תביעה ייצוגית בגין בניה ליד הים

באותו מקרה נדונה בקשה לאישור תובענה ייצוגית ביחס לחיוב בהיטל סלילה בגין מתן היתר בנייה.

בע"א 13/09 א.ר.י נ' עריית בת ים, פס' 18-19 (18.7.2011) נקבע במפורש כי: "אין זיקת ההנאה בתעול חייבת להיות קשורה בטבורה בנכס. די בכך שבעל הנכס נהנה מכך שמערכת התעול האזורית בסביבתו בנויה כך שאין חשש שיקוו מים ליד הנכס והוא מוגן מסכנת שטפונות...מערכת התעול לא מחייבת חיבור ישיר לנכס וקרבה פיזית...כל פעולה המסייעת לנקוז ולמניעת היקוות מים באיזור האיסוף, אפילו אם היא בהקף נמוך, תורמת לבעל הנכס...". הינה כי כן, גם אם סלילת כבישים 16 ו-17 וכן התקנת התעול נועדו לשרת את מיתחם המלונות החדש, מתקיימת זיקה של הנאה ביניהן לבין הנכס הגובל של העותרות.

תוצאה כזאת לא הייתה חוטאת למציאות שכן כפי שנראה להלן, כאשר העותרות קיבלו בשנות ה-2000 היתרי בנייה לצורך תוספות בנייה חדשות בנכס שלהן, הן חויבו בהיטלי סלילה ותעול רק בגין שטח הבנייה החדשה, ולא בגין שטח הקרקע ושטח המבנים ההסטוריים שהיו קיימים בנכס קודם לכן.

...

תוכן עניינים כותרת מספר פסקה עיקרי העובדות 1 ההליך לפניי 6 הסעדים המבוקשים בעתירה וטענות הצדדים במבט על 7 המסגרת הנורמטיבית 9 (1) שיטת דמי ההשתתפות מול שיטת ההיטל 10 (2) חקיקת העזר של העיר ירושלים בתחום הסלילה והתיעול 17 דיון והכרעה בקבוצת הטענות הראשונה של העותרות – אי חוקיות במישור עילת החיוב 21 (1) הגדרת עילת החיוב בעניינן של העותרות 21 (2) טענת העותרות לפיה העירייה נעדרת זיקה לעבודות התשתית, ולפיכך אינה זכאית להיטלי פיתוח בגינן 24 (3) טענת העותרות לפיה עבודות התשתית נעדרות זיקת הנאה לנכס שלהן, ולפיכך אינן מקימות עילת חיוב 31 (4) טענת העותרות לרטרואקטיביות החיוב, להתיישנות ולשיהוי 33 דיון והכרעה בקבוצת הטענות השנייה של העותרות – אי חוקיות דרישת התשלום עקב טענה לתשלומי עבר ולביצוע עצמי של עבודות תשתית 34 (1) טענת העותרות לפיה דרישת התשלום אינה כדין, עקב תשלומים ש"חזקה" שהעירייה גבתה או יכלה לגבות לפני עשרות שנים בגין סלילת רחוב העסקן 34 (א) טענת העותרות בכתבי הטענות ובחוות דעת המומחה מטעמן: "חזקה" ששולמו על-ידי הבעלים הקודמים דמי השתתפות בגין סלילת רחוב העסקן בסוף שנות ה-60 37 (ב) טענתן החדשה של העותרות: רחוב העסקן נסלל לראשונה באמצע שנות ה-70, העירייה יכלה לגבות מהעותרות היטל פיתוח בגין כך, ומשלא עשתה כן- היא מנועה מכך היום 42 (2) טענת העותרות לפיה דרישת התשלום אינה כדין, עקב תשלומי סלילה ותיעול שהעירייה גבתה או "חזקה" שגבתה בעבר בגין תוספות בנייה בנכס 49 (3) טענת העותרות לפיה חוקי העזר לא נועדו לגביית היטלים מנכס קיים, וטענתן להסתמכות 59 (4) טענת העותרות לביצוע עצמי של עבודות פיתוח בעבר על חשבונן 61 הערה לפני נעילה 67 סוף דבר 68 עניינה של העתירה שבכותרת בדרישת תשלום מיום 30.12.2018 ששלחה עיריית ירושלים לסוכנות היהודית ולקרן היסוד על סך 10,495,112 ₪ (קרן חוב).

דא עקא, בחינת טענות העותרות אחת לאחת, הובילה למסקנה אחרת: טענת העותרות לפיה "חזקה" שהעירייה גבתה מהבעלים הקודמים דמי השתתפות בגין סלילת רחוב העסקן לכל המאוחר בסוף שנות ה-60, נדחתה.

בנסיבות אלה, המסקנה אליה באתי היא כי יש לדחות את טענת העותרות לפיה הן זכאיות לפטור גורף מהיטלי פיתוח וסלילה, מחמת ביצוע עבודות פיתוח עצמיות בשנים עברו.

נוכח מכלול הטעמים האמורים, התוצאה היא כי העתירה נדחית, למעט לעניין האמור בפס' 54 לדבריי לעיל.

הקבוצה הראשונה בשמה הוגשה בקשת האישור היא "כל מי ששילם למשיבה 1 אגרת בניה בגין שטח בניה אשר אינו נכלל בשטח הבניה המחושב לפי תקנות התיכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992... בתקופה בתחילתה שנתיים קודם למועד הגשת בקשה זו וסיומה ביום אישורה של בקשה זו" (סעיף 1.2.1 בבקשת האישור).

בקשת האישור לא הצריכה השקעת משאבים לבירור העובדות שכן כאמור הוגשו בקשת אישור רבות וניתנו פסקי דין המאשרים הודעות חדילה כגון: ת"צ 8660-02-14 פדלון נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בת ים (17.11.14).

סעיף 9(ג) בחוק תובענות ייצוגיות מפנה לשיקולים הקבועים בסעיפים 22(ב) ו-23 בחוק תובענות ייצוגיות לצורך הכרעה בעיניין פסיקת גמול ושכר טירחה.

עם זאת, עולות בעיניין זה תהיות – אם אכן ההנחיה ניתנה ללא קשר לבקשת האישור ועובר להמצאתה, מדוע בהודעת החדילה ובתצהיר התומך בה לא צוין כלל שהמשיבה חדלה זה מכבר על פי הנחיות היועץ המשפטי שלה, מדוע המתינה המשיבה עם הגשת הודעת החדילה עד בסמוך לחלוף "המועד הקובע", להבדיל מהגשתה מיד עם היוודע לה דבר הגשת בקשת האישור.

...

למרות האמור אני סבורה כי הגשת התובענה הצריכה השקעת זמן סבירה וכן את המומחיות של ב"כ המבקש בנושא, באופן שהביא לחדילה.

נוכח האמור עד כאן ובהתחשב בכך שסכומי גביית היתר הנטענים על ידי הצדדים מתבססים על הערכה, אני סבורה שסכום גביית היתר מצוי בטווח שבין הערכות הצדדים.

סוף דבר המשיבה תשלם למבקשת גמול בסכום של 7,000 ש"ח ולבאי כוחה שכר טרחה בסכום של 80,000 ש"ח (כולל מע"מ).

החיוב בהיטל מוטל על בעל נכס בהתקיים זיקת הנאה, "אפילו אם היא בהקף נמוך", בין הנכס לתשתית הנקוז המוניציפלית (ע"א 13/09 א.ר.י מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עריית בת ים, פסקות 20-18 (18.7.2011); שפיר, בעמ' 770-765).

(ג) היטל שעילתו בניה שהוספה לנכס או בניה חדשה בנכס, ישולם גם אם עבודת תעול המשמשת את הנכס נעשתה לפני תחילתו של חוק עזר זה. כעולה מהוראה זו, היטל תעול יוטל על בעל הנכס בסמוך לבצוע עבודת התעול או קבלת החלטה על ביצועה וכן בשל הוספת בנייה בנכס.

ההחלטה לאשר את ניהול התובענה כייצוגית בית המשפט המחוזי קבע כי לשון חוק העזר אמנם מתירה גביית היטל תעול במועד הגשת בקשה למתן היתר בנייה; אולם מצא כי הערייה הייתה רשאית לכאורה לשנות ממועדי התשלום הקבועים בחוק העזר ולדחות את מועד גביית ההיטל בגין שטחי הקרקע ושטחי הבנייה הקיימים למועד מתן האישור לטאבו – וכך נקבע במסגרת החלטות המועצה.

...

לא מצאתי בטענות המבקשות צידוק לשנות מהחלטת האישור, שבמסגרתה הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי החלטות המועצה שבלב הדיון שינו לכאורה את מועד גביית חיוב היטל התיעול בגין שטח הקרקע ושטח הבנייה למועד נדחה של הגשת בקשה למתן אישור לטאבו וכי היה זה בגדר סמכותה לעשות כן; וכן למסקנה כי המבקשות לא היו רשאית לכאורה לגבות היטל תיעול בגין שטחי המרפסות.

משאלה פני הדברים, מקובלת עליי בשלב זה של ההליך פרשנותו הלכאורית של בית המשפט המחוזי, וממילא במהלך הדיון בתובענה הייצוגית יוכלו המבקשות להעלות טענות ולהביא ראיות נוספות, ובכלל זה לזמן עדים מטעמן, לגבי פרשנות אפשרית אחרת של החלטות המועצה.

סוף דבר התוצאה היא שהבקשה לרשות ערעור נדחית.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 6971/11 לפני: כבוד הנשיא א' גרוניס כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט צ' זילברטל העותרת: איתנית מוצרי בניה בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. מדינת ישראל 2. הכנסת 3. השר להגנת הסביבה 4. שר האוצר 5. מועצה אזורית מטה אשר 6. אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה 7. העמותה למען איכות סביבה וחיים בנהריה עתירה למתן צו על תנאי וצו ביניים תאריך הישיבה: כ"ג אלול התשע"ב (10.9.2012) בשם העותרת: עו"ד פנחס רובין בשם משיבה 1, ומשיבים 3-4: עו"ד שרון רוטנשקר בשם משיבה 2: עו"ד אביטל סומפילינסקי בשם משיבה 5: עו"ד איתן מימוני בשם משיבה 6: עו"ד קרן הלפרן-מוסרי בשם משיבה 7: עו"ד משה גולדבלט ][]פסק-דין

בשנת 1998 - לאחר סגירת המפעל - יזמה עריית נהריה פרויקט להקמת פארק שעשועים בשם "מדינת הילדים". הפארק אמור היה להיות מוקם על חוף הים, בסמוך למפעל הסגור.

דוגמא נוספת היא האפשרות להגיש תביעה ייצוגית: לנוכח החשש כי בהעדר ניזוק עקרי בסכומים של ממש ימשיכו מעוולים בהתנהגותם המזיקה עיצב המשפט את המכשיר הדיוני האמור, והוכרה האפשרות להגיש תובענה בשם קבוצת נפגעים גדולה.

...

בנסיבות העניין טיעוני המבקשת מצאו ביטוי, בין במפורש בין מכללא, בטיעוניהם של יתר הצדדים לעתירה, ועל כן לא מצאנו לנכון להורות מבחינה פורמאלית על צירופה של המבקשת.

בהתחשב בכל אלו, לא שוכנעתי כי אופציית הביצוע העצמי תביא להשגת המטרה שלשמה נחקק סעיף 74: ניקוי הגליל המערבי מפסולת האסבסט.

ולסיום, בסוגיית תחולתו בזמן של החוק, מסקנתי היא כי החוק הוא בעל תחולה אקטיבית במובן הצר.

סוף דבר, הייתי מציע לחברי לדחות את העתירה, ובנסיבות העניין ומהותן לחייב את איתנית בהוצאות ושכר טרחת עו"ד כדלקמן: למשיבים 1, 3 ו-4 יחדיו - בסך 100,000 ₪; למשיבה 5 והמשיבות 6 ו-7 - בסך 70,000 ₪ לכל קבוצה; ולמשיבה 2 בסך 25,000 ₪.

בשלב יותר מאוחר ניתנו מספר החלטות על ידי שבהן נקבע כי יש לצרף את רוכשי הדירות הרלוונטיות כנתבעים, שאין מקום להכיר בתביעה כתביעה ייצוגית וכן נדחתה בחלקה בקשת הנתבעים לסילוק על הסף, למעט לגבי חלק נוסף של התובענה שלגביו נתקבלה הבקשה לגבי שימוש פרטי שנעשה ביחידות המהוות יחידות מלון, וחלק זה של התובענה הוסר.

הנתבעות מס' 1,2 הן היזמים, בעלי הזכויות בקרקע ובוני הפרוייקט והנתבעים מס' 17-3 הם רוכשי הזכויות ביחידות הנ"ל. לטענת התובעת, בפרוייקט זה בוצעה בניה בשטח האסור לבניה, בסמוך לים, בסתירה להוראות תוכנית המיתאר הארצית לחופים – תמ"א 13, תוך פגיעה ביכולת השימוש וההנאה של התובעת וחבריה מן החוף.

התביעה מבוססת על קביעה והצהרה שמדובר בשימוש שנעשה בנגוד ובסתירה לתמ"א 13 ולחוק התיכנון והבניה ולכן מדובר בעילות של הפרת חובה חקוקה ועשיית עושר ולא במשפט המקנות לתובעת את הסעד המבוקש של החזרת המצב לקדמותו, ואין בכך פסול [ראה לגבי מתן צו הריסה בתביעת מטרד ודחיית הטענה שאין סמכות לבימ"ש שלום ליתן צו הריסה בגין קיומו של מיטרד ליחיד כטענה שאין בה ממש רע"א 7030/00 מקביאן נ' הילנגר ואח', תקדין עליון 2001(1)191.

...

לא ברור האם הכוונה לדחייה במתן פסה"ד או בבצוע פסה"ד (אני סבור שהכוונה הייתה לדחיה בביצוע פסה"ד, שכן אחרת הייתה מוגשת בקשה בהסכמה לדחיית מתן פסה"ד), אך מדובר בהסכמה של התובעת שאם היזמים יכשירו את הבניה הבלתי חוקית במלואה או בחלקה לא יהיה צורך בביצוע פסה"ד. למעשה דומה הדבר לפס"ד חוף הכרמל-מחוזי, שם קבע כבוד השופט ד"ר ביין שאם יש סטייה מהוראות תמ"א 13 לעניין מרחק ה-100 מטר לא יוכלו להמשיך ולבנות את הבניין השני והפנה את הנתבעים למועצה הארצית שתיקבע אם יש סטייה כזו או תאשר סטייה זו או תשנה את החלטתה כתנאי להמשך הבניה ומפס"ד חוף הכרמל-עליון עולה שהמועצה הארצית אישרה את החריגה ובכך בא עניין זה לסיומו (כשהתובעת הייתה צד גם להליך זה).

התוצאה הינה שאני מקבל את התביעה ונותן בזאת צו להחזרת המצב לקדמותו באופן שהנתבעים יחזירו את המצב בשטח לקדמותו, משמע למצב הדומה ככל האפשר למצב החוף הטבעי ששרר במקום בטרם הבניה של החצרות והגדרות של הקוטג'ים בחלק המערבי של הפרוייקט שבהם התמקדה התובענה, כולל הריסת כל מבנה ומכשול שהוקם בחלק זה, לרבות הגדרות, הקירות, הקירות התומכים של החצרות וכולל פיתוח וביצוע עבודות בשטח הדרושות לשם הגעה לתוצאה הנ"ל. לצורך כך אני נותן לצדדים 3 חודשים מהיום להגיע להסכמה על תוכנית מוסכמת מאושרת כדין בין נציג של התובעת לבין נציג של הנתבעים מס' 1,2.

במידה ולא תושג הסכמה כאמור, יודיעו על כך הצדדים לביהמ"ש בעוד 3חודשים וביהמ"ש ימנה מומחה מטעמו לביצוע הנ"ל של התכנון בשלב הראשון ושל הפיקוח על הבצוע בשלב השני, תוך קביעות לוחות זמנים ע"י ביהמ"ש לביצוע השלבים הנ"ל. אני מחייב את הנתבעים מס' 1,2 ביחד ולחוד לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.