תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה והשבת כספים

לפני בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה או מי מטעמה לעשות כל דיספוזיציה, חלוקה, עסקה או שינוי בדירת המגורים של הצדדים ברח' **** הידועה כחלקה ** גוש **** (להלן: "הדירה") וכן לעכב את צו מינוי כונס הנכסים שניתן בתיק 17457-03-21 עד למתן פסק דין בתביעה זו. הבקשה הוגשה במסגרת תביעה לאכיפת הסכם מכר הדירה שהשתכלל לכדי הסכם מחייב ביום 12.11.21 לטענת המבקש ולהורות שהמבקש זכאי להרשם כבעל הנכס בכפוף לתשלום חלקה של המשיבה מתמורת מכר הדירה בסך של 2.9 מיליון ₪.

המבקש טען שלאחר שהשווה את הסכום והעביר הסכם מכר, החזירה לו ב"כ המשיבה הערות, שמטרתן לסכל מכירת הדירה למבקש ודרשה שארונות מטבח וארונות המחוברים חיבור קבע יחולקו שווה בשווה.

ביום 12.11.21 שלחה ב"כ המשיבה את הערותיה לטיוטת ההסכם וביום 14.12.21 שלח ב"כ המבקש טיוטה מתוקנת עם הערות ובקש שהמשיבה תחתום בו ביום על ההסכם על מנת למנוע נזקים כספיים (בקשת המבקש – עמ' 83 בנט).

...

בית המשפט נתן לצדדים מספר הזדמנויות כדי למכור את הדירה בשוק החופשי ולגבש הסכמות, אך משלא גובשו הסכמות אין מנוס מהותרת ההחלטה למינוי כונס נכסים על כנה ופירוק השיתוף בדירה בדך זו. לאחר שסקרתי את טענות הצדדים והמסמכים המונחים לפניי וההחלטות שניתנו בתיקים הקשורים, אני קובעת כי דין הבקשה להידחות.

תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה שנעשה בשנות ה-70 של המאה הקודמת, שלא הושלם ברשום.

בהמשך (עמ' 64) היא אישרה את דבריה בסירטון, לפיהם היא השתמשה בכספי התמורה כדי לשלם מקדמה לדירה אחרת שרכשה.

ברוריה נישאלה מדוע, אם לא שולמה כל התמורה בגין מכירת הדירה, היא אפשרה לאשר להכנס אליה והשיבה (עמ' 67): "אני האמנתי לו, לא ידעתי, אני האמנתי והיה חשוב לי לקחת את הדירה שמצאה חן בעינינו והוא (לא ברור) בדיוק את הסכום של המקדמה עד שנקבל משכנתא". כיצד תשלום "המקדמה" מסביר את מסירת החזקה בדירה, כאשר הנוהג בעיסקה למכירת דירה הנו, שממילא הקונה משלם תשלום ראשון על חשבון התמורה ומקבל את החזקה רק לאחר ששולמה מלוא התמורה? ברוריה גם סיפרה (עמ' 65) כי היא ואלי "רדפו" אחרי אשר כדי שישלם לה את יתרת התמורה, אך הדעת נותנת כי "רדיפה" כזו היתה נתמכת במכתבים שלהם או של עורך דין מטעמם, שלא לדבר על הגשת תביעה לתשלום היתרה או תביעה לביטול ההסכם בשל הפרתו וסלוק יד מהדירה.

...

אני סבור שיש לדחות את טענת הנתבעים בעניין זה, גם מבלי להכריע בשאלה, האם אישור בכתב כי נעשתה עסקת מכר דירה בעבר, די בו כדי לסַפק את דרישת הכתב לפי סעיף 8 הנ"ל. הפסיקה קבעה כי דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין איננה דרישה ראייתית אלא דרישה מהותית (ראו: פרופ' אבי וינרוט, דיני קנין – פרקי יסוד, מהדורה שנייה, עמ' 260, והפסיקה המפורטת בה"ש 533).

סוגיית ההתיישנות גם טענת הנתבעים להתיישנות התביעה, דינה להידחות.

תוצאה אני מורה על אכיפת ההסכם שנעשה בין ברוריה ואלי (ז"ל) ברקמן לבין אשר (ז"ל) ביתן למכר הדירה שברחוב ישעיהו 50 תל אביב, גוש 6957 חלקה 102 תת חלקה 1, וכן על העברת הזכויות על שם יורשיו של אשר ביתן ז"ל, ביתן יובל מאיר וביתן מיכל רחל, בכפוף לתשלום כל המיסים והאגרות הנדרשים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

בפני תביעה לאכיפת הסכם ולחילופין לפצוי בגין הפרת הסכם, לרכישת דירה "על הנייר". העובדות: התביעה הוגשה בתחילה כנגד ארבע נתבעות, אך תוך כדי היתקדמות ההליכים בתיק נותרה רק הנתבעת 1 שרק איתה כרתו התובעים על הסכמים לרכישת דירות.

במועד זה טרם ניתן היתר בנייה, ומשכך כללו כל הסכמי המכר תנאי מתלה בזו הלשון: 3.3 " הקונה מצהיר בזאת כי ידוע לו כי טרם ניתן היתר בנייה לדירה ו/או לבניין ו/או לפרויקט וכי ההיתקשרות עפ"י ההסכם זה מותלית בקבלת היתר בנייה כדין". בתאריך 20.1.2016 ו 6.12.2016 נחתמו הסכמי מכר ביו הנתבעת לבין התובעים מכוחם התחייבה הנתבעת למכור ולבנות לתובעים ולרשום על שמם דירות בפרויקט : לתובע 1, מרדכי דואיב (להלן: תובע 1 ו/ או מרדכי דואיב)- דירה מספר 6 בבניין 103, קומה (--1), 5 חדרים בשטח 109.57 מ"ר, 2 מרפסות, גינה וחניה מקורה במקרקעין הידועים כגוש 30962 חלקה 56.

באשר לסעד בגין הפרישי מדד תשומות הבנייה, קרי טענות התובעים שעל הנתבעת להשיב לתובעים את כספם כשהוא מוצמד למדד תשומות הבנייה וזאת בהתאם לסעיפים 2.19, 11.4,18.2 להסכם המכר, טוענת הנתבעת כמדובר בסעד חלופי שהרי לא ייתכן שהתובעים מבקשים גם את הפרש נמלא של הדירה בהתאם לחוות הדעת שהוגשה מטעמה שכולל את תשומות הבנייה וגם את הצמדת הכספים ששולמו על ידם למדד תשומות הבנייה.

...

נוכח המסקנות אליהן הגעתי הרי שכל התביעה לפיצוי בגין הפרת ההסכם לרבות פיצוי בהתאם לחוות הדעת השמאית שהגישו התובעים נדחית, והנתבעת רשאית לבטל את הערת האזהרה שרשמה לטובת התובע 1.

על כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ודינה להידחות.

סיכומו של דבר: הנתבעת תגיש פסיקתא לחתימתי בהתאם לאמור בגוף פסק הדין סעיפים 77 -78 וזו תועבר לתגובת הצד שכנגד.

עסקינן בתביעה לאכיפת הסכם מכר דירה.

בעוד שבכתב תביעתו טען התובע כי התמורה במלואה בסך 410,000 ₪ שולמה לידי הנתבעים, תוך הסתמכות על סעיף 7 להסכם המכר (סעיף 4 לכתב התביעה המתוקן), השמיע התובע במהלך עדותו גרסה מפורטת יותר ושונה; לדבריו: "אני כבר מצוי כ- 12 שנים ומתגורר בדירה שלי ברח' אשוח בנצרת עילית דירה מס' 24/18, דירה שרכשתי מבזיע וליד וערין ביחד בשנת 2010 בחודש אוגוסט. הדירה שרכשתי מהם שלמתי עבורה, כמקדמה על חשבון במזומן 50,000 ₪ ובאותו יום סיכמנו שאני אעביר את מלוא הכסף שסיכמנו בינינו סכום כולל של 410,000 ₪. מאותו יום סיכמנו שנחתום בינינו חוזה, כשאני רציתי לשחרר את מלוא הכסף הוא ביקש ממני בנתיים לא להעביר כסף עד שיגיד לי מתי ואיך ואעביר את השאר. מאז קבלתי חזקה בדירה" (עמ' 5, ש' 20-15 לפרו').

אדרבא, נכונותו של הנתבע להתיר לתובע להמשיך ולהתגורר בדירה מחזקת את גירסתו של התובע שכספו לא הוחזר לו. שביעית, בגירסתם שבכתב ההגנה יצרו הנתבעים קשר ברור בין מכירת הדירה ובין יחסי העבודה בין התובע, הנתבע וראמי.

...

אשר על כן, אני מקבל את התביעה וקובע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה מושא התובענה, דירה הידועה בתור תת-חלקה 83, חלקה 4, גוש 17754 בנוף הגליל, כפוף לתשלום יתרת התמורה לנתבעים – סך 52,871 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 30.11.2010 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לסלק את יתרת המשכנתא לטובת הנתבע 3 ולהמציא לתובע אישור על כך. לשם מימוש האמור, ועל מנת למנוע מחלוקות נוספות בעתיד, אני מורה לתובע להפקיד את סכום יתרת התמורה כאמור בחשבון נאמנות משותף שייפתח ע"ש ב"כ התובע וב"כ הנתבעים, וזאת תוך 45 ימים מיום קבלת פסק הדין; ב"כ הצדדים רשאים להורות על העברת הסכום הנ"ל לזכות הנתבע 3 על חשבון חוב המשכנתא של הנתבעים; ככל שיסלקו הנתבעים את חוב המשכנתא ממקורותיהם, יהיו ב"כ הצדדים רשאים להעביר את הסכום הנ"ל לזכות הנתבעים; מכל מקום, על הנתבעים לסלק את יתרת המשכנתא לטובת הנתבע 3 ולהמציא לתובע אישור על כך תוך 45 ימים מיום הפקדת סכום יתרת התמורה ע"י התובע.

אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הערה לטובת התובע על זכויות הנתבעים בנכס עד לסך של 800,000 נרשמה במשרדי החברה המשכנת ביום 03/11/2020 וביום 06/12/2020 הוגשה תובענה זו שבפניי במסגרתה עתר התובע בין היתר להורות על פירוק השתוף בדירה בדרך של מכירתה בשוק החופשי והשבת כספי ההלוואה ולמצער בסך של 35% מתמורת המכירה.

כך טענה כי לא הוחתמה מיד עם קבלת הכספים לרכישת הדירה; העובדה שהתובע הוא שבקש מהנתבעים לרכוש דירה ולא לשכור, מיד עם נישואיהם; העובדה שלא נרשמה הערת אזהרה על הבית לטובת התובע חרף האמור בהסכם; התובע שהנו אדם אמיד נתן לכל ילדיו סכומי כסף גבוהים ואלו לא הוחזרו עד היום; לא הגיוני כי התובע שתורם כספים רבים יבקש דוקא מבנו להשיב לו כספים שנתן לבנו שהתחתן; עדותה של עו"ד עוזיהו ועוד.

התובע הגיש תביעתו לאכיפת ההסכם רק חמש שנים לאחר מכן ולא ברור לי מדוע הנתבעת לא טענה מעולם כי ההסכם אינו בתוקף, לא בפנייה לבית משפט ואף לא בתכתובות בינה לבין הנתבע בעיניין השבת ההלוואה לתובע.

...

כן עתר למינוי בא כוחו ככונס נכסים למכירת הדירה בשוק החופשי בהחלטתי שניתנה במעמד הדיון ביום 31/05/2021 קבעתי בין היתר כי: "בשעה שהתובע אינו שותף במקרקעין...לא מצאתי כל עילה להורות על פירוק השיתוף במסגרת ההליך שבפניי ואני מורה על דחיית הסעד המבוקש". עוד קבעתי כי: "בשים לב לעילת התביעה הכספית בסך של 800,000 ₪ או לחילופין 35% מערך הבית לפי הגבוה מבניהם, אני נעתרת לתביעה כנגד נתבע מספר 1 שעה שאין התנגדות מצדו למתן פסק הדין". פסיקתא כנגד הנתבע מספר 1 נחתמה על ידי ביום 10/08/2021 ובה נקבע כי: "הנתבע חב לתובע סך של 400,000 ₪ או לחילופין 17.5% מערך מכירת הבית נטו לאחר תשלום מיסים כדין וניכוי שכ"ט כפי שהיה שוויה ביום מכירתה לפי הגבוה ביניהם". טענות התובע בסמוך לחתונת הנתבעים בשנת 2013 בקשו הנתבעים לשכור דירה בעיר ובסופו של יום, מצאו וילה אותה סרבו בעליה להשכיר אלא בקשו למכור בלבד, בסך של 2,200,000 ₪.

סוף דבר אני קובעת כי התובע הרים הנטל להוכיח כי עסקינן בהלוואה שניתנה לבני הזוג ואילו הנתבעת לא הצליחה להעביר הנטל לכתפי התובע חזרה לפיו, אין מדובר הלוואה אלא במתנה שניתנה לנתבעים.

מובהר בזאת כי הסכום ישולם עם קבלת כספי התמורה ובאופן יחסי למועד קבלתם שכן הסכם ההלוואה שותק לעניין זה. זאת ועוד, הואיל ומכר הבית מתברר בבית הדין הרבני, לא מצאתי מקום לעת הזו ליתן הוראות נוספות בעניין זה. אשר על כן, אני מקבלת את תביעת התובע.

בנסיבות העניין ושעה שמצאתי לנכון להורות על מחיקת חלק מהסעדים שנתבעו מחד והואיל והתביעה נתקבלה מאידך, אני קובעת שהנתבעת תישא בהוצאות התובע בסך של 8,000 ₪.