תביעה ותביעה שכנגד בנוגע לזיכרון דברים לרכישת מקרקעין

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 4186-10-16 אריה ואח' נ' עמרן ואח' תיק חצוני: תיק עזר בפני כבוד השופט אמיר לוקשינסקי-גל תובע/נתבע שכנגד אלדד אריה נתבע/ תובע שכנגד ובעניין נתבעים נוספים/נתבעים שכנגד מיכאל עמרן 1. אריאלה אריה 2. מרגלית בלחסן 3. צפר אריה 4. לביא אריה 5. לביאה אריה 6. גור אריה אריה 7. לביאה רדה 8. צופיה כברה 9. מנוחה גלעד ב"כ התובע והנתבעים שכנגד: עו"ד שאלתיאל עדני ב"כ הנתבע והתובע שכנגד: עו"ד ינון שרעבי פסק דין

אולם, לנוכח טענת הנתבע שלפיה התביעה צריכה להיות תביעת העזבון, ודבריי בעיניין זה בשלב קדם המשפט, הגיש התובע כתב תביעה מתוקן, שאליו צורפו יתר יורשי העזבון כנתבעים נוספים (נתבעים 2-7).

סיכול מו"מ להסדרת חוב הנתבע לבנק – 200,000 ₪ לנתבע היה חוב כלפי הבנק אשר מקורו בשתי הלוואות: הלוואת המשכנתא לרכישת המקרקעין נשוא תביעה זו, והלוואה נוספת.

כך ביקש גם בתביעה השנייה שהגיש לבית המשפט המחוזי, אשר נדחתה בהקשר זה, תוך שבית המשפט המחוזי העיר ביחס להתנהלות התובע כי "פסק-הדין לא איפשר לתובע לממש זכויות בנכס כנגד פרעון חובו של הנתבע לבנק, ובוודאי לא הקנה לו זכות לטעון לבטלות ההסכם, שבית-המשפט בפסק-הדין הכיר בתוקפו והורה על אכיפתו". יש לזכור, כי באותו שלב התובע נידרש לביטול ההסכם, לא רק על מנת שיזכה לקבל את המקרקעין לנוכח צוואת אביו, אלא גם על מנת שיוכל להצטייד בבטול ההסכם בבואו לבקש מרשויות המס לבטל את הקנסות ואת הריביות שהוטלו עליו בשל העדר הדיווח על ההסכם במועד.

...

נפסק, כי "ההיבט הכספי של התובענה לא נדון למעשה לפניי. בעלי-הדין הסכימו שהיה תשלום לבנק בגין חוב של הנתבע. לא ברור אם התשלום נעשה על-ידי עזבון המנוח או על-ידי אלדד אריה, וכן לא ברור אם הסכום ששולם בפועל משקף נאמנה את גובה חובו של נתבע לבנק בעת ביצוע התשלום. בנסיבות אלה אני סבור, שהתובע זכאי להצהרה כי ככל ששילם חוב של הנתבע לבנק, הוא זכאי להחזר מהנתבע ו/או לקיזוז הסכום ששולם מהכספים המגיעים לנתבע. בירור הסכום המגיע יעשה בתובענה נפרדת, שתוגש, במידת הצורך, לבית משפט השלום" (ההדגשה בקו הוספה על ידי – א' ל' ג').

יוצא אפוא, שבהתאם לפסק הדין, רק אילו היה הנתבע משלם את יתרת התמורה בסך 42,000 דולר לעיזבון, או לחילופין לרשויות המס על חשבון סכום החוב של העיזבון באופן שהיה מאפשר לו לנכות את התשלום מיתרת התמורה, הייתה קמה לו זכות חזקה בנכס.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת, ובהתאם לה על הנתבע לשלם לתובע סך של 445,130 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

החזית העובדתית בין הצדדים לא השתנתה והיא - בחינת סכומי הכסף המגיעים לשותף במקרקעין, בנוגע לשבע השנים עובר להגשת התביעה, בהנתן שלנתבע 50% ולא יותר, ואילו התובע זכאי ל-45% מסלומון ועוד 5% מקמחזי כפי שנפסק בביהמ"ש המחוזי מאוחר להגשת תביעה זו. מלכתחילה עצם הזכאות של התובע ל-45% שרכש מסלומון לא היתה שנויה במחלוקת, אלא השאלה על איזה מיסמך היא נשענת, האם על זיכרון הדברים שהנתבע חתום עליו כעד או כערב לביצועו כלפי סלומון, המחאת זכויות או הסכם מכר, שסלומון לא כפר באותנטיות שלהם ובהיעדר זכותו לקבל לידיו סכומים כלשהם, לאחר שמלא התמורה שולמה לו. זאת ועוד, ההסכם של אייזנבך וסולומון משנת 2013 נודע לנתבע סמוך מאוד לעריכתו.

סוף דבר קבעתי כי בורקיס חייב לאייזנבך סך של 208,430 ₪ לפי הפרוט הבא: 108,000 ₪ - דמי שכירות חופשיים שהתקבלו מדגן וברון 86,460 ₪ - דמי המפתח שהתקבלו מבלומנפלד ודמי השכירות שהתקבלו מרבינוביץ 12,550 ₪ - החזר בגין תשלום ליניב לוי 1,420 ₪ - החזר הוצ' ארנונה 208,430 ₪ בסה"כ. מנגד, קבעתי כי אייזנבך חייב לבורקיס 188,200 ₪ לפי הפרוט הבא: 63,200 - חובו בגין העסקה עם סולומון 13,000 דולר מ-21.1.09 בתוספת הפרישי הצמדה וריבית מאז ועד מועד הגשת התביעה שכנגד 125,000 ₪ - החזר מחצית דמי הפינוי ששולמו לעיזבון דסה – 125,000 ₪ סה"כ 188,200 ₪.

...

יישום ההלכות הפסוקות על ענייננו, מביא אותי למסקנה שיש לדחות טענת הנתבע בדבר הרחבת חזית אסורה.

הוצאות שהוציא אייזנבך אייזנבך הצהיר כי המציא בחודש אוגוסט 2012 דף חשבון (נספח כ'), ובו כל ההוצאות שהוציא וכי חלקו של בורקיס הוא 7,291.5 ₪ שעליו להחזיר לו. בורקיס דחה דרישה זו מהטעם שהיא לא הוכחה, ואכן מדובר בחישובים שעשה אייזנבך, מפורטים ככל שיהיו, דינם כדין כרטסת חשבון חוב בלתי חתומה ובלתי מאושרת של החייב, ולכן אין להסתמך עליה כראיה לקיומו של חוב ולסכום הנדרש בו. את הדרישה להחזיר מחצית מחוב ארנונה (נספח כ"ב וכ"ג, מחצית מ-2,630 ₪) אני מקבלת, נוכח האסמכתא שצורפה.

לסיכום ראש פרק זה, המתייחס לדירת בלומנפלד, אני מחייבת את בורקיס לשלם לתובע סך של 86,460 ₪.

סוף דבר קבעתי כי בורקיס חייב לאייזנבך סך של 208,430 ₪ לפי הפירוט הבא: 108,000 ₪ - דמי שכירות חופשיים שהתקבלו מדגן וברון 86,460 ₪ - דמי המפתח שהתקבלו מבלומנפלד ודמי השכירות שהתקבלו מרבינוביץ 12,550 ₪ - החזר בגין תשלום ליניב לוי 1,420 ₪ - החזר הוצ' ארנונה 208,430 ₪ בסה"כ. מנגד, קבעתי כי אייזנבך חייב לבורקיס 188,200 ₪ לפי הפירוט הבא: 63,200 - חובו בגין העסקה עם סולומון 13,000 דולר מ-21.1.09 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאז ועד מועד הגשת התביעה שכנגד 125,000 ₪ - החזר מחצית דמי הפינוי ששולמו לעזבון דסה – 125,000 ₪ סה"כ 188,200 ₪.

התובעים הגישו את תביעתם כנגד הנתבע, תושב חוץ, לאכיפת זיכרון דברים מיום 31.01.06 לרכישת נכס מקרקעין מהנתבע, והמציאו אותה לעו"ד שהרבני ביום 27.04.21.

לטענת התובעים, ייפוי הכוח שניתן לעו"ד שהרבני על ידי הנתבע מייפה את כוחו של עו"ד שהרבני לייצג את הנתבע לצד ייצוגו בתביעת פינוי ובתביעה כספית כנגד התובע בקשר לנכס, גם "להגיש כל תביעה או תביעה שכנגד ו/או כל בקשה, הגנה, היתנגדות... תובענה או כל הליך אחר הנוגע או הנובע מההליך הנ"ל ללא יוצא מן הכלל". מכאן, נטען, לעו"ד שהרבני הרשאה לייצוג הנתבעת בתובענה זו. לחילופין נטען, יש לראות בעו"ד שהרבני "מורשה" או כ"נציג בארץ" של הנתבע, המתגורר בחו"ל. בנוסף נטען, יש לראות בגב' שנה כהן, אותה מינה הנתבע לנציגתו בארץ, והיא זו שחתמה על זיכרון הדברים מושא הליך זה מטעם הנתבע מול התובעים באמצעות ייפוי כוח נוטריוני שהעניק לה הנתבע, כ"נציגה" של הנתבע לצורך קבלת כתבי בי דין.

...

תביעת קריחלי לאכיפת זכרון הדברים ביום 18.5.2015 דיווח קריחלי למיסוי מקרקעין על רכישת הזכויות בנכס (נספח 18 לתצהיר קריחלי).

נטען, כי עליהם לשלם פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח בגין הפרת זכרון הדברים, וכן דמי תיווך בגין העסקה בה נמכר הנכס לאבלה, כאשר בהתאם להסכמים על רוזנצוויג לשלם סך של 58,500 ש"ח ועל אלון לשלם סך של 161,154 ש"ח. במסגרת התביעה שכנגד, הגישו רוזנצוויג (באיחור, ולאחר קבלת רשות) הודעת צד ג' נגד עו"ד אבלה, בטענה כי הוא לא הזהיר אותם מפני הסיכונים הכרוכים בבטול זכרון הדברים עם קריחלי.

הדברים יפים במיוחד שעה שישנו יסוד סביר להניח כי הצדדים סברו שהתביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי מחמת כך שמדובר בתביעה במקרקעין (וכאמור, כך היה בעניינינו, שעה שאבלה עצמם טענו כך באחת התביעות שהגישו).

...

בנסיבות העניין, בהתחשב בסכום התביעה, בהיקף הדיון בתיק ובקביעה לעיל לגבי הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, יישא קריחלי בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין לזכות אלון בסך כולל של 30,000 ש"ח. סוף דבר זו תוצאת פסק הדין: ת"א 67066-11-16: התביעה העיקרית נגד הנתבע 1 (עו"ד אבלה) מתקבלת בחלקה, ועליו לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה.

התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה שכנגד נדחית.

תביעה למחיקת הערה מפנקסי המקרקעין ותביעה שכנגד בעיניין בעלות במקרקעין.

מספר ימים לאחר חתימת זכרון הדברים, ביום 26.3.2009 חתם התובע על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לפיו "אני ממנה את [הנתבע] להיות מיופה כוחי ולעשות בשמי ובמקומי כל פעולה שימצא לנכון בקשר לזכויותי על פי הערת האזהרה הנ"ל" [=הערת האזהרה שנרשמה, כמתואר, בפנקסי המקרקעין לטובת התובע על גבי זכויות הישיבה על יסוד הסכם הרכישה שנחתם בין התובע לישיבות] (נספח 6 לתצהיר הנתבע).

תובע 2 קיבל את החזקה בדירה הקטנה, השנויה במחלוקת, לפני למעלה מעשור, ומאז שנת 2013 לא עשה הנתבע דבר בעיניין ואף לא עשה דבר לקידום התחייבויותיו לפי זכרון הדברים (לא שילם את מלוא התמורה ולא קידם את הבנייה על הגג).

לבקשת שני הצדדים בכתבי טענותיהם ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים לשני הצדדים לצורך ההיתחשבנות הכספית שלטענתם קיימת ביניהם בעטיו של זכרון הדברים שבוטל כאמור, ונוכח ההשבה הנדרשת בעקבות הביטול (ראו הבקשה לפיצול סעדים בפיסקה 24 לכתב התביעה ובפיסקה 43 לכתב התביעה שכנגד).

...

זהו טעם נוסף לכך שדין התביעה להתקבל, ודין הצו הזמני להתבטל.

משעה שקבעתי שזיכרון הדברים בוטל כדין בהתנהגות הצדדים, ממילא דין התביעה שכנגד, בה התבקש סעד של אכיפת זיכרון הדברים – להידחות, שכן אין להורות על אכיפתו של הסכם שבוטל כדין.

התביעה שכנגד – נדחית.