תביעה לאכיפת הסכם פשרה בנדל"ן בארה"ב

מדובר במבנה ישן ובמצב מסוכן כאשר המשיבים כולם פועלים משך שנים להביא לשיפוצו ושימורו, לרבות ניהול תביעה כנגד עריית תל אביב (להלן: הערייה), תביעה בה נטלה חלק המערערת, כאשר במסגרתה נחתם הסכם פשרה בין הצדדים כולם לעירייה, למימון ביצוע עבודות שימור למבנה.

ראוי לציין כי בהחלטת בית משפט קמא, ציין בית המשפט כי בחוות דעת שמאי הוערך הבניין בסכום של 25,300,000 ₪ וכשלאחר פירסום ההזמנה להציע הצעות, היתקיימה היתמחרות עם קו טלפון פתוח למשפחת המערערת בארה"ב, כאשר בסיומה של ההתמחרות ההצעה הגבוהה ביותר עמדה על סך של 36,000,000 ₪.

תמצית טענות הצדדים בעירעור: המערערת טוענת כי הגשת התביעה לפירוק שתוף הוגשה בחוסר תום לב ותוך שימוש לרעה בזכות המשיבים להגיש בקשה לפירוק אשר מהוה, כלשונה, עושק המיעוט וכשלמעשה נועדה התביעה לכוף על המערערת למכור את זכויותיה למשיבים בעוד שהם יוכלו להמשיך להיות שותפים ולהחזיק בזכויות וכשהם אף עתרו לבצוע היתמחרות פנימית ולחילופין ליתן להם זכות סרוב ראשונה, כל זאת בנגוד לדין.

עוד טענה כי נוכח הסכם השימור אין מקום להורות על פירוק טרם יישומו וכי למעשה המשיבים בעלי משרדי עורכי דין בתחום הנדל"ן ניצלו את משאביהם הכלכליים לסילוקה בכפיה מהמבנה באמצעות רכישתו בנזיד עדשים.

...

הנה כי כן, דין הערעור להידחות בכל הקשור לפירוק השיתוף.

דהיינו כי למעשה הסכום המינימלי הינו 3,634 ₪ אולם יכול ויגדל כנגזרת של 1.5% משווי העיזבון כשמדובר בפעולה של הגשת בקשה לצו קיום ירושה או צו קיום צוואה ומבלי שמאן דהוא יתנגד, פעולה טכנית בעיקרה וקשה להניח שלקוחות ייאותו לשלם שכר טרחה בגין פעולה כאמור בהתאם לשיעור המומלץ, בעת שמדובר יהיה בעיזבון הכולל נכסים וזכויות שערכם רב. ודוק, גם במושא ענייננו בעת שנקבע אותו שיעור של 3% משווי חלקו של הלקוח במקרקעין, צוין הסכום המינימלי של 5,354 ₪, נתון "המרמז" על ההליך הנדרש בכגון דא. משכך, סבורני כי גם אם היה מוכח שבמקרה ספציפי אכן שולם שכר טרחה בתביעת פירוק שיתוף בסכום של למעלה מ-600,000 ₪ בתביעה לבית משפט השלום, וככל שלא היה מדובר בנסיבות חריגות במיוחד, קשה להניח שבית המשפט היה פוסק אף את הסכום ששולם, וזאת בהתחשב בכל אותם שיקולים נוספים כפי שהובאו לעיל.

לאור כל האמור, הייתי מציע לחבריי לקבל את הערעור באופן חלקי וזאת בנושא שכ"ט עו"ד בלבד, אשר יעמוד על סך של 90,000 ₪, נכון למועד מתן פסק דינו של בית משפט קמא ובמקום הסכום כפי שקבע בית המשפט בנושא זה. ככל שהמערערת שילמה בגין שכר הטרחה האמור, מעבר לאשר נפסק לעיל, ישיבו המשיבים את אשר קיבלו ביתר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מעת קבלתו ועד השבתו.

לפניי תביעה לצוו עשה להורות על אכיפת הסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין ביום 3.5.2004, ולקבוע את אופן הצמדת סכום הפצוי שנקבע בו. נוסף על כך עותרים התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בסך 1,250,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם עקב הפרת ההסכם.

דיון תשלום הסכום של 200,000 $ בסעיף 23 לכתב התביעה עתרו התובעים לקבוע כי אכיפת ההסכם "תבוא לידי ביטוי בין היתר בעדכון סכום הפצוי בגין הפינוי שעל הרשות לשלם לידי התובעים, ולהעמיד אותו על סכום עדכני התואם את עליית מחירי הנדל"ן ממועד עריכת ההסכם ועד למועד הגשת כתב תביעה זה, כך שבמקום הסך של 200,000 $ הנקוב בהסכם הפינוי יעמוד הסכום על סך של 4,000,000 ₪.

כך בסעיף 6 להסכם הפשרה נקבע כי יוקצה לתובעים מיגרש בתמורה לסך של 100,000 ₪; ובסעיף 7 נקבע כי "סכום זה יהיה נומינלי ויישאר בערכו הנ"ל עד למועד ההקצאה בפועל"; בסעיף 8 נקבע כי הרשות תשלם לתובעים "סך בשקלים שווה ערך ל- 200,000 $ של ארה"ב פחות סכום של 50,000 ₪". כאשר הצדדים רצו לקבוע כי הסכום יהיה נומינאלי, הדבר צוין במפורש בהסכם.

...

השמאי אשר הגיע למסקנה כי ערך בניית מ"ר מובנה וערך מ"ר קרקע עלה בממוצע בסך של כ- 365%.

סוף דבר מגרש 669 יימסר לתובעים במקום המגרש שנקבע בהסכם הפשרה.

טענות התובעים לתשלום פיצוי בסך 1,250,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם עקב האיחור בביצוע ההסכם נדחות.

בהסכם הפשרה הראשון נקבע, בין היתר, כי הנתבע דכאן ישלם לתובע סך של 350,000 ₪ עבור זכויותיו בנכס, וכן כי ישלם לתובע דמי שימוש חודשיים בגין השמוש בנכס בסך 350 דולר ארה"ב לחודש עבור 7 שנים.

לאור חילוקי הדיעות שנתגלעו בין הצדדים באשר למימוש הסכם הפשרה, הגיש הנתבע תביעה לאכיפת הסכם הפשרה לבית המשפט המחוזי בחיפה.

במאמר מוסגר יצוין כי בטרם הגיעו הצדדים להסכמות הנזכרות בפיסקה 10 דלעיל הגיש התובע חוות דעת של מתווך נדל"ן, מר אבי לבקוביץ, אשר קבע כי דמי השכירות הראויים לנכס הנם 9,500 ₪ לחודש בצרוף מע"מ. אלא שלטענת התובע ערב דיון ההוכחות בתיק דנן, סרב מר לבקוביץ, באופן מפתיע, להתייצב למתן עדות.

...

בסיכומיו ביקש התובע לסגת מהסכמה זו, אלא שדין בקשה זו להידחות.

פסיקת דמי השימוש: לאור כל האמור לעיל, לרבות קביעתי בעניין התנהלות התובע, אני קובעת כי הנתבע ישלם לתובע דמי שימוש בסך 1,425 ₪ בתקופה מיום 25.8.16 ועד ליום 3.8.20, קרי סך נומינלי של 67,343 ₪, סך שבצירוף הפרשי הצמדה וריבית להיום, בהתאם למחשבון אתר 'נבו', הינו 80,505 ₪.

סוף דבר: אשר על כן ולאור כל האמור לעיל אני מקבלת את התביעה באופן חלקי, וקובעת כי על הנתבע לשלם דמי השימוש בסך 80,505 ₪, בקיזוז השתתפות בהוצאות בסך 7,476 ₪, והוצאות משפט בסך 10,297 ₪ - סה"כ 83,326 ₪.

להשלמת התמונה, התביעה הוגשה גם כנגד עו"ד ברוך עמרמי (להלן: "עו"ד עמרמי"), שהנו עו"ד ישראלי המפעיל משרד עו"ד בכפר סבא, שנשכר על-ידי מכאני כעורך דינו לצרכי עיסקאות נדל"ן, ושימש כנאמן לכספים שקבל מרוכשי דירות מכאני.

בסופו של ההליך בירושלים, מכאני הגיע להסדר פשרה עם אזולאי, והפשרה הייתה על סך של כ- 350,000 $ (ת/1).

מטעם הנתבע, העיד הוא עצמו; עו"ד אברהם פסי (להלן: "עו"ד פסי"), ששמש כעורך-דינו של הנתבע בנושאים שונים הקשורים בנכסי הנדל"ן, אשר בבעלות הנתבע, בישראל; מר גו'זף קלפהולץ (להלן: "עו"ד קלפהולץ"), שהנו עו"ד בארה"ב. בתמצית טענות התובע והנתבע שכנגד בסיכומים מכאני מבקש להיתחמק מהתחייבות מפורשת לתשלום שכר-טירחה, כאמור בהסכם.

עם כריתת ההסכם, החל עו"ד כרמון בעבודתו, עבודתו נמשכה כשנה וחצי, וכללה עשרות הליכי ביניים, לרבות טפול בסעד זמני, והגשת המסמך העקרי, שהוא התגובה לבקשת האכיפה (נספח 5 לתצהיר התובע), מיסמך מורכב המחזיק 36 עמודים, בלי נספחים.

ולהלן, סעיף 7 להסכם: בסופו של יום, במסגרת ההליך בירושלים, בחר מכאני להתפשר, והפשרה הייתה תשלום של 85% לאזולאי.

...

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, כאמור, לא השתכנעתי, שעו"ד כרמון גבה סך של 5,950 ₪, שלא כדין, שהרי פעל בהתאם לזכות העיכבון, המנויה בסעיף 88 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, מכני ישלם לתובע סך של 31,000 $ (סעיפים 17, 20 לכתב התביעה; כתב תשובה סעיף 1), לפי שער של 3.46 ₪, קרי – סך של 107,260 ₪, בהפחתה של 5,950 ₪, יוצא אפוא סך של 101,310 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

דין התביעה שכנגד – דחייה.

אף שאין ללמוד מהוראת סעיף 35כו לחוק ניירות ערך חובה לאמץ את פסק הדין שאישר את הסדר הפשרה בהליך הזר, בפרט שעה שמדובר בהסדר פשרה ולא בהכרעה מנומקת בתובענה הייצוגית בארה"ב, עדיין "משתקפת [בו] נטיית המחוקק לכבד ושלא לסכל הליכים המתנהלים בבית-משפט זר בקשר לחברות שניירות-הערך שלהן נסחרות ב'רישום כפול'..." (רע"א 3973/10 שטרן נ' Verifone holdings Inc, פס' 30 (2.4.2015; להלן: "עניין שטרן"); עניין לייטקום, שם).

עם זאת, בית המשפט הוסיף וציין בעיניין שטרן כי "אם הסתיים ההליך במדינה הזרה בפסק-דין, הרי שעל ההכרה בו ועל אכיפתו להעשות על-פי הוראות חוק אכיפת פסקי-חוץ" ולא הכריע "אם נוכח סעיף 35כו הנזכר יש מקום להקל על התנאים להכרה או לאכיפה של פסק-חוץ שניתן בקשר לחברה שניירות הערך שלה נסחרות ב'רישום כפול'" (שם)[footnoteRef:3] (ר' גם: עמיר ליכט "רישום כפול של ניירות ערך" משפטים לב(3) 561, 618-617 (2002)).

יצוין כי גם הסכם הפשרה בהליך הייצוגי בארה"ב גובש לאחר הליך גישור ממושך שהתנהל בפני מומחה בעל שם. בנסיבות המקרה דנן, נוכח החפיפה הגדולה בין בקשת האישור דנן לבין ההליך הייצוגי בארה"ב, ולאור הטעמים שמנה בית המשפט בהליך הייצוגי בארה"ב, ובהם הסיכונים והסכויים בניהול ההליך, אני סבור כי יש מקום לאמץ את סכום הפשרה שאושר בהליך בארה"ב כבסיס ונקודת מוצא לבחינת סבירותו של הסכם הפשרה שבפניי.

ראשית, בצד המקרים אליהם הפנה המבקש, קיימות דוגמאות רבות לפסקי דין בהם נקבע כי אין הצדקה לפסוק את שעורי הגמול ושכר הטירחה שנקבעו בעיניין רייכרט בהיותם שיעורים מקסימאליים (ר' למשל, מבין רבים: עניין חורב, בפס' 37; ת"צ (כלכלית ת"א) 4425-01-10 חפץ נ' מקסאל השקעות בע"מ (1.8.2013); ת"צ (כלכלית ת"א) 26912-02-14 שביט נ' קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ, פס' 36 (29.4.2015)).

...

אני ממנה את רו"ח שי ונה כנאמן לביצוע הסדר הפשרה.

אני נעתר לבקשה לפטור את המשיבים מתשלום חלקה השני של האגרה.

אני מורה לחברה לפרסם הודעה לציבור בדבר אישור הסדר הפשרה בהתאם להוראות סעיף 25(א)(4) לחוק תובענות ייצוגיות, בשני עיתונים יומיים בתפוצה ארצית וכן בעיתון כלכלי יומי בתפוצה ארצית, כאשר החברה היא שתישא בעלות הפרסומים.