תביעה לבעלות במקרקעין לא מוסדרים במזרח ירושלים

האם ניתן לסלק ידו של אדם מכוח תכנית איחוד וחלוקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין? והאם ניתן לעשות זאת מכוחה של תכנית אשר על פי התקנון שלה אינה תכנית איחוד וחלוקה, אבל יש בה מאפיינים של תכנית כזו, כגון טבלת הקצאות? ומי זכאי להחזיק (ולבנות) במגרשים שיצרה התכנית שלא נרשמה: הבעלים/המחזיק המקורי, או מי שקבל את הזכות במיגרש על פי טבלת ההקצאות? שאלות אלו טעונות הכרעה, ולהן נידרשתי בתביעה שבפני, שהיא תביעה לסילוק ידו של הנתבע ממקרקעין לא בנויים, אותם הוא גידר, ואשר תכנית בינוי עיר הקצתה לאחרים.

על אף שלא הובאו בפני ראיות לרקע זה, ניתן ללמוד עליו מפסק הדין בעתמ (י-ם) 316/05 דיגל השקעות ואחזקות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה ירושלים (22.4.07), (להלן: פס"ד בעיניין דיגל), העוסק במעמדה של תכנית אחרת שקידמה עריית ירושלים לגבי מקרקעין לא מוסדרים במזרח ירושלים (תכנית 8541 לגבי מקרקעין בצור באחר).

הועדה המחוזית השיבה לעתירה, ועמדתה היתה שאין מקום לביטול התכנית כולה, אם כי לא ניתן לתת תוקף לעמודה שכותרתה "בעלי הקרקע" שב"טבלת שיוך מגרשים", ויש לבטל עמודה זו. פסק הדין בעיניין דיגל מדגיש כי עמדת המדינה היתה שניתן לאשר טבלאות הקצאה ושיוך מגרשים ללא עמודת "שמות בעלים" הן בתכנית בה דנה העתירה, והן בתוכניות נוספות החלות על מקרקעין שאינם מוסדרים.

...

לסיכום תכנית 7828א', כמו תכניות רבות אחרות בשכונת בית חנינא, קבעה מגרשים תכנוניים, וניידה את הזכויות לבנות במגרשים אלו מחלקה לחלקה.

נוכח הליך הסדר המקרקעין במזרח ירושלים הקופא על שמריו מזה 50 שנה, יש לתת פתרון מעשי למי שמבקשים לבנות בהיתר במגרשים אלו, ועל פי תכנית זו. לפיכך, אני קובעת כי במחלוקת על הזכות להחזיק במגרשים שנקבעו בתכנית, תגבר זכותו של מי שהמגרשים הוענקו לו בתכנית, על מי שמחזיק בהם בפועל, ואשר בעלותו בהם לא הוכחה.

לפיכך אני מורה לנתבע לסלק ידו ממגרשים 27א'-ג' כפי שסומנו בתכנית 7828א', דהיינו מכל שטח חלקה 101 המצוי מצפון לדרך.

המבקשים מתגוררים בדירה הממוקמת בחלקה 54 בגוש 30514 בשכונת שיח' ג'ראח במזרח ירושלים (להלן: הדירה).

מדובר במקרקעין לא מוסדרים, אשר בשלבים שונים היו בתחומי רבונותה של ממלכת ירדן, ולאחר מלחמת ששת הימים עברו לשלטון ישראלי, או אז הוקנו לאפוטרופוס על נכסי נפקדים, אשר שיחרר את המקרקעין מהקנייתו בשנת 1972.

במסגרת התביעות המאוחדות, התגבש בין הצדדים "הסכם לניהול הדיון" (להלן: ההסדר הדיוני) אשר קיבל תוקף של החלטה, ולפיו, בין היתר, הוסכם בין הצדדים כי "התובעות [המשיבות בעניינינו - י.ד.] הנן הבעלים הרשום של כ-17 דונמים באיזור מערת שמעון הצדיק בירושלים". ביום 20.5.1989 ניתן פסק דין בתביעות המאוחדות, על ידי כבוד הנשיא דאז השופט א"מ שמחה, במסגרתו נקבע, בין השאר, כי הנתבעים באותן תביעות (ובהם, כאמור, המבקש 1 בעניינינו) הנם שוכרים מוגנים בקרקע, ולפיכך נדחתה התביעה לסילוק יד ופינוי הנתבעים.

...

דיון והכרעה דין הבקשה לרשות ערעור להידחות, אף בלא צורך בקבלת תגובה.

בקשת רשות הערעור נדחית, ועמה נדחית הבקשה הדחופה לעיכוב ביצוע פינוי דירת מגורים.

]השופט י' עמית: העירעור שבפנינו נסב על יישומו של נוהל "בעל עניין במקרקעין" במזרח ירושלים.

חלפו שנים, ובשנת 2003 הגישה הועדה המקומית לתיכנון ובנייה תביעה כנגד המערער למתן צו לפינוי ולמסירת חזקה בעקבות פירסום הודעה על הפקעת חלק משטח המקרקעין (ה"פ (י-ם) 2173/03 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים נ' זחאיקה ואח').

במכתבו של המודד המחוזי מיום 28.2.2007 (נספח ה1 למוצגי המשיבים), הנושא כותרת "סילואן – ספר (ישן) 4 דף 103 וערוך בצורה של טופס, סומן בטופס כי הנכס נמצא בתחום שיפוט ירושלים החל מיוני 1967; כי הנכס לא הופקע ולא הוסדר ולא נמצא בהליכי הסדר. בפרטי הנכס נרשם : שטח – 16,193 מ"ר, תוכנית 2069/35; מפה 2668/35. לאישור צורפה מפה ישנה 2668/35 שעליה נרשם השטח של 16,193 מ"ר, בדיוק כשטח הרשום על שם המשיבות בלישכת רישום המקרקעין.

מכאן, שאם מאיינים קביעות אלה, הרי שיש לראות את מכתבו של המודד המחוזי מיום 12.10.2009 כאישור הנידרש לצורך הנוהל המקל, ובהתאם למכתבו הראשון מיום 29.3.2005, בו נכתב לגבי מעמד הקרקע כי הנכס "לא הופקע ולא הוסדר. לא ידוע לנו על רישום קודם כלשהוא לנכס הנ"ל". סיכומו של דבר, שדין העירעור להיתקבל במובן זה שיש לראות את המערער כמי שעמד בתנאי הנוהל המקל לשם הוכחת היותו "בעל עניין" בקרקע.

...

לכן, ולמרות שבעבר לא הצליחו המשיבות להוכיח את מיקום הקרקע, אין לאפשר למערער להמשיך להשתלט על שטחן.

דין הערעור להתקבל.

מכאן, שאם מאיינים קביעות אלה, הרי שיש לראות את מכתבו של המודד המחוזי מיום 12.10.2009 כאישור הנדרש לצורך הנוהל המקל, ובהתאם למכתבו הראשון מיום 29.3.2005, בו נכתב לגבי מעמד הקרקע כי הנכס "לא הופקע ולא הוסדר. לא ידוע לנו על רישום קודם כלשהו לנכס הנ"ל". סיכומו של דבר, שדין הערעור להתקבל במובן זה שיש לראות את המערער כמי שעמד בתנאי הנוהל המקל לשם הוכחת היותו "בעל עניין" בקרקע.

בפני תביעה לפירוק השתוף במקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים, המצויים בכניסה לשכונת עיסאוויה בירושלים.

עוד טענו הנתבעים שהתובעים לא הוכיחו זכותם במקרקעין, שכן צרפו צוי ירושה מבית הדין השרעי במזרח ירושלים, צוי ירושה שאינם תקפים בישראל.

הבעלות במקרקעין אפתח ואומר, שאף שהתביעה היא לפירוק שתוף במקרקעין, עסקינן במקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים, ועל כן הזכויות בהם הן זכויות מעין קנייניות, וכל הכרעה מחייבת רק את הצדדים שבפני, ואינה תקפה כלפי כולי עלמא.

...

אולם איני מקבלת הסבריו.

סיכום והוראות להמשך ההליך לסיכום, אני קובעת שלכל צאצאי עלי מוחמד מוצטפא מאשתו חמדה יש זכויות במקרקעין נשוא התביעה, וזאת על פי הסכם חלוקה מיום 3.8.93, וכי עאישה וצאצאיה לא ויתרו על זכויותיהם במקרקעין אלו, או מכרו אותם בתמורה לזכויות במקום אחר.

כיוון שלא כל הנתבעים התייצבו להליכים עד כה והביעו עמדתם, אני מורה לתובעים להמציא החלטה זו לכל הנתבעים שאינם מיוצגים, על מנת שיתאפשר להם ליטול חלק בשלבים הבאים של פירוק השיתוף, בהם עלול להיווצר ניגוד עניינים בינם לבין הצדדים שבחרו ליטול חלק בהליך.

המקרקעין בהם עסקינן, חלקת ג'ורג'יבה, המצויים כאמור בכפר שרפאת שבמזרח ירושלים, אינם מקרקעין מוסדרים ואף אינם מקרקעין רשומים לא מוסדרים.

טענות הצדדים במסגרת העירעור טוענים המערערים כי שגה בית המשפט קמא בכך שדחה את התובענה, נוכח מספר טעמים: ראשית, לטענת המערערים, בית המשפט קמא היתעלם מהעובדה כי המקרקעין אינם רשומים במירשם כלשהוא שעה שזקף לחובת המערערים אי הצגתו של מיסמך המעיד על בעלותם.

...

בנמקו מסקנה זו, התבסס בית המשפט קמא על קביעות אלה: ראשית, המערערים כלל לא התייחסו לספרו של המוכתר הקודם של כפר שרפאת, ואף לא חקרו את המוכתר הנוכחי בעניין זה, אשר היה עשוי ללמד על קיום הזכויות להן הם טוענים; שנית, קבע בית המשפט קמא כי ההסכם משנת 1982 אינו תומך בטענות המערערים, והוא אינו מקנה להם זכויות במקרקעין מושא המחלוקת, אלא לכל היותר יכול ללמד כי המערערים לא הובאו בחשבון בחלוקה שהתבצעה במסגרת ההסכם משנת 1982; לבסוף, דחה בית המשפט קמא את טענות המערערים הנשענות על אישור המוכתר.

ודוק, המשיבים לא הציגו כל חוות דעת מומחה לעניין זה, ומאישור המוכתר (שאינו כולל כל התייחסות לכך שמשפחת עותמאן כבר מיצתה את חלקה), ואף מחקירתו (ראו פרוטוקול 11.3.2018, עמ׳ 31, שורות 16-11), עולה מסקנה הפוכה לחלוטין.

דינה, כתוצאה מכך, להידחות.

סוף דבר אם תשמע דעתי, יתקבל הערעור, במובן זה שנצהיר כדלהלן: הוכח להנחת דעתנו כי עומדת למערערים (משפחת עותמאן), מול המשיבים (משפחות משעל, עיאד ועווד), הזכות לבעלות משותפת (בעלות במושע) על 2 חלקי 14 מהחלקים אשר בחלקת ג'ורג'יבה באדמות הכפר שרפאת, אשר שטחה הכולל הוא 19,406 מ"ר, בהתאם למפת המדידה, שצורפה כנספח ב' לכתב התביעה בת"א 56545-06-16.