תביעה לביטול הסכמי מקרקעין בין יורשים לחברות נדל"ן

לטענת בא כוחו של בוצ'ן, אמין הוא זה גרם לתאונה המשפטית במובן פסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נ"ז(2) 385 (2003), ובנסיבות שכאלה, זכויותיו אינן גוברות על זכויות בוצ'ן. בעקרי הטיעון ובסיכומים מטעמו, טוען בוצ'ן, כי דני לא הרים את הנטל להוכיח גירסתו בדבר זיוף חתימתו על העיסקאות השונות, ומשכך יש לדחות טענותיו בעיניין לרבות אלה הנוגעות לעסקה שנחתמה בין דני לבין בוצ'ן. העסקה בין רוז לדני ראשית, יש צורך להכריע בשאלה, האם רוז העניקה זכויות לדני, או שמא מדובר בהעברת זכויות שנרשמה בתאריך 26.7.2012 בפנקס המקרקעין, על סמך מסמכים מזוייפים.

לא זאת בלבד, אלא שכל שאר ילדיו של המנוח מאישתו סולטני פעלו לרישום זכויותיהם במקרקעין בהתאם להסכם החלוקה למעט אמין ופאוזי ע"ה. כאמור, הנתבעים מס' 1 (יורשי המנוח פאוזי), פנו במסגרת התביעה האחרת לבית המשפט שיצהיר, כי הם זכאים להרשם כבעלים של 3,000 מ"ר נוספים במקרקעין מעבר לזכויות שהם קיבלו בצו הירושה וזאת בהתאם להסכם החלוקה, ובהתאם להסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים הצהיר בית משפט המחוזי, במסגרת אישור הסכם הפשרה, על זכותם של הנתבעים מס' 1 בחלקים אותם תבעו בהתאם להסכם החלוקה שהיה בין יורשי המנוח.

לפיכך, ונוכח המסקנות אליהן הגעתי, הנני מקבל את התביעות ככל שהן מופנות נגד גאלב ע"ה. הנני קובע איפוא, שההסכם שנערך לכאורה בין דני למנוח גאלב בתאריך 9.8.2012 הנו בטל, והמנוח גאלב לא קנה כל זכות במקרקעין שבמחלוקת מכוחו של הסכם זה. העסקה בין דני לבוצ'ן לזכותו של בוצ'ן רשומה הערת אזהרה במקרקעין.

בוצ'ן ניסה בעדותו להסתיר את בקיאותו בתחום הנדל"ן, אך ניסיון זה היה רחוק מלשכנע, ולהתרשמותי, בוצ'ן בקיא בעיסקאות מקרקעין והוא יודע היטב מה עליו לעשות (וראו עמ' 19 לפרוטוקול שורות 14 – 18).

...

לפיכך, ולאור כל האמור לעיל, בוצ'ן אינו זכאי להגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין, וזכותו של אמין גוברת על זכותו של בוצ'ן. העסקה בין דני לארווה אבו רוקן, סארה מקלדה, וגמאל אלדין וחלבי הגב' ארווה אבו רוקן והגב' סארה מקלדה לא התגוננו מפני התביעה נגדם.

לפיכך, הנני מקבל תביעתו של דני ביחס לנתבעים אלה.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני מצהיר כי לעסקאות הבאות, שנעשו במקרקעין המזוהים כחלקה 107 בגוש 11515, אין כל תוקף, ויש לבטל כל הרישומים והערות האזהרה שנעשו מכוחן (ככל שנעשו) בפנקס המקרקעין: (1) עסקת מתנה, מתאריך 3.7.2012, שנעשתה לכאורה בין רוז עקילה חסון ת"ז 20160693 ודני (כמאל) חוסין חסון ת"ז 052436607.

לפניי תביעה לאכיפת שני הסכמי מכר דירות שנחתמו על ידי המוכר/הנתבע בצרפת ביום 06/05/2020 ונחתמו ע"י הקונה/התובע בישראל ביום 07/05/2020, ולהצהיר כי הודעת הביטול שנשלחה ע"י בא כוח הנתבע לבא כוח התובע ביום 22/05/2020 בטלה ומחוסרת תוקף.

לאחר סיום שלב הכנת הטיוטות על יד ב"כ הצדדים, הוסכם ביניהם כי החוזים ייחתמו כפי שקבע עו"ד מונדי לייבה בשיחתו הראשונה עם התובע, היינו: הנתבע יחתום על המסמכים הקשורים למכירת הדירות (לרבות הסכמי המכר, ייפוי כוח בלתי חוזר, דיווחי העסקה למשרדי מסוי מקרקעין) בפני נוטריון בפריז, המסמכים יאומתו באמצעות אפוסטיל ויישלחו לעו"ד מונדי לייבה בישראל, התובע יחתום על החוזים בישראל וימסור אותם לעו"ד מונדי לייבה.

עו"ד לייבה אלון, שהיה מודע למצבו הבריאותי של הנתבע, שיכנע את פטריק למכור את הדירות ולהסתיר את עניין הרכישה מזוהר טל. עו"ד לייבה הציג את זוהר טל כפושע מסוכן שמתכוון לגנוב את הדירות מהנתבע, וכי הנתבע לא דיווח לרשויות בצרפת על הדירות בישראל, ובכך הוא עבר עבירה פלילית על אי הדיווח של הדירות לרשויות המס בצרפת, דבר שעלול להטיל קנסות כבדים על הנתבע או על יורשיו לאחר שהנתבע ילך לעולמו.

בתצהיר מר זוהר טל נטען כי הוא מכיר אישית את הנתבע מזה 15 שנים, כי הקשר ביניהם התהדק והפך לקשר חברי ועסקי בשנת 2012, כי הוא מכיר את רוני גולדמן למעלה מ- 30 שנה ואף שותף בעסקי נדל"ן עמו, ומכיר את התובע שהיה רו"ח של חברת השרון ושותפו של גולדמן בעסקי נדל"ן. זוהר מצהיר כי רוני נטל כספים רבים מהנתבע ללא ידיעתו, איים עליו וניסה לסחוט אותו באיומים, כי התובע היה מודע ומעודכן בכל עניין כספי שארע בבניין בכלל ובענייני דירות חברת השרון בפרט ובמחיר המלא ששילם הנתבע עבור שתי הדירות אותן רכש.

בהקשר זה, לא מיותר לציין כי בהתאם לדיני החוזים משנימק הצד הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה (רע"א 2928/02 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ, נ' כהן, פס' 6 להחלטתו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 27.5.2002)); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלאטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פס' 13 לפסק דינה של הנשיאה חיות (פורסם בנבו, 11.5.2014).

...

אני קובעת כי ההסכמים למכירת שתי הדירות מהנתבע לתובע נחתמו כדין והם תקפים ובצדק דיווח עליהם התובע לרשויות המס.

אני מורה לנתבע (ו/או מי מטעמו) להעביר לידי התובע את ההסכמים למכר שתי הדירות, החתומים במקור על ידי הנתבע.

ככל שיש צורך בכונס נכסים להשלמת הרישום על שם התובע, אני ממנה את עו"ד זילברברג לכונס נכסים לצורך זה. הנתבע יישא בהוצאות המשפט של התובע ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 24201-07-14 י.ב.י.ב. נכסים ואחזקות בע"מ ואח' נ' שלמה רביקוביץ ואח' לפני כבוד השופט גלעד הס התובעים .1 י.ב.י.ב. נכסים ואחזקות בע"מ .2 ד"ר יעקב ברון הנתבעים/(תובעים שכנגד) .1 עיזבון המנוח שלמה רביקוביץ .2 אביגדור רבינוביץ - נמחק 3. עיזבון המנוחה מרים קיבל גולדה באמצעות יורשיה – וכן תובעים שכנגד .4 רוני גלאם – וכן נתבע שכנגד .5 עיזבון המנוח עבדלה זאדה חליל ז"ל .6 יוסי כהן .7 דורית שרה רייף – וכן תובעת שכנגד .8 יעקב קובי רייף – וכן תובע שכנגד .9 איגור פדורובסקי – וכן תובע שכנגד .10 גיל חסין – וכן תובע שכנגד .11 סיון סמירה – וכן תובעת שכנגד .12 מדינת ישראל-רשם המקרקעין – וכן נתבעת שכנגד .13 מדינת ישראל-הרשם לעינייני ירושה – וכן נתבעת שכנגד .14 אסף שובלי .15 מלי חיימוב .16 צביקה מועלם .17 מבורך תשובה - נמחק .18 משטרת ישראל – נמחק .19 רשות המסים(מסוי מקרקעין-מחוז מרכז) - נמחק .20 בנק הפועלים בע"מ - נמחק .21 ניצן בן יוסף לוין פסק דין חלקי

אפרט בתמצית את התביעות שכנגד בהליך זה והסעד המבוקש: הנתבעים 3, עיזבון המנוחה מרים קיבל גולדה ז"ל (באמצעות היורשים קיבל אהוד וזהבי חנה), הגישו תביעה שכנגד במסגרתה ביקשו להורות על ביטול צו קיום הצוואה המזויפת וכן להורות כי לנתבע 4, מר רוני גלאם, ו/או לתובעים, אין כל זכויות בחלקה 71.

תבעת שכנגד זו תכונה להלן ולשם הנוחות: "תביעת קיבל". הנתבעים 7 עד 9, דורית רייף, יעקב רייף ואיגור פדורבסקי הגישו תביעה שכנגד כנגד התובעים וכן כנגד חברת א.ר לוגיסטיק נדל"ן בע"מ. התביעה נוגעת לחלקה 74.

תביעת רייף ותביעת חסין, בכל הנוגע לסעד ביטול ההסכם בינם לבין התובעים בעיניין רכישת חלקה 74, מתקבלת ביחס לסעד זה בלבד, מבלי שיש בכך, בשלב זה, הכרעה כלשהיא בטענות הצדדים ביחס להיבטים הכספיים והנזיקיים הנובעים מכך.

...

התביעה כנגד הנתבעים 3 נדחית, וכמו כן אני נעתר לסעד העיקרי המבוקש בתביעה שכנגד של הנתבעים 3.

התביעה כנגד הנתבעים 7 עד 11 לאכיפת ההסכמים בין התובעים לבין נתבעים אלו בעניין חלקה 74, או חלק ממנה, נדחית, ובית המשפט מצהיר כי ההסכמים הללו מבוטלים.

לאור פסק דין חלקי זה, ולאור העובדה כי במועד קדם המשפט הקודם טרם הוגשו ראיות הנתבע 16, עו"ד מועלם, ועל מנת לקבוע את סדרי ההוכחות והעדת העדים, אני קובע קדם משפט נוסף ליום 10.5.2022 בשעה 11:30.

במסגרת כתב הגנתה מכחישה סדן את התביעה וטוענת כי יש לדחותה על הסף בשל טענות מקדמיות וביניהן העדר עילה (לטענת סדן היא לא הייתה מעורבת כלל במו"מ בעיניין רכישת הנכס ולא יצגה צד להסכם אלא הגישה בקשה לרשום את הסכם היורשים והתוספת לו שם אין זכר לדירה נשוא התביעה); העדר יריבות (סדן שהתה בחו"ל בין התאריכים 7.9.2014 עד ליום 22.9.2014- כאשר החוזה נחתם ביום 21.9.2014); מעשה בי-דין (רשם המקרקעין פעל בהתאם להחלטה מיום 6.5.2001 במסגרתה נמונה עו"ד יוסף תמיר ככונס נכסים של חברת ויזל); תביעה קנטרנית וחסרת תום לב. כמו כן, לשיטת סדן יש לתמוהה מדוע התובע אינו תובע את עורך הדין אשר ייצג אותו בתביעה.

סדן טוענת שיש לסלק את התביעה על הסף מכיוון שכלל לא הייתה מעורבת במו"מ ברכישת הנכס ולא ייצגה אף צד להסכם המכר, וכל מעורבותה הייתה בכך שהיא הגישה בקשה לרשום הסכם בין היורשים שנחתם ביום 28.12.09.

כן נטען שביטול הסכם המכר בינו לבין אברמוביץ מחמת טעות מקנה לו זכות תביעה כנגד הרשם וסדן נוכח רשלנותם הרבתי ברשום זכויות החכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירה הנמכרת בספרי לישכת רישום מקרקעין על שם אברמוביץ.

לטענתם התובע, הסעדים אינם סותרים אחד את השני מכיוון שהרשם וסדן לא היו צד להסכם המכר ולא היו צד לתביעה בבימ"ש השלום, והתובע תובע אותם בתביעה זו מכוח הרישום המוטעה שגרם להסתמכותו על אמור בו. כמו כן, לטענת התובע הנתבעים הם שומרי סף, ובאחריותם למנוע רישומים שגויים במירשם המקרקעין, שעליו מסתמכים אזרחים בבואם לבצע עיסקאות ברכישת נכסי נדל"ן. לטענתו, סדן, עורכת דין במקצועה, נחשבת אף היא כשומרת סף וחבה בחובת זהירות מושגית וקונקרטית ביחס לתובע, ועשויה לחוב ברשלנות הנגזרת מבצוע על ידה של רישום שגוי בספרי לישכת רישום המקרקעין של עיסקאות נדל"ן. לטענתו, אין ספק ששקדנות סבירה של הנתבעים הייתה מגלה כי זכויות החכירה לדורות רשומות על שם גב' צופיה ברקמן משנת 1961.

...

בהחלטתי הנ"ל קיבלתי את בקשתה של אברמוביץ מהטעמים המפורטים שם, וכן קבעתי כי יש לעכב את ההליכים כנגד יתר הנתבעים, וזאת בשל הליך תלוי ועומד אשר התנהל באותה עת בבית משפט השלום (ת"א 33139-10-15, להלן: "התביעה בשלום").

לפיכך, לטענתה, על התביעה נגדה להידחות בשל קיומו של מעשה בית דין או להימחק על הסף מחוסר עילה והעדר יריבות בשל היותה התביעה כלפיה טרדנית או קנטרנית.

ההכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות; בבקשות לסילוק על הסף; בתגובות; בפסק הדין בשלום; באסמכתאות אליהן הפנו הצדדים, סבורה אני כי דין שתי הבקשות להתקבל והנני מורה על סילוק התביעה כנגד הנתבעים הנותרים על הסף, אנמק את טעמי.

סוף דבר נוכח האמור לעיל, הנני מורה על סילוק התביעה על הסף כנגד הנתבעים.

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 11463-11-22 שעבאן(המנוח) ואח' נ' שעבאן(המנוח) ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט איל באומגרט התובעות: .1 עיזבון המנוח דיב שעבאן (המנוח) ת"ז 020285318 .2 בסימה עווד שעבאן ת"ז 053726014 .3 סמיחה עווד שעבאן ת"ז 055216089 .4 מדיחה עווד שעבאן ת"ז 056943699 .5 נהא עווד שעבאן ת"ז 023119316 .6 אנואר עווד שעבאן ת"ז 039522867 .7 עביר עווד שעבאן ת"ז 300404134 .8 גואהר אברהים שעבאן ת"ז 020277794 - נגד - הנתבעים: .1 עיזבון המנוח דיב שעבאן (המנוח) ת"ז 020285896 .2 ג'מאל דיב שעבאן ת"ז 020285359 .3 רג'א דיב שעבאן ת"ז 020285326 .4 עבדללה רג'א שעבאן ת"ז 027514827 .5 שוכראללה רג'א שעבאן ת"ז 029199692 .6 עלי רג'א שעבאן ת"ז 059528083 .7 נסראללה רג'א שעבאן ת"ז 029754801 .8 מוחמד רג'א שעבאן ת"ז 052074135 .9 סובחי רג'א שעבאן ת"ז 055206445 .10 חא'לד מוחמד רג'א שעבאן ת"ז 040936627 .11 סאמי מוחמד רג'א שעבאן ת"ז 037003050 .12 חוסאם מוחמד רג'א שעבאן ת"ז 311480214 .13 היתם סובחי רג'א שעבאן ת"ז 305667065 .14 יחיא ג'מאל שעבאן ת"ז 028255073 .15 ראיף ג'מאל שעבאן ת"ז 058587155 .16 רביע ג'מאל שעבאן ת"ז 033012295 .17 אחמד ג'מאל שעבאן ת"ז 025978446 .18 כמאל ג'מאל שעבאן ת"ז 029200185 .19 גאלב ג'מאל שעבאן ת"ז 059359646 .20 ח'אלד ג'מאל שעבאן ת"ז 028246619 .21 מוניר ג'מאל שעבאן ת"ז 040505166 .22 ג'והאר דיב שעבאן ת"ז 020285342 .23 חוסין עלי שעבאן ת"ז 052491875 .24 סמיר עלי שעבאן ת"ז 055216048 .25 סלאח עלי שעבאן ת"ז 056939366 .26 סמירה עלי שעבאן ת"ז 053794475 .27 רשם המקרקעין חיפה (פורמאלי) משרדי ממשלה 513442010 .28 סלימאן עבד אל רחים (פורמאלי) ת"ז 059543363 .29 אבו סאלח רנא (פורמאלי) ת"ז 066392556 .30 שואהנה באסם (פורמאלי) ת"ז 026460576 .31 גנאמה שאדי (פורמאלי) ת"ז 026164467 .32 אבו עיאש אח'לאס (פורמאלי) ת"ז 027571975 .33 סואעד למיס (פורמאלי) ת"ז 023301211 .34 ח'לאילה איבתיסאם (פורמאלי) ת"ז 023397797 .35 בדארנה חיתאם (פורמאלי) ת"ז 039786975 .36 ריא מנאל (פורמאלי) ת"ז 034040550 .37 ח'לאילה חוסאם (פורמאלי) ת"ז 028341196 .38 ח'לאילה אוסאמה (פורמאלי) ת"ז 062873641 .39 ח'לאילה מוהדי (פורמאלי) ת"ז 023448269 .40 ח'לאילה ח'אלד (פורמאלי) ת"ז 025875907 .41 ח'לאילה עבד אלמנעם (פורמאלי) ת"ז 040503872 .42 ח'לאילה סמיר (פורמאלי) ת"ז 032645020 .43 שעבאן הנייה (פורמאלי) ת"ז 062872213 .44 חמזה חאלד (פורמאלי) ת"ז 032645616 .45 אברהים אבו ח'ליל (המנוח) ת"ז 035153832 .46 נוחה אבו ח'ליל (פורמאלי) ת"ז 052538287 .47 אמיר אבו ח'ליל (פורמאלי) ת"ז 026351114 .48 רביע אבו ח'ליל (פורמאלי) ת"ז 026165910 .49 ח'ליל אבו ח'ליל (פורמאלי) ת"ז 033946302 .50 מונזר שעבאן ת"ז 023448095 .51 פאטמה אבו ח'ליל ת"ז 040500852 .52 מוחמד בשיר ת"ז 036647220 .53 אמין טרביה ת"ז 059479121 .54 למיס שעבאן ת"ז 025828682 .55 סאמד גנאמה ת"ז 043220144 .56 ענף אחד השקעות נדל"ן בע"מ חברות .57 אזדהאר עווד שעבאן ת"ז 058587163 פסק דין חלקי

על כן, עותרות התובעות לביטול הסכם המתנה, רישום הזכויות במקרקעין על שם המנוח דיב תוך הצהרה על כשרות הסכם המכר, ולאחר מכן רישום הזכויות בחלקים שוים בין יורשי המנוח דיב (המנוח עווד והנתבעים 3-2).

על כן, התביעה נמחקת, מחוסר עילה בכל הנוגע למקרקעין, מלבד התביעה ביחס לחלקות 6 ו-7 בגוש 19247 אשר רשומן בפנקס הזכויות על שם המנוח דיב קדם למועד החתימה על הסכם המכר.

...

סילוק תובענה על הסף מחמת היעדר עילה, הוא סעד קיצוני שיינתן רק במקרים נדירים, בהם ברור על יסוד טענות התביעה, כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש.

התוצאה היא כי, בענייננו חל סעיף 81 לפקודת ההסדר המורה על סופיות הרישום.