תביעה לאכיפת זכות מעבר בחלקת מקרקעין

דיון והכרעה הצדדים הגיעו לכלל הסכם לפיו יפעלו לאיחוד החלקות כבית משותף בעל שני אגפים, וכי במסגרת רישום הבית המשותף, תרשם זיקת הנאה לטובת הדיירים בבניין, בדבר זכות מעבר בלתי הדירה בשביל הכניסה לחניון ובחניון השכן, כאמצעי גישה בלבד לחניון שיוקם בחלקה.

מהאמור בכתב התביעה עולה כי בעת הגשת התביעה, ובעקבות מכתב התשובה מאת הנתבעים, קיננה בלב התובע הדאגה כי הנתבעים לא יאפשרו לבעלי הדירות בבניין זכות מעבר דרך החניון בבניין, והתובע אף התרה כי במקרה כזה יגיש בקשה לסעד זמני.

להשלמת התמונה יש לציין וכפי שהתובע הודיע עוד בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 25.4.13, כי מאז הגשת התביעה, בשל סיכסוך שנתגלע עם אחד השותפים בפרויקט, נעצרה בניית הפרויקט לאחר שכבר החלה (ככל הנראה בשלב השלד), בעקבות זאת הפסיק הבנק המלווה את הלווי הכספי לפרויקט ואף פתח תיק הוצל"פ לאכיפת שיעבוד ולמינוי כונס נכסים.

בעניינינו, לא הועברה בעלות במקרקעין, ואף אם תיתקבל גרסת הנתבעים לפיה היה בינם לבין עו"ד סלע הסכם לפיו רשאים הנתבעים לבנות את הכלונסאות בגבול החלקות (היינו תוך פלישה במחצית קוטר הכלונסאות לתוך שטח חלקת עוד סלע), לא התיימרו הצדדים לאותו הסכם להעביר זכויות בעלות כלשהן.

...

אינני פוסקת לתובע פיצוי כלשהי בגין עלות בניית קיר דיפון בסך 254,735 ₪ (ובנוסף עלויות נוספות בסך 91,171 ₪) שכן כאמור לעיל, קיר הדיפון והאופן בו נבנה תאם את הצורך בבניית הבניין השכן, ולא היה מוטל על הנתבעים לנחש איזה בניין יתכנן השכן שנים לאחר מכן ומה יידרש לצורך זה. בגין חדירת כלונסאות הדיפון לתוך חלקת התובע, אני מקבלת את השמאות של המומחה מטעם בית המשפט, ופוסקת לתובע סך של 74,400 ₪.

אני מקבלת את התביעה ברכיב זה, ובהתאם לפיצוי המוערך על ידי המומחה בסך של 19,500 ₪.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום.

ביום 23.5.2016 הגישה הנתבעת בבית משפט השלום בפתח תקווה תביעה נגד התובע, לאכיפת זיקת ההנאה ולצידה בקשה לצוי מניעה (ת"א 47224-05-16).

בכתב התביעה נטען כי התובע הקים, שלא כדין, מחסום חשמלי בכניסה למקטע חלקה 200 וסגר בפועל את הגישה אל המקטע בו קיימת לנתבעת זכות מעבר.

הנתבעים סירבו לחתום על שטרי זיקת הנאה המסדירים את זכות המעבר של הנתבעת במקרקעי התובע.

...

התנגדות הנתבעת אשר הוגשה לוועדה המקומית נדחתה לאחר מכן ביום 23.10.2011, והערר שהגישה לוועדת הערר נדחה חודשיים לאחר מכן, ביום 21.12.2011.

על כן גם אם היה נמצא שהתנהלות הנתבעת עיכבה את אישור התכנית, עיכוב זה "נבלע" בהתנהלות התובע כך שבסופו של דבר נמוג עיכוב זה כלא היה, ולא היתה לו כל השפעה על הליכי קבלת ההיתר.

לאור האמור, התביעה נדחית.

המשיבים הם בעלי זכויות פיתוח מכוח הסכם פיתוח מיום ,31.12.2006 במקרקעין הידועים כגוש 9216 חלקה 57 ("המקרקעין").

ביום 7.3.2022 הגישה המבקשת תביעה לאכיפת ההסכם וביום 29.5.2022 הוגשה הבקשה לצוו מניעה זמני.

בהתאם להחלטת מועצת הרשות, למשיבים קמה הזכות לעבור מהסכם פיתוח להסכם חכירה, והמבקשת אינה רשאית לנכס לעצמה אפשרות זו. עובר להתקשרות הצדדים בהסכם כבר הושבחו הזכויות במקרקעין וניתן אישור להגדלת מספר יחידות הדיור.

בעניינינו, אם יעבירו המשיבים את זכויותיהם במקרקעין לצד ג' לפני פסק הדין תסוכל תביעת המבקשת, והצו נידרש כדי להבטיח את ביצועו של פסק הדין, אם תיתקבל התביעה.

...

בשלב זה של הדיון, די באמור כדי לבסס את המסקנה שאין מדובר בתביעת סרק ושהמבקשת עמדה בנטל להוכיח קיומה של עילת תביעה לכאורה.

לאור האמור אני מקבלת את הבקשה.

סוף דבר אני מקבלת את הבקשה.

ביום 3.12.2012 נחתם בין בילאק לבין התובע הסכם אופציה, שבמסגרתו הוענקה לתובע אופציה לרכישת זכויות בילאק בחלקה תמורת תשלום של 90,000 ₪ (נספח 4 לכתב התביעה, להלן: "הסכם האופציה").

לכן, כשהנתבע ובילאק - בעלי חלקה 53 באותו זמן הגישו בקשה להיתר בניה, הם צרפו התחייבות להסכים למתן זיקת הנאה לחלקה 52 " שתאפשר מעבר לרכבים של בעלי המקרקעין הזכאים". רישום זיקת ההנאה כדין היה תנאי לקבלת ההיתר.

לא זה המצב בעניינינו, שבו התובע מבקש להצהיר על בעלותו בשטח שבמחלוקת ולמעשה תובע את אכיפת ההסכם בהתאם למצג השוא, שלטענתו הוצג לו. בע"א 5888/08 יוסף אלרומלי ואח' נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ (3.2.2011) קבע בית המשפט העליון "ככלל, יש להבחין בין הצהרה לא נכונה המהוה הטעייה, אשר ככזו יכולה לזכות בסעד של ביטול החוזה, לבין הצהרה לא נכונה המהוה חלק מההתחייבויות של הצד המתקשר בהסכם, ואשר הפרתה מזכה את הצד שכנגד בכל הסעדים החוזיים לרבות אכיפה ופיצויים. לא תמיד ברורה ההבחנה בין מצג גרידא לבין מצג שהופך לחלק מתניות החוזה" (פסקה 31, שם).

...

עדותו של האדריכל צרפתי הייתה בהירה, קוהרנטית, ניכר בה הידע המקצועי ושליטתו בפרטי התוכנית, והיא מקובלת עלי.

לנוכח האמור, אני דוחה את טענת התובע כי הבקשה הוגשה בניגוד להסכם המכר ותוך הפרתו.

נוכח כל האמור אני דוחה את התביעה.

מכאן הצורך בתביעת האכיפה שתכליתה - חלוקת המקרקעין בנכוי שטח ההפקעה לשני מגרשים שוים בשטחם כפי שנקבע בהסכם הפשרה.

עיקר טענות מישפחת עוזר גרשוני מעולם לא הציגו הסכם חכירה המקנה להם זכויות בשטח המשתרע מעבר ל-445 מ"ר. זיקת ההנאה שהוקנתה בעיניין המחסן, היא זיקת הנאה לצמיתות לטובת המקרקעין ולכן לא פקעה.

סוף דבר – התביעה מתקבלת באופן הבא: אני קובע כי על פי הסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק דין התובעים והנתבעים זכאים לזכויות חכירת משנה שוות במקרקעין הידועים כחלקה 314 בגוש 6371, ברחוב דגל ראובן 69 בעיר פתח תקווה, בנכוי שטח ההפקעה, באופן ששטח כל מיגרש יעמוד על 498.5 מ"ר. אני קובע כי לנתבעים או מי מהם אין זיקת הנאה אישית בשטח המחסן שמצוי בשטח מיגרש התובעים על פי החלוקה בסעיף קטן א' לעיל.

...

אני מחייב את הנתבעים להקים גדר חלופית (במקום החיץ הקיים היום) שתעבור בקו ישר ובמרחק של 30 ס"מ מהקיר המזרחי של ביתם (גרם המדרגות בקומת הקרקע) ותיצור שני מגרשים שווים בשטח 498.5 מ"ר כל אחד.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בהיקף ההליך אני מחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות משפט – אגרת בית משפט כפי ששילמו התובעים (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין) ושכר המומחית גב' יואלי כנגד קבלה.

עוד אני מחייב את הנתבעים בשכר טרחת באי כוח התובעים בסך 75,000 ₪.