תביעה בגין הפרת חוזה שכירות בשל נזקים למושכר

ביום 19.5.2019 הגישה המשיבה 4, חברת י.ע.ג אירועים בע"מ, שהוקמה על-ידי השוכרים לצורך הפעלת המושכר, תביעה נגד המשכירה לאכיפת תנאי ההסכם, ולתשלום פיצוי בגין הפרות של הסכם השכירות (ת"א 42951-05-19).

הדיון בשני התיקים אוחד, וביום 19.9.2021 ניתן פסק הדין של בית משפט השלום, בגדריו נקבע, בין היתר, כי חוב דמי השכירות שעל השוכרים לשלם למשכירה, עומד על סך של 656,783 ₪; וכי המשכירה אינה חייבת בתשלום הוצאות תיקון התיקרה שקרסה, שכן לא הוכח קשר סיבתי בין הפגמים שהיו במושכר טרם כניסת החוזה לתוקף, לבין קריסת התיקרה; ולפי הסכם השכירות, האחריות על תיקון נזקים במושכר, במהלך תקופת השכירות, חלה על השוכרים.

...

בנוסף, באשר לטענת המשכירה ביחס למהימנות החשבוניות, טוענים השוכרים, כי "בשום מקום בכתבי הבית דין של [המשכירה], לרבות בתצהירים, לא נטען אפילו פעם אחת שהעבודה לא בוצעה או שיש איזה ערעור או ספק לגבי החשבוניות", וכי "בית המשפט המחוזי [...] בתחילת הדיון עבר ובדק את החשבוניות [...] ומצא אות[ן] מהימנ[ות]". דיון והכרעה בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה רשות, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, בתגובה שניתנה לה, בפסק הדין של בית משפט השלום, ובהחלטת בית המשפט המחוזי, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור – להתקבל בחלקו.

עוד באותו עניין, אציין כי אין בידי לקבל את טענת השוכרים, שלפיה "בשום מקום בכתבי הבית דין של [המשכירה], לרבות בתצהירים, לא נטען אפילו פעם אחת שהעבודה לא בוצעה או שיש איזה ערעור או ספק לגבי החשבוניות". בכתב ההגנה שהגישה המשכירה בת"א 42951-05-19, נטען כי "נספחי התביעה אינם מוכיחים את הנזק הנטען על ידי התובעת". כמו כן נטען, כי "מרבית[ן] המוחלטת של העבודות המפורטות לא קשורות כלל ועיקר לנזקי רטיבות כאלה או אחרים". לא בכדי אפוא, בפסקה 33 לפסק הדין של בית משפט השלום, ציין בית המשפט, כי המשכירה "הטילה ספק במהימנות הראיות החלקיות שהוצגו הן משום שלא נרשמו כלל במאזן הבוחן של [המשיבה] 4 והן משום שכלל לא נמסרה הודעת קיזוז בגינם בזמן אמת". טענה זו נטענה אפוא לפני בית משפט השלום, ואין מדובר בהרחבת חזית.

מסקנת בית המשפט המחוזי בסוגיה זו, נסמכה בעיקר על קביעתו כי פרשנות ההסכם הספציפי, בנסיבות המקרה הקונקרטיות, מוליכה למסקנה כי לא נובעת ממנו התחייבות של השוכרים, לשאת בהוצאות התיקון של ליקוי מבני, שהיה קיים במושכר טרם תקופת השכירות.

משכך, ומשמצא בית המשפט המחוזי, כי קריסת התקרה היא תוצאה של "פגמים מהותיים בתשתיות", נקבע כי יש לחייב את המשכירה בהוצאות תיקון התקרה; זאת, ללא תלות בפרשנות סעיף 7 לחוק השכירות.

ביום 3.5.17 השיבה התובעת לנתבעת 1 כי בהתאם להסכם השכירות על הנתבעת היה לבטח את המושכר ולהעביר את אישור הביטוח ולא נעשה כן (סעיף 3 למכתב) מלבד התחייבות זו על הנתבעת היה לעמוד בהתחייבות שלא לייצר במושכר ולאחסן במושכר ועל כן הנתבעת הפרה את ההסכם (ראה סעיף 6-7 למכתב) (צורף המכתב כנספח ט' לכתב התביעה) ביום 10.5.17 השיבה הנתבעת לתובעת כי היא לא אחראית לקרות הארוע וידוע לתובעת כי לצורך התחלת הפעלת עסק נידרשת תקופת שקום ממושכת אשר תעמיד את הנתבעת בהוצאות רבות שאין ביכולתה לעמוד בהן (סעיף 4 למכתב) והתובעת מסתירה סירטוני מצלמות האבטחה ודוחות הבדיקה (במכתב צורף כנספח י' לכתב התביעה).

טענת הסיכול - האם הנזק למושכר נוכח ההצתה מביא לסיום ההסכם? לטענת הנתבע 2 ארוע ההצתה מהוה ארוע בלתי צפוי ומשכך מהוה ההצתה סיכול של חוזה השכירות בהתאם לסעיף 18 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 ובנסיבות אלה התובעת לא יכולה לטעון לפיצויים מכוחו.

...

כמו כן בהעדר עילה אישית כנגדו לא מתקיימות החלופות שבסעיף 6 לחוק החברות, תשכ"ט-1999 על כן אין הצדקה להרמת מסך כנגדו ועל התביעה כנגד הנתבע 2 להידחות על הסף (בסעיף 38-40 לתצהיר מר מחמוד).

סוף דבר: לאור האמור לעיל אני מחייבת את הנתבעים ביחד או לחוד לשלם לתובעת תוך 30 יום את הסכומים המפורטים להלן: דמי שכירות : 84,832 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום החוזי ועד התשלום בפועל.

בנוסף ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

במסגרת התביעה שלפניי עותרת התובעת לחיוב הנתבעים בסך 33,880 ₪, בגין : פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השכירות וכן פיצוי בגין נזקים לקירות המושכר ואבדן שעות עבודה של בנה של התובעת.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בראי הדין והפסיקה, מצאתי כי דין התביעה להידחות מחמת השתק הגנה.

סוף דבר אשר על כן, ובהתאם לכל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה, מחמת קיומו של השתק הגנה.

תביעת הנתבע לפצוי בגין נזק שנותר במושכר לאחר עזיבתו אינה שוללת את זכותו לתבוע את הפצוי המוסכם בגין הפרת הסכם השכירות בשל אי פינוי המושכר במועד.

...

לסיכום נקודה זו, הנתבע זכאי לפיצוי מוסכם, בהתאם להסכם השכירות.

סוף דבר התביעה העיקרית נדחית, ואילו התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה הקטן, נגד התובעת בלבד (הנתבעת שכנגד מס' 1), ונדחית כלפי התובע (הנתבע שכנגד מס' 2).

כן תשלם התובעת לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

אזולאי מוסיף כי הוא השכיר את הדירה לזוג עם ילדים קטנים, ופינוי השוכרים מהדירה עלול להסב להם נזק ולחשוף את אזולאי לתביעה בשל הפרת הסכם השכירות.

...

אשר על כן, בשקלול הדברים סבורני כי מאזן הנוכחות נוטה במובהק לטובת המשיבים, באופן המצדיק, כשלעצמו, את דחיית הבקשות דנן.

בנסיבות אלו, אני רואה עצמי פטור מלהידרש לסיכויי הערעור, מלבד הערה שאין הם גבוהים במידה שיש בה כדי לשנות את המסקנה המתגבשת במישור מאזן הנוחות.

סיכומו של דבר: הבקשה נדחית.