תביעה בגין רכישת נכס נדל"ן בחו"ל

לגירסת המערער בתצהירו, הועסק כעובד שכיר בחברת י.ג.מ.ח. ייזום והשקעות בע"מ (להלן – החברה), אשר בבעלותם של הוריו, שמשרדה ברח' שאול המלך 11 הרצליה, מחודש מאי 2016 ועד לפיטוריו בחודש אוקטובר 2017; אביו משמש כבעלים ומנכ"ל החברה, שפעילותה הנה בתחום הנדל"ן; משרדי החברה מצויים בביתם של הוריו, במקום המוקצה לשם כך; בתקופה הרלוואנטית לתביעה התגורר עם משפחתו באבן יהודה, והיה עושה דרכו כימעט יום יום למשרדי החברה.

כמו כן, החברה ביקשה לבחון רכישת נכסי נדל"ן מניבים בארץ ובחו"ל; באותה עת אביו גם שקל להתפתח לתחום מתן ייעוץ חצוני בתחום הנדל"ן והמימון לחברות אחרות.

...

הכרעה לאחר בחינת טענות הצדדים וכלל חומר התיק הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות.

בנסיבות אלה, החסר הראייתי - עדות של גורמים בשיכון ובינוי על מהות ההתקשרות עם החברה ופעילותו של המערער במסגרת עבודתו בחברה אל מול שיכון ובינוי – יכול להוביל גם למסקנה כי המערער לא הוכיח כי נתן שירותי ייעוץ לשיכון ובינוי במסגרת עבודתו בחברה.

כללו של דבר: לאור כל האמור לעיל, לא מצאנו מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית הדין האזורי, המבוססת על התרשמותו הבלתי אמצעי מעדות המערער ואביו והראיות שהיו לפניו, כמו גם על העדויות והראיות שלא הובאו לפניו, שלפיה המערער לא הוכיח קיומם של יחסי עבודה בינו לבין החברה, וכפועל יוצא מכך לא צבר תקופת אכשרה הנדרשת לצורך תשלום דמי אבטלה.

המערער ישלם למוסד שכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ₪, וזאת בתוך 30 יום.

בתביעה זו נחשפה תופעה בה נגבים במדינת ישראל סכומי כסף בהיקפים גדולים, ובעניינו של התובע בהקף של מיליוני ש"ח לצורך רכישת נדל"ן בחו"ל. הכספים ניטלו בעבור רכישת אחד עשר נכסים בארה"ב – ובפועל נותר התובע עם נכס נדל"ן אחד בלבד.

...

התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית.

אני מחייב את הנתבע 1 בתשלום הסך של 1,985,580 ש" ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 14/7/2014 עד למועד התשלום בפועל.

עוד אני מחייב את הנתבע 1 בהוצאות (המתחשבות באגרת בית המשפט) ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של – 80,000 ₪.

תביעה כספית בסך של 322,894 ₪, שהוגשה לאחר ביטול חוזה לרכישת נכס מקרקעין בשטח של 12,857 מ"ר, הידועים כגוש 3, חלקות 1087, 310, 214, ו- 117, בבית סוריק, הר אדר (להלן- "המקרקעין").

עו"ד מועלם השיבה בחקירתה הנגדית שהתובע הציג את עצמו בפניה כאיש עסקים מנוסה, הרוכש נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. התובע הסביר לה שהוא סומך על רותי, אשר בדקה את העסקה ביחד עם בחור בשם דוד אפרתי, העוסק בתחום זה באיזור ירושלים.

עמד על כך בית המשפט העליון בפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר בע"פ 1075/98 מדינת ישראל נ' אופנהיים, פ"ד נד (1) 303 - "הינה-כי-כן, לקוחות שמסרו לעורכי-דינם ייפויי-כוח לקבל בעבורם כספים, זכאים לבדם להנות מן הכספים. ואילו עורכי-הדין, שלוחי הלקוחות – הגם שמבחינה פורמלית הפכו לבעלי הכסף – אינם רשאים להשתמש בכסף או ליטול מתוכו את שכר טירחתם ואת החזר הוצאותיהם, אלא אם קיבלו לכך הסכמה מפורשת מן הלקוחות. על עורכי-הדין אף להעביר ללקוחותיהם, בהקדם האפשרי, כל סכום שהגיע לידיהם בעבור הלקוחות. ראו: סעיף 13(א) לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979, האוסר על נאמנים להפיק לעצמם טובת הנאה מנכס הנאמנות; סעיף 8(4) לחוק השליחות, האוסר על שלוחים לקבל טובת הנאה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמת השולחים". המיגבלה על זכות העכבון לטובת עורך- הדין מוגבלת כאמור לפרק זמן בן 3 חודשים להגשת תובענה בגין שכר הטירחה.

...

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה ככל שהיא מופנית כלפי המוכרת, וכפועל יוצא אני דוחה גם את ההודעה לצד השלישי.

אשר לתביעה נגד עו"ד מועלם, נדחית בזאת התביעה בגין רשלנות מקצועית, יחד עם זאת אני מקבלת את התביעה בעניין שכר הטרחה וההוצאות.

נוכח ההליכים הממושכים שהתנהלו בתיק, ישלם התובע למוכרת את הוצאותיה, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסך כולל של 35,000 ₪.

רקע ותמצית פסק הדין המבקשת 1 (להלן: החברה) היא חברה העוסקת בין היתר באיתור נכסי מקרקעין המצויים בחו"ל לצורך רכישתם על ידי חברות ישראליות.

המבקשים פנו למשיבה ועניינו אותה ברכישת נכסי נדל"ן בחו"ל, כאשר לפי ההסכמות ביניהם תקבל החברה עמלת תיווך ככל שתיחתם עסקה.

לטעמי לא עלה בידי המבקשים להוכיח את טענתם בדבר הקושי בהשבת המצב לקדמותו, שכן בעוד שהמבקשים העלו טענה מעורפלת באשר למצבה הכלכלי של המשיבה, אשר נסמכה על טענתם בדבר הצורך של המשיבה במימון בנקאי מלא לרכישת נכסים בחו"ל במועדים הרלבאנטיים לתביעה, השיבה המשיבה בצורה מפורטת באשר למצבה הכלכלי לרבות צירוף אסמכתות באשר לבעלות בנכסים וכן אישור רו"ח באשר למצבה הכלכלי.

...

לעניין סיכויי הערעור הכלל שנקבע בפסיקה, כפי שהובא בפסק הדין בעניין ע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' ידידיה גורן (01.12.05) הוא, כי "אין בית המשפט נכנס לפני ולפנים של סיכוי זה וביסוסו, ודי לפעמים בסיכויים לכאורה, כפי שמתגלים בבדיקה ראשונית של פסק הדין ונימוקי הערעור, כדי לצאת ידי החובה בנדון (ב"ש 978/84 שכון עובדים נ. מלובנציק, פ"ד ל"ח (4) 572, 576). די בכך שבית המשפט נוכח לדעת כי הערעור אינו משולל יסוד (ע"א 6146/00 הנ"ל)." עוד ציין בית המשפט העליון לעניין זה כי אין זה רצוי כי בשלב זה, של הבקשה לעיכוב ביצוע, ינקוט בית המשפט עמדה שהיא מעבר להתרשמות על פני הדברים [ראו ע"א 6146/00 עיריית תל-אביב- יפו נ' בצלאל אהובה (27.9.00), סעיף 8 לפסק הדין].לפיכך בנסיבות תיק זה נראה כי יש לפעול על פי כלל זה. על כן אני דוחה את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין.

עסקינן בתביעה להשבה ופיצויים בעקבות ביטול התובע הסכם לרכישת נכס נדל"ן בחו"ל, לאחר שנותר ללא נכס וללא הכספים ששילם תמורתו; רקע עובדתי ותמצית הטענות התובע רכש נכס נדל"ן בחו"ל מהנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") חברה העוסקת בשיווק נדל"ן בארה"ב. הנתבע 2 (להלן: "דגן") הוא בעל המניות בנתבעת ומנהלה.

ההסכמים ביחס לעיסקאות עם הרוכשים בגינם הועברו כספים מחשבון הנאמנות לחשבונו הפרטי של אסף ושל ריחני, לא הוצגו והרוכשים האחרים לא הובאו על ידי הנתבעים למתן עדות.

...

דין התביעה בגין רכיב זה, להידחות.

אינני מקבלת את התביעה בעניין.

לא הוצגה לכך בדל של ראייה תומכת, ואין לחייב את הנתבעים להשיב לתובע תשלום זה. סוף דבר הנתבעים 1 ו-2, ישלמו לתובע (יחד ולחוד) סך של 209,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה (31.5.2020).