תביעה לביטול רכישת קוטג'ים בשל הפרת הסכם

הנני דוחה את גרסת התובעים גם באשר להסכמתם לרישום המשכנתא על הדירה: באותו מכתב של עו"ד נענע (נספח 11 לתצהיר הבנק) נכתב: "נראה כי מרשי הוטעו על ידכם ו/או הולכו שולל ובחוסר תום לב רבתי נרשמה המשכנתא שנועדה לרכישת הקוטג' גם על הדירה, וזאת בנגוד להסכמתם של מרשיי בנגוד למוסכם בין הצדדים ותוך הטעה ובחוסר תום לב רבתי. טענה זו נסתרת ממסמכי ההלוואה וחתימת התובעים על הטפסים לפיהם ירשמו שעבודים על שני הנכסים, ואף את האמור בכתב התביעה ובתצהיר התובעת, לפיו הבנק יסלק את המשכנתא הראשונה לטובת משכן (כפי שנעשה), ו"הבנק הופך להיות בעל משכנתא מדרגה ראשונה על הדירה בבת ים." פרושו, שמלכתחילה הוסכם שהבנק ימשכן את שני הנכסים.

לטענת התובעים, הפר הבנק את חובת הנאמנות החלה עליו: "מערכת היחסים שבין לקוח (ולדידי, אף מי אינו לקוח) לבין בנק היא מערכת מיוחדת, הנובעת מהאמון שרוחש הציבור הרחב כלפי מוסד זה. הבנק ופקידי הבנק נתפשים ביני הציבור כסמכות מקצועית, בין היתר בשל כך שברשות הבנק לא אחת מידע אשר אינו נגיש לציבור הרחב; הבנק כמוסד כספי הוא גם בעל כישורים מיוחדים ואמצעים טכניים שאינם נחלתו של הפרט. כל אלה עשויים לאפשר לבנק למנוע נזקים מלקוחותיו, בעוד שלנפגע הפוטנציאלי אין יכולת דומה. מאחר שהפרט רוחש במקרים רבים אמון מיוחד לבנק, מאמין בכישוריו ובאמצעיו הטכניים, ורואה בו גוף מעין צבורי, נוטה הוא שלא לנקוט אמצעי זהירות מצידו להקדים פני נזק אפשרי, אפילו יש בכוחו לעשות כן. מכוח מערכת יחסים זו מוטלות על הבנק חובות מיוחדות- שאינן מוטלות על צדדים לחוזה רגיל." (עא 5893/91 טפחות בנק משכנתות לישראל בע"מ נ' נתן צבאח, פדי' מח(2), 537).

בתביעה, מתעלמים התובעים מהפרת ההסכמים על ידם, צבירת פיגורים החל מנטילת המשכנתא, הסתרת חוזה הביטול מפני הבנק, והתעלמות מחובת הזהירות המוטלת עליהם- להבטיח את עצמם (שעה שהיו מיוצגים), בערבויות שהחוק דאג להעניק להם, ובעיקר הנם מתעלמים מהיעלמותו של הקבלן אשר הבטיח להם כי יחזיר לבנק כ1,000,000₪.

...

לעניין זה, הגובל בטענת התעשרותם של נסיר על חשבון התובעים, הנני מקבלת את טענת נסיר כי בסופו של יום, לא הרוויחו דבר מהתמוטטותו של הקבלן, השלמת הבניה והאישורים על שמם, ומכל מקום, גם אם נחסך מהם סכום של 200,000 ₪, כגרסת התובעים (עפ"י חשבון שאיננו מתקבל על ידי), אין "חסכון" זה מהווה התעשרות שלא כדין "על גבם של התובעים", כפי שנטען על ידם.

התובעים היו צד להליך המשפטי בו הושג הסכם הפשרה, ולכאורה ככל שהיתה להם התנגדות להסכם, עמדה להם האפשרות לעשות כן. אך ההסכם בא לטובתם, הקטין את חובם ולכן לא הייתה להם עילה להתנגד לו. הנני מקבלת אף את טענת נסיר כי לא הייתה מוטלת עליהם חובת זהירות כלפי התובעים, ולפיכך, משנדחו טענות חוסר תום לב בקיום התקשרות והתעשרות שלא כדין, נדחית אף טענת ההתרשלות.

התביעה כנגד נסיר נדחית.

כתב התביעה התובעים הגישו תביעה זו לפצוי כספי בסך 253,692 ₪, בגין עסקת מקרקעין שערכו עם הנתבעים 1 ו-2 ביום 24.3.1994, לפני למעלה משני עשורים, לגבי קוטג' ברח' ישראל ישעיהו 35 באר שבע (להלן: "ההסכם" ולהלן: "הבית").

התובעים לא ערערו על פסק הדין, ולכן מדובר בפסק דין חלוט, הן לגבי סכום השיקים שחוללו והתמורה שלא ניפרעה, והן באשר לחובת התשלום של פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה.

נטען כי בסעיף ב' להסכם הקבלן עם המוכרים, נרשם במפורש כי הם רכשו קוטג' בגודל של 60 מ"ר כאשר קומה ב' היא רק מעטפת.

מה נזכרו אפוא התובעים בחלוף עשרים שנה מפסק הדין הקודם לבקש לבטלו? כעולה מהמסמכים, המוכרים הגישו תובענה כנגד התובעים, בה טענו טענות שונות לגבי הפרת ההסכם ע"י התובעים.

...

עם זאת, אני מקבל את הבקשה בעניין "הפרק השני" לכתב התביעה, עניין אשר כבר הוכרע בפסק דין חלוט.

בנוסף לכך, אני מקבל את בקשת הקבלן, הנתבע 4, לסילוק התביעה כנגדו על הסף, בהעדר יריבות.

התובעים ישלמו הוצאות הקבלן הנתבע 4 בסך כולל של 5,850 ₪.

א מבוא בחוזה מכר מיום 21.11.10, אשר נעשה בין נתבע 1 לבין התובעים, התובעים רכשו מנתבע 1 דירת קוטג' אשר נימצאת ברחוב הצייר צבי שור 26 פתח תקוה, ורשומה בלישכת רישום המקרקעין כגוש 6372 חלקה 204 תת חלקה 1 (להלן: "הבית" או "הנכס". תובע 1 ותובעת 2 יכונו להלן: "התובע" ו"התובעת").

התובעים תבעו לחייב את נתבע 1 בתשלום הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם המכר בגין הפרת ההסכם, בסך של 400,000 ש"ח. נתבע 1 טען כי הוא היה מודע לשתי חריגות בניה בבית ואת שתיהן גילה לתובעים בשלב המשא ומתן טרם חתימת הסכם המכר.

לעניין זה ר' חקירתו הנגדית בפרוט' עמ' 101 ש' 10-12: "אני מעולם לא ראיתי מסמכים, עד שקבלתי את כתב התביעה מעולם לא הוצגו בפניי מסמכים על ליקויי בנייה, לא ראיתי, אני לא יודע, ייתכן שאם היו פותחים את התיק היו מגלים מסמכים. אינני יודע מה היה בתיק, אין לי מושג." וכן עמ' 107 ש' 34: "אני לא ראיתי שום מכתב של המהנדסים, לא ראיתי שום מכתבים, לא הוצגו בפני שום מסמכים." נתבע 2 הוסיף וטען כי התובע לא העלה בפניו כל אפשרות לבטל את העסקה וכי אין אמת בטענה, לפיה הוא שיכנע אותו להמשיך לקיים את ההסכם.

...

בנסיבות אלה, מקובלת עלי טענת נתבע 1 בסעיף 3(ד) לסיכומיו, לפיה התובעים קיבלו ייעוץ מהמנוח או מומחה אחר, לפיו אין בחריגות המופיעות בתיק הבניין משום נטילת סיכון כלשהו או כדי להשפיע על עסקת הרכישה או מחירה לרבות התיישנותן של החריגות והאפשרות להסדירן.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים את הוצאות המשפט ובנוסף שכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

כלומר, כבר ביום 30.6.85, הופר ההסכם משלא עבר הקוטג' לידי התובע וכבר אז קמה לו עילת תביעה בגין הפרה זו. סעיף 12 להסכם רכישת הקוטג' אף קובע כי מדובר בהפרה מהותית, ובלשון הסעיף: "במקרה שהמוכר יאחר בפנוי הממכר מעבר למועד הקבוע בסעיף 3 (א) לחוזה, וזאת למרות שהקונה מצידו מוכן למלא את כל התחייבויותיו, ישלם המוכר לקונה סך ______ שקלים [השמטת הסכום הנה במקור – י.ש.] עבור כל יום של איחור בפנוי – וזאת מבלי לגרוע מזכויותיו האחרות של הקונה עפ"י חוזה זה ועפ"י הדין, לרבות תביעה בגין הפרה מהותית של החוזה". למרות האמור, נימנע התובע מלתבוע את הנתבע בעילה זו, במשך כ- 30 שנה.

טוען התובע כי במהלך סוף שנות ה-90 התקבלו אצלו מסמכים (אשר ככל הנראה הנם מהשנים 1983-1984) המבטלים את ההסכם לרכישת הקוטג' ולטענתו הנם מזויפים (סעיף 4.6 לתצהיר התומך בתגובה; נספחים 18 ו- 19 לכתב התביעה המתוקן).

...

לפיכך, דין הטענה דחייה.

סוף דבר התביעה נדחית בשל התיישנותה.

התובע ישלם לעזבונו של הנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 18,000 ₪.

בין התובע והחברה הקבלנית לבין הנתבעים נחתם הסכם נוסף (להלן: "הסכם הקזוז" – נספח ג' לכתב התביעה), שלפיו התמורה שצריך התובע לשלם לנתבעים עבור רכישת זכויות הבעלות בחלקו במקרקעין, תקוזז מהתמורה שיידרשו הנתבעים לשלם עבור בניית הקוטג' בחלקם הם. לאחר עריכת ההסכמים לעיל ובמהלך בניית הקוטג'ים, התגלעו בין הצדדים מחלוקות, שהובילו בין היתר לעיכוב בבניית הקוטג' של הנתבעים.

הנתבעים הגישו תביעה נגד התובע, החברה הקבלנית והאב, לבית משפט השלום בכפר סבא, בה עתרו לפצוי בגין הפרת הסכם הבצוע, ולצו שיחייב את הנתבעים שם לתקן חריגות בנייה בקוטג' המזרחי, הצמוד לקוטג' של הנתבעים (ת"א 3754/06, להלן: "התביעה בכפר-סבא").

סעיף 8 בחוק החוזים תרופות עוסק בדרך ביטול חוזה, וקובע כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה." הנתבעים לא ביטלו מעולם את ההסכם, זאת למרות שהיו מודעים להפרות הנטענות במשך מספר שנים לפני שהגישו את התביעה שכנגד.

...

גם אם הייתי מגיע לכלל מסקנה כי אופיין והצטברותן של ההפרות מצדיקים את ביטול ההסכם, וכאמור לא הגעתי למסקנה כזו, הרי שנוכח התנהלות הנתבעים במהלך השנים, ממועד עריכת ההסכמים בשנת 2004 ועד הגשת התביעה שכנגד בשנת 2010, אין מקום לביטול הסכם המכר.

סוף דבר התביעה לאכיפת הסכם המכר מתקבלת.

הנתבעים ישלמו לתובע החזר הוצאות משפט, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מיום ההוצאה ועד יום ההחזר בפועל, וכן בנוסף שכ"ט עו"ד בסכום של 23,500 ₪ (כולל מע"מ).