תביעה כספית בגין הוצאות פיתוח בשכונת רמות בבאר שבע

בית המשפט המחוזי בבאר שבע בפני: כב' השופט הבכיר אריאל ואגו - אב"ד כב' השופט אלון אינפלד כב' השופט גד גדעון ע"א 36558-12-17 ע"א 1232-01-18 המערערים: (המשיבים בע"א 1232-01-18) 1. סייאח אבו מדיעם 2. פאטמה אבו מדיעם 3. עזיז אבו מדיעם 4. צבאי אבו מדיעם 5. סלים אבו מדעם 6. חאכמה אבו מדעם ע"י ב"כ עו"ד חאלד סואלחי המשיבה: (המערערת בע"א 36558-12-17) מדינת ישראל באמצעות פמ"ד (אזרחי) ע"י עו"ד גלי צימרמן (חדאד) ועו"ד לירון שי פסק דין

המערערים סירבו להצטרף לפשרה הכספית מטעמים אידיאולוגיים, בשל סירובם להתפנות מהקרקע ברמה העקרונית, והמשך ניהול מאבקם במישור זה (כך – לפי קביעת בימ"ש קמא בפרק הסיכום של פסק דינו).

אסקור, בתמצית, את עקרי הממצאים והקביעות שבפסק הדין, מושא העירעור: מדובר במקרקעין בגוש 100227, שטרם הוסדר, והם רשומים על שם רשות הפיתוח.

נדחו טענות המערערים, שלפיהן, מנועה המדינה מלתבוע מהם הוצאותיה בשל שיקולים זרים, אכיפה בררנית, או פגיעה במה שכונה "חוק האדם וחרותו", ושהתבססה על כך ששאלת הבעלות טרם הוכרעה בהליכי ההסדר.

המערערים חפצים לשוב ולתקוף, בדרך של "תקיפה עקיפה", באכסניה זו, של תביעה כספית, בגין הוצאות ונזקי הפינוי, את שנקבע לגבי תביעות הבעלות שלהם בקרקע, חוקיות שהייתם שם, תוקפם של צוי סילוק היד, וכיו"ב. הדבר אינו ניתן להעשות.

...

סבורני, כי הדין החל כיום - להבדיל מן ההסדר המוצע בהצעת הקודקס האזרחי, אותה הזכיר חברי לעיל – אינו נותן בידינו את הכלים הנחוצים, לביסוס הקונסטרוקציה שהתווה חברי, וכי לא די בתחושת ההוגנות, כדי לבסס תוצאה העומדת, לסברתי, בניגוד לכלל הקבוע בדין ובהלכה הפסוקה, של חיוב מעוולים יחד, במלוא הנזק שגרמו.

אכן, נפסק, כי "...אין בנמצא כל הלכה עקרונית המנתקת את המשפט האזרחי מן המשפט החוקתי והמינהלי, וכל מקרה נבחן לגופו, ובכפוף לכללי הסמכות שהותוו בחוק ובפסיקה; בתי המשפט האזרחיים והפליליים – לרבות בית משפט זה בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ופליליים – אמונים גם על המשפט החוקתי והמינהלי, ונושאים בארגז הכלים המשפטי שלהם את העקרונות והכללים מענפי המשפט החוקתי והמינהלי..." [רע"א 3094/11 איברהים פרהוד אבו אלקיעאן נ' מדינת ישראל (5.5.2015) בפסקה כט לפסק דינו של כב' ס. הנשיאה, הש' א' רובינשטיין], ואולם, דברים אלה שנאמרו ביחס לטענת הגנה מהותית שמעלה נתבע כלפי המדינה, בהיותה תובעת, אינם עשויים לסברתי, לבסס חריגה מן הכלל האמור בדבר חיוב יחד ולחוד במלוא הנזק, בענייננו, משנקבע (ובכך כאמור לעיל מצאנו שלא להתערב), כי המערערים הינם בגדר מעוולים יחד, ואחראים הם, ככאלה, למלוא הנזק.

הצעת האב"ד לעניין החיוב בהוצאות הערעורים, מקובלת עלי.

בית משפט השלום בבאר שבע ת"א 67011-11-16 טורי ואח' נ' בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת רחלי טיקטין עדולם תובע גמעה טורי ת.ז. 028180156 ע"י ב"כ עו"ד רפי בוקר נתבעת ושולחת ההודעה לצדדי ג' צדדי ג' אקסטרה בטון בע"מ ח.פ. 511974891 ע"י ב"כ עו"ד נטע רוסמן נגד אנרמית בע"מ ח.פ. 511913444 כלל חברה לביטוח בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אלעד לוי פסק דין

רקע וטענות שאינן שנויות במחלוקת התובע, מר טורי ג'מעה (להלן: "התובע") הנו בעלים של מיגרש המצוי בשכונה מס' 29 בית מס' 43 ברהט (להלן: "המיגרש").

חברת אנרמית בע"מ (להלן: "אנרמית"), הנה חברה לפיתוח, ייצור ושיווק תוספים כימיים לבטון.

בתאריך 17.06.15 הגיש התובע בקשה לתיקון כתב תביעתו, בעקבות חוות דעת מומחה בית המשפט, כאשר במסגרתו עתר לסעד חדש והוא – פיצוי בגין הריסת המבנה כליל ובנייתו מחדש, זאת לעומת הסעד המקורי בו התבקש פיצוי כספי בגין נזקים הספציפיים בלבד, ובגין ירידת ערך למבנה הקיים.

דיון בנזק הנטען בגין יציקת קיר המפריד בין שני הבתים, דיון בטענה שהתובע נידרש להשתמש בבלוקים באיטונג, דיון בטענה לפגיעה ברמת הבידוד מחוות דעת מומחה בית המשפט עולה כי לא קיים כל כשל ו/או ירידת ערך בגין קיר הבטון המפריד בין שני הבתים, וכי הדבר לא פגע ברמת הבידוד האקוסטית והתרמית של המבנה, כנטען על ידי המומחה בן עזרא מטעם התובע (ר' ס' 5 בעמ' 10 לחוות הדעת).

אני סבורה כי חוות הדעת מטעם התובע, היו נחוצות ודרושות להוכחת טענותיו בהליך זה. לאור האמור לעיל, הנתבעת תשלם לתובע הוצאותיו בגין חוות דעת המומחים מטעמו, בחישוב תוספת הפרישי הצמדה וריבית, ממועד התשלום על חוות הדעת (כמפורט בחשבוניות תשלום שצורפו כאמור) ועד למועד הגשת התביעה על ידו, בסך של 7,225 ₪.

...

סוף דבר התביעה התקבלה, בחלקה.

אני מורה על השבת אגרה בהודעה לצד שלישי לב"כ הנתבעת בהתאם לתקנות.

הנתבעת תשלם לתובע את הסכומים שלהלן, בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק דין זה לידיה: · 15,000 ₪ בגין ירידת ערך לממ"דים בשני הבתים במבנה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאז חוות דעת המומחה ועד התשלום בפועל.

באופן דומה, קבע כב' השופט עמית בנוגע לטענת אי החוקיות (אשר לא הוכחה באותו עניין ולא נקבעה כממצא על ידי בית המשפט קמא) כי: "במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עריית ירושלים (22.1.2009)). לטעמי, קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה" (הילכת רמת נילי, פסקה 16).

כך למשל, בעיניין רמת נילי, היזם הוא שקבל על עצמו לבצע את עבודות הפיתוח בשטחים הציבוריים בשטח הפרויקט ולשאת בהוצאות השונות (שם, פסקה 1); בע"א 8688/06 ברדוגו נ' עריית תל אביב (31.1.2010) ציין כב' השופט ריבלין כי "במישור העובדתי קבע בית המשפט המחוזי כי עבודות הפיתוח המיוחד אכן בוצעו על-ידי המשיבה" (שם, פסקה 3.

כך נקבע גם על ידי כב' השופטת דורנר באותו עניין: "השקעות אלו של הערייה בפתוח השכונה מומנו מן הכספים שהעירייה גבתה" (פסקה 2 לפסק דינה.

וראו גם את רע"א 3993/05 ש.א.ב. חברה להשקעות ופיתוח בע"מ נ' עריית באר שבע (25.5.2006); רע"א 564/07 עריית פתח תקווה נ' חברת דלק נדל"ן בע"מ (12.7.2007)).

הנתבעת מצידה טענה כי דרישת התשלום לתובעת הוצאה בעקבות בקשת התובעת להיתר בניה להקמת מבנה חדש, ורק לאחר שנימצא כי במקרקעין קיימים שטחי קרקע ובנייה אשר יש לגבות בגינם אגרות והיטלים כדין.

...

שקלתי היטב את טענות התובעת, אולם לא שוכנעתי כי עלה בידיה לבססן כדבעי במסגרת הליך זה. עו"ד לזר נמנע לחלוטין מלהתייחס בתצהירו לסוגיה הנדונה.

סוף דבר מן המקובץ עולה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

תביעתה של התובעת 2 נדחית, משלא הובהרה היריבות בינה לבין הנתבעת.

. "14. במהלך שמיעת העדויות בתביעה הראשונה, התברר למשרד לראשונה כי הנתבעים שהנם מנהליה, מי ששולטים בה בפועל ו/או בעלי מניותיה של נאש, רוקנו את נאש מנכסיה תוך שהם מחלקים את כספי החברה לבעלי המניות בחלוקה שלא כדין, וזאת למרות שידעו בזמן אמת על קיומו של חוב תלוי ועומד למשרד השיכון, חוב אותו התחייבו להסדיר, והכל תוך שהם מותירים ביודעין את נאש חדלת פרעון הלכה למעשה וללא כל יכולת לפרוע את חובותיה, באופן העולה כדי תרמית או לכל הפחות כדי רשלנות.

התביעה שנדונה בתיק 42398-10-12 נושאה: "הוצאות הפיתוח" באתר/שכונת רמות בבאר שבע בהן נשאה ו/או תישא מדינת ישראל.

...

סוף דבר אני דוחה את הבקשה לפסילת שופט.

אני דוחה את הבקשה להעביר את הדיון למחלקה הכלכלית של בית המשפט.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת את הוצאותיה לרבות שכ"ט בסך כולל של 10,000 ₪.

"הוצאות הפיתוח" שיש לשלמן , הן עבור עבודות פיתוח כלליות של השכונה, עבודות פיתוח צמודות למגרשים לרבות יישורם, ועבודות "ראש שטח" (דרכים, כבישים, מסילות ברזל וכדומה) היות ומדובר בהוצאות המתייחסות לעבודות רבות שחלקן כבר בוצעו, אחרות תוך כדי ביצוע ואחרות אשר יבוצעו בהמשך/בעתיד, תחשיב "הוצאות הפיתוח" מחושב באמצעות "אומדנים" על פי "נוהל הפעלת פיתוח במשק סגור של משרד הבינוי והשיכון. כל "אומדן" מבוסס על מסמכים רבים: תוכניות, חוזים, התחייבויות כספיות, תשלומים ועוד.

עניינה של תביעה זו, בדרישה שהנתבעים ישלמו את חלקם היחסי ב"הוצאות הפיתוח" של שכונת רמות בבאר שבע.

ביום 16/8/2016 ניתן ע"י בית המשפט פסק דין במסגרתו חויבה הנתבעת "נאש" לשלם לתובעות (להלן: "מדינת ישראל") את "הוצאות הפיתוח" עבור המגרשים אותם רכשה מ-שיכון ופיתוח בע"מ בשכונת רמות בבאר שבע.

בתצהיר אותו הגישה הגב' צביה אפרתי היא כותבת: "11.8 לאחר שנסיונות להגיע להסכמה ברוח האמור בישיבה האמורה כשלו, שלחתי, בשם המשרד, אל שו"פ ביום 18.1.04, או בסמוך לכך, הודעת חיוב נוספת בגין הוצאות הפיתוח בגין המגרשים.

...

עניינה של תביעה זו, בדרישה שהנתבעים ישלמו את חלקם היחסי ב"הוצאות הפיתוח" של שכונת רמות בבאר שבע.

בפסק הדין של בית המשפט העליון – ע"א 3179/19 – נאמר ע"י כב' השופט שטיין: "51. כמו כן סבורני כי נאש אינה זכאית להנחה בת 30% שהמדינה הציעה, בשעתו, לשו"פ כדי לתמרץ אותה לשלם לה את דמי הפיתוח מראש. המדינה מעולם לא הציעה הנחה זו לנאש ועל כן היא אינה חייבת לתתה. גדולה מזו: בדומה לשו"פ, נאש התכחשה לחובתה לשלם למדינה דמי פיתוח כלשהם ואנו לא נחייב את המדינה לחלק פרסים למפרי חוזה." מחלוקת נוספת קיימת בין הצדדים בנושא ה-מע"מ: לטענת ב"כ "נאש": "25. בסוגיית המע"מ – מכיוון שעל פי החיוב החוזי (הסכם רמ"י-שו"פ), נאש מחויבת ל"החזר סכומים" ששולמו על ידי המוכר, אזי אין מקום לדרוש את רכיב המע"מ. אומדן 4, רובו ככולו, הוצאות צפויות, ועל גבי אומדן זה, צורף רכיב של מע"מ. המע"מ, הלא, נותר בידי המדינה, כך או כך. ולכן, כאשר נדרשת נאש ל"החזיר" סכומים ששולמו, אלו לא אמורים לכלול רכיב מע"מ, שנותר בידיה של המדינה, וכל ניסיון לטעון אחרת עולה כדי התעשרות שלא כדין.

לטענת המדינה, אומדן הוצ' הפיתוח מגלם בתוכו את רכיב המע"מ ובעת התשלום לא נדרש תשלום נוסף בגין רכיב זה. התייחסות: מעיון בתחשיב מס' 4 ו-19 עולה, כי האומדן מגלם בתוכו את רכיב המע"מ. כמו כן, וכמקובל, בגין התשלום הוצאות פיתוח לא מתקבלת חשבונית מס ולא ניתן להתקזז בגין התשלום עם שלטונות המע"מ. אני דוחה את טענת "נאש", שאין להצמיד את "הוצאות הפיתוח" ל-מדד תשומות הבניה.

בפסק הדין בע"א 3179/19 נאמר: "א. המדינה תגיש לבית המשפט המחוזי ותמציא לנאש חשבון עדכני המפרט את הוצאות הפיתוח אשר הוצאו על ידיה בנוגע למגרשים, כשהוצאות אלו מוצמדות למדד תשומות הבנייה – זאת, לא יאוחר מיום 21.11.2021". אני דוחה את החישוב של "הוצאות הפיתוח" אותו ערכו ב"כ נאש בעיקרי הטיעון בכתב ובטיעונים בע"פ. עורכי הדין אינם שמאי מקרקעין.

"51. ...בדומה לשו"פ, נאש התכחשה לחובתה לשלם למדינה דמי פיתוח כלשהם ואנו לא נחייב את המדינה לחלק פרסים למפרי חוזה." סוף דבר אני מחייב את "נאש" לשלם ל-מדינת ישראל את הסך של 16,500,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד תשומות הבניה מיום 17/9/2009 ועד התשלום בפועל.