תביעה כספית בגין הוצאות משפט בתביעת פיצוי ירידת ערך מקרקעין

רכיבי התביעה הכספית: התובעים עותרים לפצוי בגין הרכיבים הבאים: בגין הבניה הרשלנית, פיצוי בסך של - 567,180 ₪ בגין איחור בהשלמת הבניה, פיצוי בסך של 900 $ לחודש בגין כל דירה ובסך הכל - 486,360 ₪ בגין ירידת ערך לדירות, סך של - 372,450 ₪ בגין הפרות מהותיות של ההסכם, פיצוי מוסכם בסך של - 137,600 ₪ בגין עגמת נפש, סך של - 50,000 ₪ בגין דמי שימוש במחסנים, סך של - 12,000 ₪ בגין אבדן דמי שכירות בדירות ברנע (דירות הקרקע), סך של - 11,300 ₪ בגין אבדן דמי שכירות בדירת ויסבורד (דירה מס' 6), סך של – 6,600 ₪ בגין תשלום דיור חלוף לשוכרים בדירה מס' 5 המשויכת לה"ה ויסבורד, סך של - 2,150 ₪ בגין הוצאות לתיקון המחסנים, סך של - 7,080 ₪ בגין פינוי המחסנים, סך של - 2,596 ₪ בגין שני סולמות שנלקחו ממחסן המשויך לתובעים, סך של - 800 ₪ בגין עבודות איטום בדירה מס' 2, המשויכת לתובעת 1, סך של - 590 ₪ ובנוסף: בגין עלות חוות דעת, סך של - 13,790 ₪ בגין עלות חוות דעת נוספת, של שמאי, סך של - 5,900 ₪ סעדים נוספים להם עתרו התובעים: בנוסף עתרו התובעים לסעדים הבאים: מתן צו המחייב את הנתבעים בבצוע העבודות שלא בוצעו עד היום וכן בהשגת ובהצגת האישורים הנדרשים על פי הדין לרבות ביחס לתקינות המערכות ביוב מים והמעלית.

אין לקבל טענות התובעים לירידת ערך אין לקבל טענת התובעים לירידת ערך נכסיהם ולענין זה יובאו הנימוקים הבאים: נימוק ראשון לדחיית הדרישה לתשלום פיצוי בגין ירידת ערך – לא היתה ירידת ערך מומחה בית המשפט, שהוא גם שמאי מקרקעין, הגיש חוות דעת נפרדת המתייחסת אך ורק לטענות בדבר ירידת ערך נכסי התובעים.

...

התביעה שכנגד (סיכום מסעיף 31 לעיל) התביעה שכנגד על כל רכיביה נדחית.

הודעת צד ג' (סיכום מסעיף 34 לעיל) הודעת צד ג' נדחית.

אני מחייב את הנתבעים ומודיע צד ג' בהוצאות הצד השלישי ובשכר טרחה בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

לשיטתה, הדברים מקבלים משנה תוקף לאור הפרשנות הרחבה שהוענקה בפסיקה למבחן "זהות העילה". כך, נטען כי השאלה המהותית שנידונה בתביעה הקודמת היא קיומם של ליקויים בחיפוי החצוני של הבניין, כאשר הפיצויים שנתבעו שם על ידי בני הזוג פינסון היו רק חלק מהסעדים שניתן היה לתבוע בגין עילה זו. שנית, נטען כי שגה בית משפט קמא כשקבע כי הנציגות לא יכלה לטעון לירידת ערך ולעוגמת נפש בשם בעלי הדירות במסגרת התביעה הקודמת.

לצד האמור, מציינת המבקשת כי למיטב ידיעתה טרם נפסקה הלכה בשאלה האם נציגות הבית המשותף רשאית לתבוע מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין סעד של פיצוי כספי בגין ירידת ערך לדירות פרטיות ובגין עוגמת נפש שנגרמו כתוצאה מליקוי ברכוש המשותף, במסגרת תביעה שעילתה ליקוי בנייה ברכוש המשותף, ללא צירוף בעלי הדירות כבעלי דין.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבים 32-1 ו-36-35 בסך של 5,000 ש"ח, ובהוצאות המשיבים 34-33 בסך של 5,000 ש"ח (ובסך הכול 10,000 ש"ח).

...

לנוכח מכלול טעמים אלה, הגעתי למסקנה כי גם בהחלטת האסיפה הכללית לא היה כדי להסמיך את הנציגות (או את בני הזוג פינסון) לפעול בשמם של בעלי הדירות בעניינים החורגים מתיקון החיפוי החיצוני של הבניין, ולתבוע נזקים אישיים שנגרמו להם כדוגמת ירידת ערך לדירתם הפרטית או עוגמת נפש.

סיכומו של דבר, משהגעתי למסקנה כי במסגרת התביעה הקודמת לא הייתה הנציגות מוסמכת להעלות בשם בעלי הדירות טענות בגין ירידת ערך דירותיהם ועוגמת נפש שנגרמה להם ולתבוע בשמם סעדים בגין נזקים אלה, מקובלת עלי מסקנתו של בית משפט קמא כי לא חל מעשה בית דין המונע מבעלי הדירות לתבוע נזקים אלה במסגרת התביעה הנוכחית.

סוף דבר: הערעור נדחה.

בסעיף 38 לכתב התביעה נידרש פיצוי בגין ירידת ערך הדירה "בהתאם לחוו"ד מומחה שימונה ע"י ביהמ"ש הנכבד". בכתב ההגנה שהוגש עוד ביום 17.5.2018 היתנגדו הנתבעות לזכות לפצוי בגין ירידת ערך והתנגדו לאפשרות של פיצוי כאמור "כל עוד התובעים לא יפעלו לתיקון כתב התביעה על כל המשתמע מכך..." (סעיף 78 לכתב ההגנה) וכל עוד לא תשולם אגרה בגין רכיב זה. משנת 2019 ועד יוני 2023 היתקיימו 9 דיונים בתיק קמא.

משלא נתבעו בכתב התביעה נזקים כספים בגין רכיב ירידת הערך, מינוי מומחה מטעם בית משפט לא יועיל, אלא יש בכך, כפי שציינתי בפתח ההחלטה, בעקיפין בקשה לתיקון כתב התביעה.

ברע"א 4321/22 ריץ אנד רויאל שוקי הון בע"מ נ' ביטוסי בע"מ ואח' (13.9.2022) נקבע בסעיפים 15-16: "15. כאמור, לבית המשפט מסור שיקול דעת רחב בהפעלת סמכותו להעתר לבקשה לתיקון כתב טענות. ברבות השנים השתרשה בפסיקה גישה ליבראלית ומרחיבה בנוגע להפעלת סמכות זו, לפיה כל עוד נמצא שיש בתיקון תועלת לבירור המחלוקת בין הצדדים, ייעתר בית המשפט לבקשת התיקון ברוחב לב. לצד דברים אלה נקבע בפסיקה, כי בקשות לתיקון אינן מתקבלות באופן אוטומאטי, כי אם מדובר בפרי של איזונים בין שורה של שיקולים, בהם: התרומה האפשרית של התיקון לבירור הפלוגתות; השלב הדיוני שבו מצוי ההליך; תום ליבו של המבקש; שהוי אפשרי מצידו בהגשת הבקשה; והשפעת התיקון על משך הדיון וניהולו בשים לב גם לאנטרס הצבורי הכולל ביעילות ההליכים (ע"א 5316/20 רמתיים צופים אגודה הדדית בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 15 והאסמכתאות הנזכרות שם [פורסם בנבו] (4.4.2021); רע"א 7615/13 מובלי עטיה שבתאי בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 4 [פורסם בנבו] (30.1.2014); רע"א 3162/14 גזונטהייט נ' איזנברג, פסקה 5 [פורסם בנבו] (12.10.2014)).

ב) משלא התבקשה תשובה אין צו להוצאות.

...

ברע"א 4321/22 ריץ אנד רויאל שוקי הון בע"מ נ' ביטוסי בע"מ ואח' (13.9.2022) נקבע בסעיפים 15-16: "15. כאמור, לבית המשפט מסור שיקול דעת רחב בהפעלת סמכותו להיעתר לבקשה לתיקון כתב טענות. ברבות השנים השתרשה בפסיקה גישה ליברלית ומרחיבה בנוגע להפעלת סמכות זו, לפיה כל עוד נמצא שיש בתיקון תועלת לבירור המחלוקת בין הצדדים, ייעתר בית המשפט לבקשת התיקון ברוחב לב. לצד דברים אלה נקבע בפסיקה, כי בקשות לתיקון אינן מתקבלות באופן אוטומטי, כי אם מדובר בפרי של איזונים בין שורה של שיקולים, בהם: התרומה האפשרית של התיקון לבירור הפלוגתאות; השלב הדיוני שבו מצוי ההליך; תום ליבו של המבקש; שיהוי אפשרי מצדו בהגשת הבקשה; והשפעת התיקון על משך הדיון וניהולו בשים לב גם לאינטרס הציבורי הכולל ביעילות ההליכים (ע"א 5316/20 רמתיים צופים אגודה הדדית בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 15 והאסמכתאות הנזכרות שם [פורסם בנבו] (4.4.2021); רע"א 7615/13 מובלי עטיה שבתאי בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 4 [פורסם בנבו] (30.1.2014); רע"א 3162/14 גזונטהייט נ' איזנברג, פסקה 5 [פורסם בנבו] (12.10.2014)).

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

מונחת לפניי תביעה כספית בגין ליקויי בניה בנכס מקרקעין וגם בגין ירידת ערך עקב מכר גינה בשטח שהוא קטן מזה המופיע במיפרט המכר.

לנוכח מסקנתי זו לא אידרש לטענת שינוי חזית שהעלו התובעים בנושא זה. משעה שהוכח כי החברה מכרה לתובעים שטח קטן מזה הנקוב בחוזה המכר וגם הוכחה ירידת ערך, זכאים הם לפצוי בגין זאת, ולפי שומת המומחה, בסך 75,000 ₪ (נכון "למועד הקובע" 19.2.2019)[footnoteRef:7].

על כן, עת קיימת גריעה בשטח הנכס, הפער הוא בעל ערך כלכלי בר-פיצוי כפי שנישום על-ידי המומחה מטעם בית המשפט.

לסכום האמור יתוספו הוצאות משפט בסך כולל 5,500 ₪ ובשכר טירחת עורך-דין בצרוף מע"מ כדין בסך כולל 6,000 ₪ הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 יום, שאם לא כן, הם יישאו הפרישי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

...

לאור זאת, אף שלא שוכנעתי כי החברה ידעה בזמן אמת (במועד ביצוע עסקת המכר) על השגגה בחישוב, אך ללא ספק, עצם התערבותה הלא-ברורה בהפחתת השטח לצד הקושי המשפטי בשינוי החזית, יש ליתן לאלה ביטוי גם באחריות החברה עצמה.

מכאן, אני סבור כי הן החברה הן האדריכל, אחראים במידה שווה לשגיאה שהתגלגלה לפתחם של התובעים.

לאחר כל אלה, סבורני כי על האדריכל לשפות את החברה במחצית אומדן ירידת הערך הנובע מהגירעון בשטח הגינה, שבו מחוייבת החברה.

...