תביעה בגין חניה בשטח משותף בבית משותף

מעמדו של התקנון, מהות המחלוקת והסמכות העניינית: בעניינינו הסעד המבוקש בכתב התביעה מוגדר כך: "תיקון התקנון המוסכם, התשריט וצו הבית המשותף... באופן ששטח מתקן החניה העליון המסומן באותיות כ"א, יהיה צמוד לדירה הידועה כתת חלקה 322/14." התקנון המוסכם שצורף לכתב התביעה קובע שהחניה המסומנת בתשריט באות כא' תוצמד בצמידות משותפת לדירות משנה 322/12 ו- 322/14 בחלקים שוים (סעיף 1 כב).

...

התובעת הגישה תביעתה בגין הפרת חוזה מכר ואי התאמה, עת טענה כי הנתבעת התחייבה לספק לה גינה בשטח 50 מ"ר הצמודה לדירתה, אך בפועל שטח הגינה הנו 34.5 מ"ר. בית המשפט לתביעות קטנות דחה את תביעת התובעת, והיא מימשה את זכותה והגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בנצרת.

נטען כי הנתבעת שלחה מודד לבית התובעת ודרשה ממנה למדוד את שטח החניה והמדרכה כגינה.

כן נטען כי בתשריט הבית המשותף – בטבו, מוצמדת לתובעת חצר בשטח של 61.27 מ"ר כולל שטח המדריגות, ואף אם נפחית את שטח המדריגות הרי ששטח החצר הנו 50 מ"ר לפחות.

...

משמצאתי כי אין בידי לקבל את חוות דעת המודד, שכן הוא הודה כי לא מדד את כלל השטחים הצריכים לעניין, הרי שאין רלוונטיות לחוות דעת זו. באשר להצמדת הדירה בטאבו, התובעת העידה לפניי כי היא לא אישרה את ביצוע ההצמדה כל עוד מתנהל הליך בבית המשפט ביחס לשטח הגינה.

יחד עם זאת, יש לזכור כי נטל ההוכחה מוטל על התובעת והיא לא עמדה בו. בנסיבות דנן, לא שוכנעתי באמצעות ראיות התובעת או באמצעות עדיה כי שטח הגינה הינו 34.5 מ"ר ולכן אין בידי לקבל את התביעה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

טענות התובעים התובעים טענו בכתב התביעה כי ביום 29.10.09 רכשו דירה מאת נתבעות 1-2 וכי מדובר בדירת פאר בשכונת יוקרה בשם סביוני רמת אביב ששיטחה 222 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח 68 מ"ר בתוספת 4 מקומות חניה בשטח 14 מ"ר כל אחת ובתוספת מחסן בשטח 6.5 מ"ר (להלן: "הדירה") ואיכלוס הדירה היה מיועד להיות כעבור חודשים מספר בתחילת 2011, או בסוף שנת 2010, אלא שהדירה לא הייתה ראויה לאיכלוס.

עוד טענו, שמתביעת ויטלה המתגוררים מתחת לתובעים, עולה כי אין כל קשר בין אחריותן לליקויים הנטענים, כשהתובעים עצמם כאן (הנתבעים שם) מפנים אצבע מאשימה לעניין האחריות לנזקים הנטענים, לפתחה של נציגות הבית המשותף עקב צנור נקוז דולף מתחת לאיטום המרפסת בשטח דירתם.

עוד טענו, כי לכל הפחות, יש להטיל "אשם תורם" בשיעור משמעותי על התובעים- אשר לשיטתם בחרו שלא לפנות אליהן החל משנת 2016 וכלה במועד הגשת התביעה בגין התיקונים למפרע שנערכו לשיטתם בשנים 2019-2020.

...

הנתבעות טענו שעל ביהמ"ש לדחות חוות דעת המומחה מטעמו שכן הוא מתבסס על חוות דעת שלא הוגשה ע"י בעל דין בתובענה זו. ביהמ"ש דוחה טענה זו. לפני המומחה עמדו מספר חוות דעת משני בעלי הדין בתובענה זו ולאחר שבחן אותן וביקר בדירה, הוא הגיע למסקנה שחוות הדעת של משפחת ויטלה, על אף שלא הוגשה ע"י מי מבעלי הדין כאן, היא זו שאיתרה את בעיית הרטיבות באופן המיטבי ואין סיבה להתערב במסקנה זו שנובעת ממומחיותו.

אולם, דווקא טענה זו מביאה למסקנה שאין לראות במועדים מוקדמים לשנת 2016, כתחילת מניין ימי ההתיישנות.

אשר על כן, לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש מעמיד סכום הפיצוי הממוני הכולל על סך של 50,000 ₪.

לחילופין, יתבקש בית המשפט הנכבד להורות לנתבעים בצו לחתום על כתב הסכמה בנוסח מוסכם לפיו אין לנתבעים היתנגדות שהתובע יעשה שימוש בשטח ההצמדה כחניה ועל כל מיסמך הדרוש לצורך תיקון צו רישום הבית המשותף ושינוי תאור שטח ההצמדה מ-"קרקע" ל-"חניה". על פניו, עותר אפוא המשיב בתביעה זו לסעד שמאיין לחלוטין את פסק הדין בתביעת הנציגות.

נוכח כל זאת, אני דוחה על הסף את התביעה בכל הנוגע לשימוש המשיב בשטח לצרכי חניה, בשל קיומו של מעשה בית דין.

...

נוכח המסקנה בדבר קיומו של מעשה בית דין מסוג "השתק עילה", אין צורך לבחון קיומו של מחסום גם בהתבסס על מעשה בית דין מסוג "השתק פלוגתא", אף שבחינה שכזו מביאה לתוצאה זהה.

ממילא שההכרעה בפסק הדין, הקביעה כי המשיב רכש את הדירה מתוך מודעות והסכמה מראש לאיסור לשימוש בשטח כחניה לפי פס"ד רעות, מקימה בפני המשיב גם מחסום מסוג "השתק פלוגתא". בין מכך ובין מכך – דינה של תביעה זו להידחות על הסף.

נוכח כל זאת, אני דוחה על הסף את התביעה בכל הנוגע לשימוש המשיב בשטח לצרכי חניה, בשל קיומו של מעשה בית דין.

הליכים נוספים ומקבילים בגין אותה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשימוש בחלקים שונים של הבית המשותף, ובפרט בחצר הבית, ולאור רצונו של התובע להכשיר מקומות חנייה בחצר, וכן לעשות שימוש בגג חדש שנוצר בעקבות תוספת בניה של הנתבעת, התנהלו בין הצדדים הליכים נוספים הן במוסדות התיכנון והן בפני המפקחת על רישום המקרקעין, וכן בקשה למניעת הטרדה מאימת.

ויודגש, מרבית הארועים שהתובע תבע בגינם פיצויים בכתב התביעה (בין אם הגדירם כפרסום לשון הרע ובין אם כמטרד) ואליהם אדרש בהמשך, ולפחות המרכזיים שבהם, היתרחשו בעקבות מעשי היתגרות או נקיטת צעדים בשטח מצד התובע, שנועדו לשנות את המצב הקיים או לאחר שהתובע הודיע כי בכוונתו לנקוט בצעדים חד צדדים בשטח (וזאת במנותק מהשאלה הקניינית האם התובע היה רשאי לנקוט באותן פעולות שכן חצר הבית הייתה צמודה קניינית לדירתו).

מכתב זה נשלח כאמור כחודש וחצי בלבד לפני הגשת התביעה הראשונה (ביום 06.10.20 בגין אותם ארבעה פירסומי לשון הרע – ת"א 7093-10-20) הליכה בדרך זו גם הייתה מונעת את כל הארועים הנטענים בתביעה השנייה או את מרביתם ולכל הפחות תורמת להבהרת מערך הזכויות והשימושים בבית המשותף.

גם כאשר אושרה לתובע חנייה אחת בלבד בחצר הבית, כאשר לא היה ברור מההחלטה היכן יש למקם את החנייה, בחר התובע (העורר באותו הליך) להתחיל בבצוע עבודות בשטח תוך ניצול חוסר הבהירות שבהחלטה במקום לפנות בבקשת הבהרה, כפי שציינה ועדת הערר: "במהלך הדיון התברר שהחלטת ההבהרה, בה הדגשנו שהחניה תמוקם ליד השביל המשותף ולא ליד שביל הכניסה הפרטי, נימסרה לעורר (התובע – תוספת שלי י"ו) באופן אישי, בשלב שהעבודות החלו. העורר בחר להיתעלם מההחלטה והמשיך לבצע את העבודות במרץ. כמו כן, מהתמונות שהוצגו בפנינו עולה כי בפועל נעשו עבודות לירוצף 2 מקומות חניהף בעוד אנחנו הורינו על מקום חיה אחד בלבד.

...

לאור כל האמור יש לדחות את התביעה גם ביחס לארוע זה משלא הוכח לשון הרע או מטרד ליחיד.

התוצאה: אני מורה על דחיית שתי התביעות, אשר לא היה מקום להגישן.

התובע ישלם לנתבעות (באמצעות בא כוחן) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 35,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.