תביעה הדדית בעניין הסכם בנייה ומכר

ענייננו בתביעה לתשלום תמורה עבור מתן שירותים משפטיים שסופקו לנתבעת בתחום מיזמי בניה ובגין הפרת הסכם "שכר טירחת עורך דין". רקע וטענות הצדדים: התובע מס' 1 הנו משרד עורכי דין (שותפות במועד הגשת התביעה) (להלן: "משרד עורכי הדין") ואילו התובעים 2 ו-3 הנם שותפים במשרד זה. הנתבעת הנה חברה העוסקת ברכישת מקרקעין, הקמת פרויקטים ומכירת דירות.

התובעים המשיכו לפעול לטובת הנתבעת, למשל בדרך של אישור אתר האנטרנט של היזמית במישור המשפטי; הכנת פרוטוקולים של החברה בעניינים שונים על פי החלטות שהתקבלו אצלה; וכן ניהול שתי תביעות עבור הנתבעת, האחת במסגרת ת"א 48128-07-12 בבית משפט השלום בצפת (להלן: "ההליך בבית המשפט בצפת") והאחרת במסגרת ת"א 31212-01-12 בבית-משפט השלום בנצרת (להלן: "ההליך בבית המשפט בנצרת"), אך זאת במסגרת נספחים והסכמי שכר טירחה נפרדים.

לאחרונה נידרש בית-המשפט לסוגיה זו במסגרת פרשת ביבי כבישים שנידונה במסגרת ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 20.11.2019) (מפי כבוד השופט אלכס שטיין, אליו הצטרפו השופטים פוגלמן וגרוסקופף), והבחין בין "חוזי יחס" פתוחים אשר נועדו להסדיר מערכות יחסים ארוכות טווח (למשל חוזים בין בנק ללקוח), לבין "חוזים סגורים". בית-המשפט הדגיש כי הכלל הבסיסי הנו שלשון החוזה הוא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים (שם, בפיסקה 14) בהקשר זה ציין בית-המשפט כי אמנם: "...הילכת אפרופים חלה על כל חוזה וחוזה, אבל לא כל החוזים נולדו שוים...בקצה אחד של הספקטרום נמצא חוזה יחס פתוח אשר מנוסח בקוים כלליים בלבד – זאת, מאחר שבעלי החוזה, אשר הסכימו אהדדי לגבי מטרתו ונטלו על עצמם את התחייבות הבסיסית לקדמה, לא יכלו, לא רצו או לא השכילו לקבוע בו מתוה צעדים מדויק שבו כל אחד מהם אמור לצעוד כדי להגיע אל אותה מטרה משותפת. בדרך כלל, אם כי לא תמיד, חוזים כאלה נעשים כדי לשרת מערכות יחסים ארוכות טווח .. חוזי יחס פתוחים נועדו על כן להיות מנוהלים על ידי שופטים מעיקרם, מאחר שהליכה בדרך אחרת – כריתתו של חוזה סגור עם התניה מלאה, או כימעט מלאה – הנה יקרה מדי או בלתי מעשית, בשעה שהצדדים אינם נכונים לוותר על עצם ההיתקשרות ביניהם... בקצה השני של הספקטרום, נמצא חוזה סגור עם התניה מלאה: חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית...חובתו של בית המשפט לפרש וליישם את תנאיו של חוזה סגור ככתבם וכלשונם עולה בקנה אחד עם הגישה התכליתית שנקבעה בהילכת אפרופים" (ראו שם, בפסקות 13-15).

...

סבורני כי התובעים יכולים היו וחייבים היו להימנע ממצב זה, בדרך של עריכת הסכם אשר יש בו הפרדה ברורה לגבי כל הליך שבכוונת הצדדים לנקוט בו, שכר הטרחה שאמור להשתלם בגינו, אופן ומועד תשלומו.

התובעים בחרו במודע ליטול את הסיכון ולפעול כנגד אחוזים מהעסקאות, אשר בסופו של דבר לא יצאו אל הפועל.

בהתאם לסמכות בית-משפט מכוח תקנות 511-512 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, ובפרט תקנה 512 (ב), ובנסיבות אלו, איני רואה הצדקה לפסוק לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין הליך זה. סיכומו של דבר, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך כולל של 94,000 ₪ והחזר האגרה ששולמה לתיק (אשר תישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלום האגרה ועד למועד התשלום בפועל על פי אישור תשלום שיוצג).

לאחר שבית המשפט יעץ למסייס לוותר על התביעה לסעד הצהרתי לעניין תוקפו של הסכם המכר ולהסתפק בפצוי עבור פינוי המקרקעין עקב ביטול הרשות להתגורר במקרקעין, תוך היתחשבות בהשקעתם בבניית הבית, הגיעו הצדדים להסדר פשרה.

בסיכומיו טען המשיב, כי בעדותה נאיפה מסרה תשובה לא משכנעת ולא הגיונית באשר לסיבה בגינה היתר הבנייה הוצא על שם מסייס ולא על שמה ולשאלה מדוע לא דאגה להסדיר את היחסים ביניהם במסגרת הסכמית חלף הסכם המכר אשר לטענתה בוטל.

הטענות לגבי הסיכסוך האמור הותירו עליי רושם אמין ומהימן וכאמור הסיכסוך בין הצדדים בא לידי ביטוי בתביעות הדדיות בבית משפט.

...

אין כל בסיס לטענה זו ולא שוכנעתי, כי במועד החתימה על תצהיר הרשות, הייתה כוונה למכור את הקרקע למסייס וכי תצהיר הרשות נחתם במסגרת ההסכמה האמורה.

בחינת המקרה שלפנינו בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה ובהוראת הביצוע מובילה למסקנה, לפיה יש להכיר בביטול הסכם המכר.

לאור כל האמור לעיל, מצאתי, כי דין העררים להתקבל.

הסכם למכירת דירה הוביל לתביעות הדדיות של הצדדים, ששמיעתן אוחדה בפניי.

המוכרים לא תיקנו הרישום עד למועד מסירת החזקה את היתחייבותם בנוגע לתיקון הרישום וכי קיימת מחלוקת לגבי מהות התחייבות המוכרים ומהות ההפרה - לטענת הקונה המוכרים התחייבו לתיקון הרישום של תוספת הבנייה באופן שיכשיר את חריגת הבנייה הקיימת בממכר (סגירת הקירות מסביב לפרגולה החיצונית) והמוכרים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית; ואילו לטענת המוכרים הפרתם אינה יסודית והתחייבותם היא לתיקון הרישום של הבית המשותף בהתאם להיתר הבנייה (ללא סגירת הקירות מסביב לפרגולה החיצונית); בהואיל החמשי לתוספת השנייה הוסכם כי התוספת השנייה לא תיקבע את סיווג ומהות ההפרה ונקבע כי סך של 545,000 ₪ מיתרת תמורת המכר יופקד בנאמנות משותפת של באי כוח הצדדים עד להשלמת תיקון רישום הבית המשותף כאמור בסעיף 3.2 לתוספת השנייה.

...

משהגעתי לכלל מסקנה שהמוכרים הפרו את הצהרתם ואת התחייבותם בסעיף 2(ו) להסכם המכר עת הצהירו שאין בדירה ליקויי רטיבות ונזילות ולא ידוע להם על פגם נסתר, ובאין בדל טענה מצד המוכרים בכתבי הטענות להפחתת הפיצוי המוסכם, אין בידי המוכרים להסתמך על סעיף 6 לחוק התרופות ולטעון שאין תוקף לתניית הפיצוי המוסכם גם אם היא על פניה מנוסחת כתנייה גורפת שאינה מבחינה במידת חומרת ההפרה.

אין בידי לקבל את התביעה לתשלום דמי שכירות בתקופת התיקון ובגין עלות הובלה לדירה החלופית ודמי תיווך.

סוף דבר מכל האמור התביעה בתיק ה"פ 3949-10-19 (תביעת המוכרים ה"ה גיל) מתקבלת, כך שיתרת כספי תמורת המכר המוחזקים בנאמנות תשוחרר למוכרים, תוך 30 יום.

כתב ההגנה וכתב תביעה שכנגד המוכרת, לאחר שביקשה וקיבלה שתי ארכות, הגישה ביום 1.8.19 כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד בהם טענה כי יש לסלק התביעה בהיותה תביעה טרדנית, קנטרנית, חסרת תום לב המהוה שימוש לרעה בהליכי משפט ותוך הפרה של הוראות הדין וחוזה המכר וכי הקונה הפר את חוזה המכר וביקשה לחייב אותו לשלם לה יתרת חוב ופצוי בגין איחור בהשבת ערבויות והוצאות בהן נשאה בסך של 283,329 ₪.

דיון והכרעה על ביהמ"ש להכריע בטענות ההדדיות לגבי הפרת חוזה המכר.

עוד טענה, שהחל ממועד רכישת הדירה ואילך, החל הקונה במסכת אובססיבית של פניות והעלאת טענות סרק נגדה וגורמיה השונים, כל זאת בהיתעלם ובנגוד מוחלט להוראות הסכם המכר שאסרו עליו להתערב בבניית הדירה.

...

" לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי עדותם של ה"ה שטרן וחטב לא סייעו למוכרת לקעקע חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש. חוות הדעת המשלימה של מר חורי במהלך חקירתו של המומחה חורי ביום 25.11.21, המוכרת העלתה טענות שונות, לרבות, כי לא התייחס למסמכים שהעבירה אליו.

יתרה על כך וכאשר העומס הצפוי הנו פי שניים!! מהערך הגבוה ביותר הנקוב באותה טבלה ישנה חובה ודרישה ללא פשרות לתכנן חלון שכן יעמוד בדרישות אלה ואין מנוס מבדיקת חלון במעבדה מוסמכת בכדי להיווכח שהחלון אכן עומד בדרישות אלה.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את המוכרת לשלם לקונה הסך של 77,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

בקשר לבצוע הפרויקט וניהולו הוגשו תביעות כספיות הדדיות על ידי הנתבעים והמחזיקה בעיניין הפרות נטענות של הסכם הבניה (ת"א (מחוזי ת"א) 13702-03-22 מ.מ. חן השקעות בע"מ נ' מ.פ. עמית בניה ויזום בע"מ, להלן: התביעות ההדדיות).

היא עותרת לסעד שלפיו יתאפשר לה להשיב את החוב למחזיקה באמצעות כספים שיתקבלו ממכירת הדירה שיוחדה לה. אין מדובר איפוא בתנאיי חוסר ודאות בעיניין מימוש תנאי בהסכם אלא בשינוי תנאיי ההסכם מטעמים שפורטו בכתב התביעה, שארעו לאחר מועד כריתתו.

...

מטעמים אלה, בהצטברם יחד, אני נעתרת לבקשה לדחיית מועד הגשת התובענה עד מועד הגשתה בפועל, וזאת בכפוף לחיוב התובע בהוצאות המחזיקה.

התוצאה התוצאה היא, שהתובענה לאישור העיקולים מתקבלת באופן חלקי וזאת בכפוף להוראות שלהלן: אני מאשרת את העיקול שהטיל התובע על זכויות חברת עמית לכספים מכוח הסכם הבניה.

אני מאשרת את העיקול על זכות עתידית של חברת עמית להשבת הכספים שהשקיעה בפרויקט מכוח סעיף 14 להסכם השותפות.