תביעה כספית בגין אי-תשלום דמי ניהול במרכז מסחרי

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 19116-06-19 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ ואח' נ' קקאו סנטר בע"מ בפני כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר (עמית) תובעים 1.ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ 2.ריט 1 בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מיטל בן-בסט, טלי דלויה ושחר לוי נתבעים קקאו סנטר בע"מ ע"י ב"כ עו"ד דוד קוגן פסק דין

אי פתיחת המושכר לציבור ו/או לקהל המשתמשים במרכז המסחרי במועד פתיחת המושכר או לאחר מכן במהלך תקופת השכירות, עקב אי השגת כל רישיון, אישור או היתר על ידי השוכרת או עקב פקיעתו, לא יפגע בכל התחייבויות השוכרת על פי הסכם זה, והשוכרת מתחייבת לקיים אתכל התחייבויותיה על פי הסכם זה. השוכרת מוותרת בזאת על כל טענה של סיכול, צידוק או כל טענה אחרת בקשר לאי פתיחת המושכר כאמור".

דא- עקא שביום 13.5.2018 דרשו והתריעו התובעות על אי תשלום דמי שכירות ודמי ניהול של קפה ללוש/אבו סלאח ממדוח לחודשים אפריל מאי 2018 (מוצג ה') דא עקא, שביום 14.6.2018 חזרו התובעות והתריעו על אי תשלום דמי שכירות ודמי ניהול של קפה ללוש לחודשים אפריל מאי יוני 2018 ודרשו והתריעו על אי תשלום דמי ניהול של בר פטריקס/ סאהר סרור לחודש יוני 2018 (מוצג ו').

תחילה סירבו התובעות – לא בצדק - לקבל מסאהר סרור את תשלום החוב (הלא גבוה) הנטען על ידם (על אף שלא היה כל חוב) הגם שבסמוך ולאחר קבלת מכתב ההתראה שנשלח ב- 14/6/2018 התייצב סאהר סרור אצל ענת חיננזון עם כסף במזומן על מנת לשלם חוב נטען זה כדי שיאפשרו לו להמשיך ולהפעיל את הבר, אשר לצורך הקמתו השקיע כ- 3 מיליון ₪; שילם דמי זיכיון 250 אלף ₪ לנתבעת ובידי התובעות הייתה ערבות בנקאית בסך 200,000 ₪.

...

סוף דבר.

אני דוחה את התביעה.

נוכח האמור, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

במהלך שנת 2016, הפרה ריבוע כחול את ההסכם ונמנעה מתשלום דמי הניהול שהתחייבה ביחס לחלק מהשטח שהיה בשימושה וזאת בנגוד להסכם, לכן, הגישה חוצות היוצר (יחד עם חברת קסטרא בע"מ) תביעה כנגד התובעת בגין אי תשלום דמי ניהול.

ויודגש, תביעת ריבוע כחול עסקה באופן קונקריטי בסוגיית הרישום ומשכך, ברי כי התובעת מושתקת מלטעון בעיניין זה. ברי כי גם עילת התביעה לפצוי מוסכם (פיצוי שכבר נתבע בתביעה הקודמת) נזנחה במסגרת הסכם הפשרה והתובעת מנועה מלמחזר עילה זו באמצעות תביעה ממוחזרת זו. הסכם הפשרה בא להסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים ומשכך, במסגרתו הסדירו הן את עניין דמי הניהול והן, את עניין הרישום: 30.1 כך, בעיניין דמי הניהול התחייבה ריבוע כחול לשלם סכום כסף לחוצות היוצר.

לצורך כך נשכרו שירותיו של עו"ד שחר בן מאיר אשר בתצהירו מעיד על משרדו העוסק, בין היתר, "ברשום צוים בתים משותפים וברישום זכויות של דיירים וכן בניהול של ספרי חברה משכנת". בתצהירו הוא כותב בין השאר: "12. אציין כי כאשר מדובר על רישום של מרכז מסחרי גדול, כבמקרה זה, הכנת התשריט הינה מורכבת שכן יש הכרח להתייחס בין היתר לחוזי המכר ולתשריטים של חוזי המכר, לסמן זיקות הנאה, שטחי רכוש משותף והפקעות. מכיוון שמדובר בשטח עצום בגודלו לרישום, הפכה מלאכת הרישום למורכבת פי כמה וכמה.

...

לפי מיטב ניסיוני ומומחיותי, לאור המפורט לעיל מכל האמור לעיל בנסיבות המקרה, מאחר ומדובר ברישומים מסובכים ובמבנה מסחרי מורכב ומאחר ונדרש לבצע פעולות מורכבות רבות לפני רישום הבית המשותף וכתנאי לרישומו, שמטבען אורכות זמן ממושך, ואשר חלקן הארי תלוי בצדדים שלישיים כגון: עיריית חיפה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה וכיו"ב, רישום הבית המשותף יכול לארוך עוד חודשים רבים ואף שנים רבות מהמועד שבו הנתבעת 2 נרשמה כבעלים.

לא שוכנעתי מעדותם של רדו קאופמן ואיילת נבו בעניין זה. לא ארחיב בכך, שכן תביעת ריבוע כחול מתייחסת ל"פיצוי המוסכם".

מכאן, שאין גם כל צורך להכריע עתה במחלוקת בין הצדדים האם ניתן להגיש תביעה כזו נוכח "הסכם הפשרה" בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין ביום 11/12/2017 והנאמר בו: "1. לסילוק סופי ומוחלט של כל טענות ו/או תביעות הצדדים האחד כלפי משנהו מכל מין וסוג בקשר ו/או בנוגע עם ההליכים המשפטיים והכל מבלי להודות בכל טענה של מי מהצדדים להסכם זה תשלם ריבוע כחול נדל"ן בע"מ לחוצות היוצר חיפה בע"מ סכום של 450,000 ₪ בתוספת מע"מ." אני דוחה את הטענה של הנתבעות, שהטענה לאי רישום חכירת משנה, לא הועלתה בכתב התביעה וכי מדובר בשינוי חזית.

סוף דבר אני מורה לנתבעות להמשיך ולקדם את רישום בית משותף וזכויותיה של רבוע כחול.

לפניי תביעה כספית על סך 75,500 ₪ בתוספת מע"מ בשל הפרות נטענות של הסכם שכירות של חנות וחניה במרכז מסחרי.

לאחר מכן נשלחו בימים 25.1.17, 26.7.17, 21.3.19, 28.5.19, 7.7.19 מכתבי התראה בגין אי תשלום דמי שכירות, דמי ניהול ושכירות חניה שלא שולמה (כל המכתבים צורפו כנספח י' לתיק המוצגים של התובעות).

ניתן להעריך את ההוצאה על הניקיון בכמה מאות שקלים, וודאי לא 10,000 ₪ בצרוף ריבית וכיו"ב. מכל האמור לעיל יוצא שאני דוחה את התביעה לפצוי בגין הצורך להשיב את המצב לקדמותו, למצער בשל כך שלא הוגשה חו"ד בעיניין זה. בתוך כך מצאתי לנכון לדחות את דרישת ולנסיה לתשלום שכירות לחודשיים.

...

אשר על כן אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעים 2 ו- 3.

לפיכך יש לשלם את הסכומים בתוספת מע"מ. סוף דבר דיו-יו תשלם לתובעות את הסכומים כפי שפסקתי לעיל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל, הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ע"י התובעות ועד למועד התשלום על ידי דיו-יו בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% על סכום פסק הדין (ללא הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה נגד נתבעים 2 ו- 3 , נדחית.

· הפרה ב' - "אי תשלום דמי ניהול לתקופה מ-18.1.18... [עמ' 8 לפרוטוקול שורות 21-22]. בהודעת הביטול מ-19.6.19 [עמ' 134 לתביעה] נטען: "אי תשלום דמי ניהול מיום 18.1.18... אי תשלום דמי ניהול... עפ"י דו"ח מנהל הכספים לשנת 2018". · הפרה ג' - "הנתבעת העבירה בשטחים הציבוריים [בקניון – י.ג] כבלים, מצלמות, ופגעה בתשתיות של השטחים הציבוריים" [עמ' 8 לפרוטוקול שורות 22-23].

בימ"ש השלום בת"א [כב' השופט נמרוד אשכול] קבע בפסה"ד [מוצג ת/1]: · "מעת הגעתן של תובעות 2-3 [קב' כל בו חצי חינם], חודש ינואר 18, החלו להתבצע במרכז המסחרי עבודות שיפוצים ובניה בהיקפים נרחבים" -סעיף 67 לפסה"ד. · "משהוברר כי כיום הקניון אינו פעיל, אלא באופן חלקי בלבד, ומרבית החנויות סגורות... יש לפעול בפרשנות מצמצמת בכל הנוגע לסיווג הוצאה כדמי ניהול... בסיס לדמי הניהול הראויים, לתקופה הרלוואנטית... 17 ₪ למ"ר לחודש בתוספת מע"מ כחוק" – סעיף 87-88 לפס"ד. ביהמ"ש המחוזי, בשבתו כבימ"ש לערעורים, קבע בע"א 59805-12-21, בהתדיינות בין הצדדים לתובענה [מוצג נ/9]: · "לאחר רכישת הזכויות, פתחו המערערות בעבודת שפוץ ובניה מאסיביות בקניון, שנמשכו לכל הפחות בשנים 2018-2019... וככל הנראה טרם הושלמו עד היום... בין היתר נועדו העבודות הללו להכשיר חלק גדול מהקניון לצורך מטרת סופרמרקט שיופעל ע"י... כל בו חצי חינם" – סעיף 2 לפסה"ד. · "קביעות בימ"ש קמא בפסק דינו רלוואנטיות לשנים 2018-2019" – סעיף 12 לפסה"ד. כאמור הודעת הביטול ניתנה ב-19.6.19 ובה נטען שחב' דביר הפרה הפרה יסודית את ההסכם עקב אי תשלום דמי ניהול מ-18.1.18 עפ"י הדו"ח לשנת 2018.

...

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעות ישלמו, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

כן ישלמו התובעות, ביחד ולחוד, לנתבעת את החלק בשכ"ט מומחה ביהמ"ש ששילמה, עפ"י ההחלטה מ-27.12.01, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההחזר בפועל.

לפניי תביעה כספית ע"ס 416,424 ₪ שעניינה העקרי הוא חוב כספי שמקורו באי-תשלום דמי ניהול בגין שתי חנויות סמוכות במרכז מסחרי שבתחנה המרכזית החדשה בת"א, בתקופה שמחודש אפריל 2016 ועד חודש אוקטובר 2020.

עניינה של התביעה בחוב כספי בעיקר בגין אי-תשלום סך של 228,576 ₪ שנוגע לדמי ניהול בתקופה שמחודש אפריל 2016 ועד חודש מרץ 2019 לגבי שתי חנויות שהופעלו בתחנה המרכזית החדשה בת"א, וגם בגין אי-תשלום "עבור התקנת גלאים בסך 1,430 ₪" (כתב התביעה גופו אינו מיפרט את תקופת ואת תחשיב החוב אלא מפנה לתדפיסים רלוואנטיים המצורפים אליו).

...

שאלת הקטנת הנזק על בסיס ניתוח של מכלול הטענות והראיות, לא שוכנעתי לקבל את טענת הנתבעים כי התובעת לא עמדה בנטל הקטנת הנזק באופן השולל ממנה את הזכות לתשלומו.

שוכנעתי כי התובעת כן פעלה לאורך כל הדרך (גם אם לא במלוא המרץ האפשרי) במטרה להתריע על קיום החובות הכספיים הרלוונטיים ובטרה לגבותם: הוכח שהתובעת הגישה תביעה קודמת בגין אי-תשלום חוב דמי ניהול [אותה תביעה שנסתיימה בהסדר גישור בלתי שנוי במחלוקת - בת"א (שלום ת"א) 65163/04]); הוכח כי התובעת שלחה ומסרה לנתבעים לפחות שני מכתבי התראה רלוונטיים; ומשאלה לא הביאו לסילוק החובות ומשנצברו חובות נוספים הוגשה התביעה שבנדון (יוזכר כי החוב הסופי מושא התביעה הינו גם בגין תקופה מאוחרת לאחר הגשת התביעה בשנת 2019).

יישום הלכה זו במקרה שלנו מוביל למסקנה מתחייבת לדעתי, לפיה הנתבעים, כנושים של החייבים העיקריים (צ"ג 2-1), הפרו את חובת תום הלב כלפי הערב, צ"ג 4.