת השמים, הביא כאמור לתיקון החוק בשנת 2012 ולהוספת רציפי הרכבת, שהם במרביתם תחת כיפת השמיים.

...

יתר על כן, פרשנות יצירתית לנושא ה"שטחים הנוספים", אשר באה מפי ב"כ המבקש, כבסיס לאבחנה בין פרשת אליאס לענייננו זה, אין בידי לקבל.

המחוקק לא הוסיף ואמר דברו לגבי מגרשי חניה המצויים בסמוך לתחנת הרכבת, ועל כן אין להחיל על שטחים אלו את הוראות החוק ובהתאם את אחריותה של הרכבת לאכוף הוראות החוק בשטחים אלו, גם אם הם מוחזקים על ידה, מכוח הסכם חכירה מרמ"י. לאור כל האמור לעיל, הרי שגם לגופו של עניין, אין לי אלא לקבוע כי בקשת האישור איננה עומדת בתנאים המנויים בסעיף 8(א) לחוק התובענות הייצוגיות; לא הוכחה עילת תביעה אישית; לא הונחה תשתית לקיומה של אפשרות סבירה שבקשת האישור תוכרע לטובת הקבוצה.

סוף דבר בהינתן כל האמור, לא נותר לי אלא לדחות הבקשה לאישור ניהול התובענה כייצוגית – הן מטעמים של מעשה בית דין והן לגופו של עניין.

הקדמה: לפניי תביעה שהגישו התובעים, במסגרתה עותרים הם להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 79 בגוש 16535 בנצרת עילית בשטח כולל של 5,590 מ"ר (להלן: "המקרקעין"), כך שתחילה תועבר הבעלות במקרקעין משמה של רשות הפיתוח לשמו של עזבון המנוח פריד סאלח ג'בור ז"ל (להלן: "המנוח פריד"), ולאחר מכן תירשמנה זכויות יורשיו של המנוח פריד במקרקעין, בהתאם לצוואתו.

...

על יסוד כל האמור לעיל, אני קובע כי אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בסעד הנוסף המבוקש בתביעה שעניינו צו עשה המורה על רישום זכויות יורשי המנוח פריד במקרקעין על פי צוואתו של המנוח פריד במושאע ועל פי העסקאות הנוספות בין הצדדים, כמו גם רישום הזכויות במקרקעין על פי פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה, וסעד זה נדחה אפוא מפאת חוסר סמכות עניינית.

סוף דבר: לאור קביעתי דלעיל, לפיה לבית משפט זה אין סמכות לדון בסעד הנוסף שהתבקש בתביעה, שעניינו צו עשה המורה על רישום זכויות היורשים במקרקעין לפי צו הירושה, לפי העסקאות שנערכו בין היורשים ולפי פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה, אני דוחה את הסעד הנוסף המבוקש מחוסר סמכות עניינית.

לאור הסכמת הצדדים בישיבת 5/7/12 אני מורה על מחיקת התביעה נגד הנתבעים מס' 6 ו-7, מנהל מס שבח מקרקעין ורשם המקרקעין, ללא צו להוצאות.

בחלוף עשר שנים הגיעו הצדדים לכלל הסכם פשרה, שאמור היה לחול על חמיס, חליפיו ויורשיו, המסדיר את פינויים ההדרגתי של כל המקרקעין אגב תשלום דמי שימוש עבור המקרקעין שלא יפונו מיידית (נספח 7 לתגובת המדינה).

המבקש מלין אף על כך שהמדינה פעלה אצל עריית תל אביב להניעה לשלוח למבקש דרישה לתשלום ארנונה, בסך של כ-8.3 מיליון ₪, וניצלה את השהות להגשת סיכומיה להגשת תביעה שכנגד בסך של כ-63 מיליון ₪, דמי שימוש ראויים בגין הקרקע.

עצירת הליכי ההוצל"פ נסמכה על הוראת סעיף 65 לחוק ההוצל"פ, שלפיה כאשר רשם ההוצל"פ צו פינוי מכוח סעיף 64 לחוק, רשאי צד שלישי המחזיק במקרקעין לנסות ולהוכיח להנחת דעתו של הרשם כי הוא זכאי להחזיק במקרקעין, שאז רשאי הרשם להשהות את הפינוי.

ולאחר כל אלה, אפילו יימצא בעוד שנים אחדות כי המבקש נעדר כל זכות במקרקעין ויש להורות על הפינוי, מי לידינו כף יתקע כי לא יתייצב אז נצר נוסף למשפחת דלק, יעלה מהאוב סיפורים מסמרי שיער על קורות משפחתו לדורותיה, שסופם בהפיכתו שלו לבעל הזכויות הבלעדי במקרקעין, ולא של כל הקודמים שטענו שהם ורק הם בעלי הזכויות בו? סכויי תביעה הנחזים בשלב זה דחוקים במיוחד, יחד עם מאזן נוחות הנוטה בבירור לחובת המבקש, מחייבים את דחיית הבקשה לסעד זמני.

...

על כך יש להוסיף שכל גרסתם העובדתית של המבקשים נחזית, לעת הזו, כדחוקה ומועררת תמיהות, וזאת גם לאחר ששמעתיהם באולמי.

ככל שהדברים נוגעים לסיכויי התביעה, אין בטענות המעטות שהעלה המבקש, בין אלו שנדרשתי אליהן ובין אלה שלא, כדי לגרוע מן המסקנה שלפיה על פני הדברים, ועל יסוד התשתית הראייתית שהונחה לפני בית המשפט והטענות שהועלו עד הנה, הרי שסיכויי תביעתו נחזים בלתי מבטיחים בעליל.

סוף דבר נוכח כל האמור, הרי שהבקשה נדחית, בנתון להערתי בסעיף 27 להלן.

לטענת המבקשים, כפי שזו באה לידי ביטוי בתביעה לסילוק יד ובכתב הגנתם בהליך דנא, המשיב 1 מנסה להשתלט באופן הדרגתי על רכוש משותף ומספח חלקים ממנו לשני נכסים בבית המשותף המצויות בבעלותו (להלן: "המשרד והחנות").

המשיב 1 טוען לזכות קניינית במקרקעין הצמודים לחנות ולמשרד (להלן: "המקרקעין"), מכוח החזקה בלעדית במקרקעין במשך 47 שנים בהסכמת בעלי הדירות בבית המשותף (לרבות קודמיהם של המבקשים) ומכוח פעולות שנעשו על ידי הוריו המנוחים וטרם הושלמו לתיקון הרישום בצו הבתים המשותפים.

ההסדר הנורמטיבי אשר בגינו לבית המשפט מוקנית הסמכות לדחות תובענה על הסף מחמת התיישנות מעוגן בתקנה 101 (א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סד"א") הקובעת כדלהלן: "(א) בית המשפט או רשם שהוא שופט רשאי, בכל עת, לדחות תובענה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, מאחד הנימוקים האלה:

השאלה העומדת להכרעה בפנינו הנה אם כן כדלהלן: האם הסכמה לכאורה, של דיירים בבית משותף, להצמיד חלק מהרכוש המשותף ליחידות בבית המשותף, יוצרת חזקה של נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין, בין דיירי הבית המשותף ובין בעל הזכות הלכאורית? השופט הנכבד בדימוס גדעון ויתקון מתייחס בספרו דיני מקרקעי ישראל (מהדורה רביעית, 2009) ע"מ 94, לסוגיית הנאמנות הקונסטרוקטיבית במקרקעין כדלהלן: "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקיים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה. על פי דיני היושר האנגליים כאשר הקונה שילם את מלוא התמורה עבור המקרקעין, הנאמנות לטובתו שלמה. לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא, כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות. עילת התביעה נגד נאמן נוצרת מן הרגע שבו הנאמן כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן ומרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הכפירה או ההפרה, וזאת בכפיפות להוראות סעיף 7-ו-8 לחוק ההתיישנות" בע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5)59 (2003) מתייחס כב' השופט מצא לאפשרות החלתם של זכויות שביושר במקרקעין לאחר חקיקתו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

...

מהאמור לעיל נובעת המסקנה כי, למשיב 1 לא קמה זכות שביושר, ודיירי הבית המשותף אינם נאמניו הקונסטרוקטיביים לזכות הנטענת במקרקעין.

בע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5)63 (2003), מצטט ביהמ"ש העליון את קביעתה של המלומדת פרופ' נילי כהן ב: נ' כהן "חוזה לרכישת דירה, מול נושה של מוכר" הפרקליט מ"א (תשנ"ג-תשנ"ד) בע"מ 172 כדלהלן: "לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא אלא לזכות שביושר" למעלה מן הצורך אציין, כי גם אם תטען טענה לזכות שביושר לפי הדין החדש – זכות שביושר "תוצרת הארץ" הרי שבכדי לבסס קיומה נידרשת העסקה במקרקעין להיות "כימעט מושלמת". בע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5)66 (2003), קובע כב' השופט מצא: "הבסיס הפורמלי להחלת מוסד הנאמנות הכפויה, במקרה כגון זה יכול להמצא בכל אחת משתי החלופות שהוצעו על ידי חברי השופט אנגלרד, ששתיהן מובילות לאותה התוצאה, ולפיה – גם לפי הדין החדש-היחסים שבין מוכר לקונה בעסקת מקרקעין "כמעט מושלמת" כבעניינינו הם בגדר יחסי נאמנות כפויה מכוח הדין" המסקנה העולה מן האמור לעיל הינה כי לצורך ביסוסה של טענה בדבר נאמנות קונסטרוקטיבית נידרש הטוען להוכיח קיומה של עסקת מכר מקרקעין, היינו הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו ליחידה מסוימת בבית המשותף.

מכאן שדין הבקשה בשלב זה להידחות.