תביעה ותביעה שכנגד בעקבות זיכרון דברים למכירת דירה

יוער כי בנתיים, ביום 7.9.2017, מכר נתבע 1, מר יוסף חורי, את זכויותיו במקרקעין לצד ג'.

לטענתם, התובע הוא שהפר את זכרון הדברים, והנתבעים תובעים בתביעה שכנגד את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בזכרון הדברים.

ביום 5.4.2011 שלח עו"ד כלטוב מכתב לעו"ד גולדשטיין לפיו "זכרון הדברים מיפרט בצורה ברורה ביותר את חלקם של מרשיך בבניין החדש שייבנה. כמו כן, נקבע שמרשיך הם שישאו בכל עלויות מס השבח והתשלום למינהל מקרקעי ישראל"; "בנוסף נקבע שמרשי יעניק הלוואה למרשיך לצורך תשלום ההוצאות בגין מס השבח וממ"י וזאת כנגד שיעבוד דירה אחת של מרשיך"; "על אף ההתחייבויות שנחתמו בין הצדדים, מרשיך שינו טעמם ומבקשים כעת לשנות את מתוה העסקה לחלוטין" (נספח 10 לתצהיר עו"ד כלטוב).

...

לפיכך, אני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובע בסך של 150,000 ₪ נכון להיום.

התוצאה התביעה מתקבלת באופן חלקי בלבד, והנתבעים מחויבים לשלם לתובע סך של 150,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

ביחס לרכיב הנוסף בזכרון הדברים, ההיתחייבות לבנות בית תמורת 1,775,000 ₪ על בסיס אומדן מחיר ומפרט כללי שצורפו להסכם, גם אם חוזה מעין זה של שירותי בניה הוא מורכב יותר, ולמעשה המכלול הוא מכר דירה מקבלן, עדיין הונחו בו קוי המתאר הכלליים להסכם שייחתם על בסיס זכרון הדברים.

התביעה בת"א 75236-01-19 – התביעה שכנגד לאור המסקנות המפורטות לעיל, אין בסיס לתביעה שכנגד המבוססת על הטענה כי התובעת לא הציגה את אישור הזכויות ובכך הפרה את זכרון הדברים.

...

סוף דבר הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בכך שנמנעו מלחתום על הסכם המכר.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 75,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

התביעה בת"א 75235-01-19 נדחית.

לטענת קריחלי, מכיוון שאלון לא חזר אליו הוא היתקשר אליו לאחר זמן מה, והוא מסר לו כי הם החליטו שלא לעשות את העסקה, מכיוון שאורנית לא מעוניינת לעבור למושב ומכיוון שהם טרם מכרו את דירתם ברמת גן (פסקה 27 לתצהיר קריחלי).

נטען, כי עליהם לשלם פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח בגין הפרת זכרון הדברים, וכן דמי תיווך בגין העסקה בה נמכר הנכס לאבלה, כאשר בהתאם להסכמים על רוזנצוויג לשלם סך של 58,500 ש"ח ועל אלון לשלם סך של 161,154 ש"ח. במסגרת התביעה שכנגד, הגישו רוזנצוויג (באיחור, ולאחר קבלת רשות) הודעת צד ג' נגד עו"ד אבלה, בטענה כי הוא לא הזהיר אותם מפני הסיכונים הכרוכים בבטול זכרון הדברים עם קריחלי.

...

בנסיבות העניין, בהתחשב בסכום התביעה, בהיקף הדיון בתיק ובקביעה לעיל לגבי הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, יישא קריחלי בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין לזכות אלון בסך כולל של 30,000 ש"ח. סוף דבר זו תוצאת פסק הדין: ת"א 67066-11-16: התביעה העיקרית נגד הנתבע 1 (עו"ד אבלה) מתקבלת בחלקה, ועליו לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה.

התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה שכנגד נדחית.

בסעיף 5 לכתב התביעה טען התובע, כי בעת כריתת חוזה המכר בתאריך 23.5.2016 "הוסכם בין הצדדים כי לתובע תהיה זכות לרכוש גם את המחצית השניה של הנכס". ואולם, בשונה מהנטען בכתב התביעה, בסעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית הצהיר התובע, כי בעת חתימת החוזה "סוכם כי תהיה לי זכות הראשונים להשלים את רכישת מלוא הזכויות". כמו כן, ובמהלך חקירתו הנגדית, העיד התובע (בעמ' 52 לפרוטוקול, שורות 22 עד 24): "מהעסקה הראשונה שעשינו אצל עו"ד ויצ'לבסקי, אנחנו סיכמנו שאני אקנה את החצי השני ובמידה, במידה ואני לא אוכל לקנות את החצי השני, יציעו אותה למישהו אחר וסיכמנו מראש את הסכום פלוס 25 אלף שקל תוספת וזה מה שהיה." לעומת דברים אלה, בחוזה המכר מתאריך 23.5.2016 אין כל אזכור לזכות שניתנה לתובע לרכוש את המחצית השניה של הדירה ואת שני המחסנים הנותרים.

על יסוד הדברים שלעיל, הנני דוחה את תביעת התובע, בה הוא עתר לקבוע, שיש לראות את זיכרון הדברים כהסכם מכר לכל דבר ועניין, ולהורות על אכיפתו כנגד ביצוע התשלומים על פי זכרון הדברים.

...

על כן הנני מחליט שלא לעשות צו לתשלום הוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את תביעת התובע לאכיפת זיכרון הדברים מתאריך 17.1.2017.

(ב) הנני מחייב את התובע (הנתבע בתביעה שכנגד) לשלם לנתבעים (התובעים בתביעה שכנגד) סך 5,375 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך 25.11.2021 ועד לתשלום המלא בפועל.

ודוק, לתובע בהליך הקודם עמדה האפשרות לעלות טענות לעניין הנזקים עליהם הוא עומד בהליך זה, או למצער להגיש תביעה שכנגד בגין כך. משלא עשה כן, אין הוא יכול לפצל את תביעותיו כמספר העילות שנוצרו כאמור (ראו והשוו: ע״א 1320/04 צבעוני נ׳ בנק הפועלים (25.5.05).

כך לא נמצא מה קשר סיבתי יש בין ביטול עסקת מכירת אותה דירה ( שנעשתה בכלל עם אשת התובע שאינה בעלת דין) כ- 3 שנים לאחר שריפת החנות לבין הפקדת אותן המחאות, והכיצד ניתן ליישב עם טענת התובע כי חשבונו הוגבל ביום 25.8.13 עם חתימתו על זיכרון דברים לרכישת דירה ביום 13.4.16 והנזק מפאת ביטול אותה עסקת מכר מפאת מצבו הכלכלי עם העובדה שבמועד זה היה חשבונו כבר מוגבל .

...

בסופו של דבר הוא עשה מה שעשה והוציא דברים במרמה ועל זה הערעור.

אם כך, הרי שדין טענות התובע בסוגיה השנייה להידחות גם כן. סוף דבר אפוא יוצא כי במכלול האמור לעיל, דין התביעה להידחות על כל רכיביה וכך אני מורה.

[8: ראו החלטתי בדיון קדם המשפט מיום 27.2.2022.