תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה ורישום בית משותף

מאחר ורישום הבית המשותף נעשה בשנת 2011 חלפו 7 שנים ועל כן התביעה היתיישנה.

על כן, "נידרש לבחון איפוא, במבט צופה פני עתיד, מה תהא המשמעות האופרטיבית של מתן הסעד המבוקש בתביעה? – אם המשמעות תהא אכיפת זכות קניינית, כדוגמת הוראה על רישום בעלות, חכירה או חלוקה בפנקסי המקרקעין, אז הסמכות העניינית תיקבע לפי סעיף סעיף 51(א)(3) לחוק; (חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984 – התוספת שלי א.ב.) אם המשמעות תהא העברת זכויות חוזיות בלבד, ללא כל הוראה "קניינית" אופראטיבית, למשל כאשר לא ניתן לרשום את הזכויות, אזי הסמכות העניינית תקבע בהתאם לשווי הסעד.

" בעניינינו, הבית המשותף נרשם ככזה, הדירות והמחסן רשומים בלישכת רישום המקרקעין ולצדדים זכויות קנייניות.

זאת ועוד, עיון בהסכם המכר שבין הנתבעים והתובעים מלמד, כי הנתבעים מכרו לתובעים זכות קניינית של הדירה לה, בין היתר, "מגדל" (המחסן מושא המחלוקת).

...

על כן, המסקנה היא שהתביעה היא כזו שיש לסווגה כתביעה אחרת הנוגעת למקרקעין.

התוצאה היא שדין טענת הנתבעים, לפיה יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות - דחיה.

על כן, מוחלט להיעתר לבקשה ולהתיר את תיקון כתב התביעה על דרך הוספת סעד האכיפה.

ככל שטען, בהליך אחר, כי הוא חסר כל זכויות בקרקע, הרי שאינו יכול לטעון כאן אחרת; כי משפסק בית המשפט לעינייני מישפחה כי הסכם המכר תקף, השתכללה הסכמת רמ"י לפיצול יחידות הדיור במיגרש לשתי יחידות נפרדות וההצמדות לכל יחידה אמורה, בכפוף לתשלום; כי בהתאם לסעיף 3 להסכם המכר התחייב המוריש המנוח לרשום את העסקה ברשות מקרקעי ישראל ובלשכת רישום מקרקעין; כי הם אינם פולשים אלא משתמשים בחצרים כדין תוך ידיעה והסכמה של המורישים המנוחים, באופן המקים זיקת הנאה מכוח שנים, זכות שהשתכללה שכן בלעדי זכות זו אין קיום וניצול סביר של הדירה כאשר מדובר בשטח קרקע הסובב את הדירה כאשר דירת התובע היא בקומה שמעליה והנתבעים אלו שעשו שימוש ייחודי בחצר במשך שנים, ובית המשפט המוסמך לידון בזיקת ההנאה כאמור הוא בית משפט המחוזי ועל כן יש להורות על דחיית התביעה.

"סעדים שעניינם חזקה/שימוש/חלוקה מנותבים לבית משפט השלום... כל יתר הסעדים שעניינם מקרקעין, כמו תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין, הצהרה על זכות או העדר זכות במקרקעין וכיו"ב – כל אלו מנותבים לבית המשפט המחוזי..." בה"פ (מחוזי חיפה) 119/08, שרה שוייצר נ. אילן רפאל [06.07.2008].

בעניינינו דירות הצדדים אינן רשומות כבית משותף, אולם אני מוצאת כי הן עומדות בהגדרת פרק ו1 לחוק "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר, לצורך פרק זה,  "בית" - "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה ניבנה, ואינו רשום כבית משותף"  (יהושע ויסמן דיני קניין: בעלות ושתוף 527-522 (1997) (להלן: ויסמן)), ובהמשך בסעיף 77ב, מוחלים סעיפים שונים העוסקים בבית משותף גם על בית כהגדרתו הנ"ל. בפסיקה נקבע כי תכליתו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין להסדיר את ניהול הרכוש המשותף בבית שלא נרשם כבית משותף, מבלי לקבוע איזה רכוש ייחשב "רכוש משותף", כאמור בע"א 2050/17 אבנר גילבוע ואח' נ' איתן קונדה, (30.04.18) כי: "פרק ו1 לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית שאינו משותף, אך אינו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה." הפסיקה אף קבעה, כי עצם תחולתו של פרק ו'1 לחוק תלויה ב"מבחן הייעוד" כאמור בע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין (16.09.10) וכי: "שאלת תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין תלויה ב"מבחן הייעוד" הנושא משמעות כפולה: האחת, כי מדובר בשטח אשר לפי מהותו מיועד לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם; השנייה, כי לבעלי הדירות או למרביתם ישנה זכות לעשות שימוש בשטח, אשר הוענקה להם מידי מי שבכוחו להעניקה.

...

בפסק הדין מיום 30.09.2015 קבע בית המשפט כדלהלן: "סופם של דברים הוא, כי התביעה מתקבלת באופן בו הנני מצהיר, כי זכויות החכירה, השימוש והחזקה בדירה הנמצאת בקומת הקרקע של המבנה הבנוי על המגרש הידוע כמגרש 123 א' חלקה 123 בגוש 30367 הנמצא ברח' הזית 11, מבשרת ציון, שייכות לתובעים (93% לתובעת, ו-7% לתובע), לרבות כל תוספת בנייה, מרפסת ומחסן, אשר נבנו על ידי התובעים בקומת הקרקע בצמוד לדירה האמורה, או היו קיימים שם עת נכרת ההסכם."(להלן: פסק הדין) אם כן, זכויות החכירה, השימוש והחזקה, בדירה הנמצאת בקומת הקרקע שייכים לנתבעים, וכעת הצדדים חלוקים באשר לזכויות בחצרים של המקרקעין.

סיכום בכל הנוגע לבקשה לצו עשה, מתקבלת הבקשה לאיטום הדלת שפרצה הנתבעת, ואני מורה כי הנתבעת תעשה כן בתוך 30 יום.

ברם, מושכלות יסוד הן שבית המשפט מוגבל לסעד שנתבע בכתב התביעה ופסיקת סעד אחר שלא נתבע מהווה חריגה מסמכות (בע"ם 7847/06 פלוני נ' פלוני (11.12.2006); ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4) 522, 530 (1985)), על כן ולאור קביעתי לעיל כי השימוש שנעשה בחניה הוא שימוש רגיל וסביר, והיות והתובע עתר למתן צו מניעה קבוע רק ביחס לחניה – התביעה בגין סעד זה נדחית.

אוסיף, מעבר לצריך, כי ממילא כל עוד לא פונים הצדדים בהליך מתאים להסדרת זכויותיהם בחצרים ובכל מה שאינו הדירות עצמן במקרקעין, הרי שחל על המקרקעין פרק ו1 לחוק המקרקעין, ואיש מהם אינו רשאי לעשות שום פעולה שאינה מהווה "שימוש רגיל וסביר". לאור התוצאה אני מורה כי הנתבעים תישא בהוצאות התובע ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪.

עסקינן בתביעה לאכיפת הסכם מכר דירה.

רקע עובדתי ביום 30.11.2010 נערך ונחתם "הסכם מכר דירה" (ת/3 - להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם") בין בני הזוג, הנתבעים 2-1 (להלן: "הנתבעים"), ובין התובע, בגדריו מכרו הנתבעים לתובע את זכויותיהם בדירה הנמצאת בקומה ה' בבית משותף בעיר נוף הגליל, והידועה גם בתור תת-חלקה 83, חלקה 4, גוש 17754 (להלן: "הדירה").

בסעף 5.9 להסכם הצהירו הנתבעים, כי ידוע להם כי התובע אינו יכול להשלים את רישום הדירה על שמו כל עוד לא סולקה המשכנתא שנטלו מנתבע 3 והם מתחייבים להמשיך ולשלם את התשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא עד ליום 31.12.2016, ומתחייבים לסלק את המשכנתא באופן סופי עד ולא יאוחר מיום 1.1.2017 ולהמציא לתובע אישור על סילוק המשכנתא ובטול המישכון, לצורך השלמת רישום הדירה ע"ש התובע.

...

אשר על כן, אני מקבל את התביעה וקובע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה מושא התובענה, דירה הידועה בתור תת-חלקה 83, חלקה 4, גוש 17754 בנוף הגליל, כפוף לתשלום יתרת התמורה לנתבעים – סך 52,871 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 30.11.2010 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לסלק את יתרת המשכנתא לטובת הנתבע 3 ולהמציא לתובע אישור על כך. לשם מימוש האמור, ועל מנת למנוע מחלוקות נוספות בעתיד, אני מורה לתובע להפקיד את סכום יתרת התמורה כאמור בחשבון נאמנות משותף שייפתח ע"ש ב"כ התובע וב"כ הנתבעים, וזאת תוך 45 ימים מיום קבלת פסק הדין; ב"כ הצדדים רשאים להורות על העברת הסכום הנ"ל לזכות הנתבע 3 על חשבון חוב המשכנתא של הנתבעים; ככל שיסלקו הנתבעים את חוב המשכנתא ממקורותיהם, יהיו ב"כ הצדדים רשאים להעביר את הסכום הנ"ל לזכות הנתבעים; מכל מקום, על הנתבעים לסלק את יתרת המשכנתא לטובת הנתבע 3 ולהמציא לתובע אישור על כך תוך 45 ימים מיום הפקדת סכום יתרת התמורה ע"י התובע.

אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

התובעים הגישו תביעה לאכיפת הסכם מ-11.12.94 – רישום הבניין בפנקס בתים משותפים, ורישום הזכויות על שמם כיחידה נפרדת בבית המשותף שיירשם.

בעמ' 2 להסכם המכר מ-11.12.94 התחייבה האם – המוכרת "לגרום לרישום הבעלות בדירה ע"ש הקונים". בהיבט הקנייני, לכאורה אין מניעה לקדם את רישום הבית המשותף, באשר ניתנו ע"י ב"כ הצדדים הסכמות כדלקמן: · "התובעים רכשו בהסכם המכר מ-11.12.94 זכות לדירה ספציפית בקומה שנייה... התובעים לא רכשו זכויות במושאע במקרקעין" [עמ' 2 לפרוטוקול שורות 27-30].

...

הבקשה למתן פסק דין שהגישו התובעים, והבקשה לסילוק התביעה על הסף שהגישו הנתבעים – נדחות.

לא הוגשה תביעת אכיפה או תביעה כספית כנגד הנתבעת 1, לא של הבעלים המקוריים ולא של יורשיהם ולא של רוכשי הדירות אלא במסגרת הליך זה. חלק מהתובעים רכשו את זכויותיהם בחלקה בהסכם היתקשרות עם הנתבעת 1 והבעלים המקוריים אינם צד להסכם הרכישה.

עוד נטען כי בהסכם המכר שנכרת בין הבעלים המקוריים ובין התובעים 11 ו- 12 מיום 5.8.1999 (נספח ט' לסיכומי התובעים) הצהירו הבעלים המקוריים כי אין מניעה חוקית למכירת הדירה ולהעברת זכויותיהם בדירה לקונים, ולא הזכירו באף מקום כי קיימת בעיה עם רישום הבית המשותף.

הנתבעים טוענים, כי נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעה הנתבעת אשר לא אפשרו לה לעמוד בהתחייבויותיה, אפשרו הבעלים המקוריים במסגרת הסכם נוסף ונפרד, כי תמכר על ידיה דירה אחת מתוך שתי הדירות שאותן היו אמורים לקבל בהתאם להסכם הקומבינאציה, תוך שהבעלים המקוריים יקבלו תמורה כספית בגין אותה מכירה; פעולה זו, כך לטענת הנתבעים, היה בה כדי להבטיח קבלת טופס 4 אשר היה דרוש לצורך אכלוס הדירות בבניין, שעה שהתקשתה הנתבעת להשלים את הבנייה לנוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעה, אלא שחלק מהותי מהתמורה הכספית שסוכמה בין הבעלים המקוריים ובין הנתבעת לא שולם כלל; משכך טוענים הנתבעים, כי הנתבעת הפרה התחייבויותיה כלפי הבעלים המקוריים, והסכם הקומבינאציה לא בוצע עד תום, ואין בסיס לרישום ביניין המגורים כבית משותף הנתבעים שבים ומדגישים, כי "הבעלים המקוריים לא זכו לקבל מן הנתבעת 1 את מלוא התמורה אשר סוכמה, כי יקבלו בעבור מכירת הזכויות מושא תביעת התובעים ומשכך אין הנתבעת 1 זכאית לקבל לידיה זכויות אלו ואין התובעים, בתורם, זכאים לקבל זכויות אלו כמי שהתקשרו עם הנתבעת 1 בהסכמים לרכישת דירות שמעולם לא היו שייכות לנתבעת 1 ואין היא זכאית לקבל את הזכויות בהן כאמור" (סעיף 9 סיפא לסיכומי הנתבעים).

...

נוכח כל המקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה ונותן בזה פסק דין הצהרתי לפיו: התובעים זכאים להירשם כבעלים של הדירות בנכס הידוע כחלקה 33 בגוש 15037 ברח' החשמונאים 11 טבריה וזאת בהתאם להסכמי הרכישה שלהם.

אני ממנה את ב"כ התובעים, עו"ד עופר לנקרי, או עו"ד יפעת פחימה, או עו"ד דגנית לנקרי לצורך ביצוע כל הפעולות הנדרשות לרישום הנכס כבית משותף, לרבות חתימה על כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבית המשותף, מחיקת הערות האזהרה והעברת הזכויות בדירות ע"ש התובעים בלשכת רישום המקרקעין.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים 7-2, יחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה, שאם לא כן, יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.