תביעה כספית בגין אי תשלום דמי שכירות ושימוש בלתי מורשה בנכס

אלירן אלקיים (ניתן פסק דין) שי אראל ע"י ב"כ עוה"ד ליאב מנחם פסק דין בעיניין הנתבע 3 מבוא והצדדים להליך לפניי תביעה כספית על סך 392,673 ₪ שהגישו התובעות כנגד הנתבעים בגין חובות הנובעים מהסכם שכירות של מסעדה במיתחם קסטרא בחיפה שהפסיקה פעילותה בשנת 2019.

בכל מקרה הוברר מעדותו כי הוא לא היה מורשה חתימה אצל הנושות המקוריות גם במועד בו שימש כמנכ"ל וכי במועד עריכת השיחה הנטענת לא היה עוד מנכ"ל אלא לכל היותר היה בחפיפה עם המנכ"ל החדש – מר ונר.

על כן הסכום ייפסק על פי דרישות התשלום שהועברו על ידי התובעת כמפורט בסעיף 28.5 לכתב התביעה 88,045 ₪ (כולל מע"מ); אי תשלום תשלומי חשמל ומים בגין השמוש השוטף לתקופה הנ"ל - גם רכיב זה הנו רכיב הנובע מהסכם השכירות והוראות ההסכם מדברות בעיניין זה בעד עצמן והאמור לעניין דמי השכירות והניהול יפה גם לעניין זה ביחס לתקופה שעד פינוי המושכר בפועל.

בכפוף לכך שהתובעות לא תיפרענה פעמיים בגין אותם רכיבים הרי שהתביעה בגין רכיב זה מתקבלת במלואה – 16,363 ₪ ; תשלום דמי שכירות לתקופה של 9 חודשים (189,540 ₪) - לעמדת התובעות התחייבות הנתבעת לשלם דמי שכירות עד תום תקופת האופציה עומדת בעינה גם בהנתן שהנתבעת פונתה מהנכס האמור.

על מנת שלא להרחיב את היריעה, שהורחבה דיה, שלא לצורך – לא מצאתי להדרש ליתר הטענות של מי מהצדדים, לרבות כאלה המהוות הרחבת חזית או שינוי חזית ואין מדובר בהשמטה מקרית או אחרת.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי ביחס לנתבע 3.

בשים לב לכל האמור לעיל אני מחייבת את הנתבע 3 לשלם לתובעות, ביחד ולחוד, את הסכומים הבאים: מספר הסעיף בפסק הדין הסכום שנפסק הערות והוראות לעניין הפרשי הצמדה וריבית/ריבית פיגורים סעיף 15 425 ₪ הסכום כולל מע"מ ועליו יש להוסיף ריבית פיגורים על פי הוראות ההסכם מהמועד שהיה קבוע לתשלום כל חיוב ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 16 88,045 ₪ הסכום כולל מע"מ ועליו יש להוסיף ריבית פיגורים על פי הוראות ההסכם מהמועד שהיה קבוע לתשלום כל חיוב ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 17 16,363 ₪ הסכום כולל מע"מ ועליו יש להוסיף ריבית פיגורים על פי הוראות ההסכם מהמועד שהיה קבוע לביצוע כל חיוב ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 18 63,180 ₪ כולל מע"מ. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה (9.9.19) ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 19 28,761 ₪ בגין שכ"ט עו"ד בהליכי הפינוי - כולל מע"מ. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה כאן (9.9.19) ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 19 1,314 ₪ בגין אגרת בית משפט ששולמה בהליכי הפינוי.

בנוסף, בשים לב לתוצאה אליה הגעתי אל מול סכום התביעה המקורי ויתר הנסיבות אני מורה כי הנתבע 3 יישא בהוצאות התובעות ובשכר טרחת עורכי דינן בגין הליך זה בסך כולל של 25,000 ₪, שישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הנתבע 1 הגיש בקשה לסעד זמני דחוף, בטרם הגשת כתב תביעה, ובהחלטה המיום 31.03.2019, לאחר שמיעת הצדדים, הוריתי לתובע להעביר את מפתחות המושכר לנתבעים, ניתן צו דיספוזיציה לפיו על שני הצדדים נאסר לבצע שינוי כלשהוא במושכר למשך 14 ימים כאשר בתוך המועד הנ"ל תוגש בקשה לבית המשפט המוסמך על ידי התובע וככל שמי מהצדדים ירצה להגיש בקשה באשר לאופן השמוש או האחזקה בכס תוגש בקשה במסגרת ההליך, וכן כי בהיעדר החלטה אחרת לאחר 14 ימים אלו יוכל הנתבע 1 לעשות שימוש במושכר כבעבר.

טענות הצדדים טענות התובע לטענת התובע, הנתבעים לא שילמו דמי מפתח, והחזיקו במושכר 1 ו-2 עד לפטירת אביו המנוח, כשלאחר פטירתו, המשיך התובע השכיר את הנכס לנתבעים; בתחילת שנת 2018 קיבל התובע מהשכנים הסמוכים לנכס הודעות לפיהן הנתבעים נטשו את המושכר, הוא ביקר במושכר בימים 18.06.2018 ו-26.02.2019 מצא את העסק של התובעים סגור, ועל דלת הנכס הודעה שהעסק עבר לכתובת אחרת ברחוב הפטריארכיה היוונית.

ביחס למושכר 2 והמחסן, מדובר במושכר שלא חל עליו חוק הגנת הדייר, הסכם השכירות לא חודש ולא שולמו דמי שכירות ויש להורות על פינויו בשל אי תשלום דמי השכירות ואי חידוש הסכם השכירות.

טענות הנתבעים לטענת הנתבעים, האחים קרקשיאן מחזיקים בנכס מאז שנת 1964 כדיירים מוגנים ששלמו דמי מפתח הן ביחס למושכר 1, הן ביחס למושכר 2 והן ביחס למחסן ולשירותים; הם מעולם לא נטשו את הנכס, והסכמי השכירות שנחתמו במהלך השנים מוכיחים זאת; במהלך כל השנים שולמו מלוא ההוצאות והמסים השונים לרבות חשמל, ארנונה ומים והתובע פגע במושכר עת ניכנס אליו, וגרם לנזקים המצריכים השקעה של כספים רבים להשמשתו.

כמו כן, צירף הנתבע 2 תעודת עוסק מורשה שנירשם ביום 28.02.2018, ממנה ניתן ללמוד כי הנתבע 2 פתח עסק הקרוי "ג'רוזלם פוטרי" ברח' אל בוטמה 36 בירושלים (נספח א לתצהיר הנתבע 2).

הותרת המושכר בלא שימוש משך תקופה כה ארוכה חוטאת לתכליתו של חוק הגנת הדייר ולאיזון הראוי בין השיקולים המתחרים.

...

המסקנה מתחזקת לאור השלט שמוצב על דלת העסק שמפנה את כלל הלקוחות שהיו אל עסקו של הנתבע 2, לא נראה שיש לנתבע 1 כוונה כלשהי לשוב ולעבוד כבעבר, שאחרת לא היה מוותר על כל הלקוחות ומפנה את כל הלקוחות העתידיים לעסק אחר.

המסקנה המתבקשת היא אפוא שהמושכר ננטש.

סוף דבר, התביעה מתקבלת ואני מורה כי הנתבעים יסלקו ידם מן המושכר בתוך 30 יום.

כמו כן הונפקה תעודת עוסק מורשה על שם השתיים באגף המכס והמע"מ תחת השם: "ליליבלה" על פי הרשום בתעודת תחילת הפעילות ביום 1.5.18.

לטענת הנתבעת מועד פירוק השותפות הוא המועד שהכריז בית משפט המחוזי על פירוק השותפות, דהיינו, בדצמבר 2018 ועד למועד זה על התובעת להישתתף עם הנתבעת בהוצאות שהוצאו על ידה לצורך ניהול המסעדה שהם מחצית מדמי שכירות וחשבונות ארנונה, מים וחשמל והוצאות נוספות שפרטה בכתב התביעה שכנגד.

ובכלל זה חוב ששילמה בהוצאה לפועל בגין אי תשלום אספקת משקאות חריפים.

עוד טען ב"כ הנתבעת כי מאחר ורואה החשבון קבע הפסד כל אורך קיומו של העסק ועל פי נתוני הספרים של העסק אין כל רווחים/נכסים שנותרו בשותפות שניתן לחלקם ועל כן התביעה להדחות כליל.

החלטתה של הנתבעת להמשיך ולנהל את המסעדה ניתנה על דעת עצמה ועליה להשיב לתובעת את החלק מהשקעתה שלא נוצל עד לאותה עת. לפיכך, אין להביא בחשבון שום הוצאה שבוצעה לאחר אותו מועד, כפי שאין לקחת בחשבון את ההכנסות מניהול המסעדה לאחר אותו מועד, למעט מחצית מההתחייבויות העתידיות שניתנו גם על ידי התובעת טרם המועד הקובע שהם ההיתחייבות לשלם דמי שכירות בגין המבנה בו שכן העסק של השותפות עד לתומה.

התובעת לא אמורה לשאת בתוצאת החלטתה של הנתבעת להמשיך לנהל לבדה את העסק תוך שימוש בכספיה של התובעת כפי שהופקדו בחשבון הבנק, להמשך קיומו של העסק.

...

עוד טען ב"כ הנתבעת כי מאחר ורואה החשבון קבע הפסד כל אורך קיומו של העסק ועל פי נתוני הספרים של העסק אין כל רווחים/נכסים שנותרו בשותפות שניתן לחלקם ועל כן התביעה להידחות כליל.

אשר על כן, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 21,136 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 10.4.19 ועד ליום התשלום בפועל.

כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות משפט כדלקמן: סך 799 ₪ אגרה; סך 5,850 ₪ - חלקה של התובעת בתשלום שכרו של רואה החשבון; סך 9,000 ₪ שכר טרחת עורך דין.

הוגשה תביעה לסילוק יד מהדירה וכן תביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות אך הצדדים הגיעו להסדר.

כן נקבע כי הבקשה אינה מפרטת דבר אשר לסכויי ההגנה של המערערים מלבד טענה כללית שאין בה כדי להיתמודד עם חוו"ד השמאית הנוגעת לשווי דמי השמוש של הנכס או עם הטענות העולות מתצהירי המשיבה לפיהן המערערים עושים שימוש בלתי חוקי מזה שנים ארוכות במקרקעי ציבור מבלי לשלם בגינם דמי שימוש.

נטען כי המערערת 1 ומשפחתה נדרשו להשקעות כספיות עצומות כדי להפוך את המקום לראוי למגורים, לרבות הקמה מחדש של הגג העליון במבנה, נקוי וסידור השטח הסובב את המבנה, הקמה מחדש של הגדרות המקיפים את השטח ומניעת כניסה ושימוש של גורמים לא מורשים למקום.

באשר לטענה בנוגע לאי תשלום דמי שכירות טוענים המערערים כי לא חדלו לשלם דמי שכירות שכן הגיעו להסכמה עם המשיבה כי לאור המצב שנוצר הסכומים ששולמו על חשבון דמי ההסכמה ורכישת הזכויות ישמשו חלף דמי השכירות.

נטען כי כפי שהובהר בכתב התביעה שהוגש עוד בשנת 2017, המערערים פלשו למקרקעי המשיבה, בנו עליהם בניה בלתי חוקית ועושים במשך שנים שימוש בלתי חוקי בנגוד לדרישת המשיבה לפנות ולהרוס את הבניה הבלתי חוקית, מבלי לשלם דמי שימוש בגין השמוש במקרקעין הפלושים.

המערערים אמנם לא התייצבו לדיון ההוכחות ולכן לא ניתן היה לחקור אותם על תצהיריהם ולברר את טענותיהם לגופן.

...

לאחר שבחנו את כתבי הטענות ועיינו בתיק בית משפט קמא החלטנו להכריע בערעור על יסוד החומר בכתב שלפנינו, בהתאם לסמכותנו לפי תקנה 138(א)(5) לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט – 2018.

סיכום: אשר על כן, בהתחשב במכלול הנסיבות שפורטו לעיל, לרבות נסיבותיהם האישיות של המערערים, אנו סבורים כי ראוי לאפשר למערערים, ולו גם לפנים משורת הדין, לקיים דיון לגופו של עניין שבו ישמעו טענותיהם בטרם יוכרע גורלם.

אנו מורים כי התיק יוחזר לבימ"ש קמא לשם קיום דיון בטענות ההגנה לגופן, זאת בכפוף להפקדה בסך של 10,000 ₪ בקופת בימ"ש קמא להבטחת הוצאות המשיבה בהליך שיתקיים.

בנוסף ישלמו המערערים, כתנאי להחזרת הדיון לבית משפט קמא, את ההוצאות שחוייבו לשלם לעדי התביעה שהתייצבו לישיבת ההוכחות כמפורט בעמ' 2 סעיף א' לפירוט הוראות פסק הדין (למר דוד לצרס, את שכר עדותו בגין התייצבותו לדיון, בסך 500 ₪ בצירוף מע"מ ולעדה, השמאית גב' שרון אבן חן, את שכר עדותה בגין התייצבותה לדיון, בסך 1,500 ₪ בצירוף מע"מ).

ביום 12.6.2018, לטענת הנתבעים, נחתמו מיסמכי הגשת התוכנית על ידי התובעת כדין, ומשום שלא היתנתה את חתימתה בתשלום דמי שימוש כלפי העבר או העתיד, הרי שהיא מוחזקת כמי שוויתרה עליהם בתקופה שקדמה למועד הגשת התביעה.

יפים לענייננו, באנלוגיה ובשינויים המחוייבים, הדברים הבאים מתוך רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הבטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ''ד נא (5) 874: "כששוכר נימנע מלהשיב את המושכר בתום תקופת השכירות, עשויים לעמוד למשכיר עילות שונות כדי לזכות בסעד כספי. כיוון שאי-השבת הנכס היא בגדר הפרה של חוזה השכירות (סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971), הרי שאם סבל המשכיר נזק כתוצאה מהעיכוב בהחזרת הנכס, רשאי הוא לתבוע פיצוי על ניזקו לפי סעיפים 10-14 לחוק התרופות. ואם נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים בגין הפרה זו, זכאי הוא לקבלם, אם יעדיף זאת על פני הוכחת ניזקו. שנית, אי-השבת הנכס עשויה להחשב כעוולה של הסגת גבול, ואם נגרם למשכיר נזק ממון, בכוחו לתבוע פצויי נזיקין. שלישית, השוכר עשוי להתחייב בתשלום דמי-שכירות למשכיר אם המשיך זה להשתמש בנכס ללא הסכמת המשכיר, כנגזר מהעקרון של מניעת התעשרות שלא על-פי דין [.......]. מבחינה עיונית יש שוני בין התביעות (תביעה לפצויי נזק בגין הפרת החוזה, תביעה לפצויי נזיקין ותביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט). אולם במקרה השכיח, וכל עוד לא הוכח אחרת, ישוה הסעד בגין כל עילה לסכום ששוכר היה משלם למשכיר בעד שימוש דומה בנכס על יסוד משא ומתן חופשי, הלא הוא הסכום המגלם דמי שכירות ראויים.

לו רצתה ב"כ הנתבעים לחלוק על קביעתו של מומחה בית המשפט לפיה השעור של 6% (כרווח יזמי) הוא השעור הראוי יותר לנכסים נישואי ההערכה, היה עליה לזמנו לחקירה נגדית ולהציג לו את טיעוניה – והיא לא עשתה כן. מלבד זאת, האבחנה שמנסה ב"כ הנתבעים ליצור, בין שימוש-בלתי-מורשה-מסחרי-שאינו חקלאי ובין שימוש בלתי מורשה מחמת העידר הסכמה והיתר, הנה איבחנה הגלומה ממילא במימצאי השומה עצמם.

סוף דבר – התביעה הכספית בגין דמי שימוש (עד ליום 31.5.2023) מתקבלת כך שעל הנתבעים לשלם לתובעת את הסך של 268,858.12 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה וריבית מיום 26.6.2023 ועד לתשלום המלא בפועל; בנוסף אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 20,688 ₪ והוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪; עוד אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש בגין התקופה שמיום 1.6.2023 ועד למועד פירוקן של היחידות ו/או הסרתן ו/או הסדרתן בהתאם לערך הקרקע האחרון בזמן שקבע מומחה בית המשפט; כמו כן אני מורה לנתבעים להרוס ולפנות את כל המבנים שניבנו על המקרקעין ללא היתר ו/או הסכמה בכתב מאת התובעת, וזאת בתוך שנה מהיום; אני מסמיך את התובעת, או כל גורם אחר מטעמה, להרוס את המבנים הנ"ל המצויים במקרקעין, ככל שלא יעשו זאת הנתבעים בעצמם, בתום שנה מהיום; כפועל יוצא, ככל שהתובעת תהרוס את המבנים, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות הפינוי וההריסה שתיאלץ התובעת לשאת בהם; ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הנתבעים ו/או אחרים מטעמם ו/או בשליחותם ו/או בשמם ו/או בשליטתם ו/או שהנתבעים אחראים באופן כלשהוא להם ו/או למי מהם ו/או להתנהגותם ו/או שהנתבעים מצויים עימם בקירבה משפטית מחייבת, לגבי המקרקעין, לעשות כל שימוש שאינו חקלאי או מותר על פי דין וזאת בתוך שנה מהיום.

...

נמצאנו למדים, כי עתירה להצהרה על זכות אין כאן, דרישה לתשלום אופרטיבי – יש ויש.

ב"כ הנתבעים לא השיבה לטענה זו בסיכומיה, ולא מצאתי כל סיבה שלא להיעתר לתביעה זו המייתרת התדיינויות נוספות בין הצדדים שלא לצורך.

סוף דבר – התביעה הכספית בגין דמי שימוש (עד ליום 31.5.2023) מתקבלת כך שעל הנתבעים לשלם לתובעת את הסך של 268,858.12 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 26.6.2023 ועד לתשלום המלא בפועל; בנוסף אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 20,688 ₪ והוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪; עוד אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש בגין התקופה שמיום 1.6.2023 ועד למועד פירוקן של היחידות ו/או הסרתן ו/או הסדרתן בהתאם לערך הקרקע האחרון בזמן שקבע מומחה בית המשפט; כמו כן אני מורה לנתבעים להרוס ולפנות את כל המבנים שנבנו על המקרקעין ללא היתר ו/או הסכמה בכתב מאת התובעת, וזאת בתוך שנה מהיום; אני מסמיך את התובעת, או כל גורם אחר מטעמה, להרוס את המבנים הנ"ל המצויים במקרקעין, ככל שלא יעשו זאת הנתבעים בעצמם, בתום שנה מהיום; כפועל יוצא, ככל שהתובעת תהרוס את המבנים, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות הפינוי וההריסה שתאלץ התובעת לשאת בהם; ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הנתבעים ו/או אחרים מטעמם ו/או בשליחותם ו/או בשמם ו/או בשליטתם ו/או שהנתבעים אחראים באופן כלשהו להם ו/או למי מהם ו/או להתנהגותם ו/או שהנתבעים מצויים עמם בקרבה משפטית מחייבת, לגבי המקרקעין, לעשות כל שימוש שאינו חקלאי או מותר על פי דין וזאת בתוך שנה מהיום.