תביעה לדמי שימוש במקרקעין עקב שימוש של עירייה

ביום 7.12.14 הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט, ששני סעדים עקריים לתביעתו: הסעד האחד, הוא להצהיר כי מיסמך העקרונות בטל בשל הפרתו אגב השבת הסובה לבעלותו ולחזקתו של התובע הסעד השני, הוא תשלום דמי שימוש ראויים בסובה, בשיעור של 4% משווי הסובה לכל שנה בה הערייה אינה מקיימת אחר היתחייבותה ולשיטת התובע, שווי דמי השכירות הוא 3,521,455 ₪ בצרוף מע"מ ובסך הכל 4,155,317 ₪.

לטענת התובע, יש לחייב את הערייה לשלם לו דמי שכירות בשל שימושה במקרקעין בסך של 4,155,317 ₪ כולל מע"מ, וזאת עד למועד הגשת התובענה.

מדובר בהחלפת מקרקעין בשל הצורך הדחוף של הערייה אותה עת לשטח שישמש כמגרש חנייה וכתחנת הסעה עבור בית הספר היסודי "צפרירים" והמצוי בסמוך למקרקעי אוקסהורן.

...

לאחר שבחנתי טענות הצדדים, אני מוצאת שהתובע לא הוכיח את טענתו בדבר זמינות הבנייה ובוודאי לא בנייה באופן מידי ואנמק טעמיי: - עיון במסמך העקרונות מלמד כי לוחות הזמנים היחידים עליהם התחייבה העירייה, הם לוחות זמנים לאישור התכנית ולפרסומה ברשומות (ס' 4 למסמך העקרונות).

- עיון בחוזה המכר מיום 11.2.05 עליו חתם התובע, שנתיים וחצי לאחר מסמך העקרונות, מתיישבים יותר עם המסקנה כי התובע ידע והיה מודע היטב לכך שמקרקעי העירייה אינם זמינים לבנייה, מאשר עם המסקנה כי התובע סבר שהמקרקעין זמינים לבנייה באופן מיידי.

סוף דבר התביעה נדחית.

אף טענת המשיבים באשר לשהוי בתביעת הפינוי, נדונה בפסק דינו של בית המשפט השלום, וזאת במסגרת טענת הנתבעים כי שתיקת המבקשת לאורך השנים הפכה אותם לבעלי מעמד בר רשות במקרקעין, וכך נקבע : "אינני סבור שהמקרה שלפנינו בא בגדר אותם מקרים חריגים שבהם שתיקת הרשויות הופכת את הנתבעים לבני רשות במקרקעין. ראשית, כפי שניתן ללמוד מההתכתבות בין מינהל מקרקעי ישראל לחברת פרדס בחיסכון (הוזכרה לעיל ומופיעה בנספח א/3 לתצהיר **** דן (דדון)), שתיקת הרשויות במקרה זה נבעה במידה רבה כתוצאה מהמחלוקת בין המינהל לחברה על מי מוטלת האחריות לפעול לסילוק הפולשים. שנית, פלישת הנתבעים לשטחים השונים נעשתה טיפין טיפין ואין דין זהה לכל השטח. שלישית, אין מקום לדבר במקרה זה על שתיקת הרשויות שכן גם אם לא הוגשה תביעה לסילוק יד היתקיימו מגעים שונים לאורך השנים בין הרשויות ובין הנתבעים בהם הביעו הרשויות את מחאתן כלפי החזקת הנתבעים בשטח. עובדה זו אך היא עולה מן המסמכים שהוצגו על ידי הנתבעים עצמם. רביעית, הקף הפלישה ואופן השמוש במקרקעין לצרכי מסחר והפקת רווחים מצדיקים כשלעצמם שלילה של הכרה בנתבעים כבני רשות במקרקעין." (סע' 99 לפסק הדין).

אעיר כי בעיניין שבשיגרה דנים בתי המשפט בטענות האפליה שמעלים מפונים כלפי הרשויות במסגרת תביעות פינוי מבלי שמועלית הטענה כי המדובר בטענה שיש להעלות במסגרת תקיפה ישירה [ראו למשל ת"א (שלום תל אביב-יפו) 76719/00 מנהל מקרקעי ישראל נ' רבני יואב (15.07.2004); ת"א (שלום רח') 37586-05-17 עריית לוד נ' שלמה טמיר (13.01.2021); ת"א (שלום נצ') 16630-06-14 הקרן הקיימת לישראל נ' קלמן מוסקל (16.07.2017); ת"א (שלום חי') 33174-11-15 רשות הפיתוח מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' יפה ספיר (16.09.2019)].

לעניין זה, ואף כי אני סבורה כי מן הראוי כי המשיבים היו מפנים את המקרקעין טרם הגשת התביעה הנדונה, אזי ומהסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי, ניתן גם לפרש כי בידי המשיבים הייתה האופציה לפנות את המקרקעין ולקבל פיצוי בסך 60,000 ₪, או שלא לפנות ואז לא יקבלו פיצוי זה, כאמור בסעיף 5 לפסק הדין במחוזי (סעיף 4 לעיל), ולמבקשת אף תהיה האפשרות להגשת תביעה בגין דמי שימוש במקרקעין, כפי שאכן עשתה המבקשת במקרה הנידון.

...

לעניין זה, ואף כי אני סבורה כי מן הראוי כי המשיבים היו מפנים את המקרקעין טרם הגשת התביעה הנדונה, אזי ומהסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי, ניתן גם לפרש כי בידי המשיבים הייתה האופציה לפנות את המקרקעין ולקבל פיצוי בסך 60,000 ₪, או שלא לפנות ואז לא יקבלו פיצוי זה, כאמור בסעיף 5 לפסק הדין במחוזי (סעיף 4 לעיל), ולמבקשת אף תהיה האפשרות להגשת תביעה בגין דמי שימוש במקרקעין, כפי שאכן עשתה המבקשת במקרה הנדון.

סוף דבר מתקבלת טענת המבקשת כי המשיבים מנועים מהעלאת הטענות לזכות במקרקעין, להיותם בני רשות וכן לשיהוי בפינוי.

עוד נקבע כי יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין העילה הנטענת ל"פינוי כפוי".

טענות התובעים כעולה מכתב התביעה בכתב התביעה מתוארת תמונת מצב על פיה בשנים עובר למכירת המקרקעין לפרץ, עשתה הנתבעת, עריית נהריה (להלן: "העיריה"), שימוש במקרקעין לצרכי חניה ציבורית, מבלי שטרחה לקבל את הסכמת החברה לכך, ומבלי לשלם לחברה דמי שימוש.

העיריה כאמור הכחישה כל פלישה ו/או עבודות פיתוח במקרקעין, למעט הסדרת כניסה ויציאה במסגרת מעגל התנועה שניבנה בסמוך, שאף תאם את תוכניות החברה שהוגשו בזמנו לעיריה (נספח 6 לנ/5), והצבת תמרור כניסה ויציאה למנוע אנדרלמוסיה וסיכון משתמשי המקרקעין לחניה, בהתאם להסכמת והרשאה של החברה (לא הרשאה של העיריה, כפי שנטען על ידי החברה, וגם על כך עמדנו לעיל).

...

דיון והכרעה סבורני כי אלה השאלות הדורשות הכרעה בתובענה זאת: א. האם הוכח שימוש במקרקעין על ידי העיריה לצרכי חניה ציבורית? האם הוכחה טובת הנאה לעיריה מהשימוש במקרקעין על ידי עוברי אורח החונים במקרקעין? ג. האם הוכחה פלישת העיריה למקרקעין? ד. האם העיריה הפלתה החברה לרעה לעומת היחס שקיבל פרץ? ה. לנוכח התשובות דלעיל – האם הוכחו עילות התביעה? ו. האם הוכחו דמי השימוש הנטענים? שאלה א' -שימוש במקרקעין על ידי העיריה – האמנם? אין מחלוקת בין הצדדים, כי לאורך שנים רבות, עוד לפני שהעיריה התקינה שילוט המסדיר הכניסה והיציאה מהמקרקעין, עשו בו עוברי הדרכים שימוש כמגרש חניה שאינו מוסדר.

סוף דבר לאור כל האמור יש לומר כי התובעים לא הוכיחו תביעתם, ואחת דינה - להידחות.

החלטתי לא לעשות צו להוצאות.

סבורני כי החברה, שהתובעים באו בנעליה, נתנה אפשרות חניה בחינם במקרקעין לתושבי נהריה ומבקריה שנים רבות, הגם שהיתה יכולה לנהוג אחרת.

דיון והכרעה השאלות העומדות להכרעה בפרק ב' של התובענה העומד להכרעתי, הן כדלקמן: א. האם זכאים התובעים לדמי שימוש, ואם כן מכוחו של איזה דין? מהי תקופת השמוש של הערייה במקרקעין לצרכי המאגר (להלן: "תקופת השמוש")? מהו השטח מתוך המקרקעין בו עשתה הערייה שימוש לצרכי המאגר (להלן: "שטח השמוש")? ד. מהו שווי דמי השמוש? ה. האם יש מקום בנסיבות דנן לפטור את הערייה או להפחית מסכום דמי השמוש? שאלה א' - האם זכאים התובעים לדמי שימוש, ואם כן מכוחו של איזה דין? אין מחלוקת כי הערייה עשתה שימוש בחלק מן המקרקעין (שעל שיטחו המדוייק נעמוד בהמשך, במסגרת דיון בשאלה ג' כהגדרתה לעיל) לצרכי בניית המאגר והשמוש בו (ראו סעיף 3 לעיל).

...

לאור זאת שוכנעתי לדחות את טענת הפטור או ההפחתה של העירייה מכוחו של סעיף 24 לחוק המקרקעין.

לאור כל האמור לעיל, שוכנעתי לדחות את טענת הפטור או ההפחתה של העירייה מכוחו של סעיף 7 לחוק החוזים.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מחייב הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות בא כוחם, סך של 1,908,900 ₪ כדמי שימוש ראויים.

יתר על כן, עילת התביעה לדמי שימוש ראויים בגין החזקה במקרקעין שלא כדין, היא עילת תביעה "מתחדשת", במובן זה שעילה חדשה נוצרת כל עוד המחזיק בקרקע בנגוד לדין ממשיך להחזיק בה (ע"א 3137/15 עריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפרוק) (21.5.18)).

וכך נפסק גם בע"א 153/71 יורשי המנוחה אני אלטשולר נ' בנינים ברחוב אלנבי בתל-אביב בע"מ, כו (1) 693 (1972): "נושא התובענה הראשונה היתה חזקת החלקה ונושא התובענה השניה שכר ראוי בעד חזקת אותה חלקה. גם דעתי נוטה לכך, שעילות התביעה אינן זהות, ולו רק מהטעם שבמשפט השני נתבעו דמי השמוש עקב הסגת-גבול הולכת ומתמשכת, בעד התקופה החל ביום 1 ביוני 1962, היינו אחר הגשת התובענה הראשונה." במאמר מוסגר רק אציין שבמקרה שם נקבע כי מעת שנדחתה תביעת הפינוי, ממילא גם לא קמה עילה לתבוע דמי שימוש, אולם נסיבות המקרה שם שונות עד מאד מהמקרה שבפני.

...

בנסיבות אלו, המסקנה היא כי לוּ מר נדב היה מתייצב למתן עדות, עדותו הייתה תומכת בגרסת הנתבע.

בנסיבות אלה, אני סבורה שהקביעה העובדתית לפיה התובע ידע על תוספות הבניה והסכים להם הסכמה שבשתיקה היא ממצא מחייב גם בהליך שבפני.

הנתבעים טוענים שהשתק הפלוגתא חל גם על המסקנה המשפטית של בית המשפט, דהיינו שהם דיירים מוגנים בתוספות, כשם שהם דיירים מוגנים בנכס המקורי, אלא שכאן נתפסים הנתבעים לכלל טעות.

" (ע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' ישראל ו-לאה קנופף, לא(2) 645 (1977)) בנסיבות אלה, ובהעדר קביעה מפורשת או משתמעת בפסק הדין שהתובע הסכים להעניק לנתבעים מעמד של דיירים מוגנים בתוספות הבניה בתמורה להשקעתם בבניית אותן תוספות בניה, איני סבורה שפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי יוצר השתק בנקודה זו. לסיכום אין חולק שהנתבע 1 הוא דייר מוגן נגזר בנכס, וכי במהלך השנים הוא ביצע בו תוספות בניה.