תביעה כספית בנושא תשלומי יתר בגין חוזה שכירות

השאלות העיקריות הניצבות בפני בית המשפט בתיק דנן הן שאלת זכאותו או העידר זכאותו של התובע לדמי שכירות ראויים מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט בגין שימוש במקרקעין ו/או בחלק מהם שלא הוקנו לנתבעת במסגרת הסכם השכירות ושיעורם של דמי השמוש; והאם עומדות למשתמש במקרקעין הגנות הקבועות בחוק לעניין השבה? רקע בתמצית: בפני תביעה כספית בסדר דין מהיר על סך של 75,000 ₪ (לצרכי אגרה) בגין דמי שימוש ראויים אשר לשיטת התובע מגיעים לו מהנתבעת בגין שימושה, שלא כדין, בשטחי מקרקעין שלטענתו לא היו חלק מהמושכר, אשר שימש כגן ילדים.

בנוסף טענה הנתבעת כי התובע הפר ברגל גסה את הסכם השכירות בין היתר בכך שמסר לה חשבוניות מס פיקטיביות ובגין כך לא הצליחה לקבל בחזרה מרשויות המס את סכום המע"מ; וכי לא פעל להגדלת זרם החשמל ולא התקין מד-מים נפרד בדירת המושכרת בנגוד להתחייבויותיו בהסכם השכירות, דבר שאילץ את הנתבעת לשלם תשלומי יתר עבור צריכתו של התובע עצמו וכי קזזה סכומים (תשלומי יתר בגין צריכת התובע) מדמי השכירות עבור תקופת האופציה.

לא כך הם פני הדברים לגבי תקופת השכירות שהוארכה לאחר מימוש האופציה: בסיום תקופת השכירות הראשונה נחתם בין הצדדים מיסמך נושא תאריך של 26.8.2014 שכותרתו "תשלום דמי שכירות עבור שנת 2014/2015 " (נספח א' לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת וגם מוצג נ-7 )- בו צוינו דמי שכירות לתקופת האופציה.

...

לאור זאת אני קובעת כי התובע זכאי לדמי שימוש ראויים בגין שימושה של הנתבעת בשטח החצר כחניה לשנת השכירות הראשונה ופוטרת את הנתבעת לאור האמור לעיל מדמי שימוש בגין שנת השכירות השנייה, כך שדמי השימוש הראויים להם זכאי התובע עומדים על הסך של 30,000 ₪.

לפיכך אני קובעת כי יש לקזז מכל סכום שייפסק לטובת התובע את הסך של 5,754 ₪.

התוצאה מהאמור לעיל היא שדין התביעה להתקבל באופן חלקי ולפיכך לאחר ביצוע הקיזוזים שהוכרו, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע את הסך של 13,744 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך הגשת התביעה ועד לתשלומם המלא בפועל.

עוד נטען כי המבקש אינו מייצג את חברי הקבוצה בתום לב מאחר ש"המבקש מעלה בבקשת האישור טענות שגויות וחסרות תום לב בניסיון אופורטוניסטי להתעשר על חשבונה על המשיבה אשר פועלת בתום לב ובשקיפות כלפי לקוחותיה" (סעיף 103 לבקשת האישור) ומאחר שהמבקש מתגורר במבשרת ציון ושכר רכב בירושלים, דבר המלמד על "חשש ממשי שהמבקש ביכר להמנע מהגשת בקשת האישור לבית המשפט שכבר דן בנושא" (סעיף 102 לבקשת האישור).

סעיפים 1.7 ו-4.9 לחוזה ההשכרה לא חורגים במשמעותם מסעיף 20(א) לחוק השכירות הקובע: "עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר". ברגיל, הרכוש של השוכר, קניינו, שנשאר בנכס המושכר לאחר תקופת השכירות אינו מעביר למשכיר את הזכות הקניינית ברכוש שנשאר בנכס המושכר, אלא מקנה לו עילות תביעה חוזיות או נזיקיות בכפוף לנטל המוטל על המשכיר להוכיח את נזקיו כתוצאה מהפרה של השוכר: "כששוכר נימנע מלהשיב את המושכר בתום תקופת השכירות, עשויים לעמוד למשכיר עילות שונות כדי לזכות בסעד כספי. כיוון שאי-השבת הנכס היא בגדר הפרה של חוזה השכירות (סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971), הרי שאם סבל המשכיר נזק כתוצאה מהעיכוב בהחזרת הנכס, רשאי הוא לתבוע פיצוי על ניזקו לפי סעיפים 10-14 לחוק התרופות. ואם נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים בגין הפרה זו, זכאי הוא לקבלם, אם יעדיף זאת על פני הוכחת ניזקו. שנית, אי-השבת הנכס עשויה להחשב כעוולה של הסגת גבול, ואם נגרם למשכיר נזק ממון, בכוחו לתבוע פצויי נזיקין. שלישית, השוכר עשוי להתחייב בתשלום דמי-שכירות למשכיר אם המשיך זה להשתמש בנכס ללא הסכמת המשכיר, כנגזר מהעקרון של מניעת התעשרות שלא על-פי דין" (רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הבטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 877 (1998)).

משכך אדרש לטענת המשיבה לפיה "ככל שלשוכר רכב כלשהוא נגרם "הפסד" עקב תשלום יתר בגין דלק שהוא לא ניצל, אין לו להלין אלא על עצמו בשל פעולתו שבניגוד להסכם" (סעיף 32 לסיכומי המשיבה).

...

לסיכום הדברים אני נעתרת לבקשה ומאשרת לנהל תובענה ייצוגית.

עילות התביעה בשמן תנוהל התביעה כייצוגית: עשיית עושר ולא במשפט; נוכח מסקנותיי ונוכח סמכותי בסעיף 13 לחוק תובענות ייצוגיות לאישור בקשה תוך שינויים וכדי למצות את עילות התביעה הרלוונטיות לדיון אני מורה על הוספת עילת תביעה של הפרת החובה החקוקה בסעיף 4(ב) לחוק המיטלטלין.

בהתאם להוראת סעיף 25 לחוק תובענות ייצוגיות אני מורה לצדדים להגיש לעיוני, תוך 30 ימים, נוסח מודעה מוסכם על אישור התובענה הייצוגית, כדי לפרסם מודעה בעניין.

יתר על כן מציין הנתבע כי לתובע קיים חוב כלפיו בסך של 127,650 ₪ בגין חודשי שכירות שלא שילם עד ליום 30.9.2018 כך שבכל מקרה זכאי לקזוז החוב הנטען עם חוב זה. במעמד חקירתו של הנתבע העיד זה, כי התובע לא הודיע לו על עזיבת המושכר והודה שהדבר נודע לו, כחודש לאחר מועד עזיבת התובע את המושכר וזאת מפי השכנים כטענת התובע מהם נטל את מפתחות המושכר.

אף בפסק הדין בבר"מ 2462/19 מנהל הארנונה בעריית תל אביב יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ מיום 5.1.21, בו המשיכה הנהלת הקניון להחזיק בשטחים המשותפים ולחייב את בעלי החנויות בתשלומי החובה מכח הסכמים, אמר בית המשפט: "נקודת המוצא לדיון היא שזיהוי החייב בתשלום חובה נקבע בדין, ואינו נושא להסכמות חוזיות. בעיניין זה כבר נקבע בפסיקה כי סעיף 1 לחוק יסוד: משק המדינה מורה, כי תשלומי חובה לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו. משמעות הדבר היא, כי הוראות החוק באשר לתשלומי חובה הן הוראות בעלות אופי קוגניטי, והאיסור לסטות מהן נושא אופי של עיקרון יסוד בעל מעמד-על. הרשות אינה רשאית לסטות מהוראות אלה, בין בהוראה חד-צדדית, ובין בדרך של עריכת הסכם עם הפרט הנישום. הסכמת הנישום לשאת בתשלום חובה שלא על פי דין אינה בעלת תוקף משפטי, ואין בה כדי להכשיר סטייה מעיקרון-העל כי תשלום חובה לא יוטל אלא מכח חוק." ככל שיש בידי הנתבע עילת תביעה על הנזקים שגרם לו הנתבע בהפרת הסכם השכירות עמו וביטולו באופן חד צדדי – יואיל ויתבע אותו בעילה החוזית והנזיקית.

סעד צו עשה אינו רלוואנטי בין הצדדים הנוכחים שכן הרשויות כאן הן נתבעות פורמאליות, יהא אשר יהא משמעות תביעתן בדרך זו, וכן אין לקבל את הסעד הכספי בשיעור סכום החוב כפי שהתבקש, מאחר והתובע לא שילם את החוב לרשויות ואין הוא זכאי לקבל כספים המגיעים לרשויות – לידיו.

...

סוף דבר הוא, כי התביעה כנגד הנתבע 1 מתקבלת באופן שעליו לשאת בתשלומי הארנונה והמים החל מיום 1.11.18 ואילך ועד למועד ההודעה לרשויות על העברת החזקה במושכר לאחר ככל שהייתה ובאותו המועד.

כמו כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח. ניתן היום, י"ג אדר א' תשפ"ב, 14 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.

לפני תביעות כספיות תביעה ותביעה שכנגד בין שוכר נכס למשכירו.

נוסף על כך, חלוקים הצדדים בעיניין שימוש בשטח החורג משטח המושכר בו עושה הנתבעת שימוש, תשלום ארנונה ובעניין נושאים נוספים הנוגעים לחיובים שנוצרו לצדדים מכוח החוזה.

יש לציין שביום 16.10.2017, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד בעיניין חיוב יתר בארנונה ובדמי שכירות וכן העלתה טענה לפיה התובעת גנבה ממנה חשמל.

בכל הנוגע לתביעה שכנגד, הכחישה ש.פ את טענותיה של ארגל ובכלל זה את הטענה לתשלום ארנונה/ דמי שכירות ביתר וכן את הטענה לגניבת חשמל.

...

לכן, ממכלול הנסיבות לעיל, איני נעתר לבקשה ואני דוחה את הבקשה לעיון חוזר.

לטענות אלה, התווספה טענה בעניין גניבת חשמל ע"י ש.פ. לאור כל האמור, ביקשה הנתבעת כי ביהמ"ש ידחה את התביעה ויקבל את התביעה שכנגד.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והראיות שהוגשו ולאור ההסדר הדיוני שקיבל תוקף של החלטה לפיו ניתנה לי הסמכות להכריע לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני קובע שעל ארגל לשלם לש.פ סכום של 563,367 ₪ וכן 80,000 ₪ עבור הוצאות משפט (הכוללים שכ"ט+מע"מ).

לפניי תביעה כספית על סך 430,000 ₪ שעניינה הפרת חוזה שכירות ופיצויים בגין נזקים נטענים.

בהקשר זה יודגש, כי כתב התביעה לא כלל סעד של השבת דמי השכירות ששולמו, וממילא לא הובאו ראיות בנושא זה, ומשכך פסק דין זה אינו עוסק בדמי השכירות ששולמו או במחלוקת הנוגעת לגובהם.

מה גם, שבהסכם השכירות אין הצהרה של הנתבעת - כמשכירה - בנוגע להיתרי בניה לסככות וההסכם "שותק" בנושא זה. יתר-על-כן, וזה העיקר, התובע לא הוכיח כי הסיבה בשלה לא יצא המיזם אל הפועל הייתה אי הסכמת מינהל מקרקעי ישראל להשכרת הנכס או אי קיומו של היתר בניה כדין לסככות.

בהסכם נקבע כי עם ביטול ההסכם מחמת ביצוע פעילות שאינה תואמת את החוק, הדין או תכניות בנין עיר, "השוכר ייאלץ לפנות הציוד ולהתפנות מהמושכר". טענות התובע בעיניין החלפת המנעולים וכן איומים שהופנו אליו ואל אנשיו בשטח מצד הנתבעת או מי מטעמה, כלל לא הוכחו (ראו: עדות התובע בעמ' 26 לפרוטוקול ש' 23-29; עדות אילן בעמ' 18 ש' 26-33, ועמ' 19 ש' 1-10; וכן עדות גרוס בעמ' 10, ש' 2-8, עמ' 12 ועמ' 15, ש' 14-15).

...

משכך, אני קובעת כי לא עלה בידי התובע להוכיח 'שיטתיות' בהתנהלות הנתבעת בנוגע לאופי ההתחייבויות החוזיות או ביחס לסוגיית הפרת חובת תום הלב, וממילא אין בהסכם השכירות שנכרת עם שוכר אחר כדי להוכיח מצג שווא מטעם הנתבעת לעניין היתר לסככות או היתכנות הפעלת המושכר למטרת השכירות הנוכחית, לא כל שכן, קיומה של זהות בין השכירות הקודמת לזו הנוכחית לעניין היתכנות קבלת היתרים כאמור.

לסיכום פרק זה: דין טענות התובע לפיהן הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, עת העלימה כי לסככות אין היתר ולא קיבלה אישור המינהל להשכרה, להידחות, בהעדר הוכחה.

סוף דבר לשיטה אחרונה, התביעה נדחית.