תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות גם אם ההסכם נערך כדין

לפי הנטען בכתב התביעה הרי שביום 14.3.20 בעת שרכב התובעת חנה כדין פגע בו רכב הנתבעת והסב לו נזקים.

התובעת מכרה את הרכב ביום 16.3.20 לחברה בשם אמיל טרייד במצבו כמות שהוא (הסכם המכר צורף לכתב התביעה).

מטעם הנתבעת העיד המבוטח שלה, מר חיים דוד, שתיאר כדלקמן: הגיעו אלי זוג להשכיר רכב, אמרו שהם נוסעים לאילת.

הוא עשה הצגה במקום וטען שהוויז הפסיק לעבוד והתקלקל וכל הסיפור מסביב.

לערוך חקירה במדיה אודות קשר אפשרי בין עד התובעת לבין הנהג ששכר את רכב מבוטח הנתבעת, וכן לפעול בניסיון לבחון אם בעת הארוע או בסמוך לו היה ציר הנסיעה בו קרתה התאונה כה עמוס עד כדי כך שהתנועה ווסתה לשכונת הארגזים, בה קרה הארוע.

בהקשר זה יש לציין כי גם החוקר עצמו מעלה בדו"ח החקירה תהיות שונות באשר לגירסאות שגבה מהמעורבים אולם, הוא היה הגון דיו לציין כי בשלב עריכת הדו"ח אין הוא יכול לשלול את הארוע, ואף ציין מפורשות בדו"ח: "...וזאת למרות שלא הוכח באופן חד משמעי כי מדובר בביום תאונה". בחקירה שכנגד נישאל החוקר: עלו תהיות, שאתה יכול לשלול או לא, בדקת קשר בין המעורבים, קשר קודם שהיה להם? לא, לא בדקתי.

...

לאחר שבחנתי את עדויות הצדדים, את דו"ח החוקר ואת שאר הראיות שבתיק, הגעתי לממצאים ולמסקנות כדלקמן: השאלה העיקרית שבמחלוקת היא האם אירוע התאונה היה מבוים.

הוא מבסס מסקנה זו גם על כך שראה סרטון שהועבר לו על ידי בא כוח התובעת.

לאור מכלול האמור, לא הוכח במידה הדרושה כי התאונה נשוא תיק זה מבויימת, ועל כן דין התביעה להתקבל.

אני מחייב את הנתבעת בתשלום 69,085 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, ובתוספת אגרת משפט כפי ששולמה, שכר עדות ככל שנפסק ושכ"ט עו"ד בשיעור 10,000 ₪ .

לטענת התובעים, ביטול הסכם השכירות נעשה שלא כדין, בחוסר תום לב והסב להם נזק כלכלי רב. הנתבעים אף הפרו את התחייבויותיהם בכך שמנעו את שינוי ייעוד המקרקעין כך שיתאים למטרת השכירות וחיבלו באפשרות להפיק רווחים מהפעלת אולם האירועים.

בנוסף, ביצעה ברכת העמק את כל עבודות פיתוח החצר ההיקפית מסביב למבנה, לרבות כל עבודת התשתית, ריצוף וחפוי הריצפה וכן בניית גלריה מקונסטרוקציית ברזל וחפוי עץ ומדרגות דקורטיביות [סעיף 10 ל-ת/3].

בתמצית, יוחאי העלה שתי טענות מרכזיות באשר לחריגות הבניה שמצדיקות את ביטול הסכם השכירות מחמת הפרתו: תוספות שניבנו במושכר וכן הפיכת שטח שנועד לחניה למיתחם "קבלת פנים". באשר לשתי טענות אלה קבע בית המשפט שדן בתביעת הפינוי כי הן אינן מהוות הפרה של הסכם השכירות.

לא רק זו אף זאת - בסעיף 7 לתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011 נקבע כי "השוכר ו/או מי מטעמו מתחייבים לפעול עפ"י חוק, בהתאם להסכמים, לתוספת שניה זו ולכל הסכמה נוספת שתהא בין הצדדים. באם השוכר ו/או מי מטעמו יפעלו שלא עפ"י האמור לעיל בסעיף זה ועקב כך יוטלו על המשכיר קנסות ו/או ישא בנזקים כלשהם, הרי השוכר והערבים מטעמו ישפו את המשכיר בגין כל התשלומים והנזקים הישירים והעקיפים שיחולו עליו". יוצא איפוא כי יוחאי, אשר הסכם השכירות והתוספות נערכו על ידי עורך דין מטעמו, העדיף תרופה חוזית של שיפוי, להבדיל מהתניית שתוף הפעולה שלו עם ברכת העמק בקיום דקדקני של הוראות החוק וההסכמים.

המלומדים שלו וצמח עמדו על נפקותם של חיובים עצמאיים, כבעניינינו: "חיובים עצמאיים הם חיובים נגדיים שאין ביניהם תלות כלשהיא. בחוזה שחיוביו עצמאיים זה מזה חייב כל צד לקיים את חלקו, במועד ובאורח שנקבעו בחוזה, בלא קשר לקיום או לאי-קיום על ידי הצד האחר. כל עוד לא בוטל החוזה כדין, אי-קיום חיוב עצמאי מהוה הפרת חוזה. במקרה זה עומדות לנפגע התרופות בשל הפרת חוזה, ובפרט אכיפה, ביטול ופיצויים, אולם הוא עצמו אינו רשאי לא לקיים את חלקו – העצמאי – כל עוד לא בוטל החוזה כדין" [שלו וצמח עמ' 575; כן ראו: ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701 (1984); ע"א 674/83 ****סה ס.א. חברה זרה נ' "גד-שט" שותפות לבניין ולהשקעות, פ"ד מא(4) 113, 125 (1987); ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עריית קרית אתא, פסקה 5 בפסק דינה של המשנה לנשיא (כתוארה דאז) מ' נאור (פורסם בנבו, 17.10.2012)] בהנתן שתביעתו של יוחאי לביטול הסכם השכירות נדחתה על ידי בית המשפט שדן בתביעת הפינוי ובהיתחשב בכך שמצינו כי הוראות ההסכם הרלבנטיות אינן שלובות זו בזו, אזי יוחאי אינו רשאי להתנות את קיום החיוב בעיניין קידום הליכי הרשוי ושינוי הייעוד בהסדרת המחלוקות שבין ברכת העמק למוסדות התיכנון והאכיפה.

...

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן: אני קובע כי הנתבע 1, יוחאי שמעון נווה, הפר את הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

אני קובע כי הנתבע 2, שלום דוד נווה, גרם להפרת הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

לצורך ביצוע האכיפה אני ממנה את באי כוחה של ברכת העמק, עו"ד יוסף יפרח ו/או עו"ד ד"ר אפרים אליגולא, לתפקיד כונסי נכסים לביצוע הפעולות הדרושות להשלמת הליכי הרישוי ושינוי הייעוד, לרבות: חתימה על מסמכים, הכנת תוכניות ועריכת בקשות למיניהן לרשות מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון והרשות המקומית.

בפני תביעה ותביעה שכנגד הנסבות סביב נכס ברחוב הלל 37 בירושלים, המכונה "בית אגרון" (להלן "הנכס" או "בית אגרון"), שבו מחזיקה הנתבעת והתובעת שכנגד, אגודת העיתונאים (להלן "האגודה"), חלק מהשטחים.

התובעת והנתבעת שכנגד, עירית ירושלים (להלן "העיריה"), תובעת את סילוק ידה של האגודה מהנכס, בעוד האגודה דורשת מנגד כי יוצהרו וירשמו זכויות החכירה שלה בנכס, כי ייחתם עמה הסכם חכירה, וכי העיריה תפצה אותה בגין נזקים שגרמה לה בנכס.

עוד נטען כי גם אם תיתקבל טיוטת ההסכם, הרי שאין בכך להוות ראיה למה היו תנאי הסכם החכירה עליהם הוסכם בסופו של דבר בין הצדדים ואשר אושרו כדין על ידי מוסדות האגודה והחברה, ואין בכך ראיה לכך שתקופת החכירה לא חלפה זה מכבר או לשטח שניתן במסגרת החכירה.

במכתב מיום 6.6.1968 מעו"ד לנקין, ב"כ האגודה דאז, למהנדס העיר (נספח ט' לתצהיר העיריה) מסב עו"ד לנקין את תשומת הלב לכך שטרם הושלם הטיפול בחוזים, ובהם הסכם החכירה בין החברה לעיריה, חוזה בין החברה לאגודה בדבר החכרת קומה אחת והאודיטוריום, וכן חוזה חכירה לטובת ארגון "ותיקי ההגנה". בנוסף הוצגה טיוטת החוזה אליה מפנה עו"ד לנקין (נספח 8 לתצהיר האגודה).

יתרה מכך, בפרוטוקול השימוע שנערך על ידי העיריה מצוין ברקע הדברים כי "בשנת 1967 חתמה אגודת העיתונאים על הסכם חכירה עם הערייה, לפיו המקרקעין יוחכרו לאגודה לתקופה של 49 שנים עם אפשרות הארכה ל-49 שנים נוספות. בבדיקה שנערכה על ידי אגף הנכסים וחוקר פרטי מטעמה, נמצא כי האגודה משתמשת בנכס בנגוד לחוזה החכירה, ומשכירה, שלא כדין, חלק מהנכס לגופים שלישיים מסחריים". אכן, נראה כי בשלב זה חל בלבול אצל העיריה בין החברה לאגודה, אך גם בסיום השימוע כאשר מתבהרים הדברים אין כל היתייחסות להעדר זכויות לאגודה אלא רק לשימושים המסחריים שהיא עושה בבניין.

גם אם נתעלם מכך שמדובר בחוזה שאינו חתום, הרי שהחוזה עצמו מעביר את השליטה באודיטוריום לאגודה "לצרכיה המקצועיים, התרבותיים והחברתיים", ולא מוזכרת כל אפשרות לשימוש מסחרי או להשכרת המקום.

...

העיריה יכולה היתה לזמן נציגים מהחברה, כגון מפרק החברה, או בעלי תפקידים בחברה או באגודה בתקופה הרלוונטית, על מנת לסתור מסקנה זו, ומשלא עשתה כן יש להותיר את הסקנה האמורה על כנה.

אעיר כי לאור אופיה של זכות החכירה לדורות, ובמקרה זה זכות חכירת המשנה לדורות, יש לנהוג בזהירות במסקנה של ביטול הזכות.

התביעה שכנגד נדחית.

ההיתנגדות בפתח ההיתנגדות הנתבע מעלה טענות מקדמיות בהתייחס לפרטים שמולאו בשיק שלא כדין, השטר לא חתום ע"י התובעת, הבקשה נעדרת סימון באשר לכיבוד השיק במועדו ולא נרשם מועד הצגת השטר לפרעון.

עפ"י הסכם זה היה ועד ליום 25.12.14, מועד מסירת הדירה, לא יתאפשר לנתבע ואישתו לקבל משכנתא ייחתם הסכם שכירות בינם לבין מר טפירו לדמי שכירות בסך של 2,000 ₪ לחודש כנגד שיק ביטחון ליתרת התמורה (להלן: "השיק").

כידוע נטל ההוכחה בתביעה שטרית מונח לפתחו של עושה השטר או מושך השטר (הנתבע) מכוח היותו "המוציא מחברו". לעניין זה עומדת לאוחזת השטר (התובעת) חזקת המסירה שבסעיף 20(ג) לפקודת השיטריות [נוסח חדש]: "שטר שיצא מהחזקתו של צד שחתם עליו בתור מושך, או קבל או מסב, חזקה שנימסר על ידיו מסירה כשרה וללא תנאי, כל עוד לא הוכח הפוכו של דבר" וחזקת התמורה שבסעיף 29(א) לפקודה: "כל צד שחתימתו מצויה על השטר, חזקה לכאורה שנעשה צד לו בעד ערך". ככל שיעלה בידי הנתבע להוכיח את טענות ההגנה העומדת לו בדבר כשלון התמורה בעיסקה בינו לבין מר טפירו והיות השטר שיק בטחון שהתנאי לפרעונו לא היתקיים, כי אז מדובר בפגם קינייני בשטר והנטל יעבור לתובעת להוכיח "אחיזה כשורה" על מנת שתוכל להתגבר על טענות ההגנה (רע"א 8301/13 טל טריידינג קורפ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (24.11.15)).

הנתבע מטעים מחדלו בחשש כי מר טפירו "הוא חלק מהקנוניה נגדי" (עמ' 12 שורה 27 לפרוטוקול).

תמיהה זו לא מצאה הסבר מצד התובעת ומר טפירו לא זומן לעדות לצורך הבהרת השתלשלות האירועים והנסיבות בהן קיבלה את השיק, וכך נותרו סימני שאלה כבדים סביב עתוי מסירת השיק לניכיון תחת הפקדתו בחשבון הבנק ופדיון תמורתו מבלי לשאת בתשלום עמלה.

היטיב לתאר זאת מר שטיינר בעדותו: "יש לי שתי אפשרויות, להתחיל לריב עם מר טפירו ואז אני גם מפסיד אותו בתור עבודה עד שנגיע להסכם או לתבוע את השיק. מקובל בעסק שלנו שהולכים לתבוע את בעל השיק זה הכל" (עמ' 10 שורות 33-34 לפרוטוקול).

כך גם איני סבור כי אי-עריכת בדיקות מקדימות מול מושך השטר, כשלעצמה, מהוה היתנהלות הנגועה בחוסר תום לב. התובעת כמי שמבצעת במהלך העסקים הרגיל עיסקאות ניכיון שיקים מתבססת על הכרות ומידת אמון בלקוח ואינה נידרשת לערוך בדיקה בדבר החוליות שקדמו לסיחור, שאז היתה נפגעת תכלית המסמכים הסחירים העוברים מיד ליד.

לאור כל האמור לא שוכנעתי כי התובעת הנה במעמד של אוחזת כשורה בשיק ולכן זכותה גם אם נתנה ערך בעד השטר נדחית מפני זכותו של הנתבע לבטל את השיק במסגרת עסקת היסוד.

...

לאור כל האמור לא שוכנעתי כי התובעת הינה במעמד של אוחזת כשורה בשיק ולכן זכותה גם אם נתנה ערך בעד השטר נדחית מפני זכותו של הנתבע לבטל את השיק במסגרת עסקת היסוד.

התביעה נדחית.

אני מורה על סגירת תיק ההוצאה לפועל.

עיקר טענות אופק בתביעת הנגד אופק הגישה כתב תביעה שכנגד נגד פרח, קבוצת טלאור, ליאור וטל, בטענה כי מעשיה ומחדליה של פרח בוצעו יחד עם קבוצת טלאור בניהולם של ליאור וטל, והסבו נזקים לאופק בכך שערמו בשטחה במושכר חומר גרוס המהוה פסולת במשקל של כ-96,000 טון (כ-60,000 קוב) אותם יש לפנות לאתר הטמנה מורשת.

ודוקו: גם אם ננקוט בפרשנות מרחיבה ביחס ללשון סעיף 6ג' בהסכם השכירות ונקבל טענתה של אופק כי לאור מכתביה של נת"י ודרישתה לפינוי "מערומי הפסולת", קמה לה הזכות לידרוש מפרח לפנות את מערומי החומר הגרוס מהמושכר (הגם שכאמור סולי אמר בחקירתו שאופק דרשה מפרח את פינוי המושכר בשל הקמת המחלף, וגם במכתב ב"כ אופק מיום 28.1.19 צוין כי בשלושת מכתבי ההתראה נדרשה פרח לפנות את המושכר), הלכה למעשה אופק לא הסתפקה בכך, ובמכתב ההתראה השלישי מיום 28.10.18 דרשה מפרח באופן מפורש לפנות את המושכר.

בחוות דעתו הראשונה כתב טראסיק כי מחיר השוק של מילוי נברר או מצע ג', בהתאם למחירונים נהוגים ומקובלים בענף, נע סביב 30 ₪ בצרוף מע"מ עבור 1 טון; במחירון נת"י באתר החברה המחיר הוא 40 ₪ בצרוף מע"מ; במחירון דקל המחיר הוא 32 ₪ בצרוף מע"מ כחוק.

ליאור העיד בתצהירו כי מסיור שערך בסביבת המושכר באמצע שנת 2019 לערך, התברר לו כי בחלקים נרחבים במיגרש ובכלל זה במושכר, פועלות החברות החדשות, וכי בלב לבו של המושכר הועמדו משרדים וכן רכבים ומשאיות של חברת יפעת, ובחלק המזרחי של המושכר הועמדו משרדים, רכבים ומשאיות של חברת גיא שחם (סע' 75 בתצהיר).

עוד יודגש, כי עניין הרמטיק אינו מבחין בין ביטול שנעשה כדין, והאם בוטל ההסכם על ידי המפר או הנפגע, תוך שנקבע באופן מפורש כי משבוטל החוזה משוחררים שני הצדדים מהתחייבויותיהם הראשוניות על פיו, וגם אם המפר ביצע לאחר מכן עסקה בנשוא ההסכם שהניבה לו תמורה גבוהה יותר, הנפגע איננו זכאי לרווחים שהפיק המפר כתוצאה מאותה עסקה חלופית.

מאחר ואף לשיטת פרח עבודות פיזור החומר הגרוס היתפרסו על פני תקופת זמן, בחודשים ספטמבר - נובמבר 2018, כך שלמעשה פרח איחסנה במושכר ולו חלק מהחומר הגרוס במהלך התקופה האמורה, אני מוצאת כי על אופק להשיב לפרח את דמי השכירות ששילמה פרח בגין חודש אוקטובר, בסכום של 17,550 ₪ כולל מע"מ. התביעה שכנגד תביעתה של אופק מושתתת על הטענה כי פרח זנחה את המושכר תוך שהשאירה בו פסולת, והפרה בכך את הסכם השכירות.

...

מאחר ואף לשיטת פרח עבודות פיזור החומר הגרוס התפרסו על פני תקופת זמן, בחודשים ספטמבר - נובמבר 2018, כך שלמעשה פרח אחסנה במושכר ולו חלק מהחומר הגרוס במהלך התקופה האמורה, אני מוצאת כי על אופק להשיב לפרח את דמי השכירות ששילמה פרח בגין חודש אוקטובר, בסכום של 17,550 ₪ כולל מע"מ. התביעה שכנגד תביעתה של אופק מושתתת על הטענה כי פרח זנחה את המושכר תוך שהשאירה בו פסולת, והפרה בכך את הסכם השכירות.

משעה שקיבלתי טענת פרח כי אופק היא שהפרה את הסכם השכירות, דינה של התביעה שכנגד להידחות.

התביעה שכנגד נדחית.