תביעה בגין הפרת הסכם בנייה בבית דו משפחתי

ביום 06.10.16 נחתם בין התובעת לבין הנתבעים "חוזה רכישת מיגרש למגורים" (להלן: הסכם המכר או ההסכם) ולפיו מכרה התובעת לנתבעים זכויות חכירה במגרשים 125א מזרח ו-125א מערב לבניית בית דו משפחתי בשטח של 650 מ"ר ומגרשים 125ב מזרח ו-125ב מערב לבניית בית דו משפחתי בשטח של 648 מ"ר (להלן: המגרשים).

טענות התובעת על פי הנטען בכתב התביעה, בהתאם לסעיף 7.1 להסכם, התחייבו הנתבעים להשלים את בניית בתי המגורים במגרשים בתוך 36 חודשים מיום מסירת החזקה של המגרשים לידיהם, שאם לא כן, יהא הדבר בבחינת הפרת ההסכם.

אשר לסבירות הפצוי המוסכם – סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כך: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". הלכה פסוקה היא, כי ככלל, היתערבות בית המשפט בפצוי המוסכם היא מצומצמת.

...

מקובלת עליי טענת התובעת בסיכומיה המשלימים, כי מקום בו הנתבעים לא עשו המוטל עליהם, הרי שהשאלה עד מתי ניתן היה להנפיק היתרי בנייה היא שאלה תאורטית בלבד.

מעיון בסעיף 9.1 להסכם המכר עולה, כי סוכם בין הצדדים כי סכום התמורה בגין רכישת זכויות החכירה הינו 1,000,000 ₪ כולל מע"מ. עוד סוכם, כי הנתבעים ישלמו לתובעת סכום נוסף של 1,173,874 ₪ עבור "מלאכת ביצוע הפיתוח". כלומר, כפי שטוענת התובעת, סכום התמורה המלא כולל פיתוח, לפי ההסכם, עומד על 2,173,874 ₪.

לעניין זה יפים הדברים שנפסקו בע"א 126/84 דוד יצחקי נ' משה שור, פ"ד לח(3) 620: "ויודגש, המבחן לא ייעשה על-פי הנזק, אשר נגרם בפועל ובדיעבד עקב ההפרה. ואין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך. השאלה היא, אם הוא נקבע תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו כתוצאה מהפרה כזו, שאירעה בפועל". וראו גם תא (מחוזי - ת"א) 1642/97 ס.א.י. – ירק בניה והשקעות בע"מ נ' הרדופים יוזמה בבניה בע"מ. סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 217,387 ₪.

במועד הרלוואנטי לתביעה, הקימו ה"ה מייזלין עדי ודורון, וה"ה עזרא שי שלמה ואירית (שייקראו להלן "המזמינים"), פרויקט לבניית בית דו משפחתי ברחוב החורש 34 בעתלית (להלן "המבנה").

בנוסף, לא הוכח מתי תיקנו המזמינים את הליקויים הנטענים, והאם הדירות שמשו בכלל למגורים שלהם, ובאיזה תקופות! פיצוי בגין הפרת ההסכם המזמינים טענו כי הקבלן הפר את ההסכם עמם מחמת אי ההתאמה שהתגלתה בעבודות שבוצעו על ידו כמצוין לעיל, ומחמת האיחור בסיום העבודות על ידו, ועתרו לחייבו בתשלום פיצוי בסך של 20,000 ₪ לכל מישפחה.

...

סוף דבר א. התביעה בת.א 4230-05-14 מתקבלת באופן חלקי.

ב. התביעה בת.א 45777-10-14 מתקבלת באופן חלקי.

לאור התוצאה הנ"ל, הנני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ביום 11.12.13 התקשרו התובעים עם הנתבעת ב"חוזה לבניית יחידת וילה במבנה דו משפחתי", בגדריו התחייבה הנתבעת לבנות את הוילה-בית (להלן: "הבית") על פי המפרט והתוכניות שצורפו להסכם והיוו חלק בלתי נפרד הימנו.

בתביעתם טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה את ההסכם ובנתה את הבית בנגוד לתקנים ולהוראות שחייבו אותה ובנגוד למיפרט שצורף להסכם.

בנסיבות, ומאחר והתובעים שכרו את שירותיה של חברה קבלנית מנוסה ומיומנת (הנתבעת), אשר התחייבה לבנות לפי הדין ולאחר שמנהל הנתבעת הצהיר באופן מפורש כי היה מודע לגובה מזקף ראש "בזמן אמת", אני סבורה כי היה על הנתבעת להסביר לתובעים באופן מפורש את ההשלכות של ביצוע הבנייה לפי תוכנית האדריכל, ליתן בידיהם כל המידע אודות גובה מזקף ראש ולהזהירם מגובה זה. משלא עשה כן, הוא הפר את חובתו כלפיהם.

...

[15: הסכומים בחוות דעת מומחה התובעים הם לפני מע"מ.] [16: בסיכומי התובעים נדרשו הסכומים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, להבדיל מחוות דעת המומחה בהקשר זה. ] בסה"כ, תשלם הנתבעת לתובעים, בגין נזק, סכום של 50,444 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים את הוצאות ההליך בסכום של 11,063 ₪, בגין חוות דעת לפי הקבלות שצורפו ובגין אגרת ההליך, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מיום הוצאת כל הוצאה.

כן תשלם הנתבעת לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ₪.

מבוא תביעה כספית בגין ליקויי בניה והפרת הסכמי מכר.

על פי הסכמי המכר (נספח ד' בכל הסכם, נספחים א'1, א'2, א'3 לכתב ההגנה), תובעים 1 ו-2, אבישי ותמר לזר (שניהם להלן: "לזר"), רכשו בית דו משפחתי מיגרש מספר 24ב' בתשריט שצורף להסכם המכר; תובעים 3 ו- 4, אריאל ולימור מולדובן (שניהם להלן: "מולדובן"), רכשו בית דו משפחתי מיגרש מספר 13א' בתשריט שצורף להסכם המכר; תובעים 5 ו- 6, תומר וטלי שליט (שניהם להלן: "שליט"), רכשו בית דו משפחתי מיגרש מספר 13א' בתשריט שצורף להסכם המכר.

לא נמצאה חריגה מהאמור בחוק המכר (דירות), שכן יש לראות בליקויים שדווחו בחוות דעת מומחי התובעים כאי התאמות אשר ניתן להחיל עליהן את הוראת סעיף 4א.(א)(2) לחוק המכר (דירות), ולכן התובעים היו רשאים להודיע עליהן לנתבעות "תוך זמן סביר". תובעים 3 ו- 4 תובעים 3 ו-4 תבעו בגין ליקויי הבניה סך של 34,916 ש"ח על סמך חוות דעת מהנדס מרדכי אדלר שביקר בביתם ביום 27.6.2014 (נספח 5א' לתצהירם).

...

סיכומו של דבר, מהערכת עלות התיקונים שקבע מהנדס נחמן יש להפחית: 800 ש"ח (סעיף 6.37), 3,700 ש"ח (סעיפים 6.60-6.63) ו- 3,000 ש"ח (סעיף 6.148).

סוף דבר הנתבעות ישלמו, ביחד ולחוד: לתובעים 1 ו- 2: 38,473 ש"ח פיצוי בגין איחור במסירה, 2,586 ש"ח בגין עליית שיעור המע"מ, 7,382 ש"ח בגין עליית מדד תשומות הבניה, 5,000 ש"ח בגין נזק לא ממוני.

בנוסף, הנתבעות ישלמו, ביחד ולחוד, לתובעים: את הוצאות התובעים בגין שכר מומחים, לרבות המומחה מטעם בית המשפט, ולרבות שכר עדות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה.

ענייננו בתביעה בגין הפרת הסכם ולמתן צו עשה המורה לנתבעת לחתום על בקשה להיתר בניה שהגישו התובעים.

בנוסף, בהסכם החכירה שנחתם עם המנהל האזרחי נקבע כי מטרת החכירה הנה "בנייה דו משפחתית" ושטח המיגרש עפ"י אותו הסכם הנו 603 מ"ר. לא הייתה מחלוקת כי התוכנית הנ"ל הנה התוכנית החלה על המיגרש ועל כן אין מניעה לבניית בית דו משפחתי על המיגרש הנ"ל. מר קליין, בתצהיר עדותו הראשית ציין כי בלי קשר לשטח המיגרש, וגם אם שטח המיגרש הוא 600 מ"ר, לתובעים אין זכויות בניה לבניית 2 יחידות, אלא רק יחידה אחת.

...

אינני מקבל את טענתו של מר קליין כי כאשר אין נהלים הנתבעת יכולה להחליט מה שהיא רוצה.

סוף דבר אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעת לחתום על הבקשה להיתר בניה ללא תנאי וללא תשלום נוסף מעבר לתשלום אגרה בגין שירות זה וזאת בתוך 30 יום ממעוד הצגת בקשה חדשה לידי הנתבעת.

בנוסף, הנני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות התובעים ושכר טרחה של עורך דינם בסך של 17,550 ₪.