תביעה כספית חוזית בגין חוב במרכז מסחרי

לפניי תביעה כספית, חוזית על סך 388,832 ₪ אותה הגישה התובעת- עוגן נדל"ן מניב בע"מ, ח.פ. 520033093 (להלן: "התובעת") כנגד ר.ב. רנאטו פרויקטים –ייעוץ ניהול ולווי בע"מ, ח.פ. 514621317, (להלן: הנתבעת"/"סושה"), רן ברדה (להלן: "נתבע 2") וסיון ברדה (להלן:"נתבעת 3").

להסכם שכירות סושה נוסף נספח בר רשות במושכר לג'ימי אלכסנדר ג'רמיליו - זכיין של הנתבעת במושכר שלימים התברר שהתובעת שינתה את זהותו חברת ג'רמיליו שתתי מזון בע"מ. גם בר הרשות נקלע לקשיים כלכליים, בשל פעילות דלה במרכז המסחרי ופיגר בתשלומי דמי השכירות ודמי הניהול ובסוף שנת 2016 נטש את המושכר והניסיונות לאתרו עלו בתוהו.

יש לציין כי צדדי ג' טוענים שהציוד הנטען הינו בבעלותם וכי ג'ימי רכש את הציוד מהזכיין הקודם בסך של 200,000₪ בנוסף לסך של 14,400₪ (חובו של שגיא צדוק) + 50,000₪ בגין חובו של שגיא צדוק לספקים.

באשר לתביעת אורגן ב"מסלול החוזי": בשלב החוזי, משנכרת החוזה בין החברה לבין הצד השלישי, ההנחה הנה כי הנושה (הצד השלישי) בחר להיתקשר עם החברה בלבד, ולכן כעקרון יש להקפיד על העקרון שככלל אורגן אינו נושא באחריות אישית בגין הפרת חוזה של החברה, ואין להטיל עליו אחריות אישית אלא במקרים נדירים (ראו עניין מרכז העיר אשדוד, פסקות 62- 65; עניין נשאשיבי פסקה 43).

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה.

הנתבעים ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, הסכומים המנויים בסעיף 48 לפסק הדין, והכל בהתאם לאמור לעיל.

ההודעה לצדדי ג'2-3, נדחית.

ד(4) חוב דמי שכירות ודמי ניהול לתקופה מיום 15.1.2012, מועד פתיחת העסק לפעילות, ועד 30.11.2012 הנתבעים טענו כי טרם ההיתקשרות התובעת הציגה מצג, לפיו המרכז המסחרי יהיה אטרקטיבי ועמוס רשתות גדולות ומושכות קהל אשר יהוו עוגן לעסקים קטנים, מצג שהצדיק את דמי השכירות הגבוהים.

התובעת עתרה להתיר לה פיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית נוספת בגין התקופה 1.1.2013 ועד לסיום תקופת השכירות החוזית.

זאת לטענת התובעת, בגין חובות כספיים נוספים תוצאת הפרת החוזה המיוחסת לנתבעים 1-2 ואי ביצוע התשלומים על פי הסכם השכירות, שעיקרם דמי שכירות ודמי ניהול.

...

מר כהן טען בתצהירו כי הנתבעים ביצעו את דרישות הבטיחות על פי דין ואילו הנתבעים טענו כי בסופו של דבר התובעת ויתרה על הדרישה בעניין התקני המיזוג.

בהתאם, דין התביעה ברכיב זה להתקבל למעט התקופה עד 15.1.2012 שנדונה לעיל בסעיפים 29-36.

כמפורט להלן, דין הטענה להידחות.

המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשאלת זכאותה של התובעת להשבת כספים מהנתבעת, שהוצאו על-ידה לצורך הפרויקט המשותף, אשר הושקעו בבניה ובניהול המרכז המסחרי וכן הפרישי תמורה בגין רווחיות תחנת הדלק, וזאת בהתאם למערכת ההסכמים ביניהן.

בסעיף 4.9 להסכם המכר נקבע מנגנון מיוחד לפי התמורה החוזית שהתובעת תדרש לשלם תוגדל או תופחת בהתאם להשפעת המרכז המסחרי על הקף המכירות בתחנת התידלוק בהתאם לבחינה שתיערך לגבי השנה המתחילה בתום 12 חודשים מפתיחת הפרויקט לציבור ומסתיים בתום 24 חודשים ממועד פתיחת הפרויקט לציבור.

טענה מקדמית נוספת שהועלתה על-ידי הנתבעת היא טענת היתיישנות ולחלופין שהוי רב. לטענת הנתבעת התובעת לא מציינת את מועד הווצרות החוב הנטען כנגדה, אך כעולה מסעיף 9 לכתב התביעה, החוב מתייחס לעלויות בניית המרכז המסחרי, היינו, לתקופה הסמוכה למועד כריתת ההסכמים שנחתמו בשנת 2008.

התובעת עותרת לחייב את הנתבעת בתשלום על סך של 785,981 ₪ המורכב משלושה רכיבים: חיובי בנייה בסך של 193,659 ₪, הפחתת התמורה בהסכם המכר בסך של 234,000 ₪ עבור מוניטין תחנת הדלק וריבית בסך כולל של 457,226 ₪ בגין החוב הנטען.

...

הנתבעת טוענת, כי ראשיתם של ההליכים בין הצדדים החלה בתובענה קודמת שהוגשה על-ידי התובעת לבית-המשפט השלום בתל-אביב ת"א 44666-06-13 ישפרו חברה ישראלי להשכרת מבנים בע"מ נ' ש.י.ל.ה - ערד בע"מ (להלן: "התביעה הראשונה"), בה התובעת טענה את אותן טענות שהיא מעלה בתביעה דנן כנגד הנתבעת, וסכום התביעה הראשונה הנתבע עמד על סך של 1,237,025 ש"ח. הנתבעת הגישה כתב הגנה, ולאחר הליך גישור שנערך בין הצדדים, ביום 29.1.14 נחתם הסדר גישור, לפיו הנתבעת תשלם לתובעת סך של 400,000 ₪, והתביעה תימחק (ראו: נספח 4 לתצהיר מר אלתר מטעם הנתבעת).

אשר על-כן ולאור כל האמור לעיל, מן הדין הוא שתוכיח התובעת את גובה החוב ולא רק את עצם קיומו של החוב.

במקרה דנן, בהעדר תשתית ראייתית וראיות מספקות, התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה והשכנוע המוטל עליה להוכיח את גובה החוב וסכום התביעה, ודין התביעה להידחות.

אלא שבמסגרת תצהיר העדות הראשית מטעמה לא חזרה על טענה זו ואף לא בסיכומיה, לפיכך יש לראות טענה זו כמי שנזנחה על-ידי התובעת ובית-המשפט לא ישעה לה. יחד עם זאת, ולמעלה מן הצורך ייאמר, כי אף לגופה אין מקום ליתן פסק-דין הצהרתי לביטול המחאת זכות הבלתי חוזרת, הואיל וראשית, לא הוגשה תביעה לביטול ההסכמים, ושנית, קביעה זו בהכרח תפגע בזכויות צד ג' שאיננו חלק מההליך דנן, ואין מקום להיעתר לה. סוף דבר אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית בזה.

רקע המשיבה הגישה תביעה כספית מתוקנת כנגד המבקשת, בעתירה לחייבה בתשלום סכום של 4,834,275 ש''ח. התביעה עוסקת בפרויקט לבניית מרכז מסחרי ומשרדים בעיר נס ציונה בעבור המבקשת, כשהמשיבה שימשה כקבלן ראשי.

סכום של 2,224,577 ₪ בגין חשבון סופי ביחס לפרויקט; סכום של 1,574,154 ש"ח בגין כספי הערבות הבנקאית שחולטו על-ידי המבקשת; סכום של 815,000 ₪ בגין עלויות שספגה המשיבה כתוצאה מהתמשכות הפרויקט מעבר לתקופה החוזית; סכום של 66,344 ₪ בגין עבודות שביצעה המשיבה לבקשת המבקשת לאחר הגשת כתב התביעה בנוסחו המקורי וסכום של 153,782 ₪ בגין נזקים נטענים הקשורים בחידושה השנתי של הערבות הבנקאית.

בכלל זה, העדר כל הכנסות החל משנת 2019; הכרזת בנק ישראל כי המשיבה היא 'לקוח מוגבל חמור'; דרוג האשראי הגדיר את סיכון ההיתקשרות עם המשיבה בדרגת הסיכון החמורה ביותר; תביעות רבות שהוגשו נגד המשיבה בגין חובות שלא שולמו וכן הימצאו של הדירקטור היחיד המחזיק בכל הון המניות המוקצה של המשיבה בהליכי חידלות פרעון.

...

מבלי לקבע מסמרות, לא שוכנעתי כי המבקשות פועלות בחוסר תום לב או כי הבקשה הוגשה כדי למנוע את המשך בירור התובענה.

כעמדת המשיבה, סבורני כי גובה הערובה המבוקש אינו מתכתב עם מאפייני התובענה.

לאור המקובץ, הגעתי לכלל מסקנה כי במקרה הנדון יש להעמיד את סכום הערובה הכולל על 150,000 ₪.

פתח דבר זוהי תביעה כספית - חוזית על סך 496,646 ₪.

במסגרת זיכרון הדברים הועלו על כתב ההסכמות העיקריות בנוגע לשכירות חנות מספר 33, בשטח כ- 120.2 מ"ר (נטו), במרכז המסחרי (ראו נספח 1 לכתב התביעה), (להלן: "זיכרון הדברים").

אי-תשלום חלק מהחובות, ותשלום באיחור של חלק מהחובות, בנוסף לנטישת המושכר שלא כדין, מהוים הפרה יסודית של ההסכם, מצד הנתבעת, שמזכה את התובעת בפיצויי המוסכם, בסך 110,304 ₪, מחושב לפי גובה שמי השכירות ודמי הניהול ב- 6 החודשים האחרונים, בתוספת מע"מ (סעיפים 14 עד 17 לתביעה, וסעיף 19.6 להסכם השכירות).

...

עוד נקבע בפסיקה, כי נטל השכנוע באשר לקיומן של אותן עובדות המצדיקות הרמת המסך מוטל על מי שמבקש הרמת מסך ההתאגדות, ב- ע"א (מחוזי-מרכז) 8713-01-13 שאול נ' מזרחי מעקות אלומניום בע"מ (16/8/2013) נקבע כי: "בדרך כלל יש לעשות שימוש בצעד הקיצוני של הרמת מסך, רק לאחר ברור קפדני של העובדות ועל בסיסן ניתן להגיע למסקנה כי עובדות המקרה מתאימות לחריג בו מורם המסך.

סוף דבר הנני מחייב הנתבעת 1 והנתבע 3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך 58,590 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (8/01/2018), ועוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

דין התביעה כנגד הנתבעת 2 להידחות.