תביעה בגין פינוי דיירים מוגנים מחנות ודירה

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן מחנות בקומת הקרקע בבניין הנמצא ברחוב מכבי 4, פינת המלך ג'ורג' 21 תל אביב, הידוע כחלקה 29 בגוש 6912 (להלן: "הבניין").

מחקירותיהם של העדים עולה בבירור כי מר אבני ז"ל, אשר ניהל את הבניין במשך 20 שנה, ידע אודות לימודי הצורפות במושכר: ד"ר איריס שווץ – הצהירה כי מר אבני ז"ל היה מגיע לסטודיו לגבות את שכר הדירה, בעת שהיו בו לימודים (עמ' 43 ש' 31), וטענה כי "בעל הבית לדעתי ידע בדיוק מה הולך בסטודיו" (עמ' 44 ש' 16), ובהמשך – "אני יודעת שהוא ניכנס, ראה אותנו, היה נוכח, וזה לא היה ארוע חד פעמי, זה היה ארוע תדיר" (עמ' 45 ש' 1).

...

הפועל היוצא מן האמור הוא, שאני קובע כי אין בלימוד צורפות כל חריגה ממטרת השכירות, שכן שינוי מטרת השכירות צריך להיות שינוי קיצוני ומובהק.

ושוב, דומה כי התובעים סבורים בטעות שקיום פעילות הוראה והדרכה במושכר מהווה "השכרת משנה", ולא היא, כך שגם טענה זו נדחית.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח הפרה כלשהי של הסכם השכירות, ותביעת הפינוי נדחית במלואה.

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן ולסעדים כספיים שונים.

אמנם, הסכם השכירות עם הלון מגדיר את המושכר "כולל חניה במלוא השטח שממול המושכר". הגם שמחומר הראיות לא ברור היכן בדיוק מחנה הנתבע את הרכבים, ולאור תשובתו לפיה הם חונים לפי זמינות 'איפה שפנוי', ייתכן כי מעת לעת חונים הרכבים גם בתחומי השטח המושכר למאפייה (נחזה בתמונות ת/2, ת/5 – שם ניתן להבחין בגדר הלבנה התוחמת את שטח החניה של המאפיה).

משעה שהנתבע לא הציג כל ראיה לכך שביצע את תשלומי השכירות לאחר מועד זה או שלכל הפחות ניסה לבצע אותם אך סורב ובשים לב למשך הזמן בו לא בוצעו תשלומי שכירות כסדרם, מתקיימת עילת פינוי מחמת סעיף 131(1) לחוק.

הנתבע טען כי נוכח היותו דייר מוגן במשך למעלה מ-30 שנה ולאור מצבו הרפואי והכלכלי, הוא אינו יכול למצוא דירה חלופית ועל כן גם אם קיימת עילת פינוי, יש מקום להעניק לו סעד מן הצדק.

...

טענה זו דינה להידחות נוכח הראיות שהוצגו.

אשר על כן, הוכח לפניי כי התנהלות התובע מול הנתבע מעידה על כי הינו נוהג בנכס 'מנהג בעלים' ולכן מתבקשת המסקנה כי אינו 'רק' מיופה כוח.

יחד עם זאת, אין במסקנה זו להקים לתובע זכות לקבל דמי שימוש עבור התקופה בה עשה הנתבע שימוש בחניה לצרכיו מחמת שני טעמים.

לפניי תביעה לפינוי הנתבעת מחנות, המצויה בבניין ובו משרדים וחנויות ואשר ממוקם ברחוב החבצלת 4 בירושלים (להלן: "החנות" ו"הבניין").

סעיפי החוק העוסקים בעילות הפינוי מחייבים את הבעלים להעמיד לדייר סידור חלוף, לאחר פניה מתאימה בכתב – וראו פניות ב"כ התובעת שצורפו לכתב התביעה ולתצהיריה.

בהנתן צורך הבעלים בפנוי לצורך אפשור פרויקט המלון, ועילות הפינוי שנידונו לעיל, יש לבחון את טיב הסידור החלוף שניתן להעמיד.

מכאן לקריטריון שיאמוד השמאי: לפי הפסיקה, וכך חיוו דעתם גם שמאי הצדדים, מקובל לפצות דייר מוגן המפונה באופן כפוי, בסכום שווה ערך לארבעה שלישים משווי הנכס בבעלות מוגנת: סכום המשקף הן את דמי המפתח והן הוצאות הכרוכות במעבר.

השיקול מנגד, כפי שהוצג בפסיקה (ע"א (ת"א) 2516/02 שינפלד נ' מונדרי (9.12.05), אושר ברע"א 847/06 (20.7.06), שם לגבי דירת מגורים) הוא החשש כי "דייר מוגן יכול שיסרב לכל הצעה לדיור חלופי בציפייה כי בסופו של יום יוענק לו פיצוי כספי אשר יאפשר לו לרכוש דירה בבעלות מלאה, ולכך אין ליתן יד". בחינת האפשרות לפצוי בשווי בעלות והיכולת לאתר נכס חלופי נעשית, איפוא, גם בשים לב לעמדת הדייר המוגן.

...

מהטעמים שיובאו בפסק הדין החלקי, אני סבור שיש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, כנגד סידור חלוף בכסף.

לכן, הטענה בנושא נדחית.

לסיכום, אני קובע שיש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, בכפוף לדמי פינוי ששיעורם ייקבע לאחר קבלת חוות דעת שמאי שימונה מטעם בית המשפט.

למטרה זו אני ממנה את השמאים יאיר ידיד ועמית בירן.

תביעה לפינוי דייר מוגן מחנות שהושכרה לו לשם ממכר חפצים.

בעיניין זה מוכרים דבריו של כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (פורסם בנבו, 17/9/2006) לפיהם: "... חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוצאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו"הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן)" (שם, פסקה ד.4 לפסק הדין)

הטענה על שינוי מטרת השמוש בחנות הנה טענה חלולה, אבסורדית ונעדרת כל בסיס אמיתי שהומצאה אד הוק לצורך תביעה זו. כאשר צוין בחוזה מכירה לועדי עובדים הייתה הכוונה שלי ושל המשכירה ז"ל לתת לי מרחב פעולה, אף אחד לא הגביל אותי לא למכור ליחידים.

...

אני דוחה אפוא גם את טענתה זו של התובעת וקובעת כי לא קמה לה עילה לפינוי הנתבע מן המושכר בשל שינוי מטרת השכירות.

סוף דבר התובענה נדחית לאחר שמצאתי כי הנתבע לא נטש את החנות ואף לא שינה ממטרת השכירות.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.

הנתבע מתגורר בדירה בקומת הקרקע, כאשר ההליך המרכזי (התביעה) עוסק בפינויו מדירה זו. התובעת טוענת, כי בעלה רכש את כל הזכויות של הקומה הראשונה והחניון מדודו, כאשר הרכישה בוצעה בסיוע הנתבע.

הנתבע טען, כי הוא דייר מוגן במקום לנוכח היותו דור שני לאביו ששכר את הדירה בשנת 1966, כעולה מחוזה השכירות שצורף.

בנוגע לזכויות התובעת, נטען שהנתבע מושתק מלטעון זאת, לנוכח ההליך הקודם בין הצדדים שם הוגשה בקשה למחיקת התביעה בשל טענת זכות קדימה של הנתבע על פני התובעת במכירת הנכס.

איני מקבלת טענה זו. ברי, כי השוכרת היא היחידה אשר יכולה להעיד בנוגע לשאלה האם היא עושה שימוש תדיר בחניה או שהיא מחנה במקום בהתאם להוראות הנתבע, כאשר החניה פנויה.

...

אם כן, לא הוכח במסגרת הסעד הזמני, שהנתבע פעל בניגוד לסטטוס קוו (שלא הוכח) ועל כן דין הבקשה להידחות, הן בשל העובדה כי הסיכויים לנוכח הראיות שהוגשו בפניי להוכיח נוהג באשר לשימוש בחניה, נמוכים.

אשר על כן, הבקשה למתן סעד זמני נדחית.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות ההליך הנדון ושכר טרחת עו"ד בסך 2,500 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום.