תביעה לביטול שומה והסכמת בעלי דין למינוי שמאי מכריע

במקור הוגשה התביעה לפצוי גם בגין הפקעת חלקה 12 בגוש 17527 אולם בדיון שנערך ביום 1.2.22 הודיעו התובעים, כי הם מבקשים למחוק את התביעה ביחס לחלקה זו. אציין עוד, כי בפתח הדיון שנערך ביום 1.2.22 הודיעו באי כוח הצדדים, כי הגיעו להסכמות ביחס לחלקה 15 ופרטו את הסכמותיהם ביחס לגודל השטח המופקע וביחס לזכאות לפצוי של כל אחד מהתובעים.

כאמור, החלטתי לראות בחוות הדעת האמורה כחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט גם בתיק שבכותרת מאחר וחוות הדעת הוגשה ביחס לאותה חלקה בתיק שבו הנתבעת הייתה בעל דין ולאחר שניתנה לצדדים היזדמנות להמציא תגובתם לעניין.

כבוד השופטת ברק-ארז ציינה בהחלטתה בבר"מ 2049/15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה חדרה, כי "ככלל יש עדיפות למינוי שמאי מכריע אחד באופן שימנע מראש מצב של שומות סותרות". זאת, כדי לשמור על תכלית השויון ועל אמון הציבור.

אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל אולם חל על הפקעות שבוצעו טרם ביטולו כמו במקרה בו עסקינן.

מינוי המומחה אין בו כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט אשר מכריע בתובענה ובין היתר קובע, האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה הקף.

...

סבורני, כי המקרים בהם נכרת הסכם בין הרשות לחוכר במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה באשר לדמי החכירה אשר גובה רמ"י כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת בתיקים אחרים.

בתיק בו עסקינן, חוות דעתה של המומחית אינה נסמכת על המודל הפיננסי עליו הסתמכה בעניין איסמעיל ואשר לגביו מצא בית המשפט העליון, כי אינו עולה בקנה אחד עם מנגנון החכירה וחישוב פיצויי ההפקעה מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

בסוגיה זו מקובלת עליי עמדת הנתבעת.

המלומד גורן הוסיף לסקור את הפסיקה שניתנה בנוגע להסדרים דיוניים וציין כי: "בעיניין אחד נקבע שאין הצדקה כלשהיא לביטולו של ההסדר הדיוני שנתקבל, אשר המערער היה שותף מלא לו ואשר על פיו נתחמה מסגרת הדיון והבירור של הפלוגתאות שנותרו להכרעה בין בעלי הדין. המערער הסכים להסדר הדיוני לאחר שלא עמד עוד על תיקון התביעה, והוא אינו רשאי לעורר טענות נגד הסדר זה אם תוצאת פסק הדין אינה לרוחו.

(1) לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי הדין; (2) יראו חוות דעת מומחה שהגישו בעלי הדין קודם למינוי המומחה מטעם בית המשפט, כאילו לא נתקבלו כראיה".

בהסדר נקבע כי: "ימונה שמאי מוסכם ומטעם בית המשפט אשר יעריך את שווי דמי השכירות של הנכס נשוא התביעה וכמו כן יעריך את שוויו של הנכס למכירה". כמו כן וכאמור לעיל, המומחה ביקש במקרה דנן, הוראה והנחייה ספציפית באשר לאופן עריכת השומה עת פנה לבית המשפט ביום 23.5.19 ושאל: "האם יש לקבוע שווי למגרש 6 בלבד, כפי שמומחי הצדדים מתייחסים (בנטרול שווי החלקות המאוחדות) או לחילופין לקבוע שווי לחלקות המאוחדות (שרישום איחודן היה ככל הנראה תנאי לקבלת ההיתר- וטרם בוצע) ומזה לגזור שווי לפי החלק היחסי של הצדדים?". במקרה דנן, בית המשפט לא הורה למומחה לקבוע שווי לחלקות המאוחדות (שרישום איחודן היה ככל הנראה תנאי לקבלת ההיתר- וטרם בוצע) ומזה לגזור שווי לפי החלק היחסי של הצדדים במיגרש 6, אלא להעריך שוויו של מיגרש 6 בלבד.

...

(ר' עמ' 32, ש' 21-22 לפרוטוקול) נוכח כלל האמור, ונוכח דחיית כלל טענות התובעת, כפי שפורט בהרחבה לעיל, הנני מקבלת את חוות דעת המומחה המוסכם מטעם הצדדים ומטעם בית המשפט וקובעת כי לא הוכח בפניי שנפלה טעות מהותית בחוות הדעת הדורשת התערבותו של בית המשפט.

אי לכך, הנני קובעת כי דמי השכירות השנתיים יעמדו על סך של 259,200 ₪.

סוף דבר מכלל הנימוקים שפורטו בהרחבה לעיל, אני רואה לנכון לאשר את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, על כלל רכיביה.

בשל סרוב הערייה לביטול החיוב הנוסף, הפקידו המוכרים (לשיטתם, תחת מחאה בועדת התו"ב), ערבות בנקאית בסך של 700,838 ₪ לשם קבלת אישור הערייה לטאבו.

ארדה ואליעזר פישמן (להלן: פישמן), מבעלי המיגרש, שכנגדו לא הוגשה התביעה דנא, ביקשו להשיג על החיוב בדרך של בקשה למינוי שמאי מכריע.

עם קביעה זו הסכימו שני שמאים מכריעים נוספים אשר חיוו דעתם בעיניין – גב' פריאל ומר פז. הועדה קיבלה את עמדת שלושת השמאים המכריעים שהובאו בפניה, ולפיה שווי הזכויות המותנות במועד הקובע לאישור התכניות, בשים לב להיעדר היכולת לחזותן באותו שלב, הוא אפסי, וכל עליית השווי באשר לזכויות הבניה הנ"ל בקומות חלקיות תתממש במועד אישור היתר הבניה ובהתאם להקף הזכויות שאושרו בפועל.

עם זאת, הוועדה מצאה לדחות את קביעתו המשפטית של השמאי המכריע ברמן וקבעה כי במסגרת שומתו לא יושמה הילכת רון, מה שהביא לטעות בקביעת זהות החייב בהיטל בגין המימוש בהיתר.

לא זו אף זו, אלא שברי כי מי שהייתה עשויה לשפוך אור על נסיבות הכנת התכניות ועל הסיבה להכללת הגגות החלקיים בתכניות 2010 החלקיות, היא מי שהכינה תכניות אלה – האדריכלית קיקה ברא"ז. אלא שברא"ז לא זומנה לעדות ועובדה זו יש לזקוף לחובת התובעת, אשר היא שצרפה את תכניות 2010 לתיק מוצגיה והיא שביקשה לסמוך עליהן את טענותיה, ועדות ברא"ז הייתה יכולה לאשש את טענותיה כי הצדדים ראו את אישור הקומות החלקיות כחלק וודאי ומוקנה בתב"ע. כידוע, המנעות צד להליך לזמן עד שעדותו אמורה לשרת אותו תפעל לחובתו של אותו צד, וכך גם בעניינינו: העידר זימונה של ברא"ז תפעל כנגד התובעת.

...

העובדה כי שלושה שמאים מכריעים מצאו כי בעת האישור המותנה בתב"ע לא היו לזכויות כל ערך כלכלי רק מחזקות מסקנה זו. אין בהסכם המכר הוראה כלשהי הסותרת את קביעת וועדת הערר המחוזית וחלוקת הנטל כפי שנקבעה על ידה אף תואמת את כוונת הצדדים להסכם המכר.

תוצאה התביעה נדחית במלואה.

על התובעת לשלם את היטל ההשבחה המשלים שנדרש ממנה במכתב מיום 24.1.18 (נספח י"ג לכתב התביעה) וכן את תוספות החיוב ופיגורים שהוצמדו לו; שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 57,691 ₪, שכר עדותה של גב' פורת בסך 1,500 ₪ וכן הוצאות התייצבותו של הנתבע למועדי הדיון בסך כולל של 2,500 ש"ח. סכומים אלו תשלם התובעת לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

[המקרקעין וכל הבנוי והנטוע], יקבע על ידי שמאי מוסכם שיתמנה על ידי ב"כ הצדדים ביחד בהסכמה.

לעומת זאת, על בעל דין הטוען לפגם בכריתת ההסכם, להגיש תובענה חדשה לביטול ההסכם [ר' ע"א 5914/03  אפרים שוחט נ' "כלל" חברה לביטוח; רע"פ 7148/98 עזרא נ' זלזניאק, פורסמו במאגרים המקוונים].

בע"א 548/78 אלמונית נ' פלוני (פ"ד לה (1) 736, בעמ' 720, מול האותיות ה-ו) נאמרו על ידי השופטת ה' בן-עתו הדברים הבאים: "... כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו ואם נימנע מהבאת ראיה רלבאנטית שהיא בהשג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים וככל שהראיה יותר משמעותית כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות יותר מכריעות ויותר קיצוניות נגד מי שנימנע מהצגתה". שביעית, הסוגיה לפיה הבית של השכנים מצוי על החלקה בו שוכן בית המנוחים הועלתה על ידי השמאית בבואה לערוך את השומה.

עם זאת, אינני סבור כי הסכמת הצדדים הינה חזות הכל, ובית המשפט לבטח אינו "חותמת גומי". לעניין זה, אפנה להחלטתי מיום 28/6/20, ובו הובאו הנימוקים בגינם סברתי כי אין מקום להורות על ביטול פסק הדין רק לנוכח הסכמת הצדדים, ועודני סבור כי הנימוקים שפורטו באותה החלטה, נכונים שבעתיים לנוכח הממצאים שנקבעו בפסק דין זה. אשוב ואציין כי הזמן השפוטי הינו משאב מוגבל ויקר, השייך לא רק לכל אחד מבעלי הדין בהליך הספציפי אלא לכלל ציבור המתדיינים (ע"א 3725/04 מערוף דיבה נ' יוסף עדווין (פורסם במאגרים המקוונים).

...

בנסיבות אלו, ולאחר ששקלתי פני הדברים לכאן ולכאן, דומני כי יש להורות על עדכון חוו"ד וביצוע התשלום כפי ערכו של הבית נכון למועד פסק דין זה. לאור האמור, אני מורה לצדדים לפנות מידית, ולא יאוחר מ- 10 ימים ממועד פסק הדין לשמאית לצורך עדכון חוו"ד. הצדדים ישאו בשכ"ט השמאית ע"פ חלקם היחסי, כפי שנקבע בהסכם הפשרה.

השמאית תגיש את חוו"ד המעודכנת בתוך 21 יום מהיום, והנתבע ישלם לתובעים את הסכומים המגיעים להם בהתאם ללו"ז התשלומים שנקבע בהסכם הפשרה.

התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

בתביעה העיקרית עתרו המשיבים לביטול הסכם השתוף מחמת טעות בכריתתו, ואילו בתביעה שכנגד ביקשו המערערים לאכוף את הסכם השתוף בדרך של חיוב המשיבים להסיר את היתנגדותם לבקשה להיתר, להודיע על הסכמתם למתן ההיתר ומינוי שמאי מכריע לבחינת קיומו של נזק ותשלום פיצויים.

נקבע כי גם אם הסכם השתוף יבוטל, הצדדים יוותרו בעלים משותפים של הבניין מכוח הסכם הרכישה, ויש בעקרונותיו של הסכם השתוף כדי לאפשר לצדדים להשיא את האינטרסים המשותפים שלהם.

בתוך כך, בית המשפט דחה את טענת המשיבים כי הם זכאים לזכויות בגג הבניין ולחלק מזכויות הבנייה העודפות שלא נזכרו בשומת קינן, לנוכח נוסחו הברור של הסכם השתוף המלמד כי המשיבים ויתרו על זכויות אלה; נדחתה בקשת המערערים למנות שמאי מכריע שיקבע אם למשיבים נגרם נזק כתוצאה משינוי התוכנית ויעריך את הקף הנזק; נקבע כי אין בהוראת סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המאפשרת להשלים פרטים שלא נקבעו בחוזה, כדי להועיל בנסיבות המקרה; וכי טענת המשיבים שניתן לבנות שתי קומות נוספות בלבד ללא התקנת מעלית לא הוכחה, וממילא סעד הכופה פיתרון זה על המערערים לא נתבקש.

...

בהינתן המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים, איני נעתר לסעד הנוסף שביקשו המערערים בדבר מתן היתר לפיצול סעדים, וערעורם בנקודה זו נדחה.

סוף דבר, שמכל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור כמפורט בפסקה 15.

אף אני סבורה כי כוונת הצדדים בעת חתימת החוזה הייתה לשתף פעולה על מנת לנצל את מלוא זכויות הבנייה לטובת כלל המעורבים.