תביעה ייצוגית של רוכשי דירות נגד יזם פרויקט בגין הפרת חוזה המכר

המשיבה 3 צורפה כמשיבה לתובענה נושא הבקשה לאחר שהחלטתי על מחיקת בקשה לאישור תובענה ייצוגית מאוחרת יותר (ת"צ 13847-07-15), שהוגשה במקור בבית המשפט המחוזי בת"א נגד גרנדס, ועסקה באותו עניין.

הקבוצה הוגדרה בבקשה לאישור: "כל מי שרכש דירה מחברת גינדי החזקות בע"מ ו/או גינדי מגדלי הלאום בע"מ ו/או כל חברה קשורה לגינדי החזקות בע"מ ו/או בפרויקט המפורסם ע"י גינדי החזקות בע"מ באתר האנטרנט שלה, כפרויקט שלה, החל מיום 20.5.10 ואילך ונידרש לשלם עבור "מסנני אב"כ" למרחב מוגן דירתי מיום 20.5.10 ועד למועד הגשת התובענה הייצוגית לאחר שאושרה".

התגובה מתיחסת גם לטענות המשיבות בדבר גודל הקבוצה; למעמדו המשפטי של "ועד הפעולה" של הרוכשים בפרויקטים של המשיבות שהגיע להסכם הפשרה המוקדם;לידיעת שאר הרוכשים אודות הסכם הפשרה המוקדם; ולמעמדו של כתב הוויתור שעליו נדרשו הרוכשים לחתום.

אלו עקרי ההסכם: המשיבה 1, גינדי החזקות בע"מ תימחק ותחתיה תבוא כמשיבה גינדי ישראל 2010 בע"מ. לטענת המשיבות, המשיבות 2 ו-3 יזמו את פרויקט מגדלי הלאום ואילו גינדי ישראל 2010 בע"ר יזמה את פרויקט גינדי גרנדס .

השאלות המשותפות לחברי הקבוצה בהקשר זה הן, אם היה על המשיבות לתמחר מלכתחילה את הדירות בהתאם למידע שברשותן ולמצב המשפטי הנכון באותה העת; האם המשיבות היו רשאיות להוסיף, לאחר החתימה על הסכמי המכר, דרישות תשלום נוספות שהיו צפויות או ידועות או היה לדעת עליהן; האם המידע שבהסכמי המכר העוסק במיתקן הסינון היה מטעה או מידע העלול להטעות; האם חברי הקבוצה ידעו אודות החובה שבדין; האם ההטעיה, ככל שהיתה כזו, היתה בעיניין מהותי והאם סבלו חברי הקבוצה נזק הקשור סיבתית בהטעיה.

על כן אני סבורה כי ההסדר עונה על מטרות החוק: הקבוצה מממשת את זכות הגישה לבית המשפט; הדין נאכף וההסדר יביא להרתעה מפני הפרה; ניתן סעד הולם לכל הנפגעים מן ההפרה שנעשתה במסגרת שני הפרויקטים של הדיור אליהם מתייחס הסכם הפשרה; והתביעה הייצוגית נוהלה באופן יעיל כך שפשרה ראויה הושגה בשלב מוקדם.

...

בתגובתן טענו המשיבות כי דין הבקשה להידחות שכן הסכמי המכר קובעים במפורש כי עלות התקנת מתקן הסינון אינה נכללת במחיר הדירה; והטעות נוגעת רק לוודאות בדבר הצורך להתקין את מתקן הסינון.

אישור ההסדר בהמשך להחלטתי מיום 18.7.2017, לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים, ובהעדר התנגדות, החלטתי לאשר את הסדר הפשרה, שהוא לדעתי ראוי, הוגן וסביר בהתחשב בעניינם של חברי הקבוצה, ועונה לדעתי על דרישות סעיף 19 (א) בחוק תובענות ייצוגיות שזו לשונו: "בית המשפט לא יאשר הסדר פשרה אלא אם כן מצא, כי ההסדר ראוי, הוגן וסביר בהתחשב בענינם של חברי הקבוצה, ואם הבקשה לאישור הסדר הפשרה הוגשה לפני שאושרה התובענה הייצוגית – גם כי קיימות, לכאורה, שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה וכי סיום ההליך בהסדר פשרה הוא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות הענין". נראה כי התביעה עומדת בתנאים לאישור תובענה ייצוגית לפי סעיפים 3, 4 ו-8(א) בחוק תובענות ייצוגיות בהתאם לסעיף 19(א) בחוק תובענות ייצוגיות.

מינוי בודק: אני מקבלת את המלצת הצדדים שלא למנות בודק במסגרת הסדר הפשרה.

בשים לב לאמור, אני מאשרת את גובה הגמול, ומעמידה את שכר הטרחה על 15% מן הסכומים שישולמו בפועל, ולא מסכום הפשרה המוסכם.

סיכום אני מאשרת את הסדר הפשרה, שעומד בדרישות חוק תובענות ייצוגיות, כפי שהבהרתי לעיל.

לפני תביעה כספית, חוזית ונזיקית על סך 2,239,611 ₪ אותה הגישו רויטמן ג'וליאן (להלן: "תובע 1" ו/או "מר רויטמן"), רויטמן סבין (להלן: "תובעת 2" ו/או "גב' רויטמן"), ומסיקה אנדרה (להלן: "תובע 3 " ו/או "מסיקה") כנגד "גינדי החזקות דירות מפוארות (2006) בע"מ ח.פ. 513814954 (להלן: "הנתבעת" ו/או "גינדי").

בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 16.1.18 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה:" הצדדים הסכימו לוותר על החקירות הנגדיות של המצהירים מטעמם, מבלי לוותר על כל טענה לגבי תוכן העדות. כולל עדויות שמיעה, עדויות סברה וכיוצא בזה. הויתור הוא רק על חקירה נגדית של המצהירים". התובעים הגישו תצהירי מר רויטמן, דוד **** שהיה נציג מסיקה לרכישת הנכס מטראוב דוד ולינדה, שהיו הבעלים הראשונים של דירת מסיקה, ו- 4 חוות דעת: חוו"ד הנדסית ושמאית של צבי רון לדירת רויטמן, חוו"ד הנדסית של יונתן גושן לדירת מסיקה, חוו"ד שמאית של צבי רון לדירת מסיקה, חוו"ד משלימה ומתקנה של צבי רון לדירות רויטמן ומסיקה.

ונזקיהם הינם, בין היתר, כתוצאה מהפרת חובה חקוקה, בכך "שגינדי" ואו מי מטעמה לא פיקחה על הבנייה ו/או סיפקה חומרים לבניית הדירות בנגוד לדינים המחייבים, הוראות חוק המכר, חוק התיכנון והבנייה על תקנותיו ופקודת הנזיקין.

לטענתם, "גינדי" פעלה בחוסר תום לב, הפרה התחייבויותיה החוזיות עימם ועליה לפצותם מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)- התשל"א- 1970 ו/או בהתאם לכל דין.

סה"כ עלות נזקים נטענים בקשר לשתי הדירות נאמדת בסך של 2,239,611 ₪ תמצית הגנת הנתבעת- "גינדי" לטענת הנתבעת, רויטמן וטראוב רכשו את הדירות בשלב ראשוני ומוקדם ביותר של שיווק הפרויקט ובמסגרת מבצע מכירות מוקדם טרם קבלת היתר הבניה, מה שהיה ידוע להם היטב, וזאת ניתן ללמוד מנספח ח' להסכמי המכר שכותרתו "נספח היתר בניה", במסגרתו הצהירו, כי ידוע להם שטרם נתקבל היתר בניה לפרויקט, וטרם גובשו מיפרט ותוכניות סופיות בגין מגדל המגורים.

לטענת הנתבעת בנספח ז' להסכמי המכר נרשם: "המוכר יהיה רשאי ... להכניס שינויים בתכנון..., לשנות את מספר הקומות במגדל... והכל ביזמת המוכר ועל פי שיקול דעתו ו/או ביזמת גורמים אחרים, ובלא שהקונה יהיה זכאי להיתנגד או להפריע לכך". הנתבעת טוענת כי, דין תביעת תובע 3 להדחות על הסף, שעה שרכש את דירתו כ"דירה יד שניה" במצבה כפי שהיא מטראוב, לאחר שראה ובדק את הדירה, את סביבתה ואת תוכניות בנין עיר החלות על הדירה ו/או את מצבה הרישומי, התיכנוני, המשפטי והפיזי של הדירה בבניין, ומצא את כל אלו כמתאימים למטרתו.

לא למותר להעיר, כי היחלשותה של התפיסה האישית של עילת התביעה בנזיקין, לפחות בחלק מן המקרים, באה לידי ביטוי גם בהכרה באפשרות להגיש תובענות ייצוגיות שעילתן בנזיקין (ראו: חוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006).

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים 1-2,הזוג רויטמן, סך של 94,160 ₪+מע"מ+ 18,273 ₪ (הכוללים את רכיב המע"מ).

הנתבעת תשלם לתובע 3, מר מסיקה, סך של 158,482 ₪+מע"מ+ 12,500 ₪.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"צ 42856-05-20 מיכאליאן נ' רייסדור יזמות בע"מ לפני כבוד השופט עמית יריב המבקש: יצחק מיכאליאן ע"י ב"כ עו"ד אורי אנגלהרד המשיבה: רייסדור יזמות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד דרור סברנסקי ושות' פסק דין

במסגרת הבקשה להסתלקות, התחייבה המשיבה להעניק הטבה בדמות הנחה בהתאם לתנאים המפורטים להלן: ההנחה תעמוד על סך 10,000 ₪ מהמחיר המוצע של הדירה לציבור הרחב בפרויקטי מגורים של דירות הנמכרות בשוק החופשי, לרבות במסגרת מחירי מבצעי המוצעים לציבור הרחב, על ידי המשיבה, וזאת בקשר עם הסכמי רכישת דירה שיחתמו בתוך 9 חודשים מיום שתאושר בקשה זו; ההנחה תהיה מהמחיר המוצע של הדירה לציבור גם במקרים בהם מוצעת הנחה לציבור מסויים אליו משתייך הרוכש הרלוואנטי; הדירות הרלוואנטיות להסדר זה יהיו מלאי הדירות המוצעות לציבור בעת אישורו של בקשה ההסתלקות; על מנת להפוך את ההטבה לאפקטיבית, הזכות להטבה תפורסם באתר האנטרנט של המשיבה, בו מוצגים הפרויקטים הרלוואנטיים עולם, ועל פי שיקול דעת המשיבה גם בשלט שיוצב במשרד המכירות בכל פרויקט רלוואנטי של המשיבה; תנאי לקבלת ההטבה הוא הצגת תעודת נכה קבועה ותקפה (שהונפקה על ידי המוסד לביטוח לאומי או האגף לשקום במשרד הבטחון); ההנחה לא תחול בפרויקטים בהם נמכרות דירות במסגרת "מחיר למישתכן". אין בהסכם זה משום התחייבות לערוך התאמות כלשהן בדירה או בפרויקט.

בעלי תפקיד אלו, ישיבו לכל פנייה בעיניין זה בתוך 10 ימי עבודה ופנייה לבית המשפט תעשה רק לאחר שימוש במנגנון זה. בהתאם להסדר זה, מבקשים הצדדים להורות על מחיקת בקשת האישור ודחיית תביעתו האישית כנגד המשיבה, וכי המבקש ומי מטעמו מוותר באופן מוחלט על כל טענה מכל סוג שהוא ומתחייבים כי לא יהיו מעורבים בהגשה או בניהול של הליכים מכל סוג שהוא נגד המשיבה בגין עילות וטענות דומות או זהות לעילות הנטענות בבקשת האישור.

דיון והכרעה כידוע, הסתלקות מהליך ייצוגי, כחלק מהסכמה בין המבקש למשיבה, נבדלת מהסכם פשרה רגיל בכך שאינה יוצרת מעשה בית דין כלפי כלל חברי הקבוצה, אלא רק כלפי התובע המייצג המסוים (ראו לעניין זה – אלון קלמנט "פשרה והסתלקות בתובענה ייצוגית", משפטים מא 5, 31 (התשע"א) ; וע"א 4714/13 דיאב נ' חברת איי דיגיטל סטור בע"מ, פורסם בנבו, 29.9.2013).

אולם כאשר מדובר בבקשת אישור שעניינה הפרה נטענת של חוק שויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח – 1998, אני סבור שיש לתת דגש על הסדרת הנגישות כסעד העקרי, ועל הפצוי הכספי כסעד עזר, שבא פחות לפצות על נזק ממשי, ויותר כדי לשפר את ההרתעה.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה, שאין יתרון ממשי בהמשך ניהול ההליך לאור ההסכמות שהושגו בין הצדדים ושפורטו בבקשה, כך שאני מאשר את הבקשה ונותן לה תוקף של פסק דין.

בהתאם, התביעה האישית של המבקש – נדחית; בקשת האישור – נמחקת.

המשיבה תשלם למבקש גמול בסך כולל של 2,000 ₪ ולבא כוחו ישולם שכ"ט בסך של 7,000 ₪ כולל מע"מ אשר ישולמו בתוך 14 ימים ממתן פסק הדין, כקבוע בהסדר.

במסגרת בקשת האישור טען המשיב, כי המבקשת, שהיא חברה העוסקת בקבלנות וייזום בניה, אשר בונה פרויקט דיור לציבור החרדי במיתחם פוריה שבטבריה (להלן: "הפרויקט"), גובה מרוכשי הדירות בפרויקט סכומים שלא כדין, בגין הוצאות משפטיות, תשריטים וחיבור למוני מים וחשמל.

יתר על כן, טוענת המבקשת, נוכח ההיבטים הפסולים המאפיינים את הנסיבות שבהן הוגשה בקשת האישור, ובכלל זה העובדה שעו"ד בסיס איים על המבקשת שיפעל להגשת תובענה ייצוגית נגדה, והעובדה שהגורמים היחידים מבין כלל רוכשי הדירות בפרויקט שהעלו טענה כנגד התמורה הקבועה בהסכמי המכר הם שני ילדיו של עו"ד בסיס (המשיב כאן ואחותו, שהגישה כנגד המבקשת תובענה אישית), הרי שעו"ד בסיס הוא צד דרוש להליך, ויש לחייבו בנזקים שייגרמו לה, ככל שייגרמו, כתוצאה מההליך.

המבקשת טוענת כי היתנהלותו של עו"ד בסיס היא רשלנית ומהוה הפרת חובות חקוקות, ביניהן החובה להמנע מניגוד עניינים, החובה שלא לטעון כנגד הסכם שהיה מעורב בעריכתו, החובה לשמור על חיסיון עו"ד-לקוח, החובה לשרת את המבקשת בנאמנות ועוד.

...

עוד אין בידי לקבל את הסעד החלופי לו עתרה המבקשת במסגרת תגובתה לתשובתו של עו"ד בסיס, שלפיו יש לקבוע כי בהתנגדותו של עו"ד בסיס לקחת חלק בהליך דנן, ויתר הוא על זכותו לטעון כנגד התביעה והוא יהיה כפוף לכל הכרעה שיפוטית שתתקבל, שתחייבו כמעשה בית דין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, הבקשה נדחית.

המזכירות תדוור העתק החלטתי זו לב"כ הצדדים.

בקשת האישור לתובענה כתובענה ייצוגית: כרקע לבקשה אציין כי ביום 13/4/22 הגישו המבקשים – מר אסף אברהם ומר טל כרמי (להלן: "המבקשים") בקשה לאישור תובענה כייצוגית, שעיקרה בטענתם כי המשיבות – דור- אל הנדסה בניה והשקעות בע"מ (להלן: "דור אל") ורמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (להלן: "רמי שבירו") (דור אל ורמי שבירו להלן וביחד: "המשיבות") – חברות בניה אשר מהן רכשו המבקשים דירות במסגרת פרויקטים מסוג "מחיר למישתכן", הפרו לכאורה את הוראות המיכרז ואת הוראות הדין וזאת בשלושה עניינים: א) מסירת דירות לרוכשים תוך חריגה מהמפרט המחייב בהתאם להוראות מיכרז מחיר למישתכן; ב) גביית סכומים מרוכשי הדירות שלא כדין ומעבר לתעריפים המנויים בצו פקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס – 1999 (להלן: "צו הפיקוח") ובתקנות המקרקעין (אגרות), תשל"ה – 1974 (להלן: "תקנות המקרקעין אגרות"); ג) חיוב בתשלום עבור חיבור לתשתיות מים בנגוד להוראות מיכרז מחיר למישתכן (להלן: "בקשת האישור").

כך, נטען, כי על אף הוראה חד משמעית במיכרז ולפיה היזם או הקבלן אינם רשאים לגבות כל תמורה נוספת מרוכש הדירה, שכן המחיר למ"ר דירתי כולל, בין היתר, חיבור הדירה לתשתיות ובכללן: מים, ביוב, חשמל ועוד, גובות המשיבות תמורה נוספת מרוכשי הדירות בגין חיבור לתשתיות, ובהן תשתית המים.

לטענת המבקשים, המשיבות במעשיהן ובמחדליהן מקימות כנגדן מספר עילות תביעה, ולרבות בגין - הפרת חובה חקוקה מכוח הוראות צו הפיקוח, תקנות המקרקעין אגרות וכן מכוח הוראות המיכרז המחייב, הפרת עילות חוזיות מול הרוכשים, עשיית עושר ולא במשפט וכן הפרת חוק הגנת הצרכן, התשמ"א – 1981.

הבקשה לפני; המסמכים אשר התבקש גילויים על ידי המבקשים הם כדלקמן: הסכמי המכר על נספחיהם; מפרטי המכר; תדפיס מצב חשבון עדכני של כל רוכשי הדירות בכל הפרויקטים של המשיבות ולכל יחידות הדיור שנמכרו על ידן במסגרת תכנית מחיר למישתכן; כל הפניות או ההתראות או הבקשות מטעם הדיירים למשיבות בקשר עם חיבור המחסן מוצמד לדירתם למונה הדירתי ו/או החוסר בתריס ו/או החוסר במסילה נוספת בחלון חדר השרות לרבות תשובות המשיבות לפניות אלו; פרוטוקול ראשוני ופרוטוקול מסירה של כל הדירות מכל הפרויקטים שבוצעו ונמסרו על ידי המשיבות במסגרת מחיר למישתכן; כל מיסמך בקשר עם ההזמנות שביצעו המשיבות לכל חלונות מרפסות השרות בכל דירות מחיר למישתכן מספקי הפרויקטים (ככל שניתן לפי ערים ובניינים), וכל ההזמנות שביצעו המשיבות לכל תריסי ההגנה לצנור הפליטה מספקי הפרויקטים (ככל שניתן לפי ערים ובניינים); כל תעריפוניי המשיבות לבצוע פעולות טרם העברת המירשם ללישכת רישום המקרקעין בשבע השנים האחרונות לרבות כל העדכונים שנעשו להם במרוצת השנים; כל החשבוניות שהמשיבות ו/או משרד עורכי הדין רונית שבירו הנפיקו בשבע השנים האחרונות עבור שכר טירחה שגבו עבור ביצוע פעולות כחברה משכנת בכל הפרויקטים שביצעו המשיבות; הודעה ו/או תיכתובת ו/או כל מיסמך אחר שנשלח לרוכשים שבו נכתב כי ניתן להתייצב במשרדי החברה לאימות תצהיר ללא תשלום; כל התצהירים החתומים של הדיירים שהמשיבות החתימו בשבע השנים האחרונות; כל התצהירים אשר עורכי דין מטעם המשיבות אימתו את חתימת המצהיר; כל ההתכתבויות שנעשו מול הדיירים בקשר לדרישת המשיבות לחתימה על תצהיר, לרבות תשובות הדיירים לדרישת המשיבות לחתימה על תצהיר; כלל המסמכים בתיק ת"א 39964-01-20 רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל ואח', ההליך המקביל, שהתנהל בבית המשפט המחוזי בירושלים; כל תדפיסי מצב חשבון עדכני של רוכשי הדירות בכל הפרויקטים של המשיבות ולכל יחידות הדיור שנמכרו על ידן במסגרת תכנית מחיר למישתכן, אשר כוללים פירוט אודות הסכומים שנגבו על ידי המשיבות שלא כדין, שיעור הקרן ומועד ביצוע התשלום; כל מיסמך אחר הכולל רכוז של הסכומים שגבו המשיבות בגין חיבורי חשמל ומים; תיכתובות עם דיירים או עם משרד הבינוי והשיכון בקשר לחיבורי חשמל ומים.

זאת ועוד, עיון בטענות המשיבות מעלה כי אין הן שוללות באופן גורף אי התאמה, בחלק מהמקרים בין מפרטי הדירות בפועל למיפרט הסכם המכר, אלא שלטענתן המסגרת המשפטית לידון בטענות רוכשים בגין כך היא תביעה אישית לפי חוק המכר (דירות) – על התנאים המוקדמים וההגנות הקבועים בו ולא תובענה ייצוגית.

...

לכך יש להוסיף כי אין בידי לקבל את טענת המבקשים ולפיה ממילא אין כל טעם ממשי ופרקטי לערוך פניה למשיבות, נוכח התנגדותן הברורה, כפי שפורטה בתשובתן לבקשה, לגלות את המסמכים המבוקשים – שכן מדובר בטענה בדיעבד (בגדר חוכמה בדיעבד), אשר אין בה כדי להצדיק פניה מוקדמת – שכן ברי כי קודם לקבלת תשובת המשיבות לא ידעו המבקשים כי אלו יסרבו לפנייתם.

סוף דבר; הבקשה נדחית בזאת.

המזכירות תדוור החלטתי לצדדים.