תביעה בגין הפרת הסכם שכירות ארוכת טווח

התובעת העידה בעיניין פניות האגודה אליה, בכל הקשור להפעלת האכסניה, כך (ראו עמ' 3 לפרוט' ש' 3 - 6): "...[ש]המזכירות במושב החליטו להגיש נגדי תביעה, לנקוט צעדים משפטיים אם הוא לא עוזב אז הם ייקחו לי את המשק, יגישו נגדי תביעה משפטית שלא רציתי. הפרנסה שלי היא מהמשק הזה. אני מתפרנסת מזה ולכן חששתי אז הגשתי את התביעה עקב זה שהיה עלי לחץ כביר." הנתבע בחקירתו הנגדית, אישר כי האכסניה פועלת ללא רשיון עסק (ראו עמ' 10 לפרוט' ש' 4 -7): "לשאלת בית המשפט אם רישיון עסק הוא חלק מהחוקים של המדינה אני משיב שכן. המצב הוא מורכב, נכון, לאף אחד מעסקי האירוח במושב נאות כיכר אין רישיון עסק ואנו פועלים כל התיירנים באיזור להסדרת המצב, בנתיים זה המצב דה-פאקטו ורשות מקרקעי ישראל והמועצה לא פועלים נגדנו כי זה המצב כרגע." לגישתי, הפעלת האכסניה ללא רשיון עסק, מהוה הפרה של תנאי מכללא בהסכם השכירות, ולפיו על השוכר לעשות שימוש במושכר בהתאם לחוקים החלים, ומצדיקה על-כן ליתן לתובעת את הסעד המבוקש על-ידה, דהיינו סילוק ידו של הנתבע מן הנכס.

באשר לטענות הנתבע כי התובעת היא זו שהפרה את ההסכם בכך שהשכירה לו אכסניה מבלי שיש לה היתר, וכי הנתבע הסתמך על המצג שהוצג על ידי התובעת כי "הכל בסדר", והשקיע במקום משאבים רבים מתוך ראיה לטווח ארוך, יש לומר שמוטב היה לו לא היו נטענות.

...

לאור האמור, אני קובע כי הנתבע הפר את ההסכם בהפרה יסודית בכך שבנה מדרגות חיצוניות לבניין, ללא היתר בניה כדין, וללא קבלת אישור מהתובעת.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני קובע, כי התביעה מתקבלת, מאחר שהנתבע מפר את הסכם השכירות הפרה יסודית, ועובדה זו מהווה עילה לפינויו עוד טרם סיום תקופת ההסכם.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪.

התובע הגיש תביעה זו לפצוי כספי בסך 124,212 ₪, בגין נזקים שנגרמו לו בגין הפרת הסכם השכירות.

טענה לשכירות לטווח ארוך הנתבעת הגישה תביעה שכנגד על סך 27,344 ₪, המורכבים מסכום של 15,000 ₪ בגין חוסר תום לב בניהול החוזה, שהוביל לכך שהיא נאלצה לעבור דירה בתוך שנה וחצי, למרות התחייבות הנתבע כי היא יכולה להתגורר במושכר שנים רבות, וכן פיצוי בגין השקעות שלה במושכר והוצאות מעבר הדירה מוקדם מהצפוי.

...

עם זאת, אני דוחה את טענת הנתבעת כי מדובר בהתחייבות מחייבת בעלת אופי משפטי.

מכל האמור לעיל עולה, כי מדובר היה בשיפוץ כללי של נכס ישן, כאשר לגבי עיקר השיפוצים שבוצעו בנכס, לא הוכח כי מדובר בנזקים שגרמה הנתבעת דווקא ושיש לחייבה בגינם.

לנוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי הנזקים המינוריים שגרמה הנתבעת למושכר, שקולים פחות או יותר להשקעותיה המינוריות בהשבחת ערך המושכר, כך שאין מקום לחיוב מי מהצדדים בפריט זה. רכיבי תביעה שונים בכתב התביעה עתר התובע לפיצוי בגין הוצאותיו בתביעת הפינוי.

סיכומו של דבר לנוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה העיקרית בחלקה, ומחייב את הנתבעות יחד ולחוד לשלם לתובע סכום כולל של 14,304 ₪.

לפני תובענה כספית בגין הפרת הסכם שכירות ארוכת טווח ופצוי עבור דמי שימוש בנכס, עקב ההפרה הנטענת.

...

סבורני כי הסכמה זו מאיינת או מבטלת הטענה לזיוף ההסכם מיום 1.3.2008 והתוספת להסכם זה (נספחים א' וב' לכתב התביעה) שכן עסקינן בהסכמה מאוחרת, לפיה יש לבחון את ההשקעות שבוצעו בפועל בנכס על ידי התובעת, תוך שהוסכם שהתובעת זכאית לקבלת החזרים בגין השקעותיה בפועל ותוך שברור כי המחלקות היא רק על גובה ההשקעה ולא על עצם ההשקעה וההתקשרות החוזית.

סבורני כי בגדר הוצאות הקמת מבנה, באשר הוא, נכללים גם הוצאות עקיפות דוגמת הגשת תוכניות לרשויות, תשלום למהנדס/ת אדריכל/ית ועוד.

אשר על כן, דין טענות הנתבע 1 כי יש לקזז את התשלמים ששולמו ליועצים ולמהנדס להידחות.

בהסכם המכר הוצהר על ידי המוכרת, בין היתר, כי הדירה נמכרה בעבר לצד ג' אך עסקה זו בוטלה בהסכמה בשל הפרתה על ידי אותו צד ג'; כי הצדדים הגישו תצהירי ביטול עסקה כמתחייב לרשויות מסוי מקרקעין; וכי הערת האזהרה שהיתה לטובת אותו צד ג' על הדירה נמחקה.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי הסתמכו על ביטול ההסכם ושילמו לוינד כספים לשם סילוק טענותיו וכן התקשרו עם שיין בעסקת שכירות ארוכת טווח.

וינד - שטען כי הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובתו נמחקה מבלי שקויימו התנאים שהוסכמו עמו ובהם השבת סך של למעלה מ-300,000 ₪ (עמ' 90, 99 לפרוטוקול מיום 25.4.2022; ת/35), ואף ייחס באותה עת לארליך מעשים פליליים בקשר לביטול הערת האזהרה (ת/74) - הגיש לבית הדין תביעה כנגד ארליך לאכיפת הסכם המכר שנחתם עמו.

...

הנה כי כן, שיקולי צדק מוליכים למסקנה שיש להכיר בזכותם של התובעים לאכיפה, אם כי בתנאים מסויימים (סעיף 4 לחוק התרופות).

סוף דבר על יסוד כל האמור, אני מקבלת את התביעה.

נוכח התוצאה אליה הגעתי והיקף ההתדיינות בתיק, ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 60,000 ₪.

תביעת הפינוי העברת הזכויות לחברת איית נחמיאס השתכללה להפרה יסודית של הסכם השכירות לצורך העמדת דברים על דיוקם ונוכח טענות שונות שהועלו בכתבי הטענות כאילו לחברת יוסף נחמיאס יש זכות להעברת הזכויות בנכס ללא צורך בקבלת רשותה של חירון, יובהר כי חברת איית נחמיאס מחזיקה בנכס שלא כדין ובנגוד להוראות הסכם השכירות.

הינה כי כן, לא מדובר בהודעה תמימה על שינוי שם, אלא ניסיון מכוון להסתיר את הפסקת הפעילות של חברת יוסף נחמיאס וניסיון לכפות את כניסתה של שוכרת אחרת לנכס מבלי לקבל אישור של חירון, במועד שבו ברור כי חירון לא מסכימה להארכת תקופת השכירות בשל הפרה יסודית של ההסכם באי תשלום דמי השכירות בתקופת הקורונה, ומבלי לאפשר לה שיקולים לגטמיים בעת היתקשרות עם חברה חדשה.

ואזי באותה עת ממילא לא עמדה לה הזכות למימוש האופציה ואין היא יכולה להעביר לחברת איית נחמיאס זכויות שאין לה. סרובה של חירון לאשר העברת הזכויות היא פעולה לגיטימית בתום לב לטענת חברת איית נחמיאס הסרוב של חירון לאשר את הסבת השכירות מחברת יוסף נחמיאס לחברת איית נחמיאס הוא סרוב לא לגיטימי שנעשה בחוסר תום לב. טענה זו מבוססת, לטענת ב"כ הנתבעים, על כך שבפועל מדובר בהסכם שכירות ארוך טווח, כאשר מלכתחילה הושקעו מיליונים בשפוץ החנות, פעילות החנות לא השתנתה בין חברה לחברה, השם המסחרי ביג שופ נותר והסירוב להעברת הזכויות נובע מכך שיוסף נחמיאס הוא אדם לא נעים ועל כן רצו לסיים את השכירות איתו.

...

אינני מקבלת טענה זו. חירון ציינה בכתב התביעה במפורש כי "יצוין כי במהלך החודשים שקדמו להגשת התביעה, ניהלו הצדדים מו"מ בכתב ובע"פ בנושאים שבמחלוקת נשוא התביעה. מאחר וחל חיסיון על המסמכים והשיחות שנועדו לצרכי מו"מ לישוב המחלוקות". הנתבעים הם אלה שפירטו בכתב ההגנה את ההתחשבנות שנעשתה בינם לבין חירון ביחס לגובה דמי השכירות בתקופת הקורונה ובכלל זה המסמכים העיקריים מהם עולה גובה החוב והם הטבלה שנערכה ע"י יוסף נחמיאס ותשובתו של ניל אמיר לטבלה זו. כיוון שכך אין למנוע מחירון להתייחס למשא ומתן בין הצדדים.

כיוון שכך אני קובעת כי ביחס לחודש מאי חייבת חברת יוסף נחמיאס בתשלום מלוא דמי השכירות.

התוצאה בתביעת הפינוי אני מורה לחברת איית נחמיאס לפנות את הנכס בתוך 90 יום מהיום.