תביעה כספית בגין הטעיה והפרת הסכם מכר מקרקעין

ביום 24.7.17, שלח בא-כוחם לשעבר של יוסלביץ ומייצגם בעסקת המכר, עו"ד עידו קפון, למייצג של לוין בעסקת המכר, עו"ד בועז סטלקול, "מכתב התראה" שבו הודיע עו"ד קפון על ביטול ההסכם מצד יוסלביץ, בטענה שלוין הסתירו מיוסלביץ סיכסוך שכנים ארוך ומתמשך, במיוחד עם אחת השכנות, וכן הסתירו את קיומם של הליכים משפטיים כנגדם, לפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (תיק תביעה 67/13), ולפני כב' השופט צ'יזיק, במסגרת הדיון בבקשה לנקיטת הליכי בזיון בשל הפרת פסק דינה של המפקחת [ה"פ (שלום חי') 37770-11-15], וכן את הליכי ההיתנגדות לפני הועדה המקומית לתיכנון ובניה, וכי תלוי ועומד כנגדם צו שפוטי המחייב אותם להנמיך את מפלס הקרקע בחצר המשותפת, ואשר טרם קוים על ידם.

בפסק הדין שניתן על ידי ביום 27.10.19, נקבע כי ההסכם בוטל כדין בשל הטעה ו/או חוסר תום לב בניהול המו"מ לכריתת ההסכם.

ביום 15.12.19 הגישו יוסלביץ תביעה כספית ע"ס של 1,415,358 ₪ בבית המשפט השלום בחיפה להשבת התשלום ששלמו עבור הדירה, וכן לפיצויים שונים בגין הפרת הסכם המכר [ת"א (שלום חי) 36748-12-19].

...

התביעה הכספית המונחת לפניי לעניין השבת כספים שנגבו על ידי ה"ה יוסלביץ במסגרת תיק הוצאה לפועל שפתחו, אינה בסמכותו של בית משפט זה, ולכן אני מורה על מחיקתה.

גב' יוסלביץ סברה כי ההצעה אינה מספיק אטרקטיבית לטעמה מבחינה כספית: "מעבר לזה אני מוסיפה עוד 50,000 ₪ על מה שכבר שילמתי שכר טרחה. אני מסתכלת על אותה נקודת זמן שגרתי בשכירות כבר 3 שנים שזה 150,000 ש"ח. אני מסתכלת על זה שבאותה נקודת זמן היה משבר קורונה, ועו"ד רוטנברג כשהוא נתן לי את הסיבות שלו למה כדאי לי ללכת על ההצעה הזאת הוא אמר לי שהדירה הזו שווה היום אולי מיליון, 200,300 ₪ (צ"ל 1,200,000-1,300,000 ₪). אני מסתכלת בכמה אני יכולה למכור אותה, לא בהרבה. הייתי צריכה להחזיק את הדירה עוד שנה וחצי כדי להמנע ממס שבח. כשאתה קונה את הדירה אם אתה מוכר אותה ברווח צריך לשלם מס. גם על זה הסתכלתי זה שאני צריכה להחזיק אותה עוד תקופה. בכל השקלול של כל הדברים האלה, הגענו למסקנה שההצעה הזו היא לא הטבה בשבילנו" (פרו', עמ' 15, ש' 22-14).

ואולם, קביעתי כי יוסלביץ נהגו בחוסר תום לב בעיתוי בו נסוגו מן המו"מ, אין בה כדי להוביל למסקנה כי יש להביא לשכלול ההסכם.

לפיכך, התביעה נדחית.

בפני תביעה כספית , לפצוי בגין הפרה יסודית של הסכם מכר כפי שיפורט להלן , אשר הוגשה במקור כתביעה בסדר דין מקוצר , על ידי התובעת , רוכשת נכס על פי הסכם מכר מקרקעין כנגד הנתבעים ,אשר התקשרו עם התובעת למכר מקרקעין בהסכם מיום 15.6.2010.

אלא שמלבד טענה סתמית לעניין זה לא למדתי על כל אסמכתא שתסביר עיכוב בוטה זה שעומד בנגוד בוטה להתחייבות הנתבעים בהסכמים עם התובעת והכי מן הסתם , הכיר הנתבע את מעמדו המיוחד כנכה צה"ל לעניין הנחות אלא שהטעה את התובעת בהתחייבות , שלכל הפחות ידע שלא יוכל לעמוד בה .

...

דין טענה זו להידחות על הסף באשר כאמור על פי סעיף 17 להסכם הראשון התחייבו הנתבעים להמציא אישור עירייה לטאבו "בתוך 5 ימים מדרישה" – ברור כי התחייבות זו לא הייתה ברת ביצוע ולא קוימה בכל דרך .

לסיכום אין בידי לקבל את הגנת הנתבעים או התירוצים שביקשו להעלות על מנת לתרץ את האיחור בהמצאת אישור עירייה לטאבו של לכל הפחות למעלה משש שנים תמימות !.

התוצאה היא שמקבלת את התביעה במלואה.

לפני תביעה כספית בסך 325,000 ₪ בגין הפרת חוזה בעסקת מכר מקרקעין שבמסגרתה מבוקש צו מניעה נגד הנתבעים שלא לעשות כל עסקה ביתרת המקרקעין נשוא ההסכם בין הצדדים, וכן מבוקש צו עשה שיורה לנתבעת 1 (להלן: יאה) לדיווח על כל פעולותיה ביחס למקרקעין.

אני דוחה את התביעה לפצוי מוסכם או פיצוי חוזי בגין הטעה בכריתת ההסכם, או בגין הפרה של ההסכם השלישי.

...

משכך אני דוחה את התביעה לצו מניעה, לדיווח על עסקאות או להצהרה על זכות סירוב לתובעת.

התביעה האישית נגד פסל התביעה נגד פסל נדחית מחוסר עילת תביעה אישית כלפיו, מאחר שברי ממכלול הראיות כי פסל לא נתן התחייבות אישית כלשהי במעמד חתימת ההסכם השלישי ואף לא היה בעל תפקיד פורמלי ביאה באותה עת, אך הצהרתו בשמה נתפסה ע"י הנוכחים, לרבות ע"י דיין שאישר אותה בשתיקתו ולא חלק עליה, כמחייבת את יאה, מכח מעמדו של אביו כלפי דיין ויאה.

התביעה נגד פסל נדחית והתובעת תישא בהוצאותיו בסך 15,000 ₪.

ביסוד התובענה הסכם מכר מקרקעין למכירת נכס ברחוב שרעבי 18, ירושלים (גוש 30068, חלקה 18/1) (להלן: "הדירה"), שנחתם ב-2.7.17 בין המבקשת (להלן: "החברה") לבין המשיבים (להלן: "בני הזוג שישא").

בהמשך לכך עותרת המבקשת (בסעיף 20 של המרצת הפתיחה) למתן היתר לפיצול סעדים כדלהלן: "נוכח הוראות החוזה לעניין פיצויים מוסכמים, המבקשת תעתור לפיצול סעדים בעיניין זה, שכן ככל שתתקבל תביעת המבקשת ויינתן צו אכיפה, הרי שלא תהיה למבקשת ברירה אלא לתבוע סעדים כספיים בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הפרת החוזה, על כן מבקשת המבקשת לאפשר לה אז להגיש תביעה כספית, ככל שהמשיבים לא ישכילו לשלם את המגיע לה ללא צורך בכך". בכתב תשובה להמרצת הפתיחה טוענים בני הזוג שישא, כי בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר נערך הסכם נוסף, שבמסגרתו ניתנה הלוואה בריבית קצוצה על-ידי החברה לצ"ג 2 (להלן: "ציינווירט") והסכם המכר נערך כדי לשמש בטוחה להסכם ההלוואה.

משכך, קרוב הדבר גם לעיקרון 'מתוך עילה בת עוולה – לא תיצמח עילה', כדי שלא ייצא חוטא נשכר; מחד גיסא, הטעייתו היזומה באשר לבעלות בנכס הביאה להוצאת כספי ההלוואה מידי החברה, ומאידך גיסא – טענתו כעת לסעד שיבטל את הסכם המכר ששמש כבטוחה לה (ראו והשוו: דנ"א 4465/98 טבעול (1993) בע"מ נ' שף-הים (1994) בע"מ, פ''ד נו(1) 56 (2001)).

...

סוף דבר בהמשך לאמור נקבע כדלקמן: אני מורה על אכיפת ההסכם שביסוד התובענה (הנזכר בסעיף 2 דלעיל).

אני ממנה את עו"ד יאיר כהן ממשרד ב"כ המבקשת ככונס נכסים שיבוא במקומם של המשיבים, בני הזוג שישא, לצורך חתימה על המסמכים הדרושים להשלמת הליך רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, לרבות הגשת בקשה לחישוב מס שבח ליניארי (כמובא בסעיף 3 דלעיל).

אני מקבל את בקשת החברה להתיר לה פיצול סעדים לתביעת נזקיה, בגין פיצויים מוסכמים שנקבעו בחוזה המכר.

לפניי תובענה כספית על סך 359,977 ₪ שעניינה טענות לליקויי בנייה בדירה שמכרה הנתבעת לתובעת, הפרת הסכם מכר הדירה ונזקים שנגרמו, כנטען, בגין אותה הפרה.

התובעת צרפה גם דו"ח בדיקה רטיבות מטעם מר שלומי קלדרון, אשר ממנו עולה כי עלות תיקון ליקויי הרטיבות מסתכמת בסך של 25,272 ₪, שלשיטתה יש להוסיף לפצוי המגיע לה. התובעת צרפה לכתב התביעה גם חוות דעת שמאי, מר שי חזן, אשר מצא כי ירידת ערך הדירה בגין ההטעיה המיוחסת לנתבעים מסתכמת בסך של 119,255 ₪ וירידת הערך בגין הליקויים בדירה מסתכמת בסך של 48,000 ₪.

בע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ ואח' (3.2.2011) דן בית המשפט העליון בסוגייה וקבע כי בנסיבות אותו עניין הפרוספקט שהוצג לרוכשים מהוה חלק מהוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים (פס' 31 ואילך לפסק דינו של כב' השופט י' עמית): "ככלל, יש להבחין בין הצהרה לא נכונה המהוה הטעייה, אשר ככזו יכולה לזכות בסעד של ביטול החוזה, לבין הצהרה לא נכונה המהוה חלק מההתחייבויות של הצד המתקשר בהסכם, ואשר הפרתה מזכה את הצד שכנגד בכל הסעדים החוזיים לרבות אכיפה ופיצויים. ... במקרה דנן, נחה דעתי כי יש לראות את הפרוספקט כחלק מההסכם מכוח ההלכה לפיה רואים את הפרוספקט כמעין-הצעה לניהול משא ומתן, ובהעדר מיסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה... בנוסף, ועל דרך ההקש, אפנה להוראת סעיף 11(4) לחוק המכר, התשכ"ח-1968 הקובעת כלהלן:

בתשריט, אשר נספח לחוזה המכירה (צורף כנספח ד' לתצהיר התובעת), מופיע חדר בעל כניסה נפרדת המתואר במפורש כמחסן בעל יציאה נפרדת בקומת הקרקע ובקומה א' מופיע "חדר הסקה" ולידו "חצי חדר". כאמור, הנתבעת טוענת כי לא היתה בקיאה בתכניות ולא ידעה על השוני בין חלוקת החדרים שהוצגה לה טרם כריתת החוזה, לטענתה, לבין חלוקת החדרים בהתאם לתשריט הנספח לחוזה.

...

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) סך 51,300 ₪ בגין ליקויי הבנייה; (2) סך 21,000 ₪ בשל ירידת ערך ופגיעה בפרטיות בקשר עם החלון המשקיף על בית התובעת; (3) סך 15,000 ₪ בשל טרחה ועגמת נפש.

נוכח הפער המשמעותי בין סכום התביעה לבין הסכום הנפסק, אני מורה כי הנתבעת תשיב לתובעת רק מחצית מגובה האגרה ששולמה על ידי התובעת, כלומר 4,531 ₪.

על כן אני פוסק כי הנתבעת תשלם לתובעת סכום כולל של 5,000 ₪ ברכיב זה. סיכומו של דבר, הנתבעת תשלם לתובעת סך 96,831 ₪ בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין.