תביעה לביטול רישום יחידות ולתיקון צו בית משותף

בהתאם לצוו הבית המשותף הוצמדה גינה, המסומנת באותיות ב' ו- ג' (להלן "הגינה") לדירה הידועה כתת חלקה 17/1, הרשומה על שם הנתבעת.

תיקון הפנקס שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במירמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על היתיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר.

מאחר ועסקינן בבית משותף הבנוי על החלקה, וכאמור, התובע טוען לזכויות בחלק מהחלקה – אין לראות בשתיקת הנתבעת, בעת תביעת הזכויות בחלקה או במועד עריכת הסקר כ"שתיקה בכלל", מאחר ולא היה עליה להודיע לפקיד ההסדר על בעלי זכויות ביחידות בבית (ולתובע היתה רק זכות שכירות ), ולבטח אין לאמר כי מדובר ב"שתיקה שמלווה אליה כוונת מירמה".

...

לפיכך אני דוחה את התביעה להקצאה בפטור ממכרז.

התוצאה אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבעים (ביחד ולחוד) הוצאות בסכום של 15,000 ₪.

התביעה והעובדות לפניי תביעה לביטול הסכם מכר שנחתם ביום 12.6.17 (להלן: "ההסכם") במסגרתו רכשו התובעים מנתבעים 1 ו- 2 (להלן: "קראוס") שתי קומות (קומות ראשונה ושלישית) בבית משותף (להלן: "הבית המשותף" או "הבניין") הבנוי על מקרקעין שברחוב פבזנר 42 חיפה, הידועים כחלקה 205/3 בגוש 10861 (להלן: "הממכר" או "הנכס") תמורת 2,650,000 ₪.

בסעיף 6 למודעה הנ"ל, ניתנה למציעים אפשרות לקבל את תיק מיסמכי הממכר, המצוי במשרדו של עו"ד סלומון וכך נכתב שם: "6. ניתן לקבל תיק מסמכים במשרד הח"מ כנגד תשלום של 100 ₪. התיק כולל את מיסמכי רישום הבית המשותף, תשריטי הקומות הראשונה והעליונה, היתר בניה (לגאליזציה) לדירות בקומה העליונה, תדפיס מחלקת הארנונה בעריית חיפה המראה חשבון ארנונה נפרד לכל אחת מהדירות, הסכמת בעלי היחידות האחרים בבניין לתיקון צו רישום הבית המשותף". עוד נכתב, כי תיק המסמכים יימסר ללא קבלת כל אחריות לגבי תכנם של המסמכים ומבלי לגרוע מחובת המציע לבדוק את מצב הנכס על אחריותו.

בנוסף, מכך שבמכתב הביטול לא נאמר דבר לגבי חריגות בנייה בקומה השלישית, מבקש עו"ד סלומון להסיק שאין בקומה זו חריגות בנייה וטוען, שמכתב זה שולל את חוות דעתם של שמאי הבנק ושל האדריכל שועל, אשר מצאו כי קיימות חריגות בנייה בקומה השלישית והוא אף שב וטוען, כי אין מניעה לתקן את צו הבית המשותף כך שבכל אחת מהקומות תרשם דירה אחת.

...

לפיכך, אני דוחה את הדרישה לסעד זה. הסעדים להם זכאים התובעים מעו"ד סלומון כאמור לעיל, השתכנעתי שאילו התובעים היו יודעים שקיימות חריגות בנייה בקומה השלישית, שלא קיים טופס 4 לבנייה במצבה בעת עריכת הסכם המכר, ושלא ניתן לפצל את הקומה השלישית לשתי יחידות דיור נפרדות, הם לא היו רוכשים אותה.

לפיכך, על עו"ד סלמון לשאת בנזק שנגרם בגין רכישת קומה זו. אני דוחה את טענת עו"ד סלומון, בסיכומיו, לפיה התביעה לא הוגשה בעילה נזיקית; בסוף סעיף 36 לכתב התביעה נכתב, כי עילות התביעה נגד עו"ד סלומון הן הפרת חובות נאמנות, הפרת חובות חקוקות, הטעייה ורשלנות, שהן עילות נזיקיות, אשר מפורטות בסעיפים 46-37 לכתב התביעה {וראו סעיף 40 לכתב התביעה, שם מצוינים, במפורש, סעיפים מפקודת הנזיקין [נוסח חדש]}.

התוצאה התביעה מתקבלת חלקית, לגבי הקומה השלישית בלבד, הן נגד קראוס והן נגד עו"ד סלמון והם מחויבים בזה לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: חיוביהם של קראוס - להשיב לקניג את התמורה ששילמו בסך של 1,125,000 ₪, באופן שכל תשלום אשר שולם עבור הקומה השלישית, יהא צמוד למדד תשומות הבנייה, מהיום בו שולם ועד להחזר המלא בפועל.

פסק דין בתביעת שני בעלי זכויות (וייתכן, ביחס לתובע 2, שמעולם לא התייצב בבית המשפט ואף לא הגיש תצהיר מטעמו – מי שהיה במועד התביעה בעל זכויות, ואינני יודע), להורות לנתבעים לתקן את צו הבית המשותף ואת התקנון המוסכם של הבית (שאכן רשום כבית משותף) והידוע כחלקות 161 – 162 בגוש 30235 באופן שפורט בסעיפים 99-98 לכתב התביעה.

לתקן/לבטל/להוציא את ההצמדות (של הרכוש המשותף) שהוצמדו, "המחסן" שבעבר נרשם כיחידה 14 (כיום סומן באות י' להלן – המחסן), והקרקע הסמוכה לו שבעבר נרשמה באות י' (כיום סומנה באות ט' להלן – החצר), והנמצאים בגוש 30235 חלקה 161 והוצמדו שלא כדין ליחידה 4 בבית הבנוי על חלקה 161.

...

תחת זאת התבקשתי לתת את הדעת לחשבון אליו חתר עד זה באולם בית המשפט, מעין אריתמטיקה שתלמדנו מדוע עתה, כ – 9 שנים לאחר מועד הגשת התביעה, שהוגשה אף היא 21 שנה לאחר החוזה עליו חתם התובע 1, נכון שנזקק למסקנה שנפלה טעות, וכי, לדבריו, יש להגדיל את ההצמדה שבוצעה.

סוף דבר, תביעה זו, טוב לה שלא הוגשה משהוגשה.

תביעה בטענות מעין-קנייניות, שכל תכליתה הוא לנסות ולכפות על עמידר מכירת זכויות בתנאים מיטיבים, בעייתית גם באספקלריה של תקנה 4 לתקסד"א, לפיה: "לא יעשה בעל דין או בא כוחו שימוש לרעה בהליכי משפט ובכלל זאת פעולה בהליך שמטרתה או תוצאתה לשבשו, להשהותו או להטריד בעל דין, לרבות פעולה בלתי מידתית לאופי הדיון, לעלותו או למורכבותו". משכך, התביעה - נדחית; הוצאות הנתבעות 1 ו –3 בסך 20,000 ₪ וכן הוצאות הנתבעת 2 באותו סכום, על התובעים – ביחד ולחוד.

ביום 19.9.22 הגיש המבקש תביעה זו, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר על בטלות התקנון המוסכם שנירשם לבית המשותף ברחוב עמיקם ישראל 1 (פינת כבירים 25) בחיפה, הידוע כחלקה 11 בגוש 11728 (להלן: "הבית המשותף") ועל בטלות הבקשה לייחוד דירות, וכן להורות על תיקון הרישום בפנקס הבתים המשותפים בדרך של מחיקתם.

ה) בכל מקרה של תוספת בניה בעתיד וניצול אחוזי הבניה, לא יהיו חייבים בעלי הזכויות ביחידה מספר 11/6 לקבל הסכמת יתר בעלי הזכויות ו/או בעלי היחידות לתיקון צו רישום הבית המשותף, ויהיו רשאים לבקש ולקבל את תיקון צו הבית המשותף, כמתחייב מהבנייה ללא הסכמתם של יתר בעלי היחידות, לרבות ע"י רישום יחידות נוספות.

...

ראו לעניין זה ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו 246 אח'(15.07.2015) בו התייחס כב' השופט י' עמית, בין היתר, לשימוש בטכניקת "הקולב המשפטי": "על רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת "הקולב המשפטי". טכניקה זו, הוכרה בפסיקה כלגיטימית (אך ראה עניין עזבון קליין בפסקה 36, שם נמנע בית המשפט מלנקוט עמדה לגבי טכניקה זו), והיא מאפשרת לקבלן-המוכר לרשום "תא" מסוים כ"דירה" ולהצמיד אליה שטחים ויחידות נוספות (יהושע ויסמן "הצמדות בבתים משותפים" עיוני משפט י 611, 613 ה"ש 14 (תשמ"ה) (להלן: ויסמן בתים משותפים).

לאור כל האמור לעיל, ברור מקל וחומר שאין מקום להורות על הריסת הבניה והחזרת המצב לקדמותו.

לאור כל האמור, אני דוחה את הבקשה לסעד זמני.

המשיבה צרפה לתביעתה העתק מצולם של צו הרישום עליו ביססה את התביעה, ולטענתה כך נרשם בצו הרישום: (יצוין כי יחידת המשנה 367/12 המצוינת להלן מתייחסת לתת החלקה 12 שבבעלות המבקשת) "שטח הקרקע המסומן בתשריט באות "ג" צמוד ליחידה מס' משנה 367/12" .

בעוד המשיבה כאן, התובעת בתביעה הראשונה, טענה כי אין מניעה לפנות לרשם המקרקעין לתיקון צו רישום הבית המשותף, המבקשת, אשר העלתה את הטענה לקיומה של טעות הסופר בצו, היתנגדה להליך זה תוך שציינה כי הגישה תביעה כנגד המשיבה, היא התביעה בבית משפט קמא במסגרתה עתרה, בין היתר, לחייב את המשיבה בתשלום דמי שימוש וסלוק יד משטח ג' שבבעלותה (להלן: "התביעה השנייה").

בקשת רשות ערעור המבקשת עותרת לביטול החלטת בית משפט קמא לפיה טענותיה בעיניין שטח ג' לא ידונו בפניו עד לבירור המחלוקת בעיניין הרישום בצו הרישום בייחס לשטח ג' .

...

החלטת בית משפט קמא מקובלת עליי מטעמיה ולא מצאתי בנסיבות העניין כי יש בה לפגוע בזכויות מי מהצדדים.

סוף דבר הבקשה נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות בסך 2,500 ₪.